Baufinanzierung mit befristeter Aufenthaltserlaubnis: Geht das?
Kurz gesagt: Ja, das geht! Es ist möglich, als Nicht-EU-BürgerInnen mit befristeter Aufenthaltserlaubnis eine Immobilienfinanzierung in Deutschland zu beantragen.Veröffentlicht am 19. Juli 2024 . Aktualisiert vor 2 Monaten
Mehrere Faktoren wirken sich allerdings auf den maximalen Darlehensbetrag und die Anzahl der Banken aus, die dafür infrage kommen könnten.
InhaberInnen einer EU Blue Card können ein Darlehen von bis zu 100 % des Wertes der Immobilie aufnehmen. In diesem Artikel erläutern wir, was InhaberInnen der EU Blue Card und andere vorübergehend aufenthaltsberechtigte Personen tun können, um eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten und möglicherweise leichter einen höheren Immobilienkredit zu bekommen.
Außerdem erklären wir, wie Banken den sogenannten Beleihungsauslauf (Auf Englisch: Loan-to-Value) berechnen und wie dieser zur Ermittlung des maximalen Kreditbetrags für einen vorübergehenden Aufenthaltstitel herangezogen wird. Unser intelligentes Online-Tool kann ermitteln, wie viel du dir bei einer Baufinanzierung (ohne Niederlassungserlaubnis) leisten kannst.
Unbefristete Aufenthaltsgenehmigung erhalten: Worauf es ankommt
Wenn man in Deutschland lebt, seit mindestens drei Monaten bei einem deutschen Unternehmen beschäftigt ist, die Probezeit hinter sich hat und mindestens 1.500 bis 2.000 € netto im Monat verdient, erfüllt man die meisten finanziellen Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung.
Allerdings werden die Banken deine Aufenthaltserlaubnis eingehend prüfen. Bei Nicht-EU-BürgerInnen mit befristeter Aufenthaltsgenehmigung ist die Risikobewertung der Banken höher als bei EU-BürgerInnen. Erfahrungsgemäß gibt es nur eine Handvoll Banken, die bereit sind, ein solches Risiko einzugehen und Nicht-EU-BürgerInnen für ihre Finanzierungsprodukte zu qualifizieren.
Eine Möglichkeit, die Anzahl der möglichen Kreditinstitute zu erhöhen, besteht darin, eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis (Niederlassungserlaubnis) zu beantragen. EinwohnerInnen, die seit mindestens fünf Jahren eine befristete Aufenthaltserlaubnis besitzen, können direkt bei der zuständigen Ausländerbehörde einen dauerhaften Aufenthaltstitel beantragen.
Um eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, muss man nicht nur seinen Hauptwohnsitz in Deutschland angemeldet haben und über ein ausreichendes Einkommen verfügen, sondern auch ausreichende Deutschkenntnisse (B1 Niveau) nachweisen.
Einige Personengruppen können den Zeitraum verkürzen, bevor sie Anspruch auf eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung haben:
Diejenigen, die sich im Besitz der EU Blue Card befinden, können eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis erhalten, wenn sie länger als 33 Monate in Deutschland ansässig sind (bei guten Deutschkenntnissen sogar nur 21 Monate).
Nicht-EU-AusländerInnen, die ein Studium an einer deutschen Hochschule oder einer vergleichbaren Einrichtung abgeschlossen haben, können eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis erhalten, wenn sie nach dem Studium mindestens zwei Jahre lang eine Arbeitserlaubnis besitzen.
Wenn man mit einem / einer deutschen Staatsangehörigen verheiratet ist (d. h. mit jemandem, der die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt) oder ein Elternteil eines minderjährigen deutschen Staatsangehörigen ist, kann man eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis erhalten, wenn man sich seit drei Jahren in Deutschland aufhält und noch mit dem (deutschen) Ehepartner oder Kind zusammenlebt.
Der Beleihungsauslauf bestimmt die maximale Darlehenshöhe
Dass eine Baufinanzierung mit befristeter Aufenthaltserlaubnis möglich ist, haben wir bereits erklärt. Wenn du aber derzeit einen befristeten Aufenthaltstitel hast und nicht warten möchtest, bis du deine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung beantragen und dich bei mehreren Banken qualifizieren kannst, hast du die Möglichkeit, jetzt schon einen Antrag auf Immobilienfinanzierung zu stellen. Der wichtigste Faktor bei der Ermittlung der maximal erschwinglichen Kreditsumme (und der Höhe der erforderlichen Anzahlung) ist jedoch der Beleihungsauslauf.
Dieser Wert wird von jeder Bank individuell berechnet und stellt das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Immobilienwert dar, den die Bank nach ihren Kriterien festlegt. In den meisten Fällen wird der Immobilienwert nicht mit dem Verkaufspreis der Immobilie gleichgesetzt. Banken in Deutschland sind eher konservativ und risikoscheu, wenn es um die Schätzung von Immobilienwerten geht, und bewerten die Immobilie manchmal 10 bis 20 % niedriger als deren Immobilienpreis.
Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto höher ist der Darlehensbetrag, den du aufnehmen kannst, und desto risikoreicher ist deine Einschätzung durch die Bank, die deinen Status zu beurteilen hat. Der maximale Beleihungsauslauf für InhaberInnen der EU Blue Card beträgt 100 %, wenn alle relevanten Faktoren, die die Banken berücksichtigen, stimmen.
Deshalb muss das Eigenkapital zumindest so hoch sein, dass alle zusätzlichen Nebenkosten (Notargebühren, Grunderwerbssteuer usw.) gedeckt sind.
Beispiel: Nehmen wir an, du bist an einer Immobilie interessiert, die 400.000 € kostet. Wir gehen davon aus, dass das Eigenkapital ausreicht, um die Kaufgebühren zu decken (in Berlin sind es 8 % bis 11,57 %). Zusätzlich zu den Kaufgebühren steht dir auch genügend Eigenkapital für eine 20 %ige Anzahlung zur Verfügung. Das heißt, dass du eine Immobilienfinanzierung in Höhe von 320.000 € benötigst, um 80 % des Immobilienpreises zu decken.
Bei der Beurteilung deiner Finanzierungsmöglichkeiten wird die Bank den Beleihungsauslauf nun auf ihre Weise berechnen. Wenn die Bank 10 % vom Immobilienpreis abzieht, um auf einen Immobilienwert von 360.000 € zu kommen, wird sie den Loan-to-Value wie folgt berechnen: Ein Beleihungsauslauf von 89 % liegt unter der Loan-to-Value-Klippe von 90 %, was die Wahrscheinlichkeit erhöht, eine Zustimmung für dein Darlehen zu erhalten.
Brauchst du Hilfe, um zu verstehen, was du dir leisten kannst? Nutze einfach den Baufinanzierungsrechner von Hypofriend!
Wirkt sich der Beleihungsauslauf auf den Zinssatz aus?
Ja. Neben anderen Faktoren hat der Beleihungsrahmen, der von jeder Bank festgelegt wird, einen direkten Einfluss auf den Zinssatz, für den du dich qualifizieren könntest.
Im Allgemeinen ist der Zinssatz umso niedriger, je niedriger der Beleihungsauslauf im Vergleich zu der Beleihungsgrenze ist, die die Bank deiner Aufenthaltserlaubnis zuordnet. Allerdings funktioniert dies in der Regel stufenweise. Mit anderen Worten: Auch Nicht-EU-BürgerInnen können mit günstigeren Zinssätzen rechnen, vor allem dann, wenn die Anzahlung so hoch ist, dass der Beleihungsauslauf 10, 15 oder 20 Prozentpunkte unter die vorgeschriebenen Beleihungsgrenzen fällt.
Finde heraus, wie Baufinanzierung und Aufenthaltserlaubnis zusammenhängen - mit dem Wie viel Haus kann ich mir leisten? Rechner von Hypofriend!
