KfW-Darlehen und Bedienungen im Jahr 2024 und ihre Bedeutung für deine Immobilienfinanzierung

Wie funktioniert die KfW-Förderung?

Die KfW ist eine staatseigene Förderbank. Sie unterstützt sowohl Bürgerinnen und Bürger als auch kommunale Unternehmen und öffentliche Einrichtungen mit einer Vielzahl von Förderprogrammen. 

Die KfW-Förderung besteht aus Darlehen und Zuschüssen. Bauherren und Käufer können ihre Baufinanzierung mit verschiedenen Förderkrediten mit sehr günstigen Zinssätzen kombinieren und so mehrere tausend Euro sparen. Darüber hinaus bietet die KfW auch Zuschüsse für bestimmte Zwecke an, die nicht zurückgezahlt werden müssen. 

Die Darlehen der KfW-Förderung sind in der Regel günstiger als bei der normalen Baufinanzierung. Mit den zinsgünstigen Darlehen will die Bundesregierung Anreize schaffen, zum Beispiel für besonders nachhaltiges Bauen oder altersgerechte Umbaumaßnahmen. Der Hauptvorteil besteht darin, dass der Zinssatz für das Darlehen, das du von der Bank erhältst, gesenkt werden kann, wenn du es mit einem solchen Darlehensprogramm kombinierst. Aus diesem Grund ist der KFW 124 für neue Hausbesitzer nach wie vor das am meisten genutzte Programm.

Die verschiedenen Förderprogramme können auch miteinander kombiniert werden. So kannst du gleich mehrfach von den zinsgünstigen Krediten profitieren.

Welche Programme für dich sinnvoll sind und wie sich gegebenenfalls mehrere Förderprogramme miteinander kombinieren lassen, erklären dir unsere Finanzierungsexperten gerne in einem persönlichen Beratungsgespräch. 

KfW-Kredite und Zuschüsse für Bestandsimmobilien und Neubauten

Im Folgenden zeigen wir dir die wichtigsten KfW-Förderungen für Bestandsimmobilien und Neubauten. Wir erklären die Konditionen und was gefördert wird. Es gibt zwei verschiedene Finanzierungsformen bei dieser Förderung: entweder ein Annuitätendarlehen oder ein endfälliges Darlehen (auch Zinszahlungsdarlehen genannt). Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du nach der tilgungsfreien Zeit eine gleich hohe monatliche Annuität (d. h. Zins und Tilgung). Bei einem endfälligen Darlehen zahlst du während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen und am Ende den gesamten Darlehensbetrag in einer Summe zurück. Dieses Ende liegt relativ nahe (bis zu 10 Jahre), und nur wenige Menschen sollten sich für ein endfälliges Darlehen entscheiden, da es sehr viel riskanter ist, während die Vorteile eher bescheiden sind.

KfW-Wohneigentumsprogramm (124)

Mit diesem Kredit unterstützt die KfW dich auf dem Weg zu deinem Eigenheim. Wichtig ist, dass du selbst in der Immobilie wohnst und sie nicht vermietest. Was zu bedenken ist: Du kannst anfangs selbst einziehen, aber das hindert dich nicht daran, in Zukunft auszuziehen oder zu mieten.

Einer der wichtigsten Vorteile ist, dass Banken bessere Zinssätze anbieten können, wenn du ihre Finanzierung mit einem KFW 124-Darlehen kombinierst, da sie dies als eine Risikominderung betrachten. Das Programm 124 kann auch mit anderen KFW-Krediten kombiniert werden.

Die Förderbedingungen 

Da es sich bei dem Annuitätendarlehen um den Standardfall handelt, erläutern wir die Konditionen an dieser Stelle näher: 

• Die Zinssätze sind in letzter Zeit in der Regel 0,1 % - 0,2 % niedriger als die Bankzinsen für eine hundertprozentige Finanzierung.

• Darlehensbetrag: bis zu 100.000 Euro 

• Rückzahlungsfreier Zeitraum: 1 bis 3 Jahre

• Auszahlung: 100 %

• Das Darlehen kann entweder in einer Summe oder in Raten innerhalb von 12 Monaten nach Zusage abgerufen werden. Bei Bedarf kann die Frist auf bis zu 36 Monate verlängert werden, allerdings fallen ab dem 13. Monat Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,15 % pro Monat auf den noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensbetrag an.

• Eine vorzeitige Rückzahlung des gesamten ausstehenden Darlehensbetrages ist – gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung – möglich. Außerplanmäßige Rückzahlungen eines Teils des ausstehenden Kreditbetrags sind nicht möglich.

• Hinweis: Die letzten beiden Punkte gelten auch für die KFW-Programme 297, 298 und 300.

Was wird gefördert? 

Bei Bestandsimmobilien kann das Darlehen den Kaufpreis sowie die Kosten für Reparaturen und Modernisierungen abdecken. Es kann Kaufnebenkosten wie Notar- und Maklergebühren abdecken, wenn die Bankrichtlinien eine Finanzierung von mehr als 100 % zulassen.

Bei einem Neubau sind es die Kosten für das Baugrundstück, die Baukosten wie Material- und Lohnkosten, Kosten für den Architekten, den Energieberater, Notar- und Maklergebühren und Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Außenanlagen.

KfW – Klimafreundliches Wohneigentum (297, 298)

Mit diesem Darlehen unterstützt die KFW den Kauf oder Neubau eines klimafreundlichen Hauses in Deutschland. Die Zinssätze sind sehr attraktiv! Die Höhe des Darlehens hängt davon ab, wie klimafreundlich das Gebäude ist. Du kannst es sowohl für eine Investitions- als auch für eine Eigentumsimmobilie nutzen.

Der kalkulierte Zinszuschuss beträgt etwa 30.000 Euro für ein normales klimafreundliches Haus und 45.000 Euro für ein besonders klimafreundliches Haus.

Bitte beachte, dass die Darlehen mit längeren Laufzeiten im derzeitigen Hochzinsumfeld eindeutig attraktiver sind.

Die Förderbedingungen 

• Effektiver Jahreszinssatz: von 1,14 % (10 Jahre Laufzeit) bis etwa 2,11 % (26 - 35 Jahre Laufzeit). Der Zinssatz ist abhängig von der Dauer des Darlehens (bis zu 35 Jahren). Ein zusätzlicher Zuschuss in Abhängigkeit vom erreichten Energieeffizienzniveau ist ebenfalls möglich.

• Die Immobilie muss die Energiekriterien KFW 40 erfüllen.

• Zinsbindungsfrist: 10 Jahre für KFW 297 & KFW 298

• Darlehenshöhe: bis zu 100.000 Euro für „Klimafreundliches Wohngebäude“ und bis zu
  150.000 Euro für „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG“.

• Rückzahlungsfreier Zeitraum: 1 bis 5 Jahre

KfW – Klimafreundliches Wohneigentum für Familien (300)

Für den Kauf oder Bau eines eigenen klimafreundlichen Familienhauses. Die Zinssätze sind sehr attraktiv! Die Höhe des Darlehens hängt davon ab, wie klimafreundlich das Gebäude ist.

Die kalkulierte Zinsförderung beträgt ca. 50.000 Euro für ein normales klimafreundliches Haus und 80.000 Euro für ein besonders klimafreundliches Haus. Leider sind sie in der Praxis nur selten für Wohnungen verfügbar.

Bitte beachte auch hier, dass die Darlehen mit längeren Laufzeiten im derzeitigen Hochzinsumfeld eindeutig attraktiver sind.

Die Förderbedingungen 

• Effektiver Jahreszinssatz: von 0,01 % bis etwa 0,5 %. Der Zinssatz hängt von der Laufzeit des Darlehens ab (4 bis 35 Jahre).

• Zinsbindungsfrist: 10 Jahre

• Maximaler Darlehensbetrag für „Klima­freundliches Wohn­gebäude“:

  • 1 oder 2 Kind(er): 170.000 Euro

  • 3 oder 4 Kinder: 200.000 Euro

  • 5 Kinder oder mehr: 220.000 Euro

• Maximaler Darlehensbetrag für „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG“.

  • 1 oder 2 Kind(er): 220.000 Euro

  • 3 oder 4 Kinder: 250.000 Euro

  • 5 Kinder oder mehr: 270.000 Euro

• Rückzahlungsfreier Zeitraum: 1 bis 5 Jahre
  

Vorausgesetzt wird, dass:

• zum Haushalt ein Kind unter 18 Jahren gehört

• das Haus dein einziges Wohneigentum ist und du es selbst bewohnen wirst

• Dein zu versteuerndes Haushaltseinkommen beträgt maximal 90.000 Euro pro Jahr mit einem Kind plus 10.000 Euro für jedes weitere Kind: Dein nicht steuerpflichtiges Bruttoeinkommen kann wesentlich höher sein, da Steuerabzüge wie der Kinderfreibetrag in Höhe von 6.384 € pro Kind das steuerpflichtige Einkommen verringern.

KfW – Modernisierung im Bereich Energieeffizienz (261)

Diese Option steht für den Kauf eines neu renovierten Wohngebäudes oder für die Modernisierung einer bestehenden Immobilie zur Verfügung. Sie gilt auch für den Bau von Wohnanlagen. Alle Kosten für die Modernisierung werden übernommen, und je nach erreichter Energieeffizienz kommen zusätzliche Vorteile hinzu.

Der Zuschuss kann auch in Anspruch genommen werden, wenn ungenutzte / gewerbliche Räume in Wohnraum umgewandelt werden. Gefördert werden alle energetischen Maßnahmen, die zu einem Effizienzhaus Level 85 oder höher führen. Dazu gehören auch Baunebenkosten und Wiederherstellungskosten. Wenn du eine neu sanierte Immobilie kaufst, kann die energetische Sanierung nur gefördert werden, wenn die Kosten separat ausgewiesen werden (z. B. im Kaufvertrag).

Hinweis: Die Programme und Bedingungen ändern sich häufig. Unsere Beraterinnen und Berater prüfen, welche Programme für dich infrage kommen und welche der vielen Rückzahlungsmöglichkeiten optimal sind.

Die Förderbedingungen

Wie beim Förderprogramm 124 gibt es auch hier zwei Finanzierungsformen: das Annuitätendarlehen und das endfällige Darlehen. Den Unterschied zwischen den beiden Darlehensarten haben wir bereits erläutert, kommen wir also gleich zu den Konditionen.

• Effektiver Jahreszinssatz: von 0,24 % bis etwa 1,65 %. Der Zinssatz hängt von der Laufzeit des Darlehens ab (10 bis 35 Jahre).

• Zinsbindungsfrist: 10 Jahre

• Der Antrag oder die Bauanzeige für das Wohngebäude muss zum Zeitpunkt der Antragstellung mindestens 5 Jahre zurückliegen

• Maximaler Darlehensbetrag für KFW 85/70/55 beträgt 120.000 Euro

• Maximaler Darlehensbetrag für KFW 40 und 85/70/55 mit erneuerbaren Energien beträgt 150.000 Euro

• Ein zusätzlicher Zuschuss von bis zu 37.500 Euro kann in Abhängigkeit von der erreichten Energieeffizienz gewährt werden.

• Tilgungsfreie Zeit: 1 bis 5 Jahre

Vorausgesetzt wird, dass:

• Die Immobilie muss mindestens den Energiekriterien KFW 85 entsprechen oder es muss eine neue Wohnfläche geschaffen werden

• Die Energieeffizienz muss vor der Antragstellung bestätigt werden

Wie beantragt man eine KfW-Förderung?

Das KfW-Darlehen wird nicht direkt bei der KfW beantragt, sondern immer über die „durchleitende Bank“. Die meisten großen deutschen Geschäftsbanken, die Baufinanzierungen anbieten, arbeiten mit der KfW zusammen. Zu beachten: die durchleitenden Banken können auch die öffentlichen Darlehensgeber des jeweiligen Bundeslandes sein (z. B. IBSH / IBB / IFB etc.). Das bedeutet, dass du nicht nur den Hauptkredit zur Finanzierung deiner Wunschimmobilie bei der finanzierenden Bank aufnimmst, sondern auch das passende KfW-Darlehen. 

Das KfW-Darlehen wird in der Regel ebenso wie die Hauptfinanzierung über das Grundbuch abgesichert. Allerdings wird in diesem Fall nicht die KfW als Gläubigerin eingetragen, sondern die durchleitende Bank. Denn diese haftet gegenüber der KfW für deine Zahlungsfähigkeit. Das Hauptdarlehen steht in der Rangfolge an erster Stelle, weil es in der Regel eine höhere Restschuld hat. Das KfW-Darlehen ist daher nachrangig gesichert.

Zu den Darlehen im Grundbuch: Das Hauptdarlehen, in der Regel ein Annuitätendarlehen (Gläubiger: die durchleitende Bank), und das KfW-Darlehen, in der Regel ebenfalls ein Annuitätendarlehen (Gläubiger: ebenfalls die durchleitende Bank), werden durch einen Gesamteintrag der Hauptbank abgedeckt.

Wir beraten dich gerne zum Thema KFW-Förderung und klären die Einzelheiten ab.

Kann ich einen KfW-Kredit kündigen?

Du kannst deinen KfW-Kredit jederzeit kündigen. Allerdings ist die Kündigung an Bedingungen geknüpft, die davon abhängen, wie lange dein KfW-Darlehen bereits läuft. 

• Wenn das KfW-Darlehen seit weniger als 10 Jahren läuft: Beträgt die Laufzeit deines Kredits weniger als 10 Jahre, erhebt die KfW eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird von der Bank festgelegt, über die der KfW-Kredit seinerzeit beantragt wurde. Du zahlst dann die ausstehende Restschuld sowie die Vorfälligkeitsentschädigung an die KfW. 

• Wenn das KfW-Darlehen länger als 10 Jahre läuft: Ein KfW-Darlehen, das länger als 10 Jahre läuft, kannst du jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kostenlos kündigen. In diesem Fall gilt das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). 

In Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich auch bei KfW-Darlehen, eine lange Zinsbindungsfrist zu wählen, um keinem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt zu sein. Sollten die Zinsen während der Laufzeit wider Erwarten weiter sinken, greift nach 10 Jahren das Sonderkündigungsrecht. Bei KfW-Krediten, die noch keine 10 Jahre bestehen, lohnt es sich in so einer Situation, die Kosten zu prüfen. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung geringer als die Zinsersparnis des neuen Kredits, ist auch in diesem Fall ein Zinswechsel sinnvoll.

Sind Sondertilgungen bei KfW-Darlehen möglich?

Die KfW bietet Sondertilgungen bei ihren KfW-Darlehen nur in sehr eingeschränktem Umfang an und erhebt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für Sondertilgungen. Die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung teilt dir die durchleitende Bank mit, über die du den KfW-Kredit einst beantragt hast.

KfW-Zuschüsse: eine gute Option für deine Baufinanzierung

Wenn du die KFW-Förderungen kennst und nutzt, kannst du viel Geld sparen. Vor allem, wenn es um Energieeffizienz geht. Damit tust du nicht nur etwas Gutes für die Umwelt, sondern kannst auch deine Nebenkosten z. B. für die Heizung senken.

Ein weiterer Vorteil: Die KFW-Förderung hat Auswirkungen auf deine finanzielle Leistungsfähigkeit. Es kommt auf das KfW-Förderprogramm an. Die Auswirkung der energetischen Modernisierung (261) ist wegen des etwas niedrigeren Zinssatzes für einen begrenzten Kreditbetrag als moderat einzustufen. Bei einem KFW 300 ist sie jedoch aufgrund der deutlich niedrigeren Zinsen beträchtlich.

Unsere Finanzierungsexperten helfen dir in einer persönlichen Beratung gerne, die für dich passende KfW-Förderung zu finden. Vereinbare am besten gleich einen Termin. 

Hinweis: Die Programme 297/298 der KfW wurden zum 20. Februar 2024 wieder aktiviert.