Baufinanzierungs­rechner

Unser Baufinanzierungsrechner hilft dir dabei, die optimale Baufinanzierung für deine Traumimmobilie zu finden. Als Erstes wählst du den Standort und gibst den Kaufpreis, die Maklerprovision, dein Eigenkapital und deine gewünschte Monatsrate ein. Grunderwerbsteuer und Notarkosten setzen wir für deinen Standort automatisch an. Die passende Zinsbindung wählst du anschließend in der Auswertung. Beim Eigenkapital handelt es sich um liquide Mittel, wie z. B. Guthaben auf Girokonten, Tagesgeldkonten oder Wertpapiere, die du veräußern möchtest. Die monatliche Rate ist der Betrag, den du jeden Monat zur Rückzahlung deiner Finanzierung bezahlen kannst. Die Zinsbindung, auch Sollzinsbindung oder Zinssicherheit genannt, bestimmt, wie lange die aktuellen Konditionen deiner Finanzierung garantiert sind.

Der Zinssatz (Sollzins) wird von uns vorgegeben. Er wird von der Länge der Zinsbindung, der Höhe deines Darlehens und des eingesetzten Eigenkapitals bestimmt. Grundsätzlich gilt: je länger die Sollzinsbindung und je geringer das eingesetzte Eigenkapital, desto höher der Sollzins. Längere Sollzinsbindungen sind zwar teurer, bieten aber mehr Planungssicherheit.

Mit einem Klick auf den Button “Berechnen“ bekommst du deine individuelle Auswertung, inklusive des voraussichtlichen Darlehensbetrags, des Zinssatzes und der monatlichen Finanzierungsrate. Dabei solltest du beachten, dass der Darlehensbetrag nicht mit den gesamten Kaufkosten gleichzusetzen ist. Dazu müssen die Kaufnebenkosten noch berücksichtigt werden. Detaillierte Informationen bekommst du beim Klicken auf das (i)-Icon neben dem entsprechenden Eingabefeld (wie für alle weiteren Angaben auch).

Mit einem Klick auf den Button „Angebot anfordern“, erhältst du einige Fragen zu deiner persönlichen Situation (u. a. zu deiner Staatsangehörigkeit, der Nutzungsart deiner Wunschimmobilie und deinem aktuellem Arbeitsverhältnis), um ein individuelles, deinen Vorstellungen und Gegebenheiten entsprechendes Finanzierungsangebot zu erhalten – kostenlos und unverbindlich. Dieses kannst du dir ganz einfach per Mail zuschicken lassen. Außerdem hast du die Möglichkeit, ein kostenloses und unverbindliches Beratungsgespräch zu vereinbaren.

Um für dich die optimale Baufinanzierung zu ermitteln, nutzen wir unsere einzigartige Hypofriend-Empfehlungssoftware. Sie basiert auf den Erfahrungen, die unser Mitgründer Dr. Chris Mulder gemacht hat, als er beim IWF und der Weltbank arbeitete. Dort hat er Modelle entwickelt, die Länder bei der Verwaltung ihrer Schulden unterstützen. Unsere Software kombiniert diese modernen Finanztheorien mit den praktischen Erfahrungen unserer FinanzierungsberaterInnen. Wir halten unsere Empfehlungssoftware aktuell, indem wir regelmäßig die verfügbaren Finanzierungsprodukte überprüfen und dabei täglich über 750 Kreditgeber und deren Konditionen durchforsten. Wir modellieren und schätzen die insgesamt anfallenden Kosten.

Indem wir dieses Know-how mit den von dir gemachten Angaben (bspw. zu deinem Einkommen und deinen Gehaltssteigerungen) kombinieren, können wir unterschiedliche Szenarien und Ergebnisse simulieren und dir somit passgenaue Finanzierungsangebote erstellen. Um deine Möglichkeiten besser einschätzen zu können, kannst du zusätzlich unseren Budgetrechner ausprobieren.

Neben wissenschaftlich fundierten Finanzierungsmodellen und solider Expertise, die unserem Baufinanzierungsrechner zugrunde liegen, profitierst du von schnellen und einfachen Beispielrechnungen, die dir einen ersten Überblick über die zu erwartenden Kosten und Ausgaben ermöglichen. Unser Baufinanzierungsrechner berechnet in Sekundenschnelle die Kaufnebenkosten und die monatlichen Kosten, die sich für dich ergeben. Die Laufzeit deiner Finanzierung und den Zinssatz kannst du mit ein paar Klicks ebenso berechnen lassen.

Wir stellen dir unseren Baufinanzierungsrechner kostenfrei zur Verfügung, unabhängig davon, wie viele Szenarien du durchspielen möchtest. Eine Anmeldung ist nicht nötig. Wir empfehlen dir, mehrere Varianten durchzurechnen, um ein besseres Gefühl für deine optimale Baufinanzierung bzw. deinen optimalen Immobilienkredit zu erhalten! Passe einfach einzelne Parameter an, wie zum Beispiel den Immobilienpreis oder die monatliche Rate. Bist du dir noch nicht sicher, ob das Kaufen oder eher das Mieten für dich infrage kommt, kannst du unseren Mieten-oder-Kaufen-Rechner zur Hilfe ziehen.

Mit unserem Baufinanzierungsrechner kannst du ganz leicht deine individuelle Wunschfinanzierung berechnen. Doch es gibt einiges zu beachten: Wir erklären dir gern die wichtigsten Aspekte, die du mitbedenken solltest. Es ist etwa ratsam, die Baufinanzierung so zu planen, dass du sie bis zum Renteneintritt abbezahlt hast, damit du einen finanziell sorgenfreien Ruhestand genießen kannst. Bedenke auch, dass du die Kaufnebenkosten der Baufinanzierung selbst aufbringen musst: Sie sind in der Regel nicht vom Darlehensbetrag abgedeckt. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dafür einen gesonderten Privatkredit aufzunehmen.

Des Weiteren sollte die monatliche Rate realistisch kalkuliert werden, damit du sie problemlos bedienen kannst, ohne deinen gewohnten Lebensstandard einzuschränken. Deine monatliche Darlehensrate sollte an die Differenz aus deinen Einkünften und Ausgaben angepasst werden. Denke auch an einen Notgroschen, den du bestenfalls immer auf der Seite hast. So kannst du ungefähr das monatliche Finanzierungspotenzial errechnen, das dir für die Baufinanzierung zur Verfügung steht.

Bei den Ergebnissen unseres Baufinanzierungsrechners handelt es sich um realistische Beispielrechnungen. Sie stellen aber kein Finanzierungsangebot und keine Finanzierungsbestätigung dar. Damit wir für dich das optimale Finanzierungsangebot finden können, brauchen wir mehr Information über deine persönliche und finanzielle Situation. Unser Baufinanzierungsrechner ist als erster Schritt auf der Suche nach einer passenden Finanzierung gedacht, damit du mehr Klarheit über deinen finanziellen Spielraum erhältst.

Unsere FinanzierungsexpertInnen werden mit dir in einem weiteren Schritt deine Finanzierungsmöglichkeiten besprechen. Diese Online-Beratung ist kostenfrei und unverbindlich und berücksichtigt deine persönlichen Wünsche und Bedürfnisse.

Wie eine Baufinanzierung von der Anfrage bis zur Auszahlung abläuft, erklären wir dir im Ratgeber Baufinanzierung.

Ja, unser Baufinanzierungsrechner listet dir übersichtlich alle Kaufnebenkosten auf. Diese werden gerne bei einem Immobilienkredit unterschätzt, umso wichtiger ist es, dass du im Vorfeld deiner Baufinanzierung deren Höhe einschätzen kannst. Die Kaufnebenkosten können nicht pauschal festgelegt werden. Sie setzen sich aus der Maklergebühr, der Grunderwerbsteuer sowie den Notar- und Grundbuchkosten zusammen. Während die Notargebühren in jedem Bundesland in der Regel maximal 2 % des Kaufpreises betragen, variieren die Maklerprovisionen und Grunderwerbsteuer je nach Bundesland.

Es gibt drei zentrale Entscheidungen, die du für deine Baufinanzierung treffen musst, auf die wir im Folgenden näher eingehen:

1. Zinsbindung, auch als Sollzinsbindung oder Zinssicherheit bekannt: Um zu verstehen, wie die Zinsbindung ausgewählt wird und was es damit auf sich hat, sollten wir uns zunächst mit den Grundbegriffen beschäftigen. Die Immobilienzinsen bestimmen, wie hoch deine Baufinanzierung letztlich ausfällt. Du kannst sie als eine Art Gebühr betrachten, die du der Bank für die Bereitstellung deines Immobiliendarlehens zahlst. Die Dauer der Zinsbindung bestimmt, wie lange die Konditionen für deinen Immobilienkredit weder durch dich noch durch deine Bank verändert werden dürfen. Die Zinsbindung kann im Zeitraum von 5 bis 30 Jahre flexibel ausgewählt werden.

2. Laufzeit der Finanzierung: Die Laufzeit der Finanzierung gibt an, wie lange es dauert, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Je kürzer die Laufzeit, umso schneller zahlst du dein Immobiliendarlehen zurück und desto geringer fallen die gesamten Finanzierungskosten aus. Wie schnell du dein Darlehen zurückzahlst, hängt von der Höhe deiner Monatsrate und von eventuell geleisteten Sondertilgungen ab.

3. Eigenkapitaleinsatz: Je mehr Eigenkapital oder Ersparnisse du einbringst, desto niedriger ist der ermittelte Beleihungsauslauf (das Finanzierungsrisiko für die Bank) und damit auch der Zinssatz, zu dem die Bank dir deine Baufinanzierung gewährt. Der Beleihungsauslauf (kurz: BLA) beschreibt, wie hoch der Anteil des geliehenen Kapitals im Verhältnis zum Kaufpreis ausfällt. Er wird berechnet, indem das geliehene Kapital durch den Immobilienwert geteilt und mit 100 multipliziert wird. Je niedriger der berechnete Beleihungsauslauf ist, desto weniger risikoreich schätzt eine Bank deine Immobilienfinanzierung ein. Dadurch wird die Höhe des Zinssatzes beeinflusst. Üblicherweise senken die Banken den Zinssatz stufenweise in 5%-Schritten von 100% bis 60% Beleihungsauslauf.

In der Regel ist es notwendig, dass dein Eigenkapital die anfallenden Kaufnebenkosten deckt. Das sind je nach Bundesland zwischen 9 % und 12 % des Kaufpreises der Immobilie. Die Höhe des benötigten Eigenkapitals lässt sich also nicht generell festlegen, sondern hängt auch von dem Ziel deines Investments ab. Wenn du wissen möchtest, wie groß dein Budget ist, kannst du hier mehr darüber lesen, wie viel Haus du dir leisten kannst.

Die Antwort lautet: Ja, das ist möglich. Mit dem Baufinanzierungsrechner von Hypofriend kannst du Szenarien für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchspielen. Eine Vollfinanzierung deckt den gesamten Kaufpreis der Immobilie ab, ohne dass Eigenkapital eingebracht werden muss. Es ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren (110%-Finanzierung). Dabei liegt ein besonderer Fokus auf der Bonität, der Lage (Bewertung) der Immobilie und den insgesamt vorhandenen Vermögenswerten. Allerdings berechnen Banken häufig Zinsaufschläge, um das Risiko einer Vollfinanzierung abzubilden. Eine Vollfinanzierung besteht in der Regel aus einer 100%-Finanzierung für den Kaufpreis der Immobilie und einem zusätzlichen Privatkredit zur Deckung der anfallenden Kaufnebenkosten.

Der Kaufpreis ist nicht mit dem Darlehensbetrag gleichzusetzen, da meist Eigenkapital zur Reduzierung des Kreditbetrags eingesetzt wird. Der Darlehensbetrag ist die Summe, die du von der Bank für den Immobilienkauf leihst, unabhängig von deinen eigenen Ersparnissen.

Das Annuitätendarlehen ist mit Abstand die beliebteste Darlehensform bei Baufinanzierungen und verdient eine besondere Beachtung. Einfach formuliert: Eine Annuität ist ein Darlehen mit einer festen monatlichen Rückzahlung, die für einen bestimmten Zeitraum (Zinsbindung) gleichbleibend ist.

Die Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Die Zusammensetzung von Zins und Tilgung ändert sich mit jedem Monat ein wenig. Das liegt daran, dass die Tilgung immer nur auf die verbleibende Restschuld berechnet wird. Aufgrund des festen Zinssatzes und der gleichbleibenden Rate nimmt der Anteil der Zinsen an den Raten von Monat zu Monat ab, während der Anteil der Tilgung ein wenig zunimmt. Deine monatliche Rate bleibt aber konstant. Das läuft so lange bis der gesamte Kredit über die Tilgung vollständig zurückgezahlt wurde.

Sie wird bestimmt, indem der Sollzinssatz mit dem Tilgungssatz addiert und das Ergebnis mit der Prozentrechnung auf den Darlehensbetrag multipliziert wird. So wird der Jahresbetrag errechnet (auch Annuität genannt) und durch 12 Monate geteilt, ergibt sich deine monatliche Rate.

Was der Sollzinssatz ist, haben wir bereits erklärt (er wird in unserem Finanzierungsrechner automatisch ermittelt). Was ist aber der Tilgungssatz bzw. die Tilgungsrate? Tilgung bedeutet im Allgemeinen die Rückzahlung des aufgenommenen Immobiliendarlehens. Der Tilgungssatz ist der Anteil von deinem Darlehensbetrag, den du jährlich an die Bank zurückzahlst. Meist liegt der anfängliche Tilgungssatz zwischen 2 % und 3 % und wird in mehreren Zahlungen beglichen (Tilgungsraten).

Folgendes ist ebenso von Bedeutung: Der Sollzinssatz wird monatlich aufgrund der Restschuld neu berechnet. Das bedeutet: Je schneller du dein Darlehen tilgst, desto günstiger werden deine gesamten Finanzierungskosten (weil die Restschuld und damit die Sollzinsen schneller sinken). Du solltest aber auch bedenken, dass ein höherer Tilgungssatz zu einer höheren Monatsrate führt, also mit einem höheren finanziellen Aufwand verbunden ist, den du monatlich zu entrichten hast. Deshalb solltest du nicht bis an deine finanziellen Grenzen gehen. Möchtest du die Restschuld schneller tilgen (weil du etwa ein Erbe bekommen hast), gibt es die Möglichkeit der Sondertilgung.

Die Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgung, unabhängig von deinen monatlichen Zahlungen (sozusagen eine außerplanmäßige Zahlung). Dadurch hast du die Möglichkeit, deine Restschuld zu verringern bzw. deinen Immobilienkredit schneller zu tilgen (und somit weniger Geld für Sollzinsen und für deine Finanzierung auszugeben). In der Regel sind auch mehrere Sondertilgungen innerhalb einer Finanzierung möglich: Die meisten Banken erlauben eine Sondertilgung in Höhe von 5 % bis maximal 10 % des Darlehensbetrags (pro Jahr).

Zu den Kaufnebenkosten zählen im Regelfall diese Ausgaben:

1. Grunderwerbsteuer: Sie fällt bei jedem Immobilienkauf an und muss unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung bezahlt werden. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

2. Notar-, Grundbuch- und Gerichtskosten: Sie betragen etwa 2 % des Kaufpreises.

3. Maklergebühren (optional): Ob und wie hoch die Maklerprovision ausfällt, ist ebenfalls von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Differenzen beziehen sich nicht nur auf die Höhe dieser Ausgaben, sondern auch darauf, ob der Immobilienkäufer oder -verkäufer diese übernehmen soll. Es fallen maximal 3,57 % des Kaufpreises für die Maklercourtage an. Übrigens: Bei Neubauobjekten entfällt die Maklergebühr in der Regel.

Die Zinsen musst du monatlich bezahlen. Sie beziehen sich prozentual auf die Restschuld. Die Restschuld kann als der Betrag verstanden werden, den du der Bank im Rahmen deines Immobiliendarlehens noch schuldig bist. Die Restschuld reduziert sich jeden Monat und zum Ende der Zinsbindung verbleibt in der Regel ein entsprechender Betrag. Diesen Betrag kannst du entweder in einer Summe an die Bank zurückzahlen (z. B. Verkauf der Immobilie) oder in einem neuen Darlehen weiter finanzieren (die Anschlussfinanzierung).

Die Anschlussfinanzierung ist ein neues Darlehen, sie schließt an die abgelaufene Finanzierung an. Die Anschlussfinanzierung kannst du regelmäßig bis zu drei Jahre vor Ablauf deiner ersten Finanzierung neu verhandeln.

Für die Anschlussfinanzierung ist die Entwicklung der Immobilienzinsen in der Zukunft entscheidend. Zum Ende deiner Zinsbindung solltest du den Markt daher im Auge behalten. Sind die Zinsen auf einem niedrigeren Niveau, lohnt sich eventuell eine längere Zinsbindung, sodass du gleich bis zum Ende der Laufzeit eine feste Planung hast. Sind die Zinsen weiter gestiegen, kann ggf. eine kürzere Zinsbindung ratsam sein, um die höheren Zinsen nicht für einen zu langen Zeitraum zahlen zu müssen. Überlege dir also gut, welche Option für dich besser geeignet ist und lass dich am besten von einem Experten beraten.

Beispiel für eine Wohnung in Berlin mit einem Kaufpreis von 425.000 €, 80.000 € Eigenkapital, ohne Maklerprovision und einer Monatsrate von 1.900 €: Inklusive Grunderwerbsteuer (6 %) und Notarkosten (2 %) ergibt sich ein Darlehensbetrag von 379.000 €. Der Beleihungsauslauf liegt bei 89 %, der erwartete Zinssatz bei 4,05 % (Stand: Oktober 2026). Spiele mit dem Rechner oben eigene Szenarien durch.