Achtung Kaufnebenkosten: Mit welchen Zusatzgebühren du rechnen musst

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Tatjana Grassl

10. Juni 2020
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Einen Fehler solltest du beim Immobilienkauf nicht machen: Nur mit dem Kaufpreis des Objekts kalkulieren. Denn neben dem Preis der Immobilie fallen in Deutschland noch weitere Kosten an: die Kaufnebenkosten. Sie enthalten die anfallende Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Maklerprovision – sofern das Objekt durch einen Makler vermittelt wurde. Je nach Bundesland unterscheidet sich die Höhe der Kaufnebenkosten. Maximal musst du mit 15 Prozent on top rechnen. Hypofriend erklärt dir, welche Kosten in welcher Höhe anfallen.

Als Nebenkosten bezeichnet man alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie anfallen.

Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus und ist sowohl für Grund und Boden, als auch das Objekt zu entrichten. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Im Bundesdurchschnitt sind es 5,44 Prozent. In Bayern und Sachsen zahlt ein Käufer den niedrigsten Steuersatz. Anders sieht das in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Thüringen aus. Hier bezahlen Käufer den höchsten Satz. Die Grunderwerbsteuer musst du unmittelbar nach offizieller Unterzeichnung des Kaufvertrags bezahlen. Dafür hast du eine Frist von vier Wochen nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids.

Grunderwerbsteuer-2020@2x

Tipp: An der Grunderwerbsteuer kommst du als Käufer einer Immobilie nicht vorbei. Es rechnet sich auch nicht, die Zahlung aufzuschieben. Denn erst nach Zahlungseingang der Steuer ist auch eine Eintragung in das Grundbuch mit dir als neuem Eigentümer möglich.

Grunderwerbsteuer sparen 

Wer neu baut, hat die Möglichkeit ein Schlupfloch in der Grunderwerbsteuer zu nutzen und die Kosten zu senken. Dafür musst du bei deinem Neubauvorhaben geschickt vorgehen. Du musst dafür zwei getrennte Verträge für Objekt und Grundstück abschließen. Das heißt, es gilt einen einheitlichen Bauvertrag inklusive Grundstückskauf zu vermeiden. Stattdessen gehst du zunächst auf Grundstückssuche, erwirbst dieses und beauftragst erst im Anschluss eine Baufirma mit dem Hausbau. So fällt die Grunderwerbsteuer ausschließlich auf das erworbene Grundstück an, nicht aber auf das Objekt.

Wichtig: Auch hier gibt es etwas zu beachten: Baufirma und Grundstücksverkäufer dürfen keine personelle oder gesellschaftsrechtliche Verbindung aufweisen, da sonst von einem einheitlichen Vertragswerk die Rede ist.

Ein bisschen Entlastung gibt es auch für  Käufer von Bestandsimmobilien. Sie können etwas an der Steuer sparen, indem sie im Kaufvertrag bewegliche und unbewegliche Bestandteile der Immobilie trennen. Denn miterworbenes, bewegliches Zubehör, wie Einbauküche oder Markisen zählen nicht als untrennbar verbundenes Inventar und gehören damit auch nicht zum Steuergegenstand. Dafür sollte das Zubehör wie die Einbauküche im Vertrag deutlich aufgelistet sein, sodass das Finanzamt dessen Wert vom Kaufpreis der Immobilie abziehen kann. Im Idealfall hat der vorherige Besitzer auch noch die Rechnungen für dich.

Wichtig: Belaufen sich die Kosten für das Zubehör auf mehr als 15 Prozent der Kaufsumme, wird das Finanzamt wahrscheinlich entsprechende Belege einfordern. Kannst du die Rechnungen vorlegen, wird das Zubehör von der Kaufsumme abgezogen und die Steuerlast dadurch reduziert.

Notarkosten

In Deutschland sind ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge für Immobilien oder Grundstücke rechtskräftig. Deswegen brauchst du zwangsläufig einen Notar. Der Notar dient als neutraler Vermittler zwischen den Vertragsparteien, beurkundet den Kaufvertrag der Immobilie und regelt die Bestellung der Grundschuld beim Grundbuchamt.

Die Gebühren für den Notar sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert festgelegt. Sie belaufen sich auf zwischen 1,5 Prozent und 2 Prozent des Kaufpreises. Den Notar bezahlst du einige Wochen nach Beurkundung mit Erhalt der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung.

Grundbuchkosten

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das über alle relevanten Daten eines Grundstücks, sowie alle Eigentums- und Schuldverhältnisse informiert und beim Grundbuchamt geführt wird. Die Eintragung im Grundbuch ist zwingend notwendig, um Eigentümer einer Immobilie zu werden. Da Kreditinstitute als Sicherheit für die Immobilienfinanzierung ein sogenanntes Grundpfandrecht verlangen, ist auch hier eine entsprechende Eintragung im Grundbuch notwendig. Die Eintragung wird, wie bereits beschrieben, von einem Notar veranlasst. Rund 0,5 Prozent des Kaufpreises berechnet das Grundbuchamt. Diese Kosten stellt dir ebenfalls der Notar in Rechnung.

Praxistipp: Beim Kauf einer Bestandsimmobilie oder bei einem Gläubigerwechsel, beispielsweise bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung, können Grundbuchkosten gespart werden. In der Regel wird zunächst das alte Verhältnis aus dem Grundbuch gelöscht und das neue Verhältnis neu eingetragen. Sowohl für Löschung als auch für Neueintragung fallen Kosten an. Günstiger wird es mit einer sogenannten Abtretung. Das „alte” Kreditinstitut stellt eine Abtretungserklärung aus und so wird im Grundbuch lediglich ein Gläubigerwechsel eingetragen. Das spart dir eine Menge Geld. 

Maklercourtage

Wer bei der Immobiliensuche die Unterstützung eines Immobilienmaklers in Anspruch nimmt, muss die sogenannte Maklercourtage ebenfalls in die Kalkulation der Nebenkosten einplanen. Auch wenn du selbst keinen Makler für deine Suche eingeschaltet hast, der Eigentümer aber einen Makler beauftragt hat, musst du diesen bezahlen. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist nicht einheitlich geregelt. Sie unterscheidet sich je nach Bundesland. Außerdem kann sie, anders als die anderen Nebenkosten in manchen Fällen auch verhandelt werden. Gerade bei teuren Immobilien bestehen Makler nicht immer auf die volle Provision. 

Maximal 3,57 Prozent des Kaufpreises entfallen für die Maklercourtage. Abhängig vom jeweiligen Bundesland werden diese Kosten von Verkäufer und Käufer geteilt. In Großstädten werden die Kosten aufgrund der großen Nachfrage alleine vom Käufer getragen – auch wenn der Makler vom Verkäufer bestellt wurde. Sie sind direkt nach Abschluss des Kaufvertrags fällig. In den meisten Exposés steht bereits, wie hoch die Maklerprovision ist.

Praxistipp: Beim Kauf eines Neubaus beim Bauträger entfällt die Maklercourtage.

Weitere Kosten im Blick haben

Die oben genannten Kosten fallen bei einem Immobilienkauf in jedem Fall an. Deswegen solltest du sie unbedingt einkalkulieren und deine Finanzierung dementsprechend anpassen. Mit hoher Wahrscheinlichkeit fallen mit dem Kauf noch weitere individuelle Kosten an. Bei einer bestehenden Immobilien muss manchmal noch etwas renoviert oder instand gesetzt werden. Wer sich vergrößert braucht oder wünscht sich oft auch neue Möbel. Die Kosten für den Umzug selbst solltest du ebenfalls berücksichtigen, um bestens für die Finanzierung vorbereitet zu sein.

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Tatjana Grassl

Tatjana verfasst als Content Writerin spannende Immobilien-Themen für dich.

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