Anschlussfinanzierung – Wie du das beste Angebot bekommst

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Tatjana Grassl

29. Juli 2020
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Du hast bereits eine Baufinanzierung und denkst über eine Anschlussfinanzierung nach? Dann solltest du den folgenden Artikel aufmerksam lesen. Hypofriend zeigt dir, welche Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung du hast und klärt, ob jetzt ein guter Zeitpunkt zur Verlängerung ist.

Bei einer Anschlussfinanzierung wird zwischen drei verschiedenen Möglichkeiten entschieden: 

  1. Ein Forward-Darlehen (mit einem beliebigen Kreditgeber)

  2. Eine Refinanzierung (mit einem neuen Kreditgeber) 

  3. Eine Prolongation (mit deinem derzeitigen Kreditgeber)

Ein Forward-Darlehen kommt für dich infrage, wenn deine Zinsbindungsfrist innerhalb von sechs und 36 Monaten endet. Eine Refinanzierung ist für dich relevant, wenn deine Festzinsperiode innerhalb der nächsten null bis sechs Monate ausläuft oder wenn du deinen Kredit bereits seit mehr als zehn Jahren abbezahlst. Falls du deine Finanzierung bei deinem derzeitigen Kreditgeber verlängern möchtest, geht es um eine Prolongation.  

Wann kann ich mein Darlehen refinanzieren? 

Bezahlst du deine Finanzierung bereits seit mehr als zehn Jahren ab, kannst du zu jedem beliebigen Zeitpunkt refinanzieren. Denn dann hast du nach §489 BGB das Recht, deinen Finanzierungsvertrag mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei zu kündigen und zu einem anderen Kreditgeber zu wechseln, der dir für deine Anschlussfinanzierung einen niedrigeren Zinssatz anbieten kann. Läuft dein Kreditvertrag noch keine zehn Jahre, du möchtest aber dennoch refinanzieren, musst du wahrscheinlich eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Beispiel

Du hast im Mai 2008 ein Darlehen zu einem Zinssatz von 4 Prozent mit einer 15-jährigen Zinsfestschreibung abgeschlossen. Das bedeutet, du müsstest den verbleibenden Kredit im  Mai 2023 refinanzieren. Seit Juni 2018 bezahlst du den Kredit allerdings ab – und damit seit mehr als zehn Jahren. Daher könntest du den bisherigen Finanzierungsvertrag kündigen und einen neuen zu günstigeren Konditionen abschließen. Du musst allerdings beachten, dass du eine sechsmonatige Kündigungsfrist hast. Demnach kann bei Zinsbindungsfristen von mehr als zehn 10 Jahre die neue Anschlussfinanzierung aufgrund der Kündigungsfrist erst 10,5 Jahre nach der ersten Finanzierung in Kraft treten. 

Hast du deinen Kredit seit weniger als 10 Jahren, werden die Banken von dir eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – ganz unabhängig davon, ob du zu einem neuen Kreditgeber wechselst oder beim jetzigen bleibst. Die Strafgebühren zu bezahlen, rechnet sich oft nicht. In diesem Fall solltest du besser die Option eines Forward-Darlehens prüfen. So sicherst du dir die aktuell günstigen Zinsen für einen späteren Zeitpunkt – bis zu drei Jahre in die Zukunft.

Bei der Anschlussfinanzierung Geld sparen 

Wenn du dir jetzt eine günstige Anschlussfinanzierung sicherst, kannst du gleich auf drei Arten sparen: 

  1. Du kannst die aktuell niedrigen Zinssätze ausnutzen.

2. Du kannst deine bisherigen Anzahlungen verwenden, um ein besseres Angebot zu erhalten. Denn dein LTV-Verhältnis (Loan-to-Value-Verhältnis, sprich der Wert des Darlehens im Vergleich zum Wert des Hauses) beziehungsweise der Beleihungsauslauf sinkt im Laufe der Abzahlung. Dadurch kannst du dir das Geld bei der Anschlussfinanzierung zu einem günstigeren Zinssatz leihen, da das Risiko der Bank sinkt, je kleiner der Beleihungsauslauf ist.

3. Ist der Wert deiner Immobilie in der Zwischenzeit gestiegen, sinkt der Beleihungsauslauf noch weiter. 

Die Banken werden dir in der Regel nicht automatisch einen besseren Zinssatz anbieten, wenn du dort eine Anschlussfinanzierung abschließen möchtest. Viele Banken in Deutschland verlangen sogar sehr hohe Aufschläge. Es kann sich daher oft rechnen, auch bei anderen Banken nach einer besseren Anschlussfinanzierung zu schauen.

Wie viel kann ich sparen, wenn ich mein Darlehen refinanziere?

Wie viel du durch die Refinanzierung deines aktuellen Darlehens sparen kannst, hängt stark vom Zinssatz deiner derzeitigen Finanzierung und der Restschuld ab, die noch offen ist. Die Einsparungen können extrem hoch sein, da die aktuellen Zinssätze auf oder nahe historischen Tiefstständen liegen.

Wie funktioniert die Umschuldung?

Die Umschuldung deines Kredites von einer Bank auf eine andere ist viel einfacher und weniger kompliziert, als die meisten Leute denken. Nachdem du deine potenziellen Einsparungen mit dem Baufinanzierungsrechner kalkuliert hast, setzt sich einer unserer Finanzierungsexperten mit dir in Verbindung. Dann besprecht ihr deine optimale Refinanzierungsoption, die zu deiner persönlichen Situation passt.

Nachdem das ideale Angebot vorliegt, beginnt dein Berater mit der Bearbeitung deines Antrags zur Anschlussfinanzierung deines Darlehens. Hierfür sind einige Dokumente wie der Kaufvertrag und Einkommensnachweise relevant. Durch die erste Baufinanzierung solltest du die notwendigen Unterlagen bereits haben und ohne viel zeitlichen Aufwand zur Verfügung stellen können. Nachdem der Antrag gestellt ist, prüft die neue Bank diesen und schickt dir dann einen Finanzierungsvertrag, den du nur noch unterzeichnen musst. 

Die neue Bank übernimmt nach Unterzeichnung der Verträge auch die Umschuldung. Im ersten Schritt informiert sie deine bisherige Bank darüber, dass der Vertrag nach Ablauf der Zinsfestschreibung endet und bittet sie um eine Umschreibung der Grundschuld. Danach überweist sie deinem alten Kreditgeber die noch ausstehende Restschuld. Ab diesem Zeitpunkt läuft deine Baufinanzierung bei einer neuen Bank. 

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Wie lange dauert es, mein Darlehen zu refinanzieren?

Nachdem du unserem Finanzierungsberater alle erforderlichen Dokumente überlassen hast, dauert es etwa zwei Wochen, bis die neue Bank deinen Finanzierungsantrag bearbeitet und genehmigt hat. In einigen Fällen kann es auch schneller gehen – zum Beispiel, wenn alle Dokumente in Ordnung sind und du sie vollständig eingereicht hast. 

Bei der jetzigen Bank bleiben oder Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank sichern – was ist besser?

Du kannst deine Anschlussfinanzierung auch bei deiner derzeitigen Bank abschließen. Das ist allerdings nicht unbedingt die beste Entscheidung. Denn deine aktuelle Bank macht dir nicht zwangsläufig das beste Angebot. Sie hofft darauf, dass du eine Umschuldung zu aufwendig findest und deshalb keine anderen Angebote einholst. 

Wie bereits bei der Erstfinanzierung empfiehlt es sich auch bei der Anschlussfinanzierung Angebote zu vergleichen. Denn häufig erhältst du bei einem neuen Kreditgeber die besseren Konditionen und sparst tausende Euro an Zinszahlungen an die Bank. Hypofriend vergleicht für dich Angebote von mehr als 400 Banken, um die ideale Finanzierung für dich zu finden. 

Prüfung der Kreditwürdigkeit bei Anschlussfinanzierung

Planst du umzuschulden und für deine Anschlussfinanzierung die Bank zu wechseln, wird deine Kreditwürdigkeit erneut geprüft. Dabei handelt es sich um ein Standardprocedere und ist typisch bei jeder Art von Darlehen. Mit Hypofriend entsteht dabei aber kaum Arbeit für dich. Du musst einfach alle erforderlichen Unterlagen deinem Finanzierungsberater elektronisch schicken oder in deinem Hypofriend Dashboard hochladen. Dein Berater prüft sie vor und leitet sie dann an die Bank weiter. 

Zinsbindungsphase bei Anschlussfinanzierungen

Bei der Anschlussfinanzierung kannst du ebenso wie bei der Erstfinanzierung deine Laufzeit bestimmen. Hierbei spielt natürlich die Tilgung und die Höhe der Restschuld eine Rolle. Dein Finanzierungsberater von Hypofriend berät dich gerne, welche Zinsbindungsphase in deiner persönlichen Situation Sinn ergibt. 

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung. Dabei einigen sich der neue Kreditgeber und du bereits heute auf einen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu 36 Monaten beginnt. Einige wenige Banken bieten ein Forward-Darlehen auch bis zu 66 Monate vor Ablauf der festgeschriebenen Zinsbindung an. Dies ist aber nicht der Regelfall. Spätestens sechs Monate vor Vertragsende kann das Forward-Darlehen noch abgeschlossen werden. Danach handelt es sich um eine klassische Refinanzierung. 

Das Forward-Darlehen bietet Kreditnehmern Sicherheit und ist eine Besonderheit des deutschen Finanzierungsmarktes. Es ermöglicht, sich die heutigen niedrigen Zinssätze schon Jahre vor dem Auslaufen der bestehenden Finanzierung zu sichern. 

Darlehensnehmer müssen sich bis zum Ende ihrer aktuellen Hypothek keine Sorgen über einen möglichen Zinsanstieg machen, weil sie sich bereits einige Jahre zuvor eine Anschlussfinanzierung zu einem niedrigen Zinssatz gesichert haben. 

Wie lange dauert es, ein Forward-Darlehen abzuschließen?

Normalerweise dauert es 14 Tage, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Solltest du für die Anschlussfinanzierung bei deiner aktuellen Bank bleiben, geht es schneller, da die Bank deine Dokumente nicht noch einmal überprüfen muss. Schließt du das Forward-Darlehen bei einer anderen Bank ab, kann es zwei bis drei Wochen in Anspruch nehmen, bis der Vertrag unter Dach und Fach ist.

Ein paar Tage hin oder her sollten aber nicht das ausschlaggebende Argument sein, warum du bei deiner bisherigen Bank bleibst. Unterschiedliche Banken bedeuten auch unterschiedliche Konditionen. Deswegen solltest du auf jeden Fall Angebote vergleichen.   

Wie viele Jahre vor dem Ende meiner aktuellen Finanzierung kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?

Dein Forward-Darlehen kannst du frühestens 36 Monate und spätestens sechs Monate vor Auslaufen deiner festgeschriebenen Zinslaufzeit abschließen. Wenige Banken bieten das Forward-Darlehen bereits 66 Monate vor Vertragsende an. Dann sind die Konditionen jedoch meist teurer als bei den 36 Monaten. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase ist es sinnvoll, sich die günstigen Zinsen zu sichern. Denn in drei Jahren kann das Zinsumfeld bereits deutlich gestiegen sein. 

Dein Finanzierungsberater bei Hypofriend geht mit dir gerne deine Möglichkeiten durch und prüft, zu welchen Konditionen du ein Forward-Darlehen bekommen kannst. Die Umschuldung von deiner derzeitigen Bank zu einem anderen Kreditgeber ist unkompliziert und wird von deiner neuen Bank für dich übernommen. 

Wann tritt das Forward-Darlehen mit seinen Konditionen in Kraft?

Das Forward-Darlehen beginnt frühestens nach 10,5 Jahren. Denn es besteht eine 6-monatige Meldepflicht. Da eine Finanzierung frühestens nach zehn Jahren gebührenfrei gekündigt werden kann, beginnt ein Forward-Darlehen frühestens 10,5 Jahre nach der Erstfinanzierung. 

Wie hoch ist der Zinssatz bei einem Forward-Darlehen?

Die Konditionen für Forward-Darlehen liegen etwas höher als die aktuellen Zinssätze, da der Markt tendenziell mit steigenden Zinsen rechnet. Deswegen zahlst du für das “Einfrieren” der Zinsen einen kleinen Aufschlag. In den Konditionen des Forward-Darlehens sind außerdem eine Kreditrisikoprämie und etwaige Gewinnmargen der Bank enthalten. 

Nachteile eines Forward-Darlehens

Auch bei einem Forward-Darlehen gibt es einige wenige Risiken. Theoretisch könnte es passieren, dass die Zinsen bis zum Ende deiner Finanzierung noch weiter sinken. Dann wäre dein Forward-Darlehen teurer als die aktuellen Konditionen und es wäre besser gewesen zu warten. Da wir uns aktuell bereits in einer Niedrigzinsphase befinden, ist es allerdings nicht sehr realistisch, dass die Preise weiter sinken. Nachteilig wäre ein Forward-Darlehen auch, wenn du die Immobilie vor dem Ende der Zinsbindungsfrist verkaufen würdest. Dann müsstest du der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die ihr entgangenen Zinsen bezahlen. 

Dementsprechend sind Forward-Darlehen vor allem für Personen gedacht, die planen ihre Immobilie langfristig zu behalten. 

Fällt bei einem Forward-Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Nein, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur dann an, wenn du a) den Finanzierungsvertrag vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsphase kündigst und b) das Darlehen noch keine zehn Jahre läuft. Die Banken fordern die Vorfälligkeitsentschädigung, um die entgangenen Zinszahlungen auszugleichen, die sie versäumen, falls du deine Finanzierung vorzeitig kündigst.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung?

Hast du aktuell die Möglichkeit für eine Anschlussfinanzierung, ist dies ein guter Zeitpunkt. Erstens sind die Zinssätze auf einem historischen Tiefstand. Zweitens wurden die Regierungen aufgrund der Coronakrise gedrängt, mehr Geld auszugeben und mehr Kredite aufzunehmen. Dies deutet darauf hin, dass die besonders niedrigen Zinssätze wahrscheinlich nicht von Dauer sein werden.

Daher würden wir zum jetzigen Zeitpunkt raten, mit der Anschlussfinanzierung nicht zu lange zu warten.

Du überlegst, ob eine Anschlussfinanzierung für dich infrage kommt? Unsere Finanzierungsberater beraten dich gerne! Vereinbare einfach hier einen Termin für ein unverbindliches Gespräch.

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Tatjana Grassl

Tatjana verfasst als Content Writerin spannende Immobilien-Themen für dich.

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