Unser Ausblick für den deutschen Immobilienmarkt (2025)

Wir bleiben realistisch und optimistisch:

• Wir sehen weiter steigende Immobilienpreise und Zinsen, die sich im unteren Bereich einpendeln.

• Wir sehen keinen Grund, den Aktienmarkt zu verlassen. Er wird immer schwanken und hat weiterhin Potenzial für Zuwächse.

• Wir freuen uns über die Chancen, die durch die staatlichen Steuervorteile für Mietimmobilien entstanden sind, und suchen laufend die besten Objekte, um daraus das Beste zu machen.

Am Ende müssen wir alle das Beste aus der Lage machen – ungeachtet des ganzen Lärms drumherum.

Immobilienpreise

In Deutschland haben die Immobilienpreise 2024 wieder Fahrt aufgenommen. Daten des Baufinanzierungs-Vergleichsportals Europace zeigen, dass die Preise schon vor zwölf Monaten, also im Dezember 2023, anzogen. Offizielle Statistiken bestätigen den erneuten Aufwärtstrend wenige Monate später, im ersten Quartal.

Seit dem Tiefpunkt sind die Hauspreise um etwa 3–4 % gestiegen, Wohnungen sogar um 5–6 %. Dennoch liegen gebrauchte Häuser und Wohnungen immer noch 8–9 % unter dem Höchststand im Frühjahr 2022. Neubauten sind nie so stark gefallen und haben mittlerweile sogar neue Höchststände erreicht.

Was bedeutet das für die Zukunft?

Was wir derzeit sehen, entspricht den Erwartungen: Steigende Preise setzen sich für gewöhnlich fort. Wir gehen davon aus, dass sich das Wachstumstempo noch beschleunigen kann, solange sich die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen im Bereich von 2–2,5 % bewegen.

Mit den sinkenden Immobilienpreisen sind die Baugenehmigungen auf ein Niveau gesunken, das wir zuletzt in den Krisenjahren 2007–2011 (Subprime- und Griechenlandkrise) gesehen haben. 

Jährlich werden nur noch Baugenehmigungen für etwa 0,5 % des gesamten Wohnungsbestands erteilt – deutlich weniger als benötigt. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum wird durch langfristige Trends wie kleinere Haushaltsgrößen, Bevölkerungswachstum (vorwiegend in oder nahe Städten) und historisch niedrige Zinsen gestützt.

Die Immobilienpreise stehen weiterhin unter Druck durch die hohe Nachfrage und das knappe Angebot. In unserem kleinen Nachbarland Holland, das über bessere Daten verfügt und schneller auf Marktveränderungen reagiert, sind die Preise bereits um 11 % gestiegen.

Hauspreisindex (2010 = 100)

Gerade deshalb ist jetzt ein guter Zeitpunkt, Ihre finanzielle Tragfähigkeit mit Blick auf 2025 zu überprüfen.

Was bringt das Jahr 2025 für die Zinsen?

In diesem Jahr sind die Hypothekenzinsen größtenteils gesunken, da die Banken ihre Aufschläge reduziert haben.

Die Rendite für zehnjährige deutsche Bundesanleihen erreichte im Juni rund 2,7 % und ist seit Mitte des Jahres wieder zurückgegangen. Die Inflation liegt inzwischen endlich nahe dem 2 %-Zielkorridor. Ohne die anhaltenden Sorgen um die US-Haushaltsdefizite wären die Zinsen vermutlich noch weiter gefallen.

Wir gehen davon aus, dass die Zinsen 2025 weiterhin etwas nachgeben werden. Grundsätzlich sollten hohe US-Ausgaben und Handelskonflikte zu einem geringeren Wirtschaftswachstum und einem stärkeren US-Dollar führen – was wiederum für niedrigere Zinsen in Europa spricht. Ob das wirklich eintritt, hängt allerdings stark von der Haushaltspolitik europäischer Regierungen ab.

Auf einen großen Zinssturz sollte man sich dennoch nicht verlassen. Selbst in diesem Szenario dürfte die US-Konjunktur viele globale Kapitalströme anziehen und das allgemeine Zinsniveau hochhalten.

Historische Zinssätze in Deutschland

Neue Abschreibungsgesetze machen Investitionen in Mietimmobilien besonders attraktiv

In Deutschland investieren viele Menschen in Mietimmobilien, weil Banken Vermietern sehr gute Kreditkonditionen anbieten. Außerdem kann die Immobilie steuerlich abgeschrieben werden, was weltweit einzigartig ist: Die jährliche Abschreibung lässt sich vom zu versteuernden Einkommen abziehen.

Im März 2024 hat die Regierung diese Investitionen noch attraktiver gemacht, indem sie die Abschreibungsregeln für energieeffiziente Neubauten beschleunigt hat. Diese Neuerungen kommen zu den bereits früher eingeführten günstigen Abschreibungsregeln und den speziellen KfW-Förderprogrammen für energieeffizientes Bauen hinzu.

Dank der Kombination einer Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr (§ 7b EStG) und der degressiven Abschreibung von 5 % sowie subventionierter KfW-Finanzierungen kann sich eine jährliche Rendite von 15 bis 25 % ergeben. Damit sind förderfähige Investitionsobjekte enorm interessant – vorausgesetzt, Sie planen mindestens 5–6 Jahre in Deutschland zu bleiben.

Trotz dieser attraktiven Rahmenbedingungen sind Bauunternehmen weiterhin mit komplexen Genehmigungsverfahren auf kommunaler Ebene konfrontiert. Deshalb ist jetzt ein Wettlauf im Gange, die besten Bauprojekte zu sichern und sie gleichzeitig kostengünstig und in hoher Qualität umzusetzen, um die Voraussetzungen für die Steuervergünstigungen und Darlehen zu erfüllen.

Wir bei Investfriend konzentrieren uns darauf, provisionsfreie Projekte sorgfältig auszuwählen und Ihnen als schlüsselfertige Investitionen anzubieten. Mit anderen Worten: Wir möchten die Einstiegshürden für solche Investitionen senken. Obwohl die lokalen Regularien und Genehmigungsprozesse anspruchsvoll sind, sind wir überzeugt, dass unsere Angebote attraktiv sind und erfolgreich realisiert werden können.