Steuerersparnisse beim Immobilienkauf: Tipps und Tricks
Handwerkliche Arbeiten im neuen Objekt
Beim Kauf einer Immobilie fallen immer einige handwerkliche Arbeiten an. Sei es ein neuer Anstrich, die Pflege des Gartens oder die Renovierung des Bades. Das Gute: Du kannst die Kosten in deiner Einkommensteuererklärung als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen. 20 Prozent der Lohnkosten, die du an einen oder mehrere Dienstleister bezahlt hast, können von der Steuer abgezogen werden. Gedeckelt ist die Ersparnis allerdings bei 4.000 Euro. Dafür ist es wichtig, dass du die Belege der Unternehmen aufhebst, um sie beim Finanzamt vorlegen zu können.
Umzugspauschale
Bewohnst du die Immobilie selbst, steht ein Umzug an. Auch dafür sieht der Fiskus Vergünstigungen vor. 820 Euro können Singles von der Steuer absetzen und 1.639 gelten für Verheiratete. Für jedes Kind kommen 361 Euro hinzu.
Bei einem Umzug aus beruflichen Gründen erkennt das Finanzamt sogar noch mehr Aufwände als Werbungskosten an. So kannst du Fahrtkosten, Ausgaben für den Makler und die Spedition von der Steuer absetzen. Addiere einfach die Ausgaben zusammen und gebe sie in deiner Steuererklärung an. Rechnungen als Beleg sind hierfür relevant.
Für Meldegebühren, neue KFZ-Schilder und den Telefonanschluss kannst du außerdem die oben beschriebene Pauschale nutzen, ohne eine Quittung zu benötigen.
Bei der Grunderwerbsteuer sparen
Ein großer Kostenfaktor, der mit dem Immobilienkauf einhergeht, ist die Grunderwerbsteuer. Diese wird unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig. Die Summe, die zu besteuern ist, lässt sich in manchen Fällen verringern. Zu unterscheiden ist dabei zwischen dem Kauf einer Bestandsimmobilie und dem Bau des eigenen Projekts. Käufer von Bestandsimmobilien können ein wenig an der Steuer sparen, indem sie im Kaufvertrag bewegliche und unbewegliche Bestandteile der Immobilie trennen. Denn mit erworbenes, bewegliches Zubehör, wie Einbauküche oder Markisen, sind kein untrennbar verbundenes Inventar und gehören damit auch nicht zum Steuergegenstand. Am besten sollte das Zubehör im Vertrag deutlich aufgelistet sein, sodass das Finanzamt dessen Wert vom Kaufpreis der Immobilie abziehen kann.
Wichtig: Sollten sich die Kosten für das Zubehör auf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises belaufen, wird das Finanzamt wahrscheinlich entsprechende Belege einfordern. Außerdem sieht das Finanzamt die Kosten dann nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als „anschaffungsnahe Herstellungskosten” an. Die Ausgaben sind dann nur noch mit einer AfA (Absetzung für Abnutzung) abzugsfähig. Wenn du Renovierungen geplant hast, solltest du diese aus steuerlicher Sicht ebenfalls bedenken, damit du nicht über die 15 Prozent des Kaufpreises kommst.
Mit etwas Geschick kannst du auch bei einem Neubauvorhaben, die Kosten für die Grunderwerbsteuer senken – und zwar deutlich. Dafür brauchst du zwei getrennte Verträge für Objekt und Grundstück. Ein einheitlicher Bauvertrag inklusive Grundstückskauf bringt dir keine Steuererleichterung. Stattdessen solltest du zuerst ein Grundstück suchen und erwerben. Darauf bezahlst du die Grunderwerbsteuer. Im Anschluss kannst du eine Baufirma mit dem Hausbau beauftragen. Durch dieses zweistufige Verfahren fällt die Steuer ausschließlich auf das erworbene Grundstück an.
Wichtig: Baufirma und Grundstücksverkäufer dürfen keine personelle oder gesellschaftsrechtliche Verbindung aufweisen, da sonst von einem einheitlichen Vertragswerk die Rede ist.
Tipp für Kapitalanleger: Als Kapitalanleger kannst du doppelt sparen. Neben den Anschaffungskosten wie Maklerkosten, Fahrt- und Telefonkosten und dem Kaufpreis inklusive Grunderwerbsteuer sind auch Werbungskosten absetzbar. Zu diesen gehören alle Auslagen für die Erhaltung der Immobilie, also Renovierungsarbeiten, Einrichtung und die Grundsteuer.
Verkauf an Verwandte und Schenkung
Bei einem Verkauf an Verwandte ersten Grades fällt gar keine Grunderwerbsteuer an. Zu Verwandten ersten Grades zählen Eheleute, Eltern und Kinder, genauso wie Verkäufe zwischen Großeltern und Enkeln. Geschwister zählen nicht als Verwandte ersten Grades – hier ist ein Kauf nicht grunderwerbsteuerfrei.
Tipp: Bei Schenkung und Vererbung fällt zwar ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an, jedoch Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer. Allerdings gibt es hier, abhängig vom Verwandtschaftsgrad, Freibeträge.
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erhalten bei Schenkung einen Steuerfreibetrag in Höhe von 500.000 Euro. Auf höhere Summen fallen 7 bis 30 Prozent Steuern an. Den eigenenKindern des Schenkers, dessen Stiefkindern sowie den Kindern seiner verstorbenen Kinder gewährt das Finanzamt einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro. Enkel hingegen erhalten nur 200.000 Euro steuerfrei. Die Steuerfreibeträge dürfen alle zehn Jahre erneut geltend gemacht werden.
Kosten beim Verkauf
Nicht nur beim Hauskauf, auch beim Verkauf können Steuern fällig werden. Ob das tatsächlich der Fall ist, hängt von der Nutzung und der Haltedauer ab. Liegen zwischen der Anschaffung und der Veräußerung weniger als zehn Jahre, sind die Gewinne aus diesem privaten Veräußerungsgeschäft zu versteuern. Gerade geerbte Immobilien fallen nicht unter diese Grenze – eine Schenkung jedoch schon. Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Die Spekulationsfrist ist irrelevant, wenn der Verkäufer die Immobilie über den gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Denn Veräußerungserlöse von eigengenutzten Immobilien bleiben steuerfrei – unabhängig von der Wohndauer. Es fällt ebenfalls keine Steuer an, wenn das Objekt vermietet war – aber sowohl im Jahr der Veräußerung, als auch in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Eigennutzung muss jedoch nicht die vollen 3 Kalenderjahre umfassen.
Beispiel:
Du hast im Jahr 2015 eine Eigentumswohnung für 230.000 Euro gekauft, die bis einschließlich November 2018 vermietet wurde. Am 01. Dezember 2018 beziehst du die Wohnung selbst. Am 20. Januar 2020 wird die Wohnung für 310.000 Euro wieder verkauft.
Du hast nur 14 Monate in der Immobilie gewohnt. Da die Eigentumswohnung jedoch im Jahr der Veräußerung und in den zwei davor liegenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist der dabei erzielte Veräußerungsgewinn von 80.000 Euro steuerfrei.
3-Objekt-Grenze
Bei einem Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren ist von einem gewerblichen Grundstückshandel die Rede. Der Verkäufer muss dann nicht nur den Veräußerungsgewinn versteuern, sondern zusätzlich auch Gewerbesteuer entrichten. Wird die 3-Objekt-Grenze überschritten, kann das Finanzamt auch die rückwirkende Versteuerung der veräußerten Objekte verlangen.
Hypofriend bietet keine Steuerberatung an und ersetzt keinen zertifizierten Steuerberater. Alle Angaben ohne Gewähr. Alle steuerrechtlichen Hinweise dienen lediglich der Informationsbeschaffung.
