Die Folgen des Berliner Mietdeckel-Urteils

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Julia Ptock

15. Apr. 2021
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Berlin, 16. April 2021 --- Die Entscheidung des Zweiten Senats des Bundesverfassungsgerichts vom 15. April 2021 hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) als nicht mit dem Grundgesetz vereinbar und damit für nichtig erklärt. Oder anders formuliert: Das Gesetz verstößt gegen das Grundgesetz. Das Bundesland Berlin darf nicht mit einem eigenen Gesetz die Miethöhen in der Stadt begrenzen. Die Gesetzgebungsbefugnis liege beim Bund.

Doch was genau bedeutet das jetzt für Mieter und Vermieter? Chris, Hypofriend CFO und Co-Founder, ordnet für uns die Entscheidung des Gerichtes ein und erklärt, was sie für Mieter, Vermieter und den Wohnungsmarkt in Berlin bedeutet. Aber zuvor ein kurzer Rückblick. 

Warum wurde der Berliner Mietendeckel eingeführt?

Seit Jahren steigen in Berlin die Mietpreise. Mussten Mieter Anfang 2012 durchschnittlich 6,65 Euro pro Quadratmeter zahlen, sah das Ende 2018 schon ganz anders aus. In nur wenigen Jahren erhöhte sich der Quadratmeterpreis um über 50 Prozent auf 10,21 Euro. Für viele Berliner war umziehen nicht mehr möglich. Staffelmieten und Co. sorgten zudem dafür, dass selbst Bestandsmieter Probleme bekamen, ihre Miete zu zahlen.  

Die Berliner Landesregierung wollte diesem Trend nicht weiter zusehen und beschloss am 30. Januar 2020 das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln). Inhaltlich regelte das Gesetz einen Mietenstopp, eine Mietobergrenze sowie eine Mietabsenkungen und die Begrenzung der Modernisierungsumlage für Wohnungen, die vor dem 01. Januar 2014 erstmals bezugsfertig waren und nicht öffentlich gefördert wurden. 

Mit dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln wurden im Februar 2020 Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin eingefroren. Seit November 2020 mussten durch den Mietendeckel Mieten, die mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen liegen, vom Vermieter gesenkt werden. Davon betroffen waren laut dem Forschungsinstitut F+B schätzungsweise 512.000 Wohnungen. 

Die Opposition hielt den Mietendeckel für rechtswidrig. Bundestagsabgeordnete von CDU/CSU und FDP legten dem Gericht eine sogenannte Normenkontrollklage vor. Dabei ging es weniger um die einzelnen Bestandteile des Gesetzes als vielmehr um die Frage, ob ein Bundesland überhaupt solche Gesetze erlassen darf oder ob das Mietrecht im föderalen System Deutschlands Sache des Bundes ist.

Welche Folgen hat das Berliner Mietendeckel-Urteil?

Um zu verstehen, welche Auswirkungen das Scheitern des Berliner Mietendeckels hat, müssen wir erst einmal klären, wie sich der Wohnungsmarkt in Berlin seitdem in Kraft treten des Mietendeckels entwickelt haben. 

Wie hat sich der Wohnungsmarkt in der Zeit, in der der Mietendeckel in Berlin galt, verändert? 

Dr. Chris Mulder: Der Mietmarkt wurde enger und nach anfänglichem Zögern wollten mehr Leute ein Eigenheim kaufen. Mietobergrenzen schrecken Wohnungsunternehmen ab und Entscheidungen, mehr Angebot zu schaffen, wurden aufgeschoben, während die Mieter die günstigeren Wohnungen in Beschlag nehmen. Dies führt zu einer Reduzierung des verfügbaren Wohnungsbestandes. Nach der anfänglichen Unsicherheit, die durch Corona noch verstärkt wurde, sahen wir, dass mehr und mehr Menschen sich dazu gezwungen sahen, nach Häusern zu suchen, die sie kaufen konnten, und das in einem Markt, der ohnehin schon knapp ist.

Jetzt hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel gekippt. Was bedeutet das Urteil für Vermieter, die die Miete wegen des Mietendeckels absenken mussten? 

Dr. Chris Mulder: Zweifelsfrei werden viele jetzt wieder die alte Miete verlangen. Und weil weniger gebaut wurde, ist die Nachfrage an Wohnraum groß und der Markt noch knapper als vorher. Das kann dazu führen, dass die Preise noch mehr steigen werden. Das ist das traurige Ergebnis dieser Geschichte. Aber ich denke, dass es immer noch Eigentümer geben wird, die am Verkauf interessiert sind. Sie sind sich jetzt des Risikos bewusst. Und sie sollten sich außerdem darüber im Klaren sein, dass die nächste Bundesregierung den Bundesländern mehr Spielraum geben könnte, um die Preise nicht aus dem Ruder laufen zu lassen. 

Aufgrund des Mietendeckels wurden in Berlin die Mieten eingefroren und zum Teil sogar gesenkt. Mieter müssen nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts jetzt wieder die alten, höheren Mieten zahlen. Was für Auswirkungen wird das auf den Käufermarkt haben? 

Dr. Chris Mulder: Die direkte Auswirkung wird sein, dass jetzt wieder mehr Mieter eine Mietwohnung finden können und nicht kaufen müssen. Der Markt ist in Berlin allerdings so angespannt, dass die Auswirkungen eher bescheiden sein dürften.

Wie wird sich das Urteil generell auf den Wohnungsmarkt in Berlin auswirken? Macht es den Kauf jetzt wieder weniger attraktiv?

Dr. Chris Mulder: Wir sehen, dass Berlin bei den großen urbanen Märkten aufholt. Der größte Teil dieser Aufholjagd ist bereits abgeschlossen. Trotzdem bleibt der Kauf sehr attraktiv, eben weil Berlin beliebt ist und die Zinsen für Immobiliendarlehen immer noch sehr niedrig sind. Für die meisten Menschen sind der Mangel an verfügbarem Angebot und der Mangel an Ersparnissen die größeren Probleme beim Hauskauf und nicht, dass der Kauf irgendwie nicht attraktiv sei. 

Dass die Mietpreise in den letzten Jahren kontinuierlichen gestiegen sind und in Berlin ein Rekordhoch erreicht haben, lässt sich nicht verleugnen. Wie kann es Berlin schaffen, bezahlbares Wohnen zu ermöglichen? 

Dr. Chris Mulder: Angebot, Angebot und noch mehr Angebot! Der Berliner Senat muss aufwachen und verstehen, dass die Bereitstellung von mehr Wohnraum der Schlüssel dazu ist, die Mieten bezahlbar zu halten. Es müssen dringend mehr Fläche und Infrastruktur für bezahlbaren Mietwohnungsbau bereitgestellt werden. Das wird allen zugutekommen. Es hält die Mieten bezahlbar, es ermöglicht all den neuen Industrien, die Berlin sehr attraktiv finden, weiterhin auswärtige Mitarbeiter einzustellen. Es wird Berlin lebendig und vielfältig halten. 

Über Hypofriend 

Hypofriend ist Deutschlands am schnellsten wachsender unabhängiger Immobilienfinanzierungsberater. 2017 von Nick Mulder, seinem Vater Dr. Christian Mulder und später von Pavel Jurasek gegründet, hilft das Startup seinen Kunden, intelligentere Finanzierungsentscheidungen zu treffen. Durch die selbst entwickelte Beratungs- und Empfehlungssoftware werden komplizierte Zusammenhänge detailliert und nachvollziehbar dargestellt. Das Team von fast 40 Ingenieuren, Ökonomen und Baufinanzierungsexperten hat bereits Tausenden von Kunden dabei geholfen, Immobilienfinanzierungen besser zu verstehen und ihren Traum vom Kauf einer Immobilie in Deutschland zu verwirklichen.

Kontakt

Julia Ptock | Content & PR Managerin | E-Mail: Julia@hypofriend.de

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