Tilgungsrechner

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern, in denen die Rückzahlungsdauer fix festgelegt ist, wird in Deutschland häufig der sogenannte Tilgungsansatz verwendet. Das bedeutet, dass du den jährlichen Prozentsatz bestimmst, mit dem dein Darlehen getilgt wird.

Tilgungsrate: Die Tilgungsrate ist der jährliche Prozentsatz deines Darlehens, den du zurückzahlst. Zum Beispiel bedeutet eine Tilgungsrate von 1 % bei einem Kredit von 100.000 €, dass du jährlich 1.000 € tilgst.

Wählst du eine Tilgungsrate von 3 %, zahlst du im ersten Jahr 3.000 € zurück. Im zweiten Jahr steigt der Tilgungsanteil leicht, da die Zinszahlungen sinken, sobald ein Teil des Kredits abbezahlt wurde. Eine Tilgungsrate von 3 % führt dazu, dass du deine Finanzierung in etwa 30 Jahren abzahlst.

Einer der häufigsten Fehler, den viele Erstkäufer machen, ist das Fixieren der Zinsen für einen zu kurzen oder zu langen Zeitraum.

Eine kürzere Zinsbindungsfrist ist oft mit einem niedrigeren Anfangszinssatz verbunden. Schon eine Differenz von 10 Basispunkten oder 0,1 % kann bei einer Immobilienfinanzierung von 200.000 € zu jährlichen Einsparungen von 200 bis 300 € führen. Allerdings bedeutet eine kürzere Zinsbindung, dass am Ende der Frist möglicherweise ein erheblicher Restschuld-Betrag übrig bleibt. Sollte sich der Zinssatz bei der Refinanzierung verdoppeln, könnte das zu zusätzlichen Kosten von 2.000 bis 4.000 € pro Jahr führen – was finanzielle Herausforderungen verursachen kann.

Auf der anderen Seite kann eine zu lange Zinsbindungsfrist zu Problemen wie Inflexibilität, hohen Kosten bei einem vorzeitigen Umzug oder unverschämt hohen Stornogebühren führen. Eine lange Zinsbindung wird durch höhere Zinssätze erkauft.

Annuitätendarlehen in Deutschland

Die meisten Immobilienfinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen, bei denen die monatliche Rate während der gesamten Zinsbindungsfrist gleich bleibt. Das bedeutet, dass du monatlich einen festen Betrag zahlst, der aus Zins- und Tilgungszahlungen besteht.

Berechnung der monatlichen Rate

Die monatliche Rate setzt sich aus den jährlichen Zins- und Tilgungszahlungen zusammen, die auf den Monat heruntergebrochen werden. Die Berechnung der Rate erfolgt auf Grundlage der Darlehenssumme, des Zinssatzes und der Tilgungsrate.

Veränderung der monatlichen Rate

Die monatliche Rate bleibt während der Zinsbindungsfrist konstant und ändert sich erst nach Ablauf der Festzinsperiode, wenn du die Restschuld refinanzierst. Bei der Refinanzierung hast du die Möglichkeit, eine neue Tilgungsrate festzulegen. Der neue Zinssatz wird jedoch von der Bank bestimmt und kann sich von deinem bisherigen Zinssatz unterscheiden.

Die Anschlussfinanzierung wird benötigt, sobald die Zinsbindungsfrist deiner Immobilienfinanzierung endet. In Deutschland stehen dir drei Hauptoptionen zur Verfügung:

Forward-Darlehen: Diese Option bietet sich an, wenn deine Zinsbindungsfrist in sechs bis 66 Monaten endet. Ein Forward-Darlehen ermöglicht dir, den Zinssatz bereits lange im Voraus zu sichern, was zusätzliche Planungssicherheit bietet, jedoch auch teurer sein kann.

Einfache Anschlussfinanzierung bei einem neuen Kreditgeber: Du kannst zu einem neuen Anbieter wechseln, wenn deine Zinsbindungsfrist innerhalb der nächsten sechs Monate endet oder du die Finanzierung seit mehr als zehn Jahren abzahlst. Hierbei hast du die Möglichkeit, bessere Konditionen zu erhalten.

Prolongation beim aktuellen Kreditgeber: Wenn du weiterhin mit deinem derzeitigen Kreditgeber zusammenarbeiten möchtest, kannst du eine Verlängerung des bestehenden Immobilienkredits vereinbaren, die sogenannte Prolongation.

Solltest du deine Finanzierung seit mehr als zehn Jahren abzahlen, hast du jederzeit das Recht zur Umschuldung. Gemäß deutschem Recht (§ 489 BGB) darfst du deinen Kreditvertrag kündigen und deinen Immobilienkredit zu einem anderen Kreditgeber übertragen, möglicherweise zu deutlich besseren Konditionen.

Falls du jedoch vor Ablauf der zehnjährigen Frist oder der Zinsbindungsfrist deine Finanzierung umschulden möchtest, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Diese Kosten sind häufig hoch, daher sollte ein vorzeitiger Wechsel nur in Erwägung gezogen werden, wenn sich dadurch langfristig erhebliche finanzielle Vorteile ergeben.

Wenn die Zinsbindungsfrist deiner Immobilienfinanzierung endet, besteht das Risiko, dass die Zinssätze steigen. Dieses sogenannte Zinsänderungsrisiko kann zu höheren monatlichen Raten führen. Um dieses Risiko zu minimieren, gibt es verschiedene Strategien:

Tilgung erhöhen: Eine Möglichkeit, das Zinsrisiko zu reduzieren, ist die regelmäßige Tilgung deines Immobilienkredits. Mit unserem Tilgungsrechner kannst du berechnen, wie eine höhere Tilgung die Laufzeit verkürzt und deine Restschuld reduziert, was dir hilft, zukünftige Zinsbelastungen zu senken.

Bausparvertrag oder alternative Anlagen: Ein Bausparvertrag kann ebenfalls eine Lösung sein, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern. Alternativ können Investitionen in ertragsstarke Anlagen dabei helfen, zukünftige Kreditzahlungen zu decken oder die Finanzierung schneller abzuzahlen.

Risikoeinschätzung verbessern: Beachte, dass sich dein relatives Risiko in der Regel alle 10–12 Jahre halbiert, da du kontinuierlich tilgst und dein Einkommen im besten Fall steigt.

Nutze den Hypofriend-Tilgungsrechner, um die Auswirkungen unterschiedlicher Tilgungsraten zu simulieren und eine klare Strategie für die Rückzahlung deiner Immobilienfinanzierung zu entwickeln, damit du dich besser gegen zukünftige Zinsschwankungen absichern kannst.

Bevor du deine Immobilienfinanzierung abschließt, solltest du wissen, dass eine typische Rückzahlung in Deutschland etwa 30 Jahre dauert. Die Entscheidung über eine kürzere oder längere Rückzahlungsdauer ist jedoch von großer Bedeutung, da sie die monatlichen Raten und die Zinskosten maßgeblich beeinflusst. Daher ist es wichtig, sowohl dein Einkommenswachstum als auch deine Arbeitsplatzsicherheit über diesen Zeitraum zu berücksichtigen.

Hohe oder niedrige Tilgung wählen? Die Entscheidung über die Höhe der Tilgungsrate hängt von deiner finanziellen Situation ab:

Die hohe Tilgung: Eine höhere Tilgungsrate bedeutet eine schnellere Rückzahlung des Darlehens und damit geringere Zinskosten über die Laufzeit. Das ist besonders sinnvoll, wenn du eine hohe finanzielle Sicherheit hast und deine monatliche Belastung langfristig reduzieren möchtest.

Die niedrigere Tilgung: Interessanterweise steigen die Zinssätze in Deutschland kaum, wenn du eine niedrigere Tilgungsrate wählst. Wenn dein Einkommen derzeit der begrenzende Faktor ist, du jedoch positive Aussichten auf Einkommenswachstum hast, kann eine niedrigere Tilgung sinnvoll sein, um deine monatlichen Raten zu senken.

Die Zinsbindung bestimmt, wie lange der Zinssatz fest bleibt. Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt eine Restschuld, die durch eine Anschlussfinanzierung gedeckt werden muss. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Sicherheit, kann aber höhere Zinsen zur Folge haben.