Wie Investoren die Abschreibung von Immobilien nutzen können, um Steuervorteile und Renditen zu maximieren

Wie wirkt sich die Absetzung für Abnutzung auf das Einkommen aus?

Wie funktioniert die AfA bei Immobilien? Ganz einfach: ein Teil der Anschaffungs- und Baukosten kann als Absetzung für Abnutzung von den Steuern abgeschrieben werden. Somit bekommen Immobilieneigentümer die Möglichkeit, das zu versteuernde Einkommen zu verringern, was zu erheblichen Steuerersparnissen führen kann. Besonders für Einkommensgruppen mit höheren Steuersätzen ist die AfA bei Immobilien sehr attraktiv.

Die Gebäude-AfA erlaubt es Immobilieneigentümern, jährlich einen festgelegten Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuschreiben. Für vermietete Immobilien beträgt die reguläre Abschreibung aktuell 2,5 Prozent, was bei einem Betrag von 192.000 € etwa 4.800 € pro Jahr entspricht. Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 haben zusätzliche Klarheit zu den Absetzungen gebracht.

Der AfA-Ansatz fällt auch deshalb großzügig aus, weil die Abschreibung von jedem steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden kann. Das bedeutet: Selbst wenn die Abschreibung die Einnahmen aus der Investition übersteigt, lassen sich die Abschreibungskosten von dem zu versteuernden Einkommen abziehen.

AfA bei Immobilien: Ein Beispiel

Bei einer für 275.000 € gekauften Mietimmobilie mit einem Grundstück im Wert von 25.000 € beträgt die 5 % Standardabschreibung plus die 5 % Sonderabschreibung zusammen 10 % des Gebäudewerts, also 25.000 €. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 € verringert diese Abschreibung Ihr zu versteuerndes Einkommen im ersten Jahr auf 75.000 €. Bei diesem Einkommen beträgt Ihr Steuersatz 42 % und mit Solidaritätszuschlag 47 % (siehe Anhang I), sodass sich Ihre gesamte Steuerersparnis auf 11.750 € (25.000 € * 47 %) beläuft. Das sind 4,7 % des Wertes der Immobilie.

Selbst bei negativen Betriebseinnahmen, beispielsweise von 2.000 €, verwandeln diese Steuervorteile Ihre Immobilie zu einem rentablen Unternehmen, das 11.750 € - 2.000 € = 9.750 € einbringt. Mit einem so hohen Abschreibungsbetrag in den ersten 4–6 Jahren können Sie einen großen Teil, wenn nicht sogar den größten Teil der anfänglichen Kosten für den Erwerb der Immobilie wieder hereinholen. Dies verringert Ihre Gesamtausgaben und kann Ihre Immobilie in eine Investition mit einer hohen Rendite umwandeln.

Absetzung für Abnutzung – Tabelle

Außerdem entsteht ein Wertzuwachs, der jedoch erst beim Verkauf der Immobilie zum höheren Cashflow führt. Der Steuervorteil wird zwar erst nach der Besteuerung ausgezahlt, aber das ist weitaus früher als die Einnahmen aus dem Verkauf der Immobilie.

AfA bei Immobilien: Nur für Mietobjekte geeignet?

Bitte beachten: Die Abschreibung gilt nur für Mietobjekte oder Wohnungen, die zu Investitionszwecken genutzt werden (Anlageimmobilien). Sie gilt nicht für selbst genutzten Wohnraum. Die einzige Ausnahme bilden Gebäude unter Denkmalschutz, darauf wird weiter unten eingegangen.

AfA bei Grundstücken: Keine Abschreibung möglich

Grundstücke können nicht abgeschrieben werden, da sie sich nicht verschlechtern bzw. nicht abnutzen; nur der Wert eines Gebäudes kann abgesetzt werden.

Um die Höhe der Abschreibung zu ermitteln, muss der Kaufpreis der Immobilie um den Bodenwert reduziert werden. Tools wie das des Bundesfinanzministeriums können bei der Berechnung des Bodenwerts anhand des örtlichen Bodenrichtwerts helfen.

Abschreibungssätze und -zeiträume der AfA

Wie viel darf man abschreiben?

• Altbau-Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden: Der jährliche lineare Abschreibungssatz beträgt 2,5 %, verteilt auf 40 Jahre.

• Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden: Diese können mit 2 % pro Jahr über 50 Jahre abgeschrieben werden.

• Neue Gebäude, gebaut ab dem 1. Januar 2023: Der jährliche lineare Abschreibungssatz wurde von 2 auf 3 % erhöht, was einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht.

• Für neue Gebäude – erworben oder errichtet – ab dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kann auch die Sonderabschreibung gewählt werden (§ 7 5 a EStG): 5 % des Restwerts können degressiv abgeschrieben werden, aber es kann jederzeit zur linearen Abschreibung gewechselt werden. 1/

• Sonderabschreibung oder Sonder-AfA (§ 7b EStG) gilt für neu erstellte Mietobjekte, die den Energieeffizienzstandard EH40/QNG erfüllen und eine Baukostenobergrenze von 5.200 € pro m² haben. Hiervon können 4.000 € pro m² abgeschrieben werden. Linear lassen sich 5 % über 4 Jahre abschreiben. Wichtig: Abgeschrieben werden kann erst nach der Fertigstellung des Gebäudes. EH40 steht für Effizienzhaus 40 und QNG steht für Nachhaltigkeitssiegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude). Die Immobilie muss mindestens 10 Jahre lang vermietet werden (oder zur Vermietung zur Verfügung stehen). Dazu gehören neu geschaffene Wohnungen durch Dachausbau, Dachaufstockung oder Umwandlung von Gewerbeflächen in neue Mietwohnungen.  

1/ Hinweis: Der Bau des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnen (6-Jahres-Zeitraum). Beim Kauf einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtskräftig abgeschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben werden.

Absetzung für Abnutzung – Tabelle: AfA bei Immobilien

Hinweis: Diese Sätze gelten für Mietobjekte. Für denkmalgeschützte Objekte gelten die linearen Abschreibungsvorteile von 2 bis 3 % auch für Eigennutzer.

Die Regelabschreibungssätze von 2 bis 3 % gelten unter der Voraussetzung, dass die Mieteinnahmen des Objekts mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Andernfalls wird die Abschreibung anteilig gekürzt.

Absetzung für Abnutzung – Tabelle:
Beispiel für eine neu gebaute Mietwohnung EH40/QNG

Anmerkungen:

• Das sind die Ergebnisse für das erste Jahr und den ersten Monat der Nutzung.

• Wir verfügen über Projekte, die auf dieses Beispiel abgestimmt sind.

• Wir gehen von eher konservativen Annahmen aus: 2 % Wertsteigerung ab Projektbeginn; 2 % jährliche Mietsteigerung ab Fertigstellung des Projekts; ein Jahr Bauzeit; ein Jahr Verzögerung beim Erhalt der Steuererstattung. Eine Schätzung der Auswirkungen auf den Steuersatz ist enthalten.

• IRR steht für Internal Rate of Return („Interner Zinssatz“ auf Deutsch) und ist das beste Maß für die Berechnung der jährlichen Rendite auf das Einkommen.

Lineare vs. degressive Abschreibung bei Immobilien

Die Standardabschreibung ist linear. Das bedeutet, dass jedes Jahr ein pauschaler Prozentsatz abgeschrieben wird. Wenn also die Abschreibung 2 % beträgt und der Anschaffungswert 100.000 € beträgt, kannst du in jedem der nächsten 50 Jahre 2.000 € abschreiben.

Degressive Abschreibung bei Immobilien bedeutet, dass der abgeschriebene Wert als Grundlage für die nächste Abschreibungsrunde genommen wird. Wenn der degressive Abschreibungssatz im obigen Beispiel eines Gebäudes von 100.000 € also 2 % beträgt, werden im ersten Jahr 2.000 € abgeschrieben. Im zweiten Jahr beträgt der Gebäudewert jedoch nur noch 98.000 € und somit beträgt Ihre Abschreibung nur noch 2 % von 98.000 €, also 1.960 €.

Die degressive Abschreibung bei Immobilien wird immer kleiner und dauert in der Regel länger. Daher wird sie nur selten für längere Zeiträume in Anspruch genommen.

AfA: Kann man bereits abgeschriebene Gebäude abschreiben?

Ja! Auch das unterstreicht die Großzügigkeit der steuerlichen Absetzung für Abnutzung. Jedes Gebäude, das du kaufst, kannst du abschreiben, da die Anschaffungskosten als Grundlage für die Abschreibung herangezogen werden.

Nachdem du das Gebäude abgeschrieben hast, kannst du es zum Beispiel an deinen Partner bzw. deine Partnerin verkaufen, und die Abschreibung kann von vorn beginnen. Wenn du die Immobilie verschenkst oder vererbst, gilt dies nicht.

Sonderabschreibung für bestehende und geplante Mietobjekte

Für Mietobjekte, die nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 auf der Grundlage eines Bauantrags oder einer Bauanzeige errichtet wurden, dürfen die Kosten 3.000 € pro m² Wohnfläche nicht überschreiten. Nur 2.000 € können abgeschrieben werden.

Die Kosten derjenigen, die auf der Grundlage eines nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 eingereichten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum erfolgten Bauanzeige errichtet wurden, dürfen 4.800 € pro m² Wohnfläche nicht überschreiten. Nur 2.500 € können abgeschrieben werden.

AfA bei Immobilien unter Denkmalschutz: die Sonderregelung

Für denkmalgeschützte Immobilien oder Objekte des Denkmalschutzes gilt Folgendes: Diese können aufgrund höherer Instandhaltungskosten und strengerer Sanierungskriterien von erhöhten Abschreibungssätzen profitieren. Die Abschreibungsvorteile gelten auch für Eigentümer, die die Immobilie selbst bewohnen.

Neben der normalen linearen Abschreibung von 2 bis 2,5 % können die Eigentümer auch Modernisierungskosten absetzen: In den ersten acht Jahren können 9 % abgeschrieben werden, in den nächsten vier Jahren weitere 7 %.

Steuerliche Beratung für Abschreibung von Immobilien

Die Möglichkeit, Immobilien abzuschreiben, bietet Investoren erhebliche Steuervorteile, da sie das zu versteuernde Einkommen verringert, was von Jahr zu Jahr zu erheblichen Steuereinsparungen führen kann. Es ist jedoch unerlässlich, sich von einem Steuerberater konsultieren zu lassen, insbesondere bei komplexen Szenarien wie Renovierungen und denkmalgeschützten Immobilien, um sicherzustellen, dass die Abschreibung legal und effektiv genutzt wird.

Absetzung für Abnutzung in der Steuererklärung geltend machen

Um AfA bei Immobilien in der Steuererklärung geltend zu machen, muss sie im Abschnitt „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Diese Erklärung ist wichtig, um sicherzustellen, dass der Immobilieneigentümer von den mit der Abschreibung verbundenen Steuerermäßigungen optimal profitieren kann.

Fazit zu AfA bei Immobilien

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Abschreibung eine wichtige Steuersparmaßnahme für Immobilieninvestoren darstellt. Mit den jüngsten Gesetzesänderungen haben Investoren aufgrund der höheren Abschreibungssätze einen noch größeren Anreiz, in Anlageimmobilien zu investieren. Diesen Aspekt der Immobilienbesteuerung zu verstehen und zu nutzen, kann einen erheblichen Unterschied in der Profitabilität und Beständigkeit von Immobilieninvestitionen ausmachen.

Anhang 1: Wie wird der Grenzsteuersatz ermittelt?

Um zu berechnen, wie sich der Steuerabzug auf dein Einkommen auswirkt, musst du deinen Grenzsteuersatz kennen, d. h. die Steuer, die du auf jeden Euro mehr oder weniger bezüglich deines Einkommens zahlst.

Die folgende Abbildung bezieht sich auf den Einkommensteuersatz ohne Solidaritätszuschlag für einen Alleinstehenden – Steuerklasse I. Wenn ein Ehepaar einen Antrag stellt, verdoppeln sich alle Beträge des zu versteuernden Einkommens in der Abbildung.

Wie man sieht, beginnt der Grenzsteuersatz für einen alleinstehenden Steuerpflichtigen bei 0 % und springt dann bei der Freibetragsgrenze von 11.604 € auf 14 % bzw. beginnt danach linear zu steigen. Zunächst ist der Anstieg steil, dann eher allmählich. Bei 42 % bleibt der Grenzsteuersatz dann gleich, bis man die 45-%-Marke erreicht.

Grenzsteuersatz ohne Solidaritätszuschlag (steuerpflichtiges Einkommen bis zu 100.000 €)

In vielen Ländern ist das System einfacher, und das Diagramm würde wie eine Treppe mit einer Reihe von Stufen aussehen. Für jede höhere Stufe ist der Steuersatz Schritt für Schritt höher.

In Deutschland ist das anders: Es gibt Steuerklassen-Stufen am Anfang (0 %) und am Ende (42 und 45 %), aber keine in der Mitte.

Auswirkungen des Solidaritätszuschlags

Der Solidaritätszuschlag führt zu mehr Komplexität, aber aus der nachstehenden Abbildung lassen sich der allgemeine Grenzsteuersatz und die Auswirkungen des Solidaritätszuschlags sofort erkennen.

Der Solidaritätszuschlag ist ein Aufschlag auf die Steuerzahlung. Früher betrug er pauschal 5,5 %, d. h. auf jeden Euro Einkommensteuer wurden 5,5 Cent zusätzlich erhoben.

Ab 2021 senkte die Regierung den Solidaritätszuschlag auf 0 % für Personen mit einem zu versteuernden Einkommen von weniger als 68.412 € – alle unter 42 % Besteuerung und einige weitere – während der Solidaritätszuschlag für Personen mit einem zu versteuernden Einkommen von mehr als 105.508 € gleich blieb.

Zu diesem Zweck hat die Regierung den marginalen Solidaritätssteuersatz auf 11,9 % festgelegt, und zwar ab einem zu versteuernden Einkommen von 68.412 € bis 105.508 €. Danach kehrt der Steuersatz zu seinem alten Wert von 5,5 % zurück. Infolgedessen wurde der Grenzsteuersatz für Personen, die im ersten Teil der 42 %-Klasse liegen, um 11,9 % X 42 % auf 47 % erhöht. Anmerkung: 42 % X 1,119 = 46,998 % oder gerundet 47 %. Bei mehr als 105.508 € sinkt der Grenzsatz auf 42 % X 1,055 = 44,31 %. Bei einem Steuersatz von 45 % erhöht sich der Grenzsteuersatz auf 45 % * 1,055 = 47,475 %.

Grenzsteuersatz einschließlich Solidaritätszuschlag (steuerpflichtiges Einkommen bis zu 325.000 €)