Sondertilgung: eine beliebte, aber überbewertete Option
Wer mag nicht den Gedanken, seine Baufinanzierung durch eine Sonderzahlung schneller zu tilgen? Genau das ist die Idee hinter der "Sondertilgung". Aber ist das wirklich eine gute Idee?Veröffentlicht am 15. Juni 2020 . Aktualisiert vor 2 Monaten

Warum ist die Sondertilgung in den meisten Fällen keine gute Option?
Erstens: Wenn die Zinsen niedrig sind, solltest du deine Baufinanzierung nicht zurückzahlen, sondern in ertragreichere Anlagen wie Aktien (über preiswerte, gut diversifizierte ETFs) investieren oder für eine Zweitwohnung sparen, um diese zu vermieten. Wenn du mit der Rückzahlung deiner Finanzierung 1 bis 4 % gewinnst, aber 5 bis 7 % anderweitig gewinnen könntest, ist es in der Regel keine gute Idee, die Baufinanzierung zurückzuzahlen. Natürlich musst du einen ausreichend langen Zeithorizont einplanen. Daher würde ich den meisten Menschen unter 60 Jahren dringend zu alternativen Anlagen raten, mit denen sie für ihre Lebenserwartung von 90+ Jahren sparen können.
Zweitens: Wenn die Zinssätze während der Laufzeit deiner Baufinanzierung erheblich steigen, kann es eine gute Idee sein, eine Extrazahlung vorzunehmen, um die Baufinanzierung zu tilgen. Aber nicht durch eine Sondertilgung.
In diesem Fall stehen dir drei bessere Optionen zur Verfügung.
Das Geld in ein Bankkonto einzahlen, zum Beispiel auf ein Festgeldkonto, das bis zum Ende der Zinsbindung läuft. Das ist sinnvoll, wenn die Bank einen höheren Zinssatz zahlt als den, den du bei deiner Finanzierung sparst (z. B. wenn sie 3 % zahlt und dein Finanzierungszins 1 % beträgt). Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nimmst du das Geld von der Bank und verwendest es, um deinen Darlehensbetrag zu verringern.
Schließe einen Bausparvertrag (BSV) ab. Dies ist zwar im Allgemeinen keine gute Option, wenn du ein Haus kaufst, aber es ist eine der besten Optionen, um dein Zinsrisiko nach dem Kauf eines Hauses zu verringern. Und so funktioniert es. Du sparst jeden Monat in den BSV ein. Wenn die Zinsbindungsfrist abläuft, bekommst du im Idealfall das 2,5-fache der Ersparnis ausbezahlt und kannst damit deine Baufinanzierung tilgen. Wenn du also 20.000 € ansparst, bekommst du 50.000 €, um deine Finanzierung zu reduzieren. Von diesem Betrag sind 30.000 € ein sehr zinsgünstiges Darlehen. Das ist finanziell attraktiver als die Rückzahlung des Darlehens durch eine Sondertilgung.
In höher rentierende Optionen, wie ETFs, investieren. Langfristig sollte es dir möglich sein, eine Rendite von annähernd 7 % nach Abzug von Kosten und Steuern zu erzielen, wenn du vernünftig und kosteneffizient investierst. Auf diese Weise erzielst du am Ende weitaus bessere Ergebnisse, und das solltest du in Betracht ziehen, es sei denn, du machst dir wirklich Sorgen darüber, ob du die höheren Zinsen zahlen kannst, wenn dein Darlehensbetrag steigt. Wir haben Pensionfriend ins Leben gerufen, damit du zu niedrigen Kosten und hohen Erträgen investieren und deine finanzielle Zukunft sichern kannst.
Welche Option ist die beste? Wir können berechnen, wie viel du bei den verschiedenen Varianten einsparen kannst, und dabei auch die steuerlichen Auswirkungen und dein finanzielles Wohlergehen auf lange Sicht berücksichtigen. Das kann einen großen Unterschied ausmachen.
Ist die Sondertilgung aktuell also eine schlechte Idee?
Nicht unbedingt, denn es ist situationsabhängig. Generell haben Sondertilgungen ein interessantes Nutzpotenzial. Möchtest du dein Haus beispielsweise vor Ablauf der festgeschriebenen Zinsbindung und vor einer Frist von zehn Jahren verkaufen, verringern Sondertilgungen die Vorfälligkeitsentschädigung. Denn die Bank verlangt bei vorzeitiger Beendigung von dir eine Strafe für die entgangenen Zinsen. Die Banken müssen aber die potenzielle Sondertilgung von der Strafbemessungsgrundlage abziehen, da sie davon ausgehen müssen, dass du die Option nutzen möchtest.
Angenommen, dein Darlehen läuft noch fünf Jahre. Dann könnte eine Sondertilgung von 5 % pro Jahr deinen Saldo für die Jahre sechs bis zehn um etwa 15 % reduzieren.* Damit würde sich deine Strafzahlung um etwa 15 Prozent verringern. Das ist zwar nicht sehr viel, aber immer noch ein gewisser Vorteil.
*Der genaue Prozentsatz ist nicht einfach zu berechnen. Er hängt davon ab, in welchem Umfang du dein Darlehen bereits zurückgezahlt hast, und ist höher als der einfache Durchschnitt. Denn er geht davon aus, dass du die Sondertilgung jedes Jahr so schnell wie möglich bezahlst.
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Als Fazit: Der Hauptvorteil einer Sondertilgung bei der Baufinanzierung im derzeitigen Niedrigzinsumfeld besteht darin, dass dadurch die Gebühren für den vorzeitigen Hausverkauf gesenkt werden können.
Wenn das nicht auf dich zutrifft, bist du besser dran, wenn du dein Geld in höher rentierende Anlageformen wie Aktien investierst. Wenn du dir Sorgen machst, ob du die höheren Zinsen nach der Neufestsetzung deines Darlehenszinses bezahlen kannst, bist du mit einem Bausparvertrag besser dran.