Diese Kriterien bestimmen deine Kreditwürdigkeit

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Julia Ptock

27. Mai 2021
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Wer in Deutschland eine Immobilien- bzw. Baufinanzierung erhalten will, muss kreditwürdig sein. Aber was bedeutet das eigentlich? In diesem Artikel erklären wir dir, was bei einer Kreditwürdigkeitsprüfung für den Immobilienkauf wichtig ist, welche Kriterien die Banken ansetzen und welche Rolle die SCHUFA dabei spielt.

Kreditwürdigkeit: Was bedeutet das? 

Ein Immobilienkauf geht so gut wie immer mit der Aufnahme eines Immobilienkredites einher. Und wer einen Kredit aufnehmen will, muss kreditwürdig sein. Das bedeutet, dass der Kreditgeber - also die Bank - eine Prüfung deines Kreditwunsches anhand von bestimmten Richtlinien vornimmt. Kommt die Bank zu der Einschätzung, dass sie ihr Geld pünktlich und vollständig zurückerhält, steht der Finanzierung nichts im Wege. 

Oder anders gesagt: Du bist für eine Bank kreditwürdig, wenn du dazu in der Lage bist, das Immobiliendarlehen zurückzuzahlen. Je besser deine Kreditwürdigkeit (auch Bonität genannt) ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, eine Finanzierung mit günstigen Zinsen zu erhalten. Ist deine Kreditwürdigkeit nicht so gut, musst du eventuell mit höheren Zinsen oder im schlimmsten Fall mit einer Ablehnung deiner Finanzierungsanfrage rechnen. 

Die Entscheidungskriterien der Bank bei der Immobilienfinanzierung

In Deutschland verpflichtet das Kreditwesengesetzes (KWG) Banken und Sparkassen dazu, vor Kreditvergaben an Verbraucher deren Kreditwürdigkeit zu überprüfen. Dafür haben die Banken intern Vorgaben und Richtlinien, anhand derer sie die Bonität des Antragstellers prüfen. Diese können von Institut zu Institut variieren. 

Um deine Kreditwürdigkeit zu prüfen, holt sich die Bank Informationen ein - zum einen von dir und zum anderen von externen Auskunfteien wie der SCHUFA (zu der wir ausführlich im zweiten Teil des Textes kommen). 

Aber welche Kriterien setzen Banken jetzt genau für die Bestimmung der Kreditwürdigkeit an? 

1. Einkommen, Vermögen und Eigenkapital

Banken wollen natürlich wissen, wie es um deine finanzielle Situation bestellt ist. Deshalb sind detaillierte Nachweise über dein Einkommen und deine Vermögensverhältnisse unabdingbar. Dazu gehören unter anderem deine Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, Zahlungen aus Renten und gegebenenfalls auch Einnahmen aus Mietverhältnissen, wenn du bereits eine Immobilie vermietest. Vermögen, beispielsweise in Form von Aktien oder Immobilien, wirken sich ebenfalls positiv auf deine Bonität bei der Bank aus. 

Das Eigenkapital, das du in die Finanzierung einbringst, spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Wichtig ist, dass du mindestens die Kaufnebenkosten, bestehend aus Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie der eventuell anfallenden Maklerprovision mit deinen Ersparnissen bezahlen kannst. 

Oft heißt es, dass mindestens 20 Prozent des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden muss. Das stimmt allerdings nicht. Banken sind bei einer einwandfreien Bonität und sicheren Einkommenssituation durchaus dazu bereit, 100 Prozent des Immobilienwertes zu finanzieren. Das nennt sich dann Vollfinanzierung. Mehr dazu kannst du in unserem Artikel „Baufinanzierung ohne Eigenkapital - geht das?” nachlesen.  

2. Alter, Familienstand und Kinder

Neben deiner finanziellen spielt auch deine private Situation eine Rolle bei der Entscheidung, ob die Bank dich als kreditwürdig einstuft. 

In puncto Alter gilt als Grundvoraussetzung, dass du mindestens 18 Jahre alt sein musst. Bist du jünger, bist du nicht kreditfähig. Menschen, die bereits 50 oder 60 sind, haben es oft schwerer, eine Finanzierung zu bekommen. Mit einem hohen Einkommen und mehr Eigenkapital lassen sich aber auch für solche Konstellationen Lösungen finden. Wichtig zu wissen: Je älter du bist, desto höher wird die jährliche Tilgungsrate und desto niedriger die Darlehenshöhe.

Beim Familienstand haben die Käufer gute Chancen, die verheiratet sind oder in einer Partnerschaft leben, da zwei Einkommen in die Finanzierung mit eingebracht werden können. Aber auch Singles mit gutem Einkommen haben in der Regel keine Probleme, eine Finanzierung zu bekommen. Anders sieht es auch, wenn Kinder mit im Spiel sind. Denn die kosten Geld, was dann für die Tilgung des Immobilienkredites fehlt. 

3. Beschäftigungsverhältnis

Für viele Banken spielt auch dein Beruf und die Branche sowie die Beschäftigungsdauer eine Rolle bei der Bewertung der Kreditwürdigkeit. Je länger du bereits angestellt bist, desto höher sind deine Chancen bei der Kreditvergabe. Bist du hingegen noch in der Probezeit, kann sich das negativ auf deine Bonität auswirken. Es gibt Banken, die Baufinanzierungen während der Probezeit grundsätzlich ausschließen, andere wiederum finanzieren trotzdem. Gleiches gilt für befristete Arbeitsverträge. 

4. Die Immobilie

Neben deiner finanziellen und privaten Situation spielt auch die zu kaufende Immobilie an sich eine Rolle bei der Bewertung der Kreditwürdigkeit. 

Mithilfe einer Bewertungssoftware berechnen Banken den sogenannten Beleihungswert einer Immobilie. Faktoren, die den Wert beeinflussen, sind beispielsweise Alter, aktueller Zustand, Ausstattungsmerkmale sowie die Lage der Immobilie. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem nachhaltigen Verkaufswert, den die Bank auch mit eventuellen Abschlägen jederzeit durch den Erlös der Immobilie erzielen kann. Wie hoch die Beleihungsgrenze letztendlich ausfällt, hängt maßgeblich vom Kreditinstitut und deren Auflagen ab.

Du siehst: Banken setzen eine Reihe von Kriterien an, wenn es darum geht, die Kreditwürdigkeit eines Antragstellers zu prüfen. Wenn du wissen möchtest, wie es um deine Chancen bestellt ist, eine Finanzierung für deine Traumimmobilie zu bekommen, helfen dir unsere Finanzierungsexperten gern weiter. Bei Hypofriend kombinieren wir jahrelange Erfahrung mit unserer überlegenen Technologie. Wir sagen Bankentscheidungen voraus, analysieren deine optimale Finanzstrategie und unsere Finanzexperten begleiten dich durch den gesamten Prozess. Unser Ziel ist es, dir die optimale Finanzierung zu sichern, die zu deiner finanziellen sowie persönlichen Situation passt.

Nachdem wir über die eigenen Entscheidungskriterien bei Banken für Baufinanzierungen gesprochen haben, wird es im zweiten Teil des Artikels um die SCHUFA gehen. Deutschlands größte Auskunftei spielt bei der Kreditvergabe und der Einschätzung der Bonität durch die Bank eine wichtige Rolle. 

Die Rolle der SCHUFA bei der Bestimmung der Kreditwürdigkeit

Die SCHUFA AG (kurz für: Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) sammelt alle Daten zu deinem bisherigen Zahlungsverhalten. Dabei geht es vor allem darum, ob du deine Verträge oder Kredite bisher immer pünktlich bedienen konntest oder ob es Unregelmäßigkeiten bei Rückzahlungen gab. Des Weiteren werden bei der SCHUFA auch Informationen zu bestehenden oder bereits abgeschlossenen Krediten sowie über laufende Verträge und Bankkonten hinterlegt.

Aus diesen Daten berechnet die SCHUFA einen individuellen Wert zum Zahlungsverhalten, die sogenannten SCHUFA-Basisscore. Neben diesem Score werden auch spezielle Branchenscores berechnet, unter anderem auch für Banken und Hypothekargeschäfte. 

Wenn du dich fragst, wie die SCHUFA den Basisscore und die Branchenscores berechnet, müssen wir dich leider enttäuschen. Die Berechnungsformel ist ein Unternehmensgeheimnis und muss nicht offengelegt werden. In die Berechnung fließen aber sowohl persönliche Daten (Alter, Geschlecht, usw.) als auch Informationen rund um vergangene und laufende Kreditgeschäfte ein. Dein Wohnort, dein Einkommen oder dein Beruf haben hingegen keinen Einfluss. 

Welche Bedeutung hat der SCHUFA-Basisscore?

Auch wenn der Wert des Basisscores individuell berechnet wird, spiegelt das Scoring das Zahlungsausfallrisiko von Personengruppen wider, nicht das konkrete Zahlungsverhalten der einzelnen Verbraucher. Der Basisscore wird alle drei Monate neu berechnet und liefert einen Prozentwert zwischen 0 und 100.

SCHUFA Basisscore Tabelle

Neben dem Basisscore gibt es noch sogenannte Branchenscores, unter anderen auch einen für Banken, Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Hypothekargeschäfte. Diese Scorewerte können vom Basisscore abweichen. Das ist insofern nachvollziehbar, da die Einschätzung von Risiken bei Zahlungen auf Rechnung im Handel anders bewertet werden müssen als jene bei einem Immobilienkredit.

Der Branchenscore „Hypothekargeschäft” spielt - wie der Name schon sagt - bei der Vergabe von Baufinanzierungen eine wichtige Rolle. Im Gegensatz zum Basisscore wird er in Punkten angegeben. Die Skala reicht von 0 bis 999 Punkten. Je höher der Wert, desto geringer das Ausfallrisiko für die Bank. Die SCHUFA hat Ratingstufen von A bis M eingeführt, wobei die Risikoquote in der Stufe A mit 0,17 Prozent am niedrigsten und in der Stufe M mit 20,55 Prozent am höchsten ist. 

Der Score zeigt die Wahrscheinlichkeit an, mit der innerhalb der nächsten 15 Monate Zahlungsstörungen auftreten können.

SCHUFA Branchenscore Hypothekargeschäft Version 3.0

Ist eine Baufinanzierung mit negativer SCHUFA ein Problem?

Wenn die SCHUFA negativ ist und sich in der SCHUFA-Akte ein Negativeintrag findet, wird es mit einer Baufinanzierung schwierig, aber nicht unmöglich. Allerdings wird die Auswahl an Kreditgebern kleiner, denn nur wenige Banken bieten Kaufinteressenten mit einer negativen SCHUFA eine Finanzierung an.  

Gut zu wissen: Nicht alle Negativeinträge bei der SCHUFA sind gleich schlimm. Eine nicht bezahlte Handy-Rechnung über 50 Euro fällt weniger ins Gewicht als ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine drohende Zwangsversteigerung.

Wichtig ist, dass du dir darüber im Klaren bist, dass du sehr wahrscheinlich gewisse Voraussetzungen erfüllen musst, um eine Immobilienfinanzierung bei der Bank trotz negativer SCHUFA zu erhalten. Dazu gehört beispielsweise, dass du eine hohe Summe an Eigenkapital mit in die Finanzierung bringen musst. Wenn du ein überdurchschnittlich hohes Haushaltseinkommen vorweisen kannst, steigert das ebenfalls deine Chancen auf die Immobilienfinanzierung.

Die erfahrenen Hypofriend Finanzierungsberater erklären dir gern im persönlichen Gespräch worauf es zu achten gilt und was du tun kannst, um dir trotz negativer SCHUFA den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Wie kommt es zu einem Eintrag bei der SCHUFA?

Für viele Menschen ist ein SCHUFA-Eintrag immer etwas Negatives. Das ist aber gar nicht so. Zu einem SCHUFA-Eintrag kommt es beispielsweise dann, wenn du einen Mobilfunkvertrag abschließt, ein Konto eröffnest oder eine Immobilienfinanzierung abschließt. Bei solchen Einträgen handelt es sich um positive SCHUFA-Einträge. 

Zu negativen SCHUFA-Einträgen kommt es, wenn das Zahlungsverhalten einer Person unzuverlässig ist. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Raten unregelmäßig, verzögert oder gar nicht gezahlt werden. Wer schon mal eine Eidesstattliche Versicherung abgeben musste oder gegen den ein Vollstreckungsbescheid erlassen wurde, hat auch einen negativen SCHUFA-Eintrag. Bei so besonders negativen SCHUFA-Einträgen ist eine Baufinanzierung fast ausgeschlossen. 

Werden Konditionsanfragen für Baukredite bei der SCHUFA gespeichert?

Sobald du selbst oder ein Finanzierungsberater wie Hypofriend in deinem Namen eine Finanzierungsanfrage an eine deutsche Bank stellen, leitet die Bank die Anfrage an die SCHUFA weiter. Dabei wird zwischen zwei Arten unterschieden: 

SCHUFA Kreditanfrage

Eine Kreditanfrage (KA) wird ein Jahr in deiner SCHUFA-Auskunft gespeichert und ist zehn Tage für Dritte sichtbar. Das bedeutet, dass wenn hintereinander mehrere Kreditanfragen gestellt werden, die jeweiligen Banken diese Anfragen sehen können. Das hat für dich leider negative Auswirkungen. Werden mehrere solcher Kreditanfragen in kurzer Zeit bei der Auskunftei gemeldet, sinkt dein Score. Und das kann wiederum dazu führen, dass deine Finanzierungsanfrage abgelehnt wird.  

SCHUFA Konditionsanfrage

Neben der Kreditanfrage gibt es noch die sogenannte Konditionsanfrage (KK). Auch die Konditionsanfrage wird für ein Jahr in deiner SCHUFA-Auskunft gespeichert, ist aber nur für dich und nicht für Dritte, wie Banken, sichtbar. Entsprechend haben Konditionsanfragen auch keinen Einfluss auf deinen Score, sie ist SCHUFA-neutral.

Vergleich SCHUFA Kreditanfrage vs. Konditionsanfrage

Bei Hypofriend achten wir darauf, dass eine SCHUFA-neutrale Konditionsanfrage gestellt wird, wenn wir deine Kreditwürdigkeit bei unseren Partnerbanken vorab prüfen. Eine Kreditanfrage wird erst gestellt, wenn du das Finanzierungsangebot der Bank verbindlich annimmst. 

Welche SCHUFA-Auskunft ist die Richtige für die Baufinanzierung? 

Wie schon weiter oben erwähnt, fordert die Bank von Antragstellern verschiedene Unterlagen an, um dessen Kreditwürdigkeit zu prüfen. Dazu gehört auch die SCHUFA-Auskunft. Und hier wird es jetzt etwas verwirrend, denn es gibt drei unterschiedliche Auskunftsarten, die wir dir gleich genauer vorstellen. 

Wichtig ist: Der Zweck des Nachweises entscheidet, welche Auskunft du benötigst. 

1. Kostenlose Datenkopie (nach Art. 15 DSGVO)

Die kostenlose Datenkopie muss dir die SCHUFA mindestens einmal im Jahr auf Anfrage zukommen lassen. Sie ist vor allem für den persönlichen Gebrauch bestimmt und sollte nicht an Dritte weitergegeben werden. Sie wird nach Bestellung auf der Webseite der SCHUFA per Post an dich verschickt. Das kann einige Zeit in Anspruch nehmen, weswegen du die Datenkopie frühzeitig bestellen solltest. Sie ist besonders aufschlussreich, da sie sämtliche über dich bei der SCHUFA gespeicherten Daten beinhaltet, inklusive Basisscore. 

Da die Datenkopie per Post verschickt wird (und das auch mal etwas länger dauern kann), ist sie nur bedingt als Kreditwürdigkeitsnachweis geeignet. Vor allem dann, wenn es noch andere Interessenten für die Wohnung oder das Haus gibt, solltest du die Unterlagen so schnell wie möglich einreichen. Aus diesem Grund empfehlen wir dir, die SCHUFA-Bonitätsauskunft einzuholen.

2. Kostenpflichtige SCHUFA-BonitätsAuskunft

Die kostenpflichtige Auskunft besteht aus zwei Teilen: dem fälschungssicheren SCHUFA-Zertifikat und einer Übersicht aller zu deiner Person bei der SCHUFA gespeicherten Daten und zu diversen Branchenscores. Die SCHUFA-BonitätsAuskunft kostet einmalig 29,95 Euro und kann entweder auf der Webseite der SCHUFA bestellt oder in Filialen der Postbank an speziellen SCHUFA-Terminals ausgedruckt werden.

3. Kostenpflichtiger SCHUFA-BonitätsCheck

Die SCHUFA bietet zudem online einen Check der Bonität an. Dabei handelt es sich um ein kostenpflichtiges Abo, für das du dich auf der Webseite der SCHUFA registrieren musst. Der digitale SCHUFA-BonitätsCheck eignet sich leider nicht, um bei der Bank deine Kreditwürdigkeit nachzuweisen. Grund: Die Daten sind nur nach dem Login sichtbar. 

Zusammenfassung

Die Bewertung der Kreditwürdigkeit durch die Bank bei der Vergabe von Immobilienkrediten ist ein komplexes und kompliziertes Verfahren, ohne das es aber leider nicht geht. Damit die Kreditwürdigkeitsprüfung schnell und reibungslos vonstattengeht, kannst du bei Hypofriend die Dokumente einfach in deinen Account hochladen. Damit siehst du auf einen Blick, ob alle wichtigen Dokumente da sind und dein Berater kann die Unterlagen auf mögliche Probleme prüfen.

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Julia Ptock

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