2025 (Jahr des Kaufs & Baus)

• Abschreibung (AfA) – 2025 noch nicht absetzbar: Du kannst das Gebäude 2025 noch nicht abschreiben, da es noch in der Bauphase war und nicht vermietet werden konnte. In Deutschland beginnt die Abschreibung für eine Immobilie erst, wenn das Gebäude fertiggestellt und nutzbar ist. In unserem Fall ist dies erst mit der Fertigstellung im Jahr 2026 gegeben und nicht schon im Kaufjahr (So ermitteln Sie die Abschreibung für Ihr Vermietungsobjekt | Ihre Finanzämter des Landes Nordrhein-Westfalen). Somit ist für 2025 kein Abzug für die Abschreibung möglich.

• Anschaffungsnebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) – Werden aktiviert und über die Zeit abgeschrieben: Die einmaligen Kosten, die dir 2025 beim Kauf entstehen – wie Notargebühren, Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer – sind nicht direkt im Jahr 2025 absetzbar. Stattdessen werden diese Kosten als Teil der Anschaffungskosten der Immobilie behandelt (sogenannte Anschaffungsnebenkosten) und zusammen mit dem Gebäude über dessen Nutzungsdauer abgeschrieben (Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung). Kurz gesagt: Sie mindern dein zu versteuerndes Einkommen für 2025 noch nicht. Vielmehr erhöhen sie den Wert der Immobilie, den du abschreiben kannst, sobald die Abschreibung 2026 beginnt.

• Bauzinsen (Bauphase) – sofort absetzbar: Die Zinszahlungen, die du in 2025 für das Darlehen gemacht hast, um den Bau zu finanzieren, sind bereits 2025 steuerlich absetzbar – auch wenn die Immobilie noch keine Mieteinnahmen erzielt. Zinsen für ein Baudarlehen für eine zukünftige Mietimmobilie zählen als Werbungskosten. Im Gegensatz zu den Kaufnebenkosten werden sie nicht den Anschaffungskosten hinzugerechnet. Stattdessen sind sie in dem Jahr, in dem du sie bezahlst, voll absetzbar, solange die Vermietungsabsicht besteht (Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann). Das deutsche Steuerrecht erlaubt es ausdrücklich, solche Kosten als „vorweggenommene Werbungskosten“ geltend zu machen, wenn eine klare Vermietungsabsicht nachweisbar ist (Hauskosten vor der Vermietung von der Steuer absetzen). Für das Steuerjahr 2025 führen diese Zinsabzüge zu einem steuermindernden Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Diesen Verlust kannst du mit deinen anderen positiven Einkünften, zum Beispiel aus deinem Gehalt, verrechnen und so deine gesamte Steuerlast senken.

• Instandhaltungs- und Verwaltungskosten – Absetzbar bei Vermietungsabsicht: Hattest du 2025 weitere Kosten für die Instandhaltung oder Verwaltung der Immobilie, kannst du diese normalerweise auch direkt absetzen, solange sie im Zusammenhang mit der zukünftigen Vermietung stehen. Dazu gehören zum Beispiel die Grundsteuer, Versicherungsbeiträge während der Bauphase oder Fahrtkosten, wenn du den Baufortschritt auf der Baustelle prüfst oder dich mit dem Bauträger triffst. Fast alle Ausgaben, die während der späteren Vermietung absetzbar sind, kannst du auch schon vorher geltend machen, solange sie direkt der Vorbereitung der Vermietung dienen (Vermieter: Werbungskosten schon vor der Vermietung absetzen). Schon bevor du Mieteinnahmen erzielst, kannst du also Ausgaben wie Hausgeld, GrundgebührenfürVersorger oder Kosten für Mietanzeigen bereits 2025 absetzen. Sie tragen ebenfalls zu einem steuerlichen Verlust in diesem Jahr bei (Hauskosten vor der Vermietung von der Steuer absetzen).

• Vorweggenommene Werbungskosten – Kosten absetzen, bevor du Miete bekommst: All die oben erwähnten Kosten, die du 2025 absetzen kannst, fallen unter die Kategorie der „vorweggenommenen Werbungskosten“ – also Ausgaben, die dir entstehen, bevor du Mieteinnahmen hast. Wichtig ist, dass du diese Kosten immer in dem Steuerjahr geltend machst, in dem sie anfallen – also in deiner Steuererklärung für 2025 im Bereich „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ (Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung: Das sollten Sie wissen). Es gibt keine feste zeitliche Begrenzung dafür, wie lange vor Mietbeginn du solche Kosten absetzen darfst. Entscheidend ist, dass du dem Finanzamt eine ernsthafte Absicht zur Vermietung nachweisen kannst. (Vermieter: Werbungskosten schon vor der Vermietung absetzen). In der Praxis bedeutet das, dass du Nachweise wie Verträge, Korrespondenz mit Maklern oder Mietanzeigen aufbewahren solltest. In diesem Fall ist die Absicht, Einnahmen zu erzielen, eindeutig, da die Wohnung Anfang 2026 fertiggestellt und sofort vermietet wird. Das Finanzamt sollte deine abgesetzten Kosten aus 2025 daher problemlos als Verlust aus deiner zukünftigen Vermietung anerkennen.

2026 (Jahr der Fertigstellung & Vermietungsbeginn)

• Abschreibung (AfA) – Beginn ab 2026: Da das Gebäude im Februar 2026 fertiggestellt und direkt vermietet wurde, kannst du im Jahr 2026 mit der Abschreibung beginnen. Im ersten Jahr wird die Abschreibung zeitanteilig berechnet, und zwar ab dem Monat der Fertigstellung. Da das Gebäude im Februar fertiggestellt wurde, kannst du für 2026 die Abschreibung für 11 Monate (Februar bis Dezember) geltend machen, denn der Monat des Abschlusses zählt voll mit. In den Folgejahren wird das Gebäude dann regulär linear abgeschrieben. Für ein Wohngebäude, das in 2026 fertiggestellt wurde, beträgt der jährliche Abschreibungssatz 3% der Anschaffungs- und Herstellungskosten (für Wohngebäude, die nach 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die Abschreibung per Gesetz derzeit pro Jahr 3%) (Abschreibung einer Immobilie: Steuervorteile für Vermieter). Die Bemessungsgrundlage hierfür sind die reinen Gebäudekosten (ohne Grundstücksanteil) plus alle Kaufnebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer usw.) (Abschreibung Immobilie – 11 wichtige Punkte über die AfA). Diesen Betrag kannst du dann ab 2026 jedes Jahr absetzen und so deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen direkt senken.

• Laufende Zinsen und Bewirtschaftungskosten – Ab 2026 absetzbar: Ab 2026, sobald deine Immobilie Mieteinnahmen erzielt, kannst du alle laufenden Kosten absetzen, die mit der Vermietung entstehen. Dazu gehören die kompletten Zinsen für deine Finanzierung für das Jahr 2026 (diese bleiben, wie schon im Vorjahr, voll absetzbar) (Anschaffungskosten bei Immobilien: Was zählt dazu?), aber auch Hausverwaltungsgebühren, Versicherungen, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die Grundsteuer, Kosten für das Schalten von Wohnungsanzeigen etc. Grundsätzlich ist jede Ausgabe, die dir 2026 für den Erhalt und die Vermietung der Immobilie entsteht, in diesem Jahr steuerlich absetzbar. All diese laufenden Ausgaben werden mit der Abschreibung (AfA) von deinen Mieteinnahmen abgezogen. Sind deine Mieteinnahmen geringer als die Summe aller Ausgaben (was besonders im ersten Jahr oft der Fall ist), entsteht ein steuerlicher Verlust, der deine Steuerlast auf andere Einkünfte senkt. Übersteigen die Einnahmen die Kosten, musst du nur den Gewinn versteuern, der nach allen Abzügen übrig bleibt.

Fazit

2025 (Bauphase): Da die Wohnung noch nicht fertiggestellt war und du keine Mieteinnahmen hattest, kannst du weder die Abschreibung (AfA) noch die Anschaffungskosten direkt absetzen. Du kannst aber die Finanzierungszinsen und andere laufende Kosten als vorweggenommene Werbungskosten geltend machen und so einen steuerlichen Verlust erzielen.

2026 (Vermietungsstart): Nach Fertigstellung und Vermietung beginnt dann die Abschreibung (AfA) (ca. 3% jährlich für den Neubau plus ggf. Sonderabschreibungen). Gleichzeitig sind alle laufenden Kosten wie Zinsen, Versicherungen und Instandhaltung von deinen Mieteinnahmen absetzbar. Die Anschaffungskosten aus 2025 wirken sich nun ebenfalls steuerlich aus, da sie Teil der Abschreibung werden. Wenn du dieses Timing verstehst, wird klar: Die Steuerersparnis 2025 kommt hauptsächlich von den Zinsen und laufenden Kosten. Ab 2026 profitierst du dann vom vollen Spektrum der Abzüge, vor allem von der hohen Abschreibung, die deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen senkt. Die Abschreibung kann sogar höher sein als deine Mieteinnahmen und so dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen reduzieren.

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