Vorfälligkeitsentschädigung: Was dich der Ausstieg aus deiner Finanzierung kostet

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Tatjana Grassl

5. Juni 2020
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Du hast bereits eine Immobilienfinanzierung und findest diese zu teuer oder die Konditionen zu schlecht? Oder du verkaufst die Immobilie? Dann liegt dir wahrscheinlich daran, deine Finanzierung schnellstmöglich gegen eine attraktivere zu tauschen oder abzulösen. Das kannst du machen, doch deine Bank lässt dich das teuer bezahlen. Denn sie verlangt dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Zinsen, die ihr entgangen sind. Es gibt allerdings auch Fälle, bei denen die Vorfälligkeitsentschädigung nicht berechnet werden darf. Hypofriend informiert dich, wie teuer ein vorzeitiger Ausstieg aus der Baufinanzierung sein kann, wie die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet und wie du sie umgehen kannst.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Bei einer vorzeitigen Kündigung – also vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindung – einer Immobilienfinanzierung wird dem Kreditnehmer dieser Betrag in Rechnung gestellt. Dies geschieht, sofern die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung nicht im Vertrag vereinbart wurde.

Warum muss die Entschädigung gezahlt werden?

Deiner Bank entsteht durch die vorzeitige Darlehensrückführung ein Zinsschaden. Denn jeden Monat, den du früher kündigst, entgeht der Bank deine Zinszahlung.

Banken selbst investieren in Anleihen, die zum aktuellen Marktzins notieren und die in der Regel über den gleichen Zeitraum wie deine Immobilienfinanzierung laufen. So finanzieren dein Darlehen mit einem gleichbleibenden Zinssatz. Möchtest du nun deine Finanzierung vorzeitig beenden, muss die Bank das Geld zu niedrigeren Marktzinsen anlegen.  

Es entsteht also eine Differenz zwischen den erwarteten Zinseinnahmen aus deiner Finanzierung und den Zinseinnahmen, die durch die neue und geringer verzinste Anleihe entstehen. Die Bank erleidet einen finanziellen Verlust. Dieser Refinanzierungsschaden ist umso höher, je größer der Unterschied zwischen dem im Vertrag festgelegten Zinssatz und dem aktuell niedrigeren Marktzins ist.

Wie berechnet die Bank das Vorfälligkeitsentgelt?

Wenn du deine Immobilienfinanzierung also vorzeitig zurückzahlst, muss Deine Bank diese Summe neu anlegen. Die Neuanlage muss exakt den gleichen Gewinn erzielen, der auch bei der planmäßigen Fortführung deiner Finanzierung entstanden wäre.

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt der Gesetzgeber den Banken zwei Methoden:

Die Aktiv-Aktiv-Methode

Wenn die Bank davon ausgeht, dass sie das vorzeitig zurückgezahlte Geld an einen anderen Kunden verleihen kann, sprechen wir von der Aktiv-Aktiv-Methode. Das hängt damit zusammen, auf welcher Seite der Bilanz (Aktiv oder Passiv) die Bank das verbucht.

Ist der Marktzins für Baufinanzierungen in der Zwischenzeit gesunken, entsteht der Bank ein Verlust. Du als Darlehensnehmer musst den entgangenen Gewinn erstatten. Dieses Verfahren ist in den meisten Fällen zwar die günstigere Methode, wird in der Praxis aber nur selten angewandt.

Die Aktiv-Passiv-Methode

Bei dieser Methode nimmt die Bank an, dass Sie das Geld am Kapitalmarkt anlegt. Sie berechnet dabei zwei Punkte: Zum einen die Höhe der Rendite für die neue Geldanlage mit der gleichen Laufzeit. Zum anderen den Vertragszins, den die Bank erhalten hätte, wenn du deinen Vertrag weiterlaufen lassen würdest. Aus der Differenz zwischen der neuen Rendite und dem Vertragszins ergibt sich dann die Vorfälligkeitsentschädigung.

Kann ich das Vorfälligkeitsentgelt reduzieren?

Solltest du in deinem Finanzierungsvertrag ein Sondertilgungsrecht vereinbart haben, wird es für dich auf jeden Fall günstiger, denn Sondertilgungen müssen bei der Berechnung des Vorfälligkeitsentgelt berücksichtigt werden. Dabei ist es irrelevant, ob du dein Sondertilgungsrecht bereits genutzt hast oder es erst in Zukunft hättest nutzen können.Denn allein durch die bestehende Möglichkeit der Sondertilgung hätte der Darlehensbetrag reduziert werden können. Daher muss dies in der Berechnung berücksichtigt werden und die Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend geringer ausfallen. So urteilte der Bundesgerichtshof (Az. VI ZR 388/14). 

Gibt es Möglichkeiten, eine Vorfälligkeitsentschädigung komplett zu umgehen?

Die Grundregel ist einfach: Wer einen Kredit außerplanmäßig kündigt, muss der Bank Schadensersatz bezahlen. In einigen Fällen darf die Bank jedoch keine Ablösesumme für den alten Kredit verlangen. 

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag

Banken sind dazu verpflichtet, ihre Kunden bei einer Darlehensaufnahme über das gesetzliche Widerrufsrecht zu informieren. In diesem Widerrufsrecht steht, wie sich ein Darlehensvertrag rückabwickeln lässt. Nun haben sich allerdings im Laufe der Zeit in den Standardverträgen der Geldinstitute Fehler in diese Texte eingeschlichen. Diese Fehler können zum Vorteil der Darlehensnehmer führen. Enthält ein Vertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, darf der Darlehensnehmer die Finanzierung wirksam widerrufen – selbst wenn der Widerruf viele Jahre nach Aufnahme des Darlehens erfolgt.

Gesetzliches Kündigungsrecht für Darlehensnehmer

Darlehensnehmer, die einen Kredit mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren aufgenommen haben, können von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen. Dieses ist in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB rechtlich verankert. Sinngemäß steht in dem Gesetz, dass jeder Kredit mit einer festen Verzinsung spätestens nach zehn Jahren nach Vollauszahlung gekündigt werden kann. Die Kündigungsfrist beträgt dann sechs Monate. Die Bank darf in diesem Fall laut Gesetz keine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern.

Nach zehn Jahren kannst du somit jeden Kreditvertrag kündigen, egal wie lange die Zinsbindung geht. Hättest du eine Zinsbindung von 20 Jahren vereinbart, dürftest du den Vertrag trotzdem nach zehn Jahren kündigen – ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. 

Verkauf der Immobilie

Solltest du die Immobilie vor Ende der zehn Jahre verkaufen wollen, gibt es eine Möglichkeit, wie du ohne Vorfälligkeitsentschädigung den Vertrag kündigen kannst. Dafür muss der neue Käufer deiner Immobilie den Kredit bei der Bank zu den gleichen Konditionen übernehmen und darf nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt werden. Das Landgericht München bestätigte diese Möglichkeit in einem Urteil (Az. 16 HK O 22814/05).

Ein letzter Tipp: 

Wenn bei Verkauf deiner Immobilie nun aber doch eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, kannst du diese bei der Steuer als Veräußerungskosten geltend machen und so den zu versteuernden Verkaufserlös reduzieren. Dies gilt allerdings nur bei einem Verkauf der Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung.

 Nutze die kostenlose Unterstützung von Experten

Gründe für eine vorzeitige Kündigung des Darlehensvertrags gibt es viele. Sei es der Verkauf der Immobilien auf Grund von persönlicher oder beruflicher Veränderungen oder das Ablösen des bestehenden Vertrags mit einer neuen Finanzierung zu günstigeren Konditionen. In vielen Fällen ist es möglich aus der vertraglichen Bindung herauszukommen und wenn man die oben genannten Punkte beachtet, lässt sich dies oft auch günstiger gestalten, als es viele Banken dir mitteilen. Hypofriend berät dich gerne und hilft dir, die beste und kostengünstigste Möglichkeit für deinen Vertragswechsel zu finden.

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Tatjana Grassl

Tatjana verfasst als Content Writerin spannende Immobilien-Themen für dich.

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