Sind Immobilien in Deutschland überteuert?

author image

Dr. Christian Mulder

15. Juni 2020
background image

Regelmäßig warnt die Presse vor überteuerten Immobilienpreisen. Die Berichterstattung basiert auf Ansichten, die fast alle den relativ raschen Preisanstieg der letzten fünf Jahre berücksichtigen. Dieses Vorgehen kann aber schnell in die Irre führen. Warum? Na ja, es wird eben nicht betrachtet, was in den vergangenen 45 Jahren auf dem Immobilienmarkt geschehen ist. Und das ist wichtig, wenn man eine solide Einschätzung der Situation abgeben will.

So wird beispielsweise übersehen, dass die Preise in Deutschland zurückgingen, als der Rest der Welt Anfang dieses Jahrhunderts unter einer Immobilienblase litt. Daher befindet sich Deutschland aktuell auf einem ganz anderen Niveau als die meisten anderen Länder. 

Wie sieht die Entwicklung der deutschen Immobilienpreise aus?

Studien, die nur die letzten fünf Jahre betrachten, lassen außer Acht, wie stark die Immobilienpreise in Deutschland in den 45 Jahren davor gesunken sind. In dieser Zeit gab es zwei ausschlaggebende Ereignisse für sinkende Preise.  

  1. Anfang der Achtziger: In Folge der Ölkrise wurden die Zinsen erhöht, um die Inflation abzubremsen. 

  2. Nach der Wiedervereinigung: 1995 bis 2012 führten Steueranreize zum Bauboom bei einer gleichzeitig sinkenden Bevölkerungszahl. 

Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten 50 Jahren

Besonders deutlich wird die Lage des deutschen Immobilienmarktes anhand eines Vergleichs. In den USA und einigen Mitgliedern der Eurozone haben sich die Immobilienpreise in den letzten 45 Jahren verdoppelt. In vielen Staaten kam es außerdem zu einer Immobilienblase, als die Zinsen nach dem Terroranschlag am 11. September 2001 sanken. Im Gegensatz dazu nahmen die Immobilienpreise in Deutschland zur gleichen Zeit wegen des Baubooms ab. Denn das Angebot bestimmt die Nachfrage.

Vergleich der Entwicklung der Immobilienpreise USA und Deutschland in den letzten 50 Jahren

Der Graph zeigt deutlich, dass sich die Immobilienpreise in Europa (gründe Linie) und den USA (rote Linie) über einen Zeitraum von 40 Jahren in etwa verdoppelt haben. Außerdem zeigten die Preise in den USA zwischen 1997 Anzeichen einer Immobilienblase.

Sind Immobilien in Deutschland noch erschwinglich?

Infolge des allmählichen realen Preisverfalls sind Häuser in Deutschland heute so erschwinglich wie schon lange nicht mehr. Grund dafür ist auch der Rückgang der Immobilienzinsen. Die Zinsen für eine Baufinanzierung sind von etwa 6,5 Prozent im Jahr 2000 auf durchschnittlich etwa 1 Prozent in den letzten Jahren gesunken. Selbst die jüngsten Preissteigerungen haben diese verbesserte Erschwinglichkeit kaum beeinträchtigt.

Erschwinglichkeitsindex für deutsche Immobilien zwischen 1991 und 2018

Wie steht die Entwicklung der Hauspreise zu den Mieten? Signalisieren sie überhöhte Preise?

Die Grafik unten rechts sieht ein wenig alarmierend aus. Sie stammt von der Bundesbank, die konservativ und mit großer Sorge die Preise beobachtet. Die linke Grafik mit einem viel längeren Zeithorizont zeichnet ein anderes Bild. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist zwar gestiegen – aber immer noch viel niedriger als vor 40 Jahren. In Deutschland war das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete schon immer recht hoch, da niedrige Zinsen und Mietkontrolle die Immobilienpreise tendenziell fördern. 

Mietenindex, Kaufpreis im Verhältnis zu den Mieteinahmen liegt unter dem Durchschnitt von 50 Jahren

Obwohl die Zinssätze auf einem historischen Tiefstand sind, liegen die Mietrenditen weit über ihrem Durchschnitt der Vergangenheit. Das deutet darauf hin, dass die Immobilienpreise historisch gesehen angemessen sind.

Was sagen internationale Studien? 

Bei einem Blick auf den deutschen Immobilienmarkt lohnt sich auch einer ins Ausland. Also haben wir Immobilienpreise international verglichen. Hier zeigte sich, dass sich das oben gezeichnete Bild bestätigt und sogar darauf hindeutet, dass der deutsche Markt möglicherweise unterbewertet ist. Nan Geng vertritt in einem Arbeitspapier des Internationalen Währungsfonds beispielsweise die Ansicht, dass die deutschen Hauspreise im letzten erfassten Jahr (2016) um 10 Prozent unterbewertet waren. (Fundamental Drivers of House Prices in Advanced Economies, Nan Geng, 13. Juli 2018, IMF WP).

Fazit

Die Alarmglocken läuten, aber nicht richtig. Die wichtigste Schlussfolgerung zu diesem Exkurs über den deutschen Immobilienmarkt ist, dass die deutschen Immobilienpreise nicht überbewertet sind

Sollten die Zinsen deutlich steigen und Deutschland die Kontrolle über Inflation oder grundlegende fiskalische Parameter verlieren, werden auch die Immobilienpreise in ein anderes Licht rücken. Das gilt auch, wenn Deutschland beschließen sollte, das Wohnungsangebot massiv zu erweitern. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn ganze neue Städte geschaffen würden. Noch gibt es aber keine Anzeichen dafür. 

Ausgehend von den aktuellen Zinsen, den Mieten und Einkommen sind die Hauspreise sehr erschwinglich und haben aus historischer Sicht noch erheblichen Spielraum.

Dennoch solltest du immer die Bewertung des Hauses oder der Wohnung überprüfen. Das kannst du beispielsweise machen, indem du dich auf unserer Webseite anmeldest. Es lohnt sich ebenfalls, viele Immobilien auf dem Markt anzusehen. So bekommst du ein Gespür für die Preise. 

author image

Dr. Christian Mulder

Dr. Christian is a former Senior Economist and Manager at the IMF and World Bank. He is a Hypofriend Co-founder.

Baufinanzierung berechnen?

Nutze den Hypofriend Budget-Rechner und du siehst, wie viel du dir leisten kannst – ausgehend von deiner persönlichen Situation.

Dein Hausbudget berechnen

Nutze den Hypofriend Budget-Rechner und du siehst, wie viel du dir leisten kannst – ausgehend von deiner persönlichen Situation.