Sondertilgung: eine beliebte aber überbewertete Option

Warum ist die Sondertilgung in den meisten Fällen keine gute Option?

Hier sind zwei Gründe:

• Erstens: Wenn die Zinsen niedrig sind, solltest Du deine Baufinanzierung nicht zurückzahlen, sondern in ertragreichere Anlagen wie Aktien (über preiswerte, gut diversifizierte ETFs) investieren oder für eine Zweitwohnung sparen, um diese zu vermieten. Wenn du mit der Rückzahlung Deiner Finanzierung 1 bis 4 % gewinnst, aber anderweitig 5 bis 7 % gewinnen könntest, ist es in der Regel keine gute Idee, die Baufinanzierung zurückzuzahlen. Natürlich musst Du dafür einen ausreichend langen Zeithorizont einplanen. Daher würden Wir den meisten Menschen unter 60 Jahren dringend zu alternativen Anlagen raten, mit denen sie für eine Lebenserwartung von 90+ Jahren sparen können.

• Zweitens: WenndieZinssätzewährendderLaufzeitDeinerBaufinanzierungerheblichsteigen, dann kann es eine gute Idee sein, eine Sonderzahlung vorzunehmen - jedoch nicht mit einer Sondertilgung. Es ist wertvoll sich der Alternativen klar zu sein.

Hier sind drei bessere Optionen:

Das Geld in ein Bankkonto einzahlen, zum Beispiel auf ein Festgeldkonto, das bis zum Ende der Zinsbindung läuft. Das ist sinnvoll, wenn die Bank einen höheren Zinssatz zahlt als den, den du bei deiner Finanzierung sparst (wenn sie etwa 3 % zahlt und Dein Finanzierungszins 1 % beträgt). Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nimmst Du das Geld von der Bank und verwendest es, um Deinen Darlehensbetrag zu verringern.

Schließe einen Bausparvertrag (BSV) ab. Wenn Du ein Haus kaufst ist das im Allgemeinen zwar keine gute Option, aber es ist eine der besten Optionen, um Dein Zinsrisiko nach dem Kauf eines Hauses zu verringern. Wie das funktioniert? Du sparst jeden Monat in den BSV ein. Wenn die Zinsbindungsfrist abläuft, bekommst Du im Idealfall das 2,5-fache der Ersparnis ausbezahlt und kannst damit Deine Baufinanzierung tilgen. Wenn du also 20.000 € ansparst, bekommst du 50.000 €, um deine Finanzierung zu reduzieren. Von diesem Betrag sind 30.000 € ein sehr zinsgünstiges Darlehen. Das ist finanziell attraktiver als die Rückzahlung des Darlehens durch eine Sondertilgung.

In höher rentierende Optionen, wie ETFs, investieren. Wenn Du vernünftig und kosteneffizient investierst, sollte es Dir langfristig möglich sein, nach Abzug der Kosten und Steuern, eine Rendite von annähernd 7 % zu erzielen. Auf diese Weise generierst Du am Ende weitaus bessere Ergebnisse. Das solltest Du in Betracht ziehen, es sei denn, Du machst Dir wirklich Sorgen darüber, ob Du die höheren Zinsen zahlen kannst, wenn Dein Darlehensbetrag steigt. Damit Du mit niedrigen Kosten und hohen Erträgen investieren kannst, haben wir Pensionfriend ins Leben gerufen. Mit diesem Dienst kannst Du Dir Deine finanzielle Zukunft sichern.

Welche der drei Option ist die beste? Das ist Situationsabhängig. Wir können Dir berechnen, wie viel Du bei den verschiedenen Varianten einsparen kannst, während Wir auch die steuerlichen Auswirkungen und Dein langfristiges finanzielles Wohlergehen berücksichtigen. Das kann einen großen Unterschied ausmachen.

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Ist die Sondertilgung aktuell also eine schlechte Idee?

Nicht unbedingt, denn das ist situationsabhängig. Generell haben Sondertilgungen ein interessantes Nutzpotenzial. Möchtest Du Dein Haus beispielsweise vor Ablauf der festgeschriebenen Zinsbindung und vor einer Frist von zehn Jahren verkaufen, verringern Sondertilgungen die Vorfälligkeitsentschädigung. Denn die Bank verlangt bei vorzeitiger Beendigung eine Strafe für die entgangenen Zinsen von Dir. Allerdings müssen Banken die potenzielle Sondertilgung von der Strafbemessungsgrundlage abziehen, da sie davon ausgehen müssen, dass du die Option nutzen möchtest. 

Angenommen, Dein Darlehen läuft noch fünf Jahre. Dann könnte eine Sondertilgung von 5 % pro Jahr Deinen Saldo für die Jahre sechs bis zehn um etwa 15 % reduzieren.* Damit würde sich Deine Strafzahlung um etwa 15 % verringern. Das ist zwar nicht sehr viel, aber immer noch ein gewisser Vorteil.

*Der genaue Prozentsatz ist nicht einfach zu berechnen. Er hängt davon ab, in welchem Umfang Du Dein Darlehen bereits zurückgezahlt hast, und ist höher als der einfache Durchschnitt. Denn er geht davon aus, dass Du die Sondertilgung jedes Jahr so schnell wie möglich bezahlst.

Fazit: Der Hauptvorteil einer Sondertilgung bei der Baufinanzierung im derzeitigen Niedrigzinsumfeld besteht darin, dass dadurch die Gebühren für den vorzeitigen Hausverkauf gesenkt werden können.

Wenn das nicht auf Dich zutrifft, bist Du besser dran, dein Geld in höher rentierende Anlageformen wie Aktien zu investieren. Und wenn Du Dir Sorgen machst, ob Du die höheren Zinsen nach der Neufestsetzung Deines Darlehenszinses bezahlen kannst, dann bist Du mit einem Bausparvertrag besser beraten.

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