Schritt-für-Schritt-Anleitung: So kaufst du eine Immobilie

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Julia Ptock

21. Sep. 2021
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Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ist ein riesiges Abenteuer und für viele Menschen eine einmalige Sache. Deshalb ist es völlig nachvollziehbar, wenn dich Kaufprozess mit seinen vielen verschiedenen Prozessschritten überwältigt und du dir nicht sicher bist, ob du auch wirklich alles ganz genau verstehst.

Aber keine Sorge. Denn genau dafür sind wir da. Wir bei Hypofriend haben es uns zur Aufgabe gemacht, den Kaufprozess zu entmystifizieren und so einfach wie möglich zu gestalten. Dein persönlicher Berater wird dich vom ersten Schritt bis zur Unterschrift und Übergabe deiner neuen Immobilie begleiten und dir immer mit Rat und Tat bei Seite stehen. 

Um dir schon einen ersten Überblick zu bieten, haben wir diese Anleitung verfasst, die alle Schritte beim Immobilienkauf klar umreist. So kannst du dir ein Bild davon machen, was auf dich zukommen wird.  

Übrigens: Wir beschreiben in diesem Artikel den Kauf einer Bestandsimmobilie. Aber keine Sorge, der Kauf einer neu gebauten Immobilie direkt vom Projektentwickler unterscheidet sich nur geringfügig. 

Schritt 1: Finde heraus, wie viel du dir leisten kannst

Bevor du dich auf die Suche nach einer Immobilie machst, empfehlen wir dir herauszufinden, ob ein Kauf für dich auch wirklich Sinn ergibt und wie viel du dir leisten kannst. 

Mit unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner kannst du schnell und einfach prüfen, ob der Kauf einer Wohnung für dich sinnvoll ist. Im nächsten Schritt kannst du mit unserem Budget-Rechner herausfinden, wie viel Immobilie du dir leisten kannst und was dir Banken angesichts deiner finanziellen und persönlichen Situation (Beschäftigungsverhältnis, Einkommen, Ersparnisse und Co.) bereit sind, dir zu leihen. 

Wenn du herausgefunden hast, wie viel du dir leisten kannst, hast du gleich zu Beginn des Prozesses eine der wichtigsten Informationen, um realistisch einschätzen zu können, welche Immobilien für dich infrage kommen. 

Schritt 2: Triff deinen Finanzierungsberater

Nachdem du herausgefunden hast, wie viel Haus du dir leisten kannst, empfehlen wir dir, dich mit einem unserer unabhängigen Finanzierungsberater in Verbindung zu setzen. Das ist kein Muss, allerdings eine gut gemeinte Empfehlung. 

So ein Vorgespräch wird vor allem dann wichtig, wenn deine Ausgangssituation eher ungewöhnlich ist. Du also beispielsweise selbstständig bist, der Aufenthaltsstatus (etwa wenn dein*e Partener*in einen befristeten Aufenthaltsstatus hat) ungewöhnlich ist oder du eventuell einen Privatkredit benötigst, um dein maximales Kaufbudget etwas zu erhöhen

Nutze die Chance und vereinbare ein kurzes und unverbindliches Telefonat oder einen Videocall. Je eher du damit anfängst dich zu informieren, desto besser - vor allem bei so einer weitreichenden finanziellen Entscheidung. Unsere Finanzierungsexperten beantworten dir deine Fragen in einer kostenlosen Video- oder Telefonberatung.

Schritt 3: Die Suche nach der richtigen Immobilie

Deine finanziellen Möglichkeiten bestimmt den maximalen Preis der Immobilie, die du kaufen möchtest. 

Aber wie findet man eigentlich Immobilien zum Kauf? Tatsächlich gibt es da einige Möglichkeiten. In unserem Artikel "6 Tipps für die erfolgreiche Immobiliensuche" Dabei gehen wir neben den typischen Immobilienanbietern auch auf Ebay Kleinanzeigen ein. In puncto Immobilien manchmal eine wahre Fundgrube. 

Übrigens: Wenn deine Traumimmobilie deine finanziellen Möglichkeiten ausreizt, kannst du dich durch ein Finanzierungszertifikat deine Chancen steigern und dich von der Konkurrenz absetzen. Ein Finanzierungszertifikat ist in der Regel objektabhängig, aber unverbindlich. Es wird nach einer vorläufigen und unverbindlichen Einschätzung deiner finanziellen Situation durch deinen Finanzierungsberater ausgestellt. Mehr darüber erfährst du in unserem Artikel "Finanzierungszertifikat: Immer einen Schritt voraus beim Immobilienkauf".

Schritt 4: Reservierung der Immobilie

Beim Kauf über einen Immobilienmakler besteht die gängigste Methode zur Sicherung der Immobilie darin, eine offizielle Reservierung zu unterzeichnen.

Nachdem du die Immobilie besichtigt hast, schickt dir der Verkäufer oder Immobilienmakler ein Reservierungsformular zu. Um eine Immobilie zu reservieren, musst du in der Regel eine Reservierungsgebühr in Höhe von 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienpreises zahlen. In einigen seltenen Fällen kann die Reservierung auch kostenlos sein. Erst nach Zahlung der Reservierungsgebühr wird die Immobilie auf deinen Namen reserviert und vom Markt genommen. 

Die Reservierungsfrist beträgt in der Regel zwischen zwei und vier Wochen und sollte dir genügend Zeit geben, um deine Baufinanzierung abzuschließen. Wenn du die Immobilie kaufst, wird die Reservierungsgebühr von der Maklerprovision oder dem Immobilienpreis abgezogen.

Wenn du dich dazu entscheidest, eine Immobilie, die du reserviert hast und für die du die Reservierungsgebühr bezahlt hast, nicht zu kaufen, ist es leider so, dass die Reservierungsgebühr entweder teilweise oder gar nicht zurückgezahlt wird. Aus diesem Grund solltest du wirklich sicher sein, dass du die Immobilie auch kaufen willst.

Schritt 5: Einholen eines konkreten Finanzierungsvorschlags 

Bevor du die Reservierungsgebühr bezahlst, raten wir dir dazu, dich vorher bei deinem Hypofriend-Finanzierungsexperten in Kontakt zu setzen, um den Wert der Immobilie schätzen bzw. ermitteln zu lassen. So kannst du sicher gehen, dass der vom Verkäufer aufgerufene Preis auch wirklich angemessen und die Immobilie nicht überteuert ist

Das ist auch deshalb wichtig, weil Banken vor der Finanzierungszusage auch den Wert der Immobilie evaluieren. Kommt es dann zu einer Differenz zwischen Beleihungswert und Verkehrswert (auch Marktwert) kann es nämlich sein, dass du mehr Eigenkapital einbringen musst. 

In diesem Schritt des Prozesses solltest du dir auch darüber im Klaren sein, ob du überhaupt für eine Finanzierung kommst, welche Art der Finanzierung sowie die Höhe der Zinsen und Tilgung für dich infrage kommen. Das sind essenzielle Eckpunkte einer Immobilienfinanzierung, weshalb du hier ganz genau Bescheid wissen solltest, was in Zukunft auf dich zukommt.   

Ein 30- bis 60-minütiges Beratungsgespräch mit deinem Hypofriend-Berater reicht in der Regel aus, um dir einen guten Überblick über diese Themen zu verschaffen. Dabei gehen du und dein Berater alle Eckpunkte gemeinsam durch und ihr trefft eine Vorauswahl an passenden Finanzierungen. 

Zudem solltest du auch damit beginnen, die wichtigsten persönlichen Dokumente in deinen Hypofriend-Account hochzuladen. Dadurch erhöhst du deine Chancen die Finanzierung schnelle zu bekommen und dein Berater kann prüfen, ob sich nicht vielleicht doch irgendwo Stolpersteine verstecken. So kannst du böse Überraschungen vermeiden. 

Nach der Reservierung der Immobilie hast du mehrere Wochen Zeit, um deine Finanzierung zu finalisieren, da du zu dem Zeitpunkt vom Verkäufer alle erforderlichen Immobilienunterlagen erhalten solltest. Neben deinen persönlichen Unterlagen sind die Immobilienunterlagen unerlässlich, um deinen Finanzierungsantrag zu vervollständigen. 

Nachdem du dich für die beste Finanzierung entschieden hast, wird dein Hypofriend-Berater alle persönlichen und Immobilien-bezogenen Unterlagen zusammenstellen und den gesamten Antrag an die ausgewählte Bank weiterleiten. 

Schritt 6: Deine Baufinanzierung wird genehmigt

Nach dem dein Antrag bei der Bank eingereicht wurde, dauert es in der Regel zwischen drei und zehn Werktagen, bis er bearbeitet wurde. 

Es kann sein, dass einige Banken zusätzliche Informationen benötigen, um deinen Antrag zu bearbeiten. Das können unter anderem Infos zu deinem Beschäftigungsstatus, deinem Wohnsitz, deinem Einkommen usw. sein. Einige Banken lassen zudem manchmal den Wert der Immobilie von einem externen Sachverständigen schätzen, anstatt sich bei der Bewertung auf automatisierte Systeme zu verlassen.

Wenn alle offenen Fragen der Bank geklärt sind, teilt die Bank deinem Hypofriend-Berater die endgültige Genehmigung mit.

Schritt 7: Unterzeichnung des Darlehensvertrags

Nachdem die Bank zugestimmt hat, deinen Immobilienkauf zu finanzieren, hast du in der Regel zwei Wochen Zeit, um den Darlehensvertrag zu unterschreiben. Für diese Zeit sind die Kreditkonditionen fest und ändern sich nicht. 

Wichtig zu wissen: Es besteht keine finanzielle oder rechtliche Verpflichtung, den Darlehensvertrag zu unterschreiben. Die Bank wird dir im Nachhinein keine Strafgebühr oder Ähnliches für die Nichtunterzeichnung in Rechnung stellen. Das gibt dir die nötige Flexibilität, falls etwas nicht so läuft wie geplant.

Schritt 8: Der Kaufvertrag wird aufgesetzt

Nachdem du den Darlehensvertrag unterschrieben hast, erstellt ein Notar deiner Wahl oder der des Verkäufers den ersten Entwurf des Kaufvertrags. 

Bitte beachte: Ab dem Tag, an dem du den ersten Entwurf des Kaufvertrags erhalten hast, beginnt eine 14-tägige Wartefrist, bevor der endgültige Vertrag beim Notar unterzeichnet werden kann.

Mehr Informationen zum Ablauf des Notarprozesses findest du in unserem Artikel "10 Schritte: Das ist der Notarprozess beim Immobilienkauf".

Schritt 9: Unterzeichnung des Kaufvertrags

Nach Ablauf der 14-tägigen Wartefrist wird der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet. Wir raten dir dazu, dafür persönlich bei dem Termin zu erscheinen und dich nicht durch eine dritte Person vertreten zu lassen, da das unnötigen Zusatzaufwand bedeutet. 

In dem Termin wird der Notar den Kaufvertrag laut vorlesen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Du hast die Möglichkeit, zwischendurch Fragen zu stellen und eventuell in letzter Minute noch Änderungen am Vertrag vorzuschlagen. Das notarielle Verfahren dauert in der Regel eine Stunde.

Wichtiger Hinweis: Der Notar veranlasst, dass du als künftiger Eigentümer der Immobilie in einer sogenannten "Auflassungsvormerkung" vorgemerkt wirst. Diese Auflassungsvormerkung dient vor allem deiner rechtlichen Absicherung während eines Eigentumserwerbs. Sie dient als rechtliche Zusicherung des Kaufs, zu den im notariellen Kaufvertrag festgelegten Konditionen. Die Vormerkung wird beim Grundbuchamt hinterlegt. Diese Vormerkung besagt, dass du als einziger Käufer vorgemerkt bist und schützt dein Recht, dass der Eigentumstitel acht bis 16 Wochen später auf deinen Namen übertragen wird. 

Achtung: Ab dem Datum, an dem du den Kaufvertrag unterzeichnest, haftest du auch für alle Rechte und Pflichten, die mit dem Eigentum an einer Immobilie verbunden sind, z. B. Instandhaltungskosten, Grundsteuer usw.

Schritt 10: Zeit, die Kaufnebenkosten zu bezahlen

Wenn der Immobilienkauf vollständig notariell beurkundet wurde, musst du als Nächstes die zusätzlich anfallenden Kaufnebenkosten bezahlen. Das machst du in der Regel mit deinen Ersparnissen. 

Wenn du die Wohnung über einen Immobilienmakler gekauft haben, kannst du damit rechnen, dass du einige Tage nach Unterschreiben des Kaufvertrags die Rechnung des Maklers in deinem Briefkasten findest. Einige Wochen später erhältst du dann auch die Rechnung des Notars. Die zu zahlende Grunderwerbssteuer (abhängig vom Bundesland, in Berlin sind es 6 %) musst du erst später bezahlen. Dazu aber mehr in Schritt 13. 

Es kann vorkommen, dass du auch einen kleinen Betrag (etwa 100 Euro) an die Hausverwaltung zahlen musst. Aber nur, wenn deren Zustimmung zum Immobilienkauf erforderlich ist.

Schritt 11: Du zahlst den Kaufpreis an den Verkäufer

Sechs bis acht Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags wird der Notar dich auffordern, den vollen Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.

Das bedeutet, dass du ggf. einen Teil des Kaufpreises mit deinem Eigenkapital bezahlen musst. Das wäre dann deine Anzahlung. Der Restbetrag, also der Darlehensbetrag wird dann direkt von der Bank auf das Bankkonto des Verkäufers überwiesen.

Um diese Zahlung zu genehmigen, musst du ein Auszahlungsauftragsformular ausfüllen, mit dem du die Bank dazu ermächtigen, diese Zahlung zu leisten.

Schritt 12: Du bekommst den Schlüssel ausgehändigt 

Wenn der Verkäufer den vollen Kaufpreis auf seinem Konto erhalten hat, kann die offizielle Übergabe der Immobilie veranlasst werden.

Bei einer leer stehenden Immobilie vereinbarst du die Schlüsselübergabe entweder mit dem Immobilienmakler oder direkt mit dem Verkäufer. Hast du hingegen eine vermietete Immobilie gekauft, kannst du ein Treffen mit den Mietern vereinbaren oder die Immobilie noch einmal genau unter die Lupe nehmen.

Wichtiger Hinweis: Auch wenn du zu diesem Zeitpunkt bereits vollen Zugang zu deiner neuen Wohnung oder deinem neuen Haus hast, bedeutet das noch nicht, dass du der rechtmäßige Eigentümer dieser Immobilie bist. Das bist du nämlich erst, wenn dein Name ins Grundbuch eingetragen wird. Dieser Vorgang kann sich etwas hinziehen und dauert in der Regel zwischen acht und 16 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar.

Schritt 13: Du zahlst die Grunderwerbsteuer

Sechs bis zehn Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags erhältst du ein Schreiben vom Finanzamt. Darin wirst du aufgefordert, den anfallende Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Das Finanzamt teilt dann dem Notariat mit, dass Steuer bezahlt wurde, und stellt dem Notar eine sogenannte "Unbedenklichkeitsbescheinigung" aus. Der Notar wird dann das Grundbuchamt anweisen, den Eigentumstitel der Immobilie auf deinen Namen umzuschreiben.

Schritt 14: Du bist der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie

Wenn die Grundbuchgebühr (etwa 0,5 % des Kaufpreises) an das Grundbuchamt gezahlt wurde, wird der Eigentumstitel offiziell auf deinen Namen übertragen. 

Herzlichen Glückwunsch: Jetzt bist du rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. 

Du hast dich dazu entschlossen, eine Immobilie zu kaufen? Super. Dann nutze deine Chance und berechne jetzt dein maximales Kaufbudget und vereinbare eine kostenlose Beratung mit unseren Finanzierungsberatern.

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