Immobilien als Kapitalanlage: Warum sich das in Deutschland besonders lohnt
Wohneigentum ist nicht nur attraktiv, wenn man es selbst bewohnt. Auch der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich. Wir zeigen dir, warum.Aktualisiert am 11. Dezember 2024
Deutschland hat ungewöhnlich gute Konditionen für die Vermietung von Wohneigentum. Denn …
… nach zehn Jahren kannst du eine vermietete Immobilie ohne Ertragssteuer wieder verkaufen.
… für Immobilien, die nach 1925 erbaut wurden, kannst du 2 % des Gebäudewertes von der Steuer abziehen und die Baufinanzierungszinsen sowie Unterhaltskosten gegen die Mieteinnahmen rechnen.
… Zinssätze und Rückzahlungsbedingungen sind bei vermieteten Objekten ähnlich günstig wie bei Immobilien zur Selbstnutzung.
In einem internationalen Kontext sind diese großzügigen Rahmenbedingungen ziemlich einzigartig. In den meisten Ländern müssen Baufinanzierungen innerhalb von 20 Jahren zurückgezahlt werden. Außerdem sind die Zinssätze für Kapitalanleger um einige Prozentpunkte höher. Nicht zuletzt sind die Kapitalgewinne fast überall steuerpflichtig und nur selten können Renovierungskosten abgeschrieben werden.
Diese Besonderheiten machen in Deutschland eine Investition in ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage also besonders attraktiv.
Mit wie viel Rendite du rechnen kannst
Wir rechnen mit einer durchschnittlichen jährlichen Rendite von 5 % des Immobilienpreises, wenn die Anlageimmobilie zehn Jahre lang gehalten wird.
Bei einer eher konservativ gedachten Wertsteigerung der Immobilie von 3 bis 5 %, beträgt die jährliche Rendite dennoch oftmals 5 %.
Lesetipp: Erfahre mehr zu der Entwicklung von Immobilienpreisen in Deutschland.
Die Berechnung ist natürlich sehr vereinfacht. Als unser Kunde erhältst du eine sehr detaillierte Kalkulation, um deine Rendite für eine Immobilie als Kapitalanlage zu berechnen und die Cashflows unter verschiedenen Szenarien zu prüfen.
Die vereinfachte Berechnung lässt außer Acht
Kaufnebenkosten: Diese können je nach Bundesland zwischen 5,5 und 12,5 % betragen, gleichen sich wiederum über die Zeit hinweg aus. Kaufnebenkosten von 5,5 % reduzieren deine Rendite beispielsweise um 0,55 %, wenn du die Immobilie zehn Jahre behältst.
Besteuerung
Kumulierung: Im Laufe der Zeit werden alle Posten, mit Ausnahme des Zinssatzes, steigen, was wiederum zur Rendite beiträgt.
Zinsrisiko: Nach dem Ende der Zinsfestschreibung ändern sich die Zinssätze.
Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital: Die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Geld ist höher.
Das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital ist gerade für Investoren, die Immobilien als Geldanlage nutzen, eine der Hauptüberlegungen. Gehen wir von folgendem Beispiel aus: Wenn du nur 20 % Eigenkapital mitbringst, 10 % für Nebenkosten anfallen und du dir die restlichen 90 % leihst, ist deine Rendite deutlich höher.
Ein Rechenbeispiel
Angenommen, deine durchschnittliche jährliche Rendite liegt bei 5.000 € für eine Wohnung als Kapitalanlage. Die Wohnung hat 100.000 € gekostet. Da du nur 20.000 € Eigenkapital investiert hast, beträgt deine Rendite 25 % (5.000 €/20.000 €). Im Laufe der Zeit, wenn du deinen Kredit zurückzahlst und die Steuern steigen, sinkt diese Rendite. Wir berechnen zusammengesetzte Renditen von etwa 12 % für eine Haltedauer von zehn Jahren. Behältst du die Anlageimmobilie 30 Jahre, fällt die Rendite auf 8 %. Das ist immer noch extrem rentabel. Natürlich sind bei diesem Szenario auch Risiken möglich.
Vorteile von Immobilien als Geldanlage
Fakt ist, die Renditen bei Mietimmobilien sind sehr attraktiv. Gerade in Deutschland fallen die Preise für Immobilien nur selten. Hinzu kommt, dass die Mietrendite viel höher als die Zinsen ist, die du für eine Finanzierung bezahlst. Dementsprechend ist die Investition in der Regel relativ sicher. Deswegen ist der Kauf einer Immobilie und deren Vermietung in Deutschland eine sehr attraktive Anlagemöglichkeit.
Kein Wunder also, dass viele Menschen in Deutschland Immobilien kaufen, um diese zu vermieten und so ihre Rente aufbessern.
Von der AfA (Absetzung für Abnutzung) profitieren
Die lineare AfA gilt auch für vermietete Altbauten: Käufer von Häusern, die ab 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang jeweils 2 % der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Ausnahme: Für ältere Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 % für einen 40-jährigen Abschreibungszeitraum.
Abgeschrieben werden kann in beiden Fällen nur das Gebäude. Der anteilige Kaufpreis fürs Grundstück wird abgezogen. Kaufpreis plus Renovierungskosten minus Grundstückspreis. Dieser wird in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt. BORIS-D, das Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, gibt dir einen Einblick in die aktuellen Bodenrichtwerte.
Attraktiv ist auch die sogenannte Sonderabschreibung oder Sonder-AfA (§ 7b EStG). Sie gilt für neu erstellte Mietobjekte, die den Energieeffizienzstandard EH40/QNG (Effizienzhaus 40; Nachhaltigkeitssiegel bzw. Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) erfüllen. Dazu gehören neu geschaffene Wohnflächen durch Dachausbau, Dachaufstockung oder Umwandlung von Gewerbeflächen in neue Mietwohnungen. Die infrage kommenden Immobilien müssen eine Baukostenobergrenze von 5.200 € pro m² haben, wovon 4.000 € pro m² abgeschrieben werden können. Linear lassen sich 5 % über 4 Jahre abschreiben. Wichtig: Abgeschrieben werden kann erst nach der Fertigstellung des Gebäudes. Die Immobilie muss mindestens 10 Jahre lang vermietet werden (oder zur Vermietung zur Verfügung stehen).
Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?
Die folgende Studie berechnet historische Renditen für Immobilien in Deutschland – basierend auf den längsten verfügbaren Datenreihen von 1870 bis 2015. Dabei geht es um langfristige Rentabilität. Für Immobilien ergibt sich eine durchschnittliche Rendite von 7,82 %.
Wenn du dich also fragst, wie hoch eine gute Rendite bei einer Immobilie als Kapitalanlage sein sollte, kannst du dich an dieser Benchmark orientieren.
Quelle: Jordà, Òscar, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor. 2017. „The Rate of Return on Everything, 1870–2015“ Federal Reserve Bank of San Francisco Working Paper 2017-25
