Was muss ich wissen, wenn ich plane, mein Haus innerhalb von zehn Jahren wieder zu verkaufen?
Wenn du deine Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen willst, musst du einiges beachten. Dabei ist vor allem wichtig, ob du die Immobilie selbst bewohnt oder ob du sie vermietet hast.
Grundsätzlich ist es so, dass Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig sind. Und damit natürlich auch die Gewinne aus dem Verkauf des Hauses oder der Wohnung. Wenn du innerhalb der ersten zehn Jahre deine Immobilie wieder verkaufen willst, musst du eventuell die sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe der Steuer hängt von dem Gewinn und deinem persönlichen Steuersatz ab.
Es gibt aber Möglichkeiten, die Immobilien vor Ablauf der Zehnjahresfrist zu verkaufen, ohne die Spekulationssteuer zahlen zu müssen:
Hast du die Immobilie ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt, entfällt die Spekulationssteuer, egal, wie lang du die Immobilie besessen hast. Zur Eigennutzung zählt auch die Nutzung durch Kinder, für die Anspruch auf Kindergeld besteht.
Hast du die Immobilie länger als zehn Jahre vermietet, entfällt die Spekulationssteuer. Die 10-Jahres-Frist beginnt in dem Moment, in dem du den Kaufvertrag unterschrieben hast.
Bei einem gemischten Fall (Vermietung und Eigennutzung) ist der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist, damit keine Spekulationssteuer anfällt. Es ist auf jeden Fall nach 10 Jahren steuerfrei.
Vorsicht: Dein Immobilienverkauf wird als Geschäftstransaktion eingestuft, wenn du in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft hast. Jeglicher Gewinn wird dann als Einkommen besteuert (gemäß §23 EStG).
In Deutschland bedeutet der Verkauf deiner Immobilie allerdings auch die Kündigung der Baufinanzierung. Wenn deine Zinsbindungsfrist noch nicht abgelaufen ist, fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an. Diese Gebühren kannst du vermeiden, indem du entweder die gesamte Finanzierung gemäß Finanzierungsvertrag tilgst (und von der Möglichkeit Gebrauch machst, jedes Jahr zusätzlich mit Sondertilgungen zu tilgen), die Wohnung nach dem Umzug vermietest oder den Zinssatz nicht länger als für die geplante Besitzdauer der Immobilie festlegst.
Darüber hinaus gibt es in Deutschland ein Sondergesetz (§ 489 BGB), das dir erlaubt, deine Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen, nachdem deine Finanzierung mehr als 10 Jahre läuft. Von dieser Regelung kannst du Gebrauch machen, um deine Baufinanzierung zu tilgen und so Vorfälligkeitsentschädigungen bei einem Umzug zu vermeiden.
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