Tilgungsrechner: Rate, Zinsen & Restschuld berechnen

Deine Rückzahlungsergebnisse

Deine Ergebnisse zeigen die direkte Auswirkung deiner Eingaben. Die monatliche Rate von 1.660 € ist der Betrag, der monatlich während deiner Zinsbindung von deinem Konto abgebucht wird – bestehend aus Zinsen und Tilgung.

Im ersten Monat setzt sich diese Rate aus 1.107 € Zinsen und 553 € Tilgung zusammen. Die wichtigste Zahl für deine Zukunftsplanung ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung: 250.522 €. Das ist der Betrag, den du nach Ablauf deiner Zinsbindung zu Marktkonditionen refinanzieren musst. Die gesamten Kreditkosten in diesem Anfangszeitraum belaufen sich auf 117.722 €.

So setzen sich dein Kredit und deine Kosten zusammen

Beim Kauf einer Immobilie fallen Kaufnebenkosten von 32.000 € zusätzlich zum Kaufpreis an. Der Großteil dieser Nebenkosten muss durch dein Eigenkapital gedeckt werden. Der verbleibende Teil deines Ersparten reduziert die Darlehenssumme auf 332.000 €. Das entspricht einem Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) von 83 %.

Wie wird deine Tilgung berechnet?

Die große Mehrheit der deutschen Hypotheken sind Annuitätendarlehen. Ihr entscheidendes Merkmal ist eine gleichbleibende monatliche Rate, die für die gesamte Zinsbindungsdauer eine verlässliche Budgetplanung ermöglicht. Die Rate ist für die gesamte Zinsbindungsdauer festgeschrieben – jeden Monat derselbe Betrag.

Diese Festrate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Zinsen und Tilgung. Am Anfang fließt der Großteil deiner Rate in die Zinsen. Mit fortschreitender Rückzahlung sinkt der auf das kleinere Restkapital berechnete Zinsanteil. Da deine Gesamtrate gleichbleibt, erhöht sich automatisch der Tilgungsanteil. So baust du mit der Zeit immer schneller Eigenkapital auf – bei gleichbleibender monatlicher Belastung.

Formel

Monatliche Rate = Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungsrate) / 12

Beispiel

Bei einem Darlehen von 300.000 € mit 3,5 % Zinssatz und 2 % Tilgungsrate zahlst du: 300.000 € × 5,5 % / 12 = 1.375 € pro Monat. Innerhalb dieser Rate schrumpft der Zinsanteil jedes Jahr, während der Tilgungsanteil wächst. Du merkst davon jedoch nichts, weil die Gesamtrate gleich bleibt. Nach Ablauf der Zinsbindung refinanzierst du die Restschuld. Die Bank legt einen neuen Zinssatz fest; du wählst eine neue Tilgungsrate. Deine monatliche Rate wird sich zu diesem Zeitpunkt wahrscheinlich ändern.

Tilgungsplan

Jährliche Aufschlüsselung: Anfangssaldo, gezahlte Zinsen, getilgtes Kapital, Endsaldo. Das Ende deiner Zinsbindung ist markiert – das ist der Moment, ab dem sich alles ändern kann.

Deine erste große Entscheidung: Die richtige Tilgungsrate wählen

Kann eine zu schnelle Tilgung ein Fehler sein? Für manche: ja. Die Wahl deiner anfänglichen Tilgungsrate ist eine strategische Abwägung zwischen deiner aktuellen Liquidität und deinen langfristigen Zielen.

Hohe Tilgungsrate (3 % oder mehr): Das ist aggressiv. Deine monatlichen Raten sind höher, aber du tilgst das Darlehen deutlich schneller und sparst zehntausende Euro an Zinsen. Dieser Weg ist ideal für Personen mit hohem, stabilem Einkommen, die schnell schuldenfrei sein wollen. Der Nachteil: weniger Liquidität für andere Investitionen oder unerwartete Kosten.

Niedrige Tilgungsrate (1,5 % – 2 %): Das hält deine monatlichen Raten überschaubar und schont deinen Cashflow. Das ist eine gute Wahl, wenn dein Einkommen aktuell begrenzt ist, aber wachsen soll – oder wenn du Kapital für andere renditestärkere Anlagen freihalten möchtest. Der Nachteil: längere Laufzeit, höhere Gesamtzinsen und eine größere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung.

Für die meisten Käufer mit stabilem Einkommen ist eine anfängliche Tilgung von mindestens 1,5 % eine solide Wahl. Sie bietet eine gute Balance zwischen erschwinglichen Raten und echtem Schuldenabbau.

Deine zweite große Entscheidung: Die Zinsbindungsdauer

Die Wahl deiner Zinsbindung ist eine Abwägung zwischen Kosten und Sicherheit. Eine kürzere Laufzeit (5–10 Jahre) geht in der Regel mit einem niedrigeren Zinssatz einher, setzt dich jedoch dem Risiko höherer Zinsen bei der Anschlussfinanzierung aus. Eine längere Laufzeit (15+ Jahre) bietet mehr Planungssicherheit, ist aber anfangs teurer.

Ein konkretes Beispiel: Ein 10-jähriger Fixzins könnte bei 3,5 % liegen, ein 15-jähriger bei 3,8 %. Bei einem Darlehen von 400.000 € kostet dich diese Differenz von 0,3 % rund 1.200 € mehr pro Jahr. Bist du bereit, im ersten Jahrzehnt 12.000 € mehr zu zahlen, um fünf Jahre zusätzliche Planungssicherheit zu erhalten? Das ist die eigentliche Frage.

Eine längere Zinsbindung mit höherem Zinssatz bedeutet außerdem, dass ein etwas größerer Teil deiner Rate in Zinsen fließt statt in Tilgung. Das führt zu einer leicht höheren Restschuld im Vergleich zu einem kürzeren Darlehen über denselben Zeitraum. Der Vorteil liegt nicht in einer schnelleren Entschuldung, sondern in mehr Planungssicherheit.

Schneller tilgen mit Sondertilgungen

Die meisten deutschen Hypothekenverträge beinhalten eine Klausel für Sondertilgungen – außerplanmäßige Rückzahlungen. In der Regel darfst du jährlich bis zu 5 % des ursprünglichen Darlehensbetrags kostenfrei zurückzahlen.

Solltest du immer eine Sondertilgung leisten, wenn du Geld übrig hast, z. B. aus einem Bonus? Nicht zwingend. Eine Sondertilgung entspricht einer garantierten, risikofreien Rendite in Höhe deines Hypothekenzinssatzes. Bei 4 % Zinsen erzielst du eine Rendite von 4 % auf diesen Betrag. Bist du jedoch ein erfahrener Anleger und gehst davon aus, langfristig eine höhere Rendite zu erzielen – z. B. 7 % in einem diversifizierten ETF-Portfolio – ist es rechnerisch vorteilhafter, das Geld zu investieren. Die Wahl liegt zwischen der Gewissheit, früher schuldenfrei zu sein, und dem Potenzial für einen größeren Vermögensaufbau durch Investitionen.

Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung

Nach Ende deiner Zinsbindung hast du fast immer noch eine erhebliche Restschuld. Die Finanzierung dieses Betrags nennt sich Anschlussfinanzierung – und die Gestaltung dieses Übergangs ist das wichtigste langfristige Risiko beim Immobilienbesitz.

Das Zinsrisiko ist real. Stell dir vor, deine Restschuld nach 10 Jahren beträgt 300.000 €. Dein ursprünglicher Zinssatz lag bei 3,0 %. Wenn die Marktzinsen für die Refinanzierung auf 5,0 % gestiegen sind, steigen deine jährlichen Zinskosten von 9.000 € auf 15.000 €. Deine monatliche Rate – allein für Zinsen und eine Mindestilgung – könnte um 500 € oder mehr steigen. Deshalb ist eine höhere anfängliche Tilgung so wirkungsvoll: Sie reduziert das Kapital, das diesem künftigen Risiko ausgesetzt ist.

Für deine Anschlussfinanzierung hast du drei Hauptoptionen:

1. Umschuldung zu einem neuen Anbieter: Oft die beste Wahl. Der Vergleich verschiedener Angebote kann dir tausende Euro sparen.

2. Prolongation: Deine aktuelle Bank bietet dir eine Verlängerung des Darlehens an. Das ist bequem, aber selten die günstigste Option. Vergleiche immer mit dem Markt.

3. Forward-Darlehen: Damit kannst du die aktuellen Zinsen für eine Refinanzierung sichern, die 6 bis 66 Monate in der Zukunft liegt. Das bietet Schutz vor steigenden Zinsen, ist aber mit einem kleinen Zinsaufschlag verbunden.

Wichtig: § 489 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt dir das unbedingte Recht, dein Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen und umzuschulden, sobald seit der vollständigen Auszahlung 10 Jahre vergangen sind – unabhängig von deiner gewählten Zinsbindungsdauer. Falls du in einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung steckst und die Marktzinsen deutlich gesunken sind, ist das eine wertvolle Option.

Annahmen

Dieser Rechner liefert eine klare Prognose auf Basis eines Standardsatzes von Annahmen. Es ist wichtig zu verstehen, was dahintersteckt.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich meinen Tilgungssatz während der Zinsbindung ändern?

Im Allgemeinen nein. Der Tilgungssatz ist vertraglich festgelegt. Viele moderne Verträge erlauben jedoch ein oder zwei Änderungen der Tilgungsrate während der Zinsbindungsdauer. Das ist ein wertvolles Merkmal, auf das du achten solltest – es ermöglicht dir, die Tilgung zu erhöhen, wenn dein Einkommen steigt.

Was passiert, wenn ich die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung verkaufen muss?

Wenn du deine Immobilie verkaufst und das Darlehen vor Ende der Zinsbindung zurückzahlst, ist die Bank berechtigt, eine erhebliche Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben. Diese Gebühr entschädigt die Bank für den entgangenen Zinsertrag. Das ist ein wichtiger Grund, warum eine sehr lange Zinsbindung deine Flexibilität einschränkt.

Warum ist die Restschuld nach 10 Jahren noch so hoch?

In den ersten Jahren eines Annuitätendarlehens fließt ein Großteil deiner monatlichen Rate in die Zinsen, nicht in die Tilgung. Das Tempo der tatsächlichen Schuldenreduzierung beschleunigt sich deutlich in den späteren Phasen des Darlehens. Deshalb ist es so wichtig, die Restschuld bei der Planung deiner Anschlussfinanzierung zu berücksichtigen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• In Deutschland steuerst du die Tilgungsgeschwindigkeit durch die Wahl einer anfänglichen Tilgungsrate, nicht durch eine feste Laufzeit von 30 Jahren.

• Deine monatliche Rate ist konstant, aber der Anteil, der deine eigentliche Schuld tilgt, wächst mit der Zeit.

• Das größte finanzielle Risiko ist die Restschuld am Ende deiner Zinsbindung. Wähle diese Laufzeit sorgfältig.

• Nach 10 Jahren hast du gemäß § 489 BGB das gesetzliche Recht, deinen Kredit umzuschulden – eine wertvolle Möglichkeit, bessere Konditionen zu finden.