Budget berechnen: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

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Dr. Christian Mulder

1. Dez. 2020
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Mit dem Gedanken an eine eigene Immobilie geht auch die Frage einher: Wie viel Haus beziehungsweise Wohnung kann ich mir überhaupt leisten? Eine der entscheidendsten Fragen. Denn ohne ein Budget lohnt sich auch die Suche nach geeigneten Objekten nicht. Für die Antwort reicht ein Blick auf dein Bankkonto allerdings nicht aus. Denn in der Regel wirst du für den Immobilienkauf einen Kredit aufnehmen müssen.

Du wirst allerdings überrascht sein, wie viel du dir leisten kannst. Denn häufig unterschätzen Immobilieninteressenten ihre Ausgangslage. Der Hausbudgetrechner von Hypofriend gibt dir bereits einen guten Einblick, wie viel Geld du für eine Immobilie aufwenden könntest. 

Wie viel Haus kann ich mir leisten? 

Bei der Planung deines Budgets für eine Immobilie solltest du zwei Regeln beachten:

  1. Du musst die monatlichen Raten für das Darlehen mit deinem verfügbaren Nettoeinkommen bezahlen können. 

  2. Du solltest so viele Ersparnisse besitzen, um die anfallenden Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bedienen zu können. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch sowie die Maklerprovision, wenn dieser bei der Vermittlung beteiligt war. 

Faustregel zur Budgetplanung 

Für die Planung deines Budgets spielt eine Kombination aus den beiden oben genannten Punkten eine Rolle. Denn je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto größer wird das Verhältnis von Darlehen und deinem Nettoeinkommen. 

Das Verhältnis des Darlehens zum Wert der Immobilie wird auch Beleihungsauslauf genannt. Angenommen, die Immobilie hat einen Beleihungswert von 200.000 Euro. Du leihst dir 180.000 Euro von der Bank. Dann liegt der Beleihungsauslauf bei rund 90 Prozent. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf. Dementsprechend mehr Geld kannst du dir von der Bank leihen. 

  • 100 Prozent Beleihungsauslauf bedeutet 100 x das Nettoeinkommen

  • 90 Prozent Beleihungsauslauf bedeutet 110 x das Nettoeinkommen

  • 80 Prozent Beleihungsauslauf bedeutet 120 x das Nettoeinkommen

Bei einem Nettoeinkommen von 3.000 Euro und einem Beleihungsauslauf von 100 Prozent würdest du ein Darlehen von 300.000 Euro erhalten. Bei 90 Prozent Beleihungsauslauf hast du 330.000 Euro zur Verfügung und bei 80 Prozent 360.000 Euro.

Je weniger Geld du dir von der Bank leihen musst, desto niedriger sind auch die Zinsen. Denn je mehr Geld dir die Bank leiht, desto höher das Risiko für die Bank. Dieses Risiko lässt sie sich durch höhere Zinsen ausgleichen. Wenn du dir also nicht ganz so viel Geld leihen musst, wirkt sich das entsprechend positiv auf deine monatliche Belastung aus.   

So berechnest du dein Budget

Zuerst musst du dein Nettoeinkommen berechnen. Damit ist nicht nur dein ausgezahltes Gehalt gemeint, sondern dein tatsächliches Nettoeinkommen aus allen Einkünften. Sprich, es fließen Gelder wie Unterhaltszahlungen, Kindergeld, Mieteinnahmen, Kapitalvermögen und andere Zahlungen in die Berechnung ein. 

Ausgaben von deinem Nettoeinkommen abziehen 

Nachdem du dein Nettoeinkommen kennst, ziehst du deine monatlichen Ausgaben davon ab. Dazu gehören alltägliche Dinge wie der Lebensmittel, Mitgliedschaften (Vereine, Fitnessstudio und Co.), Auto, Versicherungen und Nebenkosten. 

Übrigens: Auch als Immobilienbesitzer musst du Nebenkosten zahlen. Als Faustregel gelten für sämtliche Nebenkosten einer Immobilie vier Euro pro Quadratmeter. Das inkludiert beispielsweise Gebühren für die Müllabfuhr, Heizung und Wasserverbrauch.

Deine bisherige Miete musst du bei deinen monatlichen Ausgaben nicht hinzuzählen. Schließlich fällt sie weg, wenn du dein Wohneigentum beziehst. Deine aktuelle Kaltmiete ist aber ein guter Indikator und zeigt dir, wie hoch deine monatliche Tilgung sein kann. 

Dein Alter wirkt sich auf die Darlehenshöhe aus

Mit der Tilgung bestimmst du, wie schnell du den Kredit zurückbezahlst. Die Tilgungsrate beträgt mindestens 1 Prozent. Sie kann aber natürlich auch höher sein. Ein Prozent bedeutet, dass du ein Prozent der Kreditsumme im Jahr zurückzahlst. Umso geringer die Tilgung desto länger dauert die Rückzahlung. 

Bist du noch jung und deine Rente noch in weiter Ferne, kannst du eine niedrigere Tilgung ansetzen und zahlst dementsprechend monatlich weniger. Hast du hingegen nur noch 15 Jahre, bis du in Rente gehst, solltest du die Tilgung erhöhen, um noch vor Renteneintritt mit der Abzahlung fertig zu sein. Dadurch erhöht sich aber deine monatliche Belastung und du kannst dir gegebenenfalls weniger leisten. Denn die Tilgung plus die Zinsen für das Darlehen sind zusammen die Annuität. Diese sollte unter 35 Prozent deines Nettoeinkommens liegen. 

Tilgst du beispielsweise drei Prozent und der Zins liegt bei einem Prozent, ergibt sich eine Annuität von vier Prozent. 

So viel Haus kannst du dir mit 3000 Euro Nettoeinkommen leisten Welchen Einfluss dein Alter auf die Höhe deines Darlehens hat

Kann ich mir bei meinem Einkommen ein Haus leisten?

Nachdem du dein monatliches Budget errechnet hast, kannst du mit dem Hypofriend Baufinanzierungsrechner überprüfen, wie hoch dein Darlehen ausfallen kann. Dafür gibst du den Ort ein, in dem du eine Immobilie kaufen möchtest sowie den Kaufpreis, dein Eigenkapital und die Tilgung. Daraufhin erhältst du die monatliche Rate und den Zins. An den Parametern kannst du herumspielen und ausprobieren.  

Rechenbeispiel

Angenommen du möchtest gemeinsam mit deinem Partner oder deiner Partnerin eine Immobilie kaufen. Euer Nettogehalt beträgt insgesamt 4.000 Euro. Weitere Einnahmen habt ihr nicht. 

Ihr bezahlt 100 Euro für euren Mobilfunkvertrag, 50 Euro fürs Fitnessstudio, der Tank kostet 200 Euro, für Lebensmittel und Restaurantbesuche gebt ihr 800 Euro aus und das Shopping-Budget liegt bei 350 Euro monatlich. Sämtliche Versicherungen summieren sich auf 250 Euro und die Nebenkosten eurer 80-Quadratmeter-Wohnung liegen bei 160 Euro im Monat. 

Zieht man nun die ganzen Ausgaben vom Nettoeinkommen ab, bleiben noch 2.000 Euro übrig. Das würde bedeuten, dass die monatliche Annuität rund 1.400 Euro betragen dürfte. Das liegt daran, dass Banken in der Regel nur Darlehen mit einer Belastung von maximal 35 Prozent des Nettoeinkommens vergeben.  

Bist du um die 30 Jahre alt, kannst du wahrscheinlich mit 2 Prozent tilgen. Bei einem Darlehen von 500.000 Euro wären das monatlich rund 1.250 Euro. Bist du allerdings 50 Jahre alt, musst du wahrscheinlich mit 4 Prozent tilgen. Dann läge die Rate bei rund 2.100 Euro und deutlich über dem Budget.

Deswegen ist es wichtig die persönliche Lebenssituation wie das Alter bei der Finanzierung zu berücksichtigen. 

Unsere erfahrenen Finanzierungsexperten helfen dir dabei, die optimale Finanzierung für dich und deine Situation zu finden. Vereinbare einfach eine kostenlose Beratung.

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Dr. Christian Mulder

Dr. Christian is a former Senior Economist and Manager at the IMF and World Bank. He is a Hypofriend Co-founder.

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Nutze den Hypofriend Budget-Rechner und du siehst, wie viel du dir leisten kannst – ausgehend von deiner persönlichen Situation.

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