Grundlagen der Baufinanzierung

Was ist der Beleihungsauslauf und warum ist meine Anzahlung wichtig?

Die Höhe deiner Anzahlung bei einer Immobilienfinanzierung hat Auswirkungen auf den sogenannten "Beleihungsauslauf", der sich wiederum auf die Zinsen auswirkt.

In der Regel erwarten Banken, dass du die Kaufnebenkosten mit deinen Ersparnissen bezahlst. Hast du noch mehr Ersparnisse, kannst du sie als Anzahlung in deine Baufinanzierung stecken und damit den sogenannten Beleihungsauslauf reduzieren. Beim Beleihungsauslauf handelt es sich um das Verhältnis zwischen dem Darlehen und dem vom Darlehensgeber geschätzten Wert der Immobilie (den sogenannten "Beleihungswert").

Um das Ganze etwas verständlicher zu machen, erklären wir die Zusammenhänge an einem Beispiel:

Nehmen wir an, deine Traumimmobilie kostet 300.000 Euro und du kannst die Kaufnebenkosten (in Berlin liegen sie zwischen 8 % und 11,57 %) mit deinen Ersparten bezahlen. Zudem hast du genug Eigenkapital, um 20 Prozent als Anzahlung zu leisten.

Das bedeutet, dass du eine Baufinanzierung in Höhe von 240.000 Euro benötigen würdest, um 80 Prozent des Immobilienpreises zu decken. Nun prüft die Bank den Beleihungswert der Immobilie. Der richtet sich im Allgemeinen nach dem Kaufwert, berücksichtigt aber einen möglichen Sicherheitsabschlag. Wenn die Bank 10 Prozent als Sicherheitsabschlag vom Immobilienpreis abzieht, entspricht das einem Immobilienwert von 270.000 Euro.

Der Beleihungsauslauf wird dann wie folgt berechnet:

Beleihungsauslauf = (Kreditbetrag nach Abzug des Eigenkapitals x 100) / Beleihungswert

88,88 % = (240.000 Euro x 100) / 270.000 Euro

Dein Beleihungsauslauf beträgt somit 90 Prozent.

Der Beleihungsauslauf ist der primär bestimmende Faktor für den Zinssatz. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher auch der Zinssatz. Ob es sinnvoll ist, einen hohen Beleihungsauslauf zu wählen, hängt von der Kostendifferenz ab.

Beispiel

  • 95 Prozent Beleihungsauslauf-Darlehen für 300.000 € kostet 1,5 Prozent Zinsen.

  • 90 Prozent Beleihungsauslauf-Darlehen für 300.000 € kostet 1,3 Prozent Zinsen.

Ob du dich für 90 oder 95 Prozent entscheidest, hängt davon ab, wie du sonst die Differenz von 5 Prozent beziehungsweise die 15.000 Euro verwenden würdest. Wenn du schlau bist, prüfst du im Vorfeld, ob deine Eigenkapitalrendite höher ist als die Kosten für den höheren Zinssatz.

Unsere Finanzierungsexperten beraten dich gern und erklären dir die Zusammenhänge ausführlich bei einem persönlichen Beratungsgespräch.

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Michael Michael Michael

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