10 Schritte: Das ist der Notarprozess beim Immobilienkauf

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Dr. Christian Mulder

15. Sep. 2021
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Der Traum von den eigenen vier Wänden ist zum Greifen nah: Die Traumwohnung ist gefunden, die Gespräche mit der Bank zur Finanzierung sind fast abgeschlossen. Jetzt steht noch der Termin beim Notar an. Aber wie läuft das eigentlich ab? Welche Aufgaben hat der Notar und worauf musst du als Käufer besonders achten? Diese und weitere Fragen wollen wir in diesem Artikel klären.

Die zehn Schritte beim Immobilienkauf mit Beteiligung des Notars 

1. Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar 

Käufer und Verkäufer müssen den Kaufvertrag vor einem Notar unterzeichnen. Manchmal findet vorher noch ein Vorgespräch statt, aber in der Regel wendet sich die kaufende Partei einfach an einen Notar ihrer Wahl und bittet ihn, einen Kaufvertragsentwurf zu erstellen, der an alle beteiligten Parteien (Käufer, Verkäufer, Makler, Hypothekenberater usw.) geschickt wird. 

Danach hat der Käufer in der Regel zwei Wochen Zeit, den Vertrag zu prüfen und Vorschläge oder Änderungen vor dem eigentlichen Notartermin und der Unterzeichnung einzubringen. Diese 2-Wochen-Frist ist obligatorisch, wenn eine der beiden Parteien eine Privatperson ist, während die andere Partei eine juristische Person (GmbH, UG, etc.) ist. 

Bitte beachte, dass nicht notariell beurkundete Vereinbarungen, Verträge oder Absprachen nach deutschem Recht als nichtig gelten, insbesondere wenn sie als Nebenabrede zum Vertrag gedacht sind. 

Wenn jedoch eine notarielle Beurkundung der Haupturkunde stattgefunden hat und die Notwendigkeit besteht, die notariellen Vereinbarungen zu ändern, ist eine erneute notarielle Beurkundung nur dann erforderlich, wenn grundlegende Regelungen der Urkunde geändert werden müssen. Dein Notar wird dich sicher beraten können, wenn eine solche Notwendigkeit eintritt.

2. Erstellung des Finanzierungsvertrages und der Grundschuldbestellungsurkunde durch die Bank 

Nach der Zusage der Baufinanzierung wird der Finanzierungsvertrag und die Grundschuldbestellungsurkunde von der Bank erstellt und dem Käufer per Post zugesandt. Häufig erfolgt die Erstellung des Kaufvertrags gleichzeitig mit der Bearbeitung des Finanzierungsvertrages durch die Bank. Das ist so üblich, da die Verkäufer und Immobilienvermittler darauf drängen, den Kaufvertrag so schnell wie möglich zu unterzeichnen. 

Der Notar benötigt spätestens ein bis zwei Tage vor dem Notartermin eine eingescannte Version des Grundschuldbestellungsformulars, um den gesamten Papierkram vorzubereiten. Sollten die Verträge nicht rechtzeitig per Post eintreffen, kann bei den meisten Banken eine digitale Version des Formulars angefordert werden. 

Bitte beachte, dass kein Druck besteht, den eigentlichen Finanzierungsvertrag vor dem Notartermin zu unterzeichnen. Entscheidend ist nur, dass deine Baufinanzierung durch die Bank genehmigt wurde. 

3. Erstellung einer Auflassungsvormerkung für das örtliche Grundbuchamt oder Amtsgericht durch den Notar

Kurz nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags stellt der Notar eine Auflassungsvormerkung für das örtliche Grundbuchamt oder Amtsgericht aus, um den anstehenden Eigentumswechsel zu beurkunden und sicherzustellen, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an jemand anderen verkaufen oder weiter verpfänden kann. Der Kaufvertrag enthält eine entsprechende Klausel, wobei außer den Gebühren für die gerichtliche Eintragung keine weiteren Kosten anfallen.

4. Separater Notartermin für die Bestellung der Grundschuldeintragung

Es kann sein, dass du als Käufer unter Umständen einen separaten Notartermin nach Genehmigung des Finanzierungsvertrages durch die Bank vereinbaren musst, um die Eintragung der Grundschuld zu veranlassen. Das ist dann der Fall, wenn das Genehmigungsverfahren der Finanzierung und die gemeinsame Nutzung der Dokumente nicht vor dem Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags abgeschlossen werden kann. 

In der Regel werden der Kaufvertrag und der Antrag auf Eintragung der Grundschuld im selben Termin unterzeichnet, aber das funktioniert leider nicht immer. Ein separater Termin kostet dich aber nicht extra, da der Notar die Gebühren pro Rechtshandlung und nicht nach Stunden berechnet. Denke daran, dass es einige Zeit dauert, bis die Bank die Dokumente nach die Genehmigung in Papierform verschickt.  

Beim Notartermin bestätigt der Notar den Willen des Käufers, die Grundschuld eintragen zu lassen. Die Unterzeichnung des Finanzierungsvertrages selbst muss nicht im Beisein des Notars erfolgen.

5. Antragsstellung des Notars auf Genehmigung der Eintragung der Grundschuld 

Nachdem der Notar die erforderlichen Unterschriften eingeholt und beglaubigt hat, stellt er beim örtlichen Amtsgericht einen Antrag auf Genehmigung der Eintragung der Grundschuld. Je nach Amtsgericht kann dieser Vorgang leicht drei bis vier Wochen dauern. 

Wenn du das Verfahren wegen einer bevorstehenden Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises beschleunigen willst, kannst du den Notar bitten, eine Notarbestätigung gegenüber der Bank auszustellen, die die notarielle Beurkundung der Grundschuld mit einer Rangbescheinigung belegt. Damit sichert der Notar der Bank zu, dass der Bestellung einer erstrangigen Grundschuld nichts im Wege steht. 

Für viele Banken ist das ein ausreichender Sicherheitsnachweis, der es ihnen ermöglicht, einen Teil der Kreditsumme deutlich früher auszuzahlen. Allerdings verlangt der Notar für eine Rangbescheinigung Gebühren.

6. Der Käufer zahlt die Steuern und Gebühren

Der Käufer zahlt die Steuern und Gebühren für die Grundbucheintragung. Die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen, nachdem der Käufer die entsprechende Rechnung bezahlt hat (etwa 0,3 bis 0,5 % des Immobilienpreises). Die Bank und der Käufer erhalten durch den Notar eine Kopie der Grundschuldurkunde und einen Grundbuchauszug, aus dem hervorgeht, dass die Grundschuld mit dem richtigen Rang eingetragen wurde. 

7. Ausfüllen der Auszahlungsanweisung durch den Käufer nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung

Nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung des Notars muss der Käufer das Formular "Auszahlungsanweisung" ausfüllen und unterschreiben, um die Auszahlung des Darlehensbetrags zu veranlassen. Dieses Formular ist zusammen mit der Fälligkeitsmitteilung und dem aktualisierten Grundbuchauszug, in dem die Grundschuld der Bank eingetragen ist, elektronisch an die Bank zu senden. In der Regel wird die Auszahlung dann zwei bis drei Arbeitstage später vorgenommen. Der Käufer hat in der Regel zwei Wochen Zeit, um die Zahlung des Kaufpreises vorzunehmen. 

Der Notar sorgt dafür, dass alle älteren Grundschulden, Pfandrechte und Hypotheken aus dem Grundbuch gelöscht werden. Er setzt sich also mit den eingetragenen Gläubigern des Verkäufers in Verbindung und holt von ihnen alle erforderlichen Unterlagen ein. Falls einer der Gläubiger noch einen Restbetrag fordert, wird dies ebenfalls in der Fälligkeitsmitteilung vermerkt, in der dir mitgeteilt wird, welchen genauen Betrag du an den Verkäufer und seine Gläubiger überweisen musst.

8. Anzahlung durch den Käufer mit seinem Eigenkapital

Der Käufer muss nun die Anzahlung aus seinem Eigenkapital an den Verkäufer überweisen und anschließend die finanzierende Bank anweisen, den Darlehensbetrag an den Verkäufer und seine Gläubiger auszuzahlen. Zu diesem Zeitpunkt vereinbarst du in der Regel mit dem Verkäufer die Schlüsselübergabe (im Falle einer leerstehenden Immobilie) und den Zeitpunkt des wirtschaftlichen Eigentumsübergangs. 

Eine Alternative zur direkten Auszahlung ist, dass die Bank zunächst an den Notar zahlt ("Notaranderkonto"). Diese Alternative wird in Deutschland nicht häufig genutzt, da sie zu erheblichen zusätzlichen Kosten führt. Sie kann in Betracht gezogen werden, wenn ein fester Termin für den Eigentumsübergang festgelegt werden muss.

9. Der Notar beantragt die Eintragung von dir als Eigentümer ins Grundbuch 

Der Notar beantragt deine Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, nachdem er die Zahlungsbestätigung des Verkäufers und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erhalten hat. Die Umschreibung des rechtlichen Eigentums im Grundbuch wird in der Regel erst zwei bis fünf Monate nach Unterzeichnung des Kaufvertrags offiziell.

10. Herzlichen Glückwunsch! 

Nach all diesen Schritten bist du endlich Eigentümer deiner eigenen vier Wände!

Der Notarprozess beim Immobilienkauf in Deutschland

Wichtigen Themen und Begriffe des Notariats im Detail erklärt

Der Kaufvertrag (auch: Immobilienkaufvertrag) 

Nach der Einigung über den Kauf der Immobilie muss ein Kaufvertrag aufgesetzt werden. Dieser wird von einem Notar beurkundet. Finde keine Beurkundung statt, ist der Kaufvertrag nicht verbindlich. 

Der Käufer hat das Recht, den Notar auszuwählen, aber auch der Verkäufer kann ein Notariat vorschlagen. Der Käufer und der Verkäufer müssen dem Notar die wichtigsten Informationen und Bedingungen mitteilen. Falls vorhanden, ist es am einfachsten, dem Notar das entsprechende Grundbuchblatt und die Teilungserklärung zukommen zu lassen.

Besteht ein Recht auf Rücktritt vom Kaufvertrag?

Der notarielle Kaufvertrag ist grundsätzlich für Verkäufer und Käufer verbindlich. Unter bestimmten Umständen ist es jedoch möglich, vom Kaufvertrag zurückzutreten oder ihn rückgängig zu machen. 

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt oder der Verkäufer bei Vertragsabschluss nachweislich Mängel an der Immobilie verschwiegen hat. Solltest du wider Erwarten nicht in der Lage sein, das Haus zu bezahlen, haftest du mit deinem gesamten Vermögen bis hin zur Zwangsvollstreckung für die damit verbundenen Kosten. 

Es ist zwar möglich, eine Rücktrittklausel in den Kaufvertrag aufzunehmen, aber die Verkäufer lassen eine solche Klausel in der Regel nicht gerne notariell beurkunden, weil sie ihnen keine Sicherheit gibt, dass der Kauf zustande kommt.

Die Belastungsvollmacht

Wenn der Kaufpreis ganz oder teilweise durch einen Kredit finanziert werden soll, sollte der Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht enthalten. 

Mit Unterzeichnung eines Kaufvertrags, der so eine Klausel enthält, räumt der Verkäufer der finanzierenden Bank des Käufers das Recht ein, eine Grundschuld (oder ein Pfandrecht) eintragen zu lassen, bevor der Käufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist. Spätestens nach Eintragung der Grundschuld ist die Bank dazu bereit, den Darlehensbetrag auszuzahlen, ohne dass der Käufer bereits Eigentümer der Immobilie ist. 

Mit anderen Worten: Diese Klausel löst das bestehende Henne-Ei-Problem. Denn nur mit so einer Klausel zahlt die Bank das Geld an den Verkäufer, bevor sie die Gewissheit hat, dass sie im Extremfall Ansprüche an der Immobilie gelten machen kann. 

Warum wird eine Belastungsvollmacht benötigt? 

Eine Grundschuld kann grundsätzlich erst eingetragen werden, wenn der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen ist. Deshalb erteilt der Verkäufer dem Käufer im Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht. 

Die Vollmacht berechtigt den Käufer grundsätzlich dazu, die Eintragung der Grundschuld zu veranlassen, noch bevor das Eigentum offiziell auf den Käufer übertragen wird. Andernfalls sind die Banken nicht bereit, den Kredit auszuzahlen, da sie nicht sicher sind, dass ein Pfandrecht eingetragen werden kann, was den Verkauf vereiteln könnte.

Die Auflassungsvormerkung

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags wird die Auflassungsvormerkung vorgenommen. Sie ist nicht vorgeschrieben, aber unbedingt zu empfehlen. 

Mit der Auflassungsvormerkung wird der bevorstehende Eigentumswechsel an einer Immobilie oder einem Grundstück verbindlich eingetragen und das Eigentum an dem Objekt im Namen des Käufers vorbehalten. Nach § 883 BGB wird der Käufer als künftiger Eigentümer eingetragen und erwirbt damit besondere Rechte. Die Auflassungsvormerkung ist auch wichtig, um eine Finanzierung zu erhalten, denn sie dient dem Kreditgeber als Sicherheit - und wird manchmal sogar verlangt.

Die Grundschuldbestellung

Um die Grundschuld bestellen zu können, musst du als Käufer oder Eigentümer der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch zustimmen. 

In Deutschland kann nur ein Notar die Bestellung einer Grundschuld veranlassen. Aufgabe des Notars ist es, den Willen - und damit die Zustimmung - des Schuldners zur Bestellung der Grundschuld zu dokumentieren und zu beurkunden. Der Notar muss den Eigentümer nämlich über die Risiken der Grundschuldbestellung aufklären und sicherstellen, dass er seine Zustimmung freiwillig erteilt.

Erst dann darf der Notar die Urkunde zur Bestellung der Grundschuld aufsetzen. Gibt es mehrere Käufer einer Immobilie, die belastet werden soll, muss die Grundschuld von jedem Käufer beim Notar unterzeichnet werden.

Die Grundschuld ist erforderlich, damit die Bank das Geld auszahlt

Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an einem bestimmten Grundstück zur Sicherung der Zahlung eines Geldbetrages. Sie wird im Grundbuch der örtlichen Gemeinde eingetragen, um den Anspruch des Gläubigers auf Rückzahlung einer Schuld zu sichern. Mit anderen Worten: Das Grundstück kann nicht verkauft werden, bevor der Kredit nicht zurückbezahlt wurde. 

Die Grundschuld ist in den §§ 1191 oder dem "Sachenrecht" des BGB geregelt. Die Grundschuld gibt dem Schuldner das Recht, das Grundstück in einer öffentlichen Versteigerung zu veräußern, um die Schulden zurückzufordern oder es unter Zwangsverwaltung zu stellen (Zwangsversteigerung). Aufgrund dieser Sicherheit ist die Bank bereit, dir das Geld zu leihen.

Wer fertigt die Grundschuldbestellungsurkunde an?

Die Grundlage für die notarielle Beurkundung der Grundschuld ist die Grundschuldbestellungsurkunde. Dieses Formular wird in der Regel von der finanzierenden Bank ausgestellt. Nach der notariellen Beurkundung dieser Urkunde in Anwesenheit des Käufers (Achtung: der Verkäufer muss nicht anwesend sein) leitet der Notar die Unterlagen an das Grundbuchamt der jeweiligen Gemeinde weiter. 

Die Kosten für die Grundschuld können je nach den von der Bank geforderten Anforderungen und Standards variieren. Eine sogenannte Betreuungsgebühr für den Notar fällt an, wenn die Bank es versäumt, die notwendige Sicherungsabrede für den Eigentümer im Rahmen der Eintragung der Grundschuld selbst zu treffen, sodass der Notar zusätzlich für diese Regelungen sorgen muss. 

Die meisten Banken haben leider eine Praxis, die zu dieser zusätzlichen Gebühr führt. Ausnahmen sind einige Sparkassen wie Schwäbisch Hall und die LBS. Diese Gebühr fällt auch an, wenn die Bank die sofortige Bindungswirkung der Hypothek gem. 873 Abs. 2 BGB fordert. Dies ist in der Regel bei sehr hohen Darlehensbeträgen (über 1 Million) erforderlich.

Wie lange dauert es, eine Grundschuld zu bestellen?

Nachdem die Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht wurden, dauert es etwa vier bis sechs Wochen, bis die Grundschuld eingetragen ist. Die Bank zahlt das Darlehen erst aus, wenn der Nachweis der Eintragung vorliegt.

Der Notar kann die Auszahlung jedoch beschleunigen. Dazu bestätigt der Notar der Bank nach der Einsichtnahme im Grundbuchamt mit einer sogenannten Notarbestätigung, dass einer ranggerechten Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Viele Geldgeber zahlen das Darlehen bereits auf der Grundlage dieser Bestätigung aus. Für die notarielle Bestätigung fallen zusätzliche Kosten an.

Was steht in der Grundschuldbestellung?

In der Grundschuldbestellung wird die Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld festgeschrieben. Zu diesem Zweck enthält die Urkunde genaue Angaben über das zu belastende Grundstück. Darüber hinaus enthält die Urkunde weitere Rechte:

  • Dingliche Zwangsvollstreckung: Der Darlehensnehmer erklärt sich damit einverstanden, dass die Bank im Falle des Verzugs die sofortige Zwangsvollstreckung einleiten kann. Der Kreditnehmer hat einen sofort vollstreckbaren Titel in Form der Grundschuldurkunde.

  • Abstraktes Schuldanerkenntnis: In der Urkunde unterwirft sich der Darlehensnehmer der sofortigen Zwangsvollstreckung mit seinem gesamten Vermögen. Mit anderen Worten: Nicht nur die Immobilie dient als Sicherheit, sondern auch dein sonstiges Vermögen. Die Bank hat das Recht, auch andere Vermögenswerte des Kreditnehmers zu pfänden, um ausstehende Forderungen zu befriedigen, etwa Bankkonten oder Aktien. Mit der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde kann die Bank ohne vorherige Maßnahmen mit der Vollstreckung beginnen.

Was sind die Voraussetzungen für die Eintragung der Grundschuld?

Damit die Grundschuld im Grundbuch mit dem richtigen Rang eingetragen werden kann, muss das Grundstück lastenfrei sein. Das bedeutet, dass bestehende Grundschulden gelöscht werden müssen. Dazu bedarf es der Zustimmung aller Gläubiger, sei es des Finanzamtes oder einer Bank. Die Hypothekenrestschuld des Verkäufers muss also beglichen werden, damit die Immobilie schuldenfrei übertragen werden kann. Um die Tilgung dieser Schulden kümmert sich in der Regel der Notar.

Höhe der Grundschuld und warum wird keine "Hypothek" verwendet?

Grundschulden sind in einem festen Betrag festgelegt und hängen nicht von der Höhe oder dem Umfang des gesicherten Darlehens ab. Grundschulden können daher auch nach ihrer Bestellung als Sicherheit für andere Forderungen verwendet werden, indem der Sicherungsvertrag entsprechend erweitert wird. 

Wenn du z. B. den Betrag, den du bereits zurückgezahlt haben, erneut aufnehmen willst, benötigt die Bank keine neue Grundschuld, sondern kann die bestehende Grundschuld verwenden. Das spart Kosten und Zeit. 

Das ist auch der Grund, warum in der Praxis Grundschulden und keine Hypothek verwendet werden. Die Hypothek bezieht sich auf die alte Praxis, bei der die Höhe der Grundschuld der Höhe des Darlehens entsprach und mit der Höhe des Darlehens abnahm. Sobald der mit einer Hypothek verbundene Darlehensbetrag abbezahlt war, wurde die Hypothek automatisch aus der Grundschuld gelöscht. 

Zu beachten ist, dass neben der eigentlichen Grundschuld in der Regel auch Grundschuldzinsen und Nebenleistungen eingetragen werden. 

Was sind Grundschuldzinsen?

Grundschuldzinsen klingen zwar wie zusätzliche Kosten, sind es aber nicht. 

Grundschuldzinsen erhöhen lediglich den Betrag der eingetragenen Grundschuld. Der typische Grundschuldzins, den die Banken verlangen, beträgt 15 Prozent pro Jahr und wird ab dem Tag der Bestellung der Grundschuld berechnet. Die Erhöhung der Grundschuld ist eine Vorsichtsmaßnahme, um der Bank die Möglichkeit zu geben, bei der Zwangsvollstreckung rückständige Zinsen einzutreiben.

Oder etwas deutlicher: Grundschuldzinsen sind keine Strafzinsen. Deutsche Banken können bei Zahlungsverzug einen Verzugszins erheben, der von der Bundesbank geregelt wird und derzeit fünf Prozent beträgt. Auch während einer Zwangsvollstreckung gilt der im Finanzierungsvertrag festgelegte Zinssatz. Es handelt sich also eher um einen Papiertiger: Sollte der Zinssatz bei einer Prolongation der Hypothek viel höher sein, ist die Bank geschützt, und du musst nicht erneut zum Notar gehen und die Grundschuld ändern. 

Unter Kostengesichtspunkten ist es gut zu wissen, dass die Notargebühren nur über Grundschulden ohne die Grundschuldzinsen und Nebenleistungen erhoben werden. 

Was sind die Grundschuld-Nebenleistungen?

Auch die Grundschuld-Nebenleistung kommt nur im Falle einer Zwangsversteigerung zum Tragen. Die Bank kann den Betrag zur Deckung der Kosten verwenden, die für die Zwangsvollstreckung selbst anfallen. Einige Banken verzichten auf diese Gebühr. Andere verlangen eine Erhöhung der Grundschuld um fünf bis zehn Prozent des Gesamtkreditbetrags. Bei der derzeitigen Marktlage verzichten die meisten Banken auf die Erhebung von Nebenkosten.

Soll ich eine Buch- oder Briefgrundschuld wählen?

Nachdem der Notar den Willen des Käufers beglaubigt hat, leitet er die Unterlagen an das Grundbuchamt der zuständigen Gemeinde weiter. Die Eintragung im Grundbuch kann dann auf zwei Arten erfolgen: als Buchgrundschuld oder als Briefgrundschuld.

  • Buchgrundschuld: Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.

  • Briefgrundschuld: Zusätzlich zur Eintragung in Abteilung III wird vom Grundbuchamt eine Briefgrundschuld auf einem Formular der Bundesdruckerei eingetragen.

Eine Briefgrundschuld hat den Vorteil, dass sie sicherer weitergegeben werden kann als eine "unbeschriftete" Grundschuld. So kann Bank A die Finanzierung an Bank B verkaufen. 

Die Nachteile sind, dass zusätzliche Kosten anfallen, der Brief verloren gehen könnte - ein kostspieliges Ereignis, um ihn für ungültig erklären zu lassen - und es mehr Zeit in Anspruch nimmt. Die Banken in Deutschland verkaufen ihre Immobilienfinanzierungen nicht mehr an andere Banken. Daher überwiegen die Nachteile die Vorteile der Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld wird jetzt bei praktisch allen privaten Immobilienkäufen verwendet.

Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums

Nachdem du (und die Bank) dem Verkäufer den Kaufpreis gezahlt haben, kannst du die offizielle Übergabe deiner neuen Immobilie veranlassen. Du kannst die Immobilie also bereits nutzen. Du trägst von diesem Zeitpunkt an aber auch alle Verpflichtungen und Lasten. 

Beim Kauf einer Wohnung musst du ab dem Zeitpunkt der Wohnungsübernahme einen monatlichen Unterhaltsbeitrag ("Hausgeld” oder “Wohngeld") an die Eigentümergemeinschaft zahlen. 

Wenn du ein Ein- oder Zweifamilienhaus kaufst, musst du dich um eine entsprechende Gebäudeversicherung kümmern. Als Wohnungseigentümer sind die Kosten für die Gebäudeversicherung bereits im monatlich zu zahlenden Wohngeld enthalten.

Umschreibung des Eigentums im Grundbuch 

Die Umschreibung im Grundbuch wird in der Regel erst zwei bis fünf Monate nach Unterzeichnung des Kaufvertrags offiziell. Erst dann bist du sowohl der wirtschaftliche als auch der rechtliche Eigentümer der Immobilie.

Zusammenfassung 

Das sind die vier wichtigsten Möglichkeiten, die du beim Notarverfahren für den Kauf einer Immobilie hast:

  • Notaranderkonto: Die Nutzung des Notaranderkontos verursacht erhebliche Zusatzkosten und ist in Deutschland nicht notwendig. Die deutsche Praxis (Direktzahlung) unterscheidet sich stark von anderen Ländern und verwendet andere Lösungen (siehe oben). Die Kosten belaufen sich auf 0,2 bis 0,3 % des Immobilienpreises.

  • Buch- oder Briefgrundschuld: Die Briefgrundschuld hat hauptsächlich Vorteile für die Banken, aber sie bestehen nicht mehr darauf. Die zusätzlichen Kosten für eine Briefgrundschuld belaufen sich auf etwa 0,05 bis 0,07 % der Grundschuld.

  • Notarbestätigung gegenüber der Bank: Du kannst die Auszahlung durch die Bank beschleunigen, wenn du dir von Notar bestätigen lässt, dass eine Grundschuld keine Probleme darstellt. Das lohnt sich aber nur für Eilige, da zusätzliche Kosten anfallen.

  • Ein eigener Notartermin für die Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Grundschuldbestätigung: Wenn dein Finanzierungsvertrag  genehmigt wurde und du alle Unterlagen erhalten hast, benötigst du nur einen Termin. Leider spart dir das kein Geld, da die Notargebühren von der Tätigkeit des Notars abhängen. Wenn Notare viel zu tun haben, was häufig der Fall ist, kann das den Prozess und die Auszahlung des Kredits beschleunigen.

Dieser Artikel ist eine Übersetzung der englischen Originalversion, welche von dem Berliner Notar Dr. Robert Scherzer eingehend geprüft wurde. 

Wenn du mehr über die verwendeten Begriffe erfahren willst, empfehlen wir dir dieses Notarlexikon.

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Dr. Christian Mulder

Dr. Christian ist ein ehemaliger leitender Wirtschaftswissenschaftler und Manager beim Internationalen Währungsfond und der Weltbank. Er ist einer der Mitbegründer von Hypofriend.

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