Immobilie kaufen und vermieten: Warum sich das in Deutschland besonders lohnt

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Dr. Christian Mulder

13. Juli 2020
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Wer überlegt eine Immobilie zu kaufen, muss sie nicht zwangsläufig selbst bewohnen. Denn oft reichen die finanziellen Mittel nur für den Kauf einer kleineren Wohnung, während die persönliche Situation eine größere erfordert. Das sollte dich aber nicht vom Kauf einer Immobilie abschrecken. Denn in Deutschland lohnt sich das Vermieten des Eigenheims besonders. Wir klären, warum das so ist.

Deutschland hat ungewöhnlich großzügige Konditionen für die Vermietung von Wohneigentum. Denn...

  1. ...nach zehn Jahren kannst du eine vermietete Immobilie ohne Ertragssteuer wieder verkaufen

  2. ...für Immobilien, die nach 1925 erbaut wurden, kannst du zwei Prozent des Gebäudewertes für Steuerzwecke abziehen und die Baufinanzierungszinsen sowie Unterhaltskosten gegen die Mieteinnahmen rechnen

  3. ...Zinssätze und Rückzahlungsbedingungen sind bei vermieteten Objekten ähnlich wie bei Immobilien zur Selbstnutzung 

In einem internationalen Kontext sind diese großzügigen Rahmenbedingungen ziemlich einzigartig. Normalerweise müssen Baufinanzierungen innerhalb von 20 Jahren zurückgezahlt werden. Außerdem sind die Zinssätze sind für Kapitalanleger um einige Prozentpunkte höher. Nicht zuletzt sind die Kapitalgewinne fast überall steuerpflichtig und nur selten können Renovierungskosten abgeschrieben werden.

Folglich kann die Investition in Mietwohnungen genauso attraktiv sein wie der Kauf eines Hauses für den Eigenbedarf in Deutschland. 

Mit wieviel Rendite du rechnen kannst

Wir berechnen eine typische jährliche Rendite von 5 Prozent des Immobilienpreises, wenn das Objekt zehn Jahre lang gehalten wird.

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Bei einer eher konservativ gedachten Wertsteigerung der Immobilie von drei Prozent, beträgt die jährliche Rendite dennoch zwischen 4 und 5,5 Prozent. Lesetipp: Mehr zu der Entwicklung von Immobilienpreisen in Deutschland findest du hier. 

Die Berechnung ist natürlich sehr vereinfacht. Unsere Kunden erhalten eine detaillierte Kalkulation, um ihre Rendite zu berechnen und die Cashflows unter verschiedenen Szenarien zu prüfen. 

Die vereinfachte Berechnung lässt außer Acht: 

  • Kaufnebenkosten, die zwischen 5,5 und 15,5 Prozent betragen können, die sich wiederum über die Zeit hinweg ausgleichen. Kaufnebenkosten von 5,5 Prozent reduzieren deine Rendite beispielsweise um 0,55 Prozent, wenn du die Immobilie zehn Jahre behältst

  • Besteuerung

  • Kumulierung (im Laufe der Zeit werden alle Posten mit Ausnahme des Zinssatzes steigen, was wiederum zur Rendite beiträgt)

  • Zinsrisiko (nach dem Ende der Zinsfestschreibung ändern sich die Zinssätze)

  • Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital (die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Geld ist höher)

Das Verhältnis von Fremd zu Eigenkapital ist gerade für Investoren eine der Hauptüberlegungen. Gehen wir von folgendem Beispiel aus: Wenn du nur 20 Prozent Eigenkapital mitbringst, zehn Prozent für Nebenkosten anfallen und du die restlichen 90 Prozent leihst, ist deine Rendite deutlich höher.

Ein Rechenbeispiel:

Angenommen deine durchschnittliche jährliche Rendite liegt bei 5000 Euro für ein Objekt, das 100.000 gekostet hat. Da du nur 20.000 Eigenkapital investiert hast, beträgt deine Rendite 25 Prozent (5000/20.000). Im Laufe der Zeit, wenn du deinen Kredit zurückzahlst und die Steuern steigen, sinkt diese Rendite. Wir berechnen zusammengesetzte Renditen von etwa zwölf Prozent für eine Haltedauer von zehn Jahren. Behältst du die Immobilie 30 Jahre fällt die Rendite auf acht Prozent. Das ist immer noch extrem rentabel. Natürlich sind bei diesem Szenario auch Risiken möglich. 

Vorteile von Immobilien als Geldanlage

Fakt ist, die Renditen bei Mietimmobilien sind sehr attraktiv. Gerade in Deutschland fallen die Preise für Immobilien nur selten. Hinzu kommt, dass die Mietrendite viel höher als die Zinsen ist, die du für eine Finanzierung bezahlst. Dementsprechend ist die Investition in der Regel relativ sicher. Deswegen ist der Kauf einer Immobilie und deren Vermietung in Deutschland eine sehr attraktive Anlagemöglichkeit.

Kein Wunder also, dass viele Menschen in Deutschland Immobilien kaufen, um diese zu vermieten und so ihre Rente aufbessern. 

Von der AfA (Absetzung für Abnutzung) profitieren

Die lineare AfA gilt auch für vermietete Altbauten: Käufer von Häusern, die ab 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Ausnahme: Für ältere Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungszeitraum

Abgeschrieben werden kann in beiden Fällen nur das Gebäude. Der anteilige Kaufpreis fürs Grundstück wird abgezogen. Kaufpreis plus Renovierungskosten minus Grundstückspreis. Dieser wird in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Einen Einblick in die Bodenrichtwerte findest du hier. 

Renditen bei Immobilien

Die folgende Studie berechnet historische Renditen für Hauspreise in Deutschland – basierend auf den längsten verfügbaren Datenreihen von 1870 bis 2015. Dabei ging es um langfristige Rentabilität. Für Immobilien ergibt sich eine durchschnittliche Rendite von 7,82 Prozent.

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Quelle: Jordà, Òscar, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor. 2017. “The Rate of Return on Everything, 1870–2015” Federal Reserve Bank of San Francisco Working Paper 2017-25

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Dr. Christian Mulder

Dr. Christian is a former Senior Economist and Manager at the IMF and World Bank. He is a Hypofriend Co-founder.

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