Immobilienpreise unter Corona: Grund zur Sorge oder eine gute Kaufgelegenheit?

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Dr. Christian Mulder

8. Juli 2020
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Die Coronakrise hat der Wirtschaft einen unerwarteten Schock verpasst. Schließlich lief gerade alles reibungslos. Doch was bedeutet Corona für die Immobilienpreise? Sollten wir besorgt sein, dass die Preise jetzt deutlich fallen oder bietet es eine gute Möglichkeit gerade jetzt eine Immobilie zu kaufen?

Welche Hinweise es gibt und zu welchem Schluss wir kommen.

Die jüngste Preisdynamik war sehr positiv 

Immobilienpreise bewegen sich nur langsam. Dementsprechend dauert es verhältnismäßig lange, bis sich ein Trend ändert. Ein Blick auf die letzte Entwicklung gibt also bereits ein Anzeichen, wie sich die Preise künftig bewegen. Steigen die Preise, ist es wahrscheinlich, dass sie weiter steigen. Wenn sie stagnieren, kann es zu einem langsamen Fall kommen. 

Da es auf dem deutschen Immobilienmarkt zuletzt eine starke Aufwärtsdynamik gab, ist es wahrscheinlich, dass diese noch weiter anhält. 

Erste Daten bestätigen einen Aufwärtstrend

Unmittelbar nachdem COVID19 Deutschland getroffen hatte, kam es zu einem Nachfragerückgang. Doch bereits ab etwa Mitte April hatte sich das Kaufinteresse wieder erholt. Auch unsere Beratungsgespräche für Baufinanzierungen bei Hypofriend haben nach einer kleinen Pause wieder stark zugenommen. 

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Auch die Immobilienpreise selbst steigen weiter. Viel Auskunft geben sie aktuell allerdings noch nicht. Denn bis ein Hauskauf abgeschlossen ist, vergeht einiges an Zeit. So wird es noch dauern, bis es valide Daten dazu gibt. Aktuell zeigen die Verkäufe ein starkes Interesse im Januar und Februar.

Sehr moderates Preisniveau

Immobilien sind aufgrund der niedrigen Zinssätze viel erschwinglicher, als sie es noch vor 30 Jahren waren. Dies wird einen weiteren Anstoß zu steigenden Preisen geben.

Betrachtet man rein die Erschwinglichkeit von Immobilien, so sind die Preise stark gesunken: Der Erschwinglichkeitsindex ist seit 2000 um 50 Prozent und seit 1993 um 100 Prozent gestiegen. Das heißt, wir können uns heute deutlich mehr leisten. 

Erschwinglichkeitsindex für deutsche Immobilien zwischen 1991 und 2018

Die vergangene Entwicklung der Immobilienpreise spielt auch bei einem Blick in die Zukunft eine wichtige Rolle. Denn 1970 bis 2010 sind die Immobilienpreise in Deutschland gefallen – in allen anderen Ländern sind sie im gleichen Zeitraum hingegen gestiegen. Dies bedeutet, dass das Preisniveau in Deutschland noch niedrig und Immobilien erschwinglich sind. Dies wiederum ist ein Indiz für eine weitere Aufwärtsdynamik. 

Vergleich der Entwicklung der Immobilienpreise USA und Deutschland in den letzten 50 Jahren

Zunehmende Bedeutung des eigenen Zuhauses 

Die Coronakrise hat ein neues Bewusstsein für das eigene Zuhause hervorgebracht. Denn wochenlang blieb den Menschen nichts anderes übrig, als ihre Zeit daheim zu verbringen. Noch heute arbeiten viele Beschäftigte im Home-Office und verbringen dementsprechend viel Zeit in den eigenen vier Wänden. Das Zuhause hat an Stellenwert und Bedeutung gewonnen. Das zeigt auch der Marktbericht für Berlin der Guthmann Estate. 

Zunehmende Arbeitslosigkeit

Eine Folge der Coronakrise wird ein Anstieg der Arbeitslosigkeit sein. Dieser wird zum Teil länger andauern, da einige Sektoren wie die Reise- und Tourismusbranche eine schwere Zeit durchmachen. Andere Sektoren wie die IT-Branche werden wahrscheinlich weiter wachsen. 

Nun ist es so, dass die realen Hauspreise in Deutschland mit der Arbeitslosigkeit korrelieren – und zwar relativ stark. Denn eine geringe Arbeitslosigkeit ist  ein Indiz für Wohlstand, der wiederum Arbeitsmigranten anzieht - und dadurch eine höhere Nachfrage nach Immobilien erzeugt. Arbeitslosigkeit könnte außerdem bedeuten, dass die Menschen nicht mehr in der Lage sind ihre Kredite zu bedienen und ihr Eigenheim verkaufen müssen. Dies geht in der Regel mit einer schweren wirtschaftlichen Depression einher. 

Die steigende Arbeitslosigkeit in einigen Branchen ist ein negativer Faktor. Allerdings ist nicht mit einem signifikanten Anstieg der Arbeitslosigkeit über alle Branchen hinweg zu rechnen. 

Weiterhin gedämpfte Zinsaussichten

Die Zinssätze sind niedriger als vor dem Ausbruch der Krise. Die Banken haben zwar die Margen für Baufinanzierungen etwas angehoben, aber die Zinssätze sind immer noch auf einem historischen Tiefstand. 

Es braucht einiges, dass Immobilienpreise fallen

Die Hauspreise sind in der deutschen Geschichte nominal selten gesunken. Eigentümer wollen das größte Geschäft aus einem Verkauf machen und werden deswegen versuchen, den bestmöglichen Kaufpreis zu erzielen. Tatsächlich fallen, werden die Preise wohl nur bei Zwangsversteigerungen. 

Zusammenfassend

Es gibt viele Faktoren, die auf steigende Hauspreise hindeuten – insbesondere der Aufschwung, die hohe Erschwinglichkeit und die niedrigen Zinssätze sowie die zusätzliche Wertschätzung eines schönen Zuhauses. Das Hauptproblem könnte die Arbeitslosigkeit darstellen. Abgemildert wird dies durch den Fakt, dass sie relativ sektorspezifisch ist. 

Unser Rat lautet daher:

Erwarte in nächster Zeit keinen Rückgang der Immobilienpreise, sondern stell dich eher auf einen allmählichen weiteren Preisanstieg ein. Auf etwas mehr Verhandlungsspielraum kannst du hoffen, da einige Eigentümer der Wirtschaft gegenüber wahrscheinlich skeptisch sein werden. 

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Dr. Christian Mulder

Dr. Christian is a former Senior Economist and Manager at the IMF and World Bank. He is a Hypofriend Co-founder.

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