Wo stehen wir aktuell?

Nach einem Rückgang der durchschnittlichen Immobilienpreise um rund 13 % zwischen Anfang 2022 und Mitte 2024 hat sich der Markt 2025 spürbar stabilisiert und bewegt sich wieder nach oben:

• Destatis: +3 % gegenüber Vorjahr (Mitte 2025)

• vdp: +3,5 % gegenüber Vorjahr (Q3 2025)

• Value AG: Bestandswohnungen +3 %, Neubauten etwas über +4 %

Die Marktanpassung ist abgeschlossen. Die Preise steigen erneut – allerdings von einem deutlich nachhaltigeren Niveau aus.

Was sagen die besten Prognosemodelle?

Zuverlässige Modelle orientieren sich am langfristigen Trend, der sich von Jahr zu Jahr kaum verändert. Das liegt daran, dass der Wohnungsbestand nur sehr langsam wächst.

Dieser Trend wird vor allem von Baukosten und der Verfügbarkeit von Bauland bestimmt, also von der Bevölkerungsentwicklung und dem allgemeinen Wirtschaftswachstum. In Deutschland lag dieser Trend in den letzten 20 Jahren bei etwa 4 % pro Jahr.

Kurzfristig bewegen sich Preise um diesen Trend herum, je nachdem, wie erschwinglich Immobilien gerade sind. Extrem niedrige Zinsen (2020 fast bei null) trieben die Preise hoch. Der starke Zinsanstieg 2022 führte zur Korrektur. Jetzt liegen die Preise wieder nahe am Trend.

In den Jahren nach der deutschen Wiedervereinigung haben umfangreiche Bauprogramme die Preise lange niedrig gehalten.

Was erwarten Experten für 2026–2027?

Die jüngsten Studien zeigen ein moderates, aber stabiles Wachstum:

Reuters (Analystenumfrage, November 2025):

• 2025: +3,5 %

• 2026: +3,4 %

• 2027: +3,2 %

Trading Economics: +2–3 % pro Jahr
LBBW: +3–4 % im Jahr 2026

Alle Prognosen bewegen sich in einem engen Bereich. Die gemeinsame Aussage:
Keine Blase. Kein Crash. 

Einfach konstantes Wachstum im niedrigen einstelligen Prozentbereich – leicht unter dem langfristigen 20-Jahres-Trend.

Der wichtigste strukturelle Faktor: das Angebot

Zinsen werden oft diskutiert,der eigentliche Engpass liegt beim Angebot:

• Bis 2030 werden in Deutschland jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt.

• 2024 wurden jedoch nur rund 216.000 Baugenehmigungen erteilt – der niedrigste Wert seit 2010.

• Das ifo Institut rechnet sogar damit, dass 2026 noch weniger Fertigstellungen erfolgen als in den Vorjahren.

Dieses Defizit wird die Preise langfristig stützen, vor allem in Großstädten mit weiter wachsender Bevölkerung. Auch angrenzende Vororte profitieren von dieser Dynamik und verzeichnen teilweise sogar leicht höhere Wachstumsraten.

Zu erwartende Preisentwicklung

Zusammengefasst erwarten wir folgende bundesweite Preisentwicklung (nominal):

• 2025: +3,5 %

• 2026: +3,2 % (Bandbreite 2–4 %)

• 2027: +2,8 % (Bandbreite 2–3,5 %)

Selbst 2027 werden die Preise voraussichtlich noch knapp unter dem Höchststand von 2022 liegen, inflationsbereinigt deutlich darunter.

Warum es oft sinnvoll ist, früher zu starten

Für die meisten Käufer ist der genaue Einstiegspunkt weniger wichtig als der Start selbst und die Wahl der richtigen Immobilie.

• Wer früher kauft, profitiert länger vom Zinseszinseffekt

• Eine fremdfinanzierte Immobilie, die jährlich um 3 % wächst, bleibt finanziell attraktiv

• Die Auswahl der richtigen Immobilie ist wichtiger als das Timing

• Besonders in den ruhigeren Wintermonaten (Dezember/Januar) gibt es oft bessere Preise

Wenn ein Eigenheim noch nicht der richtige Schritt ist, könnte eine Investmentimmobilie  sinnvoll sein – besonders jetzt, da Neubauten durch die doppelte Abschreibung steuerlich sehr attraktiv geworden sind:

• Mieter mit geringerem Einkommen: können bei geschützten Mieten weiter günstig wohnen, aber trotzdem vom Markt als Investor profitieren

• Gutverdiener: profitieren von außergewöhnlich hoher Nachsteuer-Rendite

Das größte Risiko ist nicht, „falsch“ zu kaufen – sondern gar nicht zu kaufen und zwei oder mehr Jahre an Wertsteigerung zu verlieren.