Sind Immobilien in Deutschland überteuert?
Regelmäßig wird vor Immobilienblasen und überteuerten Kaufpreisen gewarnt. Ist das gerechtfertigt? Wie steht es um den deutschen Immobilienmarkt? Eine Analyse.Veröffentlicht am 15. Juni 2020 . Aktualisiert vor einem Monat
So wird beispielsweise übersehen, dass die Preise in Deutschland zurückgingen, als der Rest der Welt Anfang dieses Jahrhunderts unter einer Immobilienblase litt. Daher befindet sich Deutschland aktuell auf einem ganz anderen Niveau als die meisten anderen Länder.
Wie sieht die Entwicklung der deutschen Immobilienpreise aus?
Studien, die nur die letzten fünf Jahre betrachten, lassen außer Acht, wie stark die Immobilienpreise in Deutschland in den 45 Jahren davor gesunken sind. In dieser Zeit gab es zwei ausschlaggebende Ereignisse für sinkende Preise.
Anfang der Achtziger: Infolge der Ölkrise wurden die Zinsen erhöht, um die Inflation abzubremsen.
Nach der Wiedervereinigung: 1995 bis 2012 führten Steueranreize zum Bauboom bei einer gleichzeitig sinkenden Bevölkerungszahl.
Besonders deutlich wird die Lage des deutschen Immobilienmarktes anhand eines Vergleichs. In den USA und einigen Mitgliedern der Eurozone haben sich die Immobilienpreise in den vergangenen 45 Jahren verdoppelt. In vielen Staaten kam es außerdem zu einer Immobilienblase, als die Zinsen nach dem Terroranschlag am 11. September 2001 sanken. Im Gegensatz dazu nahmen die Immobilienpreise in Deutschland zur gleichen Zeit wegen des Baubooms ab. Denn das Angebot bestimmt die Nachfrage.
Der Graph zeigt deutlich, dass sich die Immobilienpreise in Europa (grüne Linie) und den USA (rote Linie) über einen Zeitraum von 40 Jahren in etwa verdoppelt haben. Zudem zeigten die Preise in den USA zwischen 1997 Anzeichen einer Immobilienblase.
Sind Immobilien in Deutschland noch erschwinglich?
Infolge des allmählichen realen Preisverfalls sind Häuser in Deutschland heute so erschwinglich wie schon lange nicht mehr. Grund dafür ist auch der Rückgang der Immobilienzinsen. Die Zinsen für eine Baufinanzierung sind von etwa 6,5 Prozent im Jahr 2000 auf durchschnittlich etwa 1 Prozent in den vergangenen Jahren gesunken. Selbst die jüngsten Preissteigerungen haben diese verbesserte Erschwinglichkeit kaum beeinträchtigt.
Wie steht die Entwicklung der Hauspreise zu den Mieten? Signalisieren sie überhöhte Preise?
Die Grafik unten rechts sieht ein wenig alarmierend aus. Sie stammt von der Bundesbank, die konservativ und mit großer Sorge die Preise beobachtet. Die linke Grafik mit einem viel längeren Zeithorizont zeichnet ein anderes Bild. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist zwar gestiegen – aber immer noch viel niedriger als vor 40 Jahren. In Deutschland war das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete schon immer recht hoch, da niedrige Zinsen und Mietkontrolle die Immobilienpreise tendenziell fördern.
Obwohl die Zinssätze auf einem historischen Tiefstand sind, liegen die Mietrenditen weit über ihrem Durchschnitt der Vergangenheit. Das deutet darauf hin, dass die Immobilienpreise historisch gesehen angemessen sind.
Was sagen internationale Studien?
Bei einem Blick auf den deutschen Immobilienmarkt lohnt sich auch ein Blick ins Ausland. Also haben wir Immobilienpreise international verglichen. Hier zeigte sich, dass sich das oben gezeichnete Bild bestätigt und sogar darauf hindeutet, dass der deutsche Markt möglicherweise unterbewertet ist. Nan Geng vertritt in einem Arbeitspapier des Internationalen Währungsfonds etwa die Ansicht, dass die deutschen Hauspreise im letzten erfassten Jahr (2016) um 10 Prozent unterbewertet waren. (Fundamental Drivers of House Prices in Advanced Economies, Nan Geng, 13. Juli 2018, IMF WP).
Fazit
Die Alarmglocken läuten, aber nicht richtig. Die wichtigste Schlussfolgerung zu diesem Exkurs über den deutschen Immobilienmarkt ist, dass die deutschen Immobilienpreise nicht überbewertet sind.
Sollten die Zinsen deutlich steigen und Deutschland die Kontrolle über Inflation oder grundlegende fiskalische Parameter verlieren, werden auch die Immobilienpreise in ein anderes Licht rücken. Das gilt auch, wenn Deutschland beschließen sollte, das Wohnungsangebot massiv zu erweitern. Dies wäre etwa der Fall, wenn ganze neue Städte geschaffen würden. Noch gibt es aber keine Anzeichen dafür.
Ausgehend von den aktuellen Zinsen, den Mieten und Einkommen sind die Hauspreise sehr erschwinglich und haben aus historischer Sicht noch erheblichen Spielraum.
Dennoch solltest du immer die Bewertung des Hauses oder der Wohnung überprüfen. Das kannst du beispielsweise machen, indem du dich auf unserer Webseite anmeldest. Es lohnt sich ebenfalls, viele Immobilien auf dem Markt anzusehen. So bekommst du ein Gespür für die Preise.
