Immobilienpreise Berlin, September 2026

Nach unserer Schätzung kostet eine Standardwohnung in Berlin 5.320 € pro m² und ein Haus 4.100 € pro m² (September 2026). Je nach Bezirk gehen die Preise weit auseinander: von rund 3.810 € pro m² in Falkenhagener Feld bis 6.840 € pro m² in Mitte.

Offizielle Verkaufsdaten des Berliner Gutachterausschusses, basierend auf notariellen Kaufverträgen:

• Verkaufte Wohnungen 2025: im Schnitt 5.511 € pro m², +5% zum Vorjahr
• Neubauwohnungen: 8.108 € pro m²
• Häuser: rund 3.830 € pro m²
• 18.303 Wohnungen wechselten 2025 den Besitzer, 10% mehr als 2024

Die Angebotspreise auf Immobilienportalen liegen meist einige Prozent über dem, was Käufer am Ende tatsächlich zahlen.

Die Preise für jeden Bezirk und Ortsteil findest du in unserem Ratgeber zu Immobilienpreisen in Berlin. Oder such oben nach einer Postleitzahl.

Leicht, ja. Nach unserer Schätzung liegen die Wohnungspreise in Berlin 4,1% unter dem Vorjahreswert.

So haben sich die Berliner Wohnungspreise nach unserer Schätzung entwickelt:

• 2023: rund −4%
• 2024: rund +1%
• 2025: rund ±0%
• Letzte 12 Monate: −4,1%

Die offiziellen Daten: Die Preise für Eigentumswohnungen blieben im ersten Quartal 2026 nahezu unverändert, bei 6% weniger Verkäufen. Neubauten haben sich nach unserer Schätzung in 12 Monaten um −2,5% verändert.

Lies dazu unseren Ratgeber zu Immobilienpreisen in Berlin und unsere Tipps, wie du den Kaufpreis verhandelst.

Sicher sagen kann das niemand, und die bisherige Entwicklung ist keine Prognose für künftige Preise. Die Grundlagen des Berliner Markts sprechen aber langfristig für stabile oder steigende Preise:

• Kaum Leerstand: Der marktaktive Leerstand liegt bei rund 0,3%
• Zu wenig Neubau: Berlin baut deutlich weniger Wohnungen, als die Stadt braucht
• Steigende Mieten, die Kaufen vergleichsweise attraktiver machen
• Eine wachsende Bevölkerung und hohe Nachfrage von jungen Berufstätigen

Das größte Risiko sind die Bauzinsen: Steigen sie weiter, können sich Käufer weniger leisten, und die Preise geraten unter Druck. Die aktuellen Werte findest du unter Bauzinsen in Berlin.

Lies unsere Preisprognose für 2026–2027 und Lohnt sich ein Immobilienkauf noch? Oder vergleiche, ob du jetzt kaufen oder lieber abwarten solltest, mit dem Rechner: Immobilie kaufen oder weiter sparen.

Nach unserer Schätzung ist Mitte der teuerste Bezirk für Wohnungen mit rund 6.840 € pro m², Falkenhagener Feld der günstigste mit rund 3.810 € pro m².

Unser Ranking für 60-m²-Wohnungen, September 2026:

1. Mitte: 6.840 € pro m²
2. Tiergarten: 6.410 € pro m²
3. Halensee: 6.400 € pro m²
4. Wilmersdorf: 6.390 € pro m²
5. Kreuzberg: 6.370 € pro m²
6. Prenzlauer Berg: 6.260 € pro m²
7. Charlottenburg: 6.250 € pro m²
8. Hansaviertel: 6.240 € pro m²
9. Friedrichshain: 6.230 € pro m²
10. Schöneberg: 6.210 € pro m²
11. Lichtenberg: 6.130 € pro m²
12. Moabit: 6.130 € pro m²
13. Dahlem: 6.120 € pro m²
14. Grunewald: 6.120 € pro m²
15. Fennpfuhl: 6.100 € pro m²
16. Friedrichsfelde: 6.070 € pro m²
17. Lankwitz: 5.960 € pro m²
18. Schmargendorf: 5.800 € pro m²
19. Schlachtensee: 5.710 € pro m²
20. Westend: 5.650 € pro m²
21. Steglitz: 5.550 € pro m²
22. Friedenau: 5.540 € pro m²
23. Mariendorf: 5.470 € pro m²
24. Marienfelde: 5.470 € pro m²
25. Lichterfelde: 5.460 € pro m²
26. Nikolassee: 5.450 € pro m²
27. Zehlendorf: 5.450 € pro m²
28. Pankow: 5.440 € pro m²
29. Britz: 5.430 € pro m²
30. Buckow: 5.430 € pro m²
31. Alt-Treptow: 5.390 € pro m²
32. Gropiusstadt: 5.380 € pro m²
33. Plänterwald: 5.330 € pro m²
34. Tempelhof: 5.300 € pro m²
35. Rummelsburg: 5.250 € pro m²
36. Weißensee: 5.250 € pro m²
37. Wedding: 5.200 € pro m²
38. Neukölln: 5.190 € pro m²
39. Gesundbrunnen: 5.150 € pro m²
40. Alt-Hohenschönhausen: 5.100 € pro m²
41. Charlottenburg-Nord: 5.100 € pro m²
42. Reinickendorf: 5.100 € pro m²
43. Niederschönhausen: 5.020 € pro m²
44. Malchow: 4.980 € pro m²
45. Stadtrandsiedlung Malchow: 4.980 € pro m²
46. Märkisches Viertel: 4.970 € pro m²
47. Wittenau: 4.950 € pro m²
48. Frohnau: 4.880 € pro m²
49. Lübars: 4.850 € pro m²
50. Waidmannslust: 4.830 € pro m²
51. Baumschulenweg: 4.820 € pro m²
52. Johannisthal: 4.820 € pro m²
53. Wannsee: 4.780 € pro m²
54. Rosenthal: 4.730 € pro m²
55. Wilhelmsruh: 4.730 € pro m²
56. Borsigwalde: 4.720 € pro m²
57. Biesdorf: 4.610 € pro m²
58. Friedrichshagen: 4.600 € pro m²
59. Gatow: 4.540 € pro m²
60. Kladow: 4.540 € pro m²
61. Konradshöhe: 4.540 € pro m²
62. Blankenburg: 4.510 € pro m²
63. Hermsdorf: 4.490 € pro m²
64. Heinersdorf: 4.480 € pro m²
65. Mahlsdorf: 4.480 € pro m²
66. Köpenick: 4.470 € pro m²
67. Buch: 4.460 € pro m²
68. Französisch Buchholz: 4.460 € pro m²
69. Heiligensee: 4.430 € pro m²
70. Tegel: 4.430 € pro m²
71. Neu-Hohenschönhausen: 4.400 € pro m²
72. Wartenberg: 4.400 € pro m²
73. Blankenfelde: 4.390 € pro m²
74. Niederschöneweide: 4.380 € pro m²
75. Karlshorst: 4.340 € pro m²
76. Spandau: 4.340 € pro m²
77. Wilhelmstadt: 4.340 € pro m²
78. Kaulsdorf: 4.310 € pro m²
79. Oberschöneweide: 4.290 € pro m²
80. Lichtenrade: 4.280 € pro m²
81. Karow: 4.250 € pro m²
82. Adlershof: 4.230 € pro m²
83. Marzahn: 4.180 € pro m²
84. Staaken: 4.180 € pro m²
85. Rudow: 4.170 € pro m²
86. Haselhorst: 4.150 € pro m²
87. Rahnsdorf: 4.130 € pro m²
88. Siemensstadt: 4.120 € pro m²
89. Hellersdorf: 4.080 € pro m²
90. Altglienicke: 4.030 € pro m²
91. Grünau: 3.920 € pro m²
92. Schmöckwitz: 3.920 € pro m²
93. Hakenfelde: 3.820 € pro m²
94. Bohnsdorf: 3.810 € pro m²
95. Müggelheim: 3.770 € pro m²
96. Falkenhagener Feld: 3.740 € pro m²
97. Falkenberg: 3.610 € pro m²

Auch innerhalb der Bezirke schwanken die Preise stark, zwischen einzelnen Postleitzahlen oft um mehr als 1.000 € pro m². Am stärksten zugelegt haben im letzten Jahr Lankwitz (+5,5%) und Marzahn (+4,4%), Heiligensee dagegen hat 7,7% verloren.

Vergleiche die Postleitzahlen in der Tabelle oben oder lies unseren Ratgeber zu den Berliner Bezirken.

Deutlich. Nach unserer Schätzung kostet eine Neubauwohnung (Baujahr ab 2020) rund 6.500 € pro m², eine Altbauwohnung (Baujahr vor 1949) rund 5.040 € pro m². Die offiziellen Verkaufspreise 2025 zeigen denselben Abstand: 8.108 € pro m² für Neubauten gegenüber 5.511 € für alle Wohnungen.

Warum Neubauten teurer sind:

• Hohe Bau- und Grundstückskosten
• Bessere Energiestandards, also niedrigere Heizkosten und Zugang zu KfW-Förderung
• Auf Jahre kein Sanierungsstau

Was den Abstand verringert:

• Neubauten vom Bauträger kaufst du meist ohne Maklerprovision, die Kaufnebenkosten liegen dann bei rund 8% statt 11,57%
• Bei älteren Gebäuden können Sanierungen an Dach, Heizung oder Fenstern anstehen, die sich die Eigentümer teilen

Lies, worauf du beim Kauf eines Neubaus achten solltest.

Rund 322.000 € bei unserem Durchschnitt von 5.320 € pro m², ohne Kaufnebenkosten. Mit Makler kommen 11,57% dazu, also rund 37.300 €. Insgesamt brauchst du damit etwa 359.000 €.

Typische Preise nach Größe, alle Baujahre:

• 40 m²: rund 211.000 €
• 60 m²: rund 322.000 €
• 100 m²: rund 542.000 €

Kleine Wohnungen kosten pro m² mehr als große, weil sich die Kosten für Küche und Bad auf weniger Quadratmeter verteilen und Singles und Anleger viel Nachfrage erzeugen. Noch wichtiger ist die Lage: Dieselben 60 m² kosten in Mitte rund 410.000 €, in Falkenberg rund 217.000 €.

Berechne die Gesamtkosten mit dem Kaufnebenkostenrechner und deine Monatsrate mit dem Baufinanzierungsrechner.

Mit Makler summieren sich die Kaufnebenkosten in Berlin auf 11,57% des Kaufpreises:

• Grunderwerbsteuer: 6%
• Notar und Grundbuch: rund 2%
• Maklerprovision: bis zu 3,57% inklusive Mehrwertsteuer (als Käufer zahlst du höchstens die Hälfte)

Ohne Makler, etwa wenn du einen Neubau vom Bauträger oder direkt vom Eigentümer kaufst, sind es rund 8%.

Beispiele:

• Wohnung für 300.000 €: 34.710 € mit Makler, 24.000 € ohne
• Wohnung für 400.000 €: 46.280 € mit Makler, 32.000 € ohne
• Wohnung für 500.000 €: 57.850 € mit Makler, 40.000 € ohne

Banken erwarten, dass du diese Kosten aus deinem Ersparten zahlst. Berechne deine Kosten mit dem Kaufnebenkostenrechner und lies, wie das Maklergesetz funktioniert. Alle unsere Rechner findest du in der Rechner-Übersicht.

Mindestens die Kaufnebenkosten: rund 8%–11,57% des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 500.000 € sind das 40.000 € ohne und 57.850 € mit Makler.

Mehr Eigenkapital senkt deinen Sollzins, weil Banken ihre Konditionen in Stufen nach dem Beleihungsauslauf staffeln:

• Nur Kaufnebenkosten (100%): Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis, allerdings zu einem höheren Sollzins
• Plus 10% (90%): spürbar besserer Sollzins
• Plus 20% (80%): noch einmal besser

Viele Käufer in Berlin bringen die Kaufnebenkosten plus 5–10% mit und behalten den Rest ihres Ersparten als Reserve. Auch Schenkungen aus der Familie, Bausparguthaben und Wertpapiere zählen als Eigenkapital.

Mit dem Eigenkapitalrechner findest du deinen Betrag. Und wenn dein Erspartes knapp ist, lies Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Wie stark mehr Eigenkapital deine Monatsrate senkt, rechnest du mit dem Baufinanzierungsrechner nach.

Ein Rechenbeispiel für eine typische 60-m²-Wohnung für rund 322.000 €:

• Dein Erspartes deckt die Kaufnebenkosten (37.300 €) und 10% des Kaufpreises (32.200 €)
• Dein Darlehen beträgt rund 290.000 €
• Bei 4,46% Sollzins und 2% Tilgung liegt die Monatsrate bei rund 1.560 €
• Banken akzeptieren das meist ab einem Haushaltsnettoeinkommen von etwa 3.900–4.450 €

Mit mehr Eigenkapital sinkt die Rate: Bei 20% Eigenkapital liegt dein Darlehen bei rund 258.000 € und die Rate bei rund 1.390 € im Monat. Als Paar, das sich die Rate teilt, könnt ihr euch oft mehr leisten als eine Person allein.

Ermittle dein genaues Budget mit dem Budgetrechner, check die aktuellen Bauzinsen in Berlin und sieh dir deinen kompletten Tilgungsplan im Tilgungsrechner an. Weitere Rechner findest du in unserer Rechner-Übersicht.

Das hängt davon ab, wie lange du bleibst und wie sich Kaufpreise und Mieten dort verhalten, wo du wohnen willst. In Berlin lohnt sich Kaufen meist nach 3,5–5 Jahren mehr als Mieten.

Unser Berliner Beispiel: eine Wohnung für 340.000 €, die zur Miete rund 1.200 € im Monat kosten würde (Kaufpreisfaktor rund 23,6), finanziert mit 90% Beleihungsauslauf, 0,75% pro Jahr für Instandhaltung und 3% Preissteigerung pro Jahr. Kaufen ist günstiger als Mieten nach:

• 3,4 Jahren ohne Makler
• 4,7 Jahren mit Makler

Die Mieten in Berlin steigen weiter, während eine Baufinanzierung mit fester Zinsbindung deine Monatsrate für 10 Jahre oder länger festschreibt. Mieten hält dich dagegen flexibel, und dein Erspartes bleibt frei, um es anzulegen.

Rechne mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner selbst nach und lies Lohnt sich der Kauf trotz hoher Preise?. Wie hoch deine Monatsrate wäre, hängt von den aktuellen Bauzinsen in Berlin ab.

Berlin hat mehr als 70 soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete), vor allem in der Innenstadt. Sie sollen verhindern, dass Bewohner durch steigende Mieten verdrängt werden. Wenn du dort kaufst:

• Der Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung ist nicht betroffen. Du kannst ganz normal kaufen und einziehen
• Modernisierungen brauchen eine Genehmigung, zum Beispiel ein zweites Bad, ein Balkonanbau oder das Zusammenlegen von Wohnungen
• Die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig und bis mindestens Ende 2030 weitgehend verboten
• Das Vorkaufsrecht des Bezirks wird seit einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts im November 2021 kaum noch genutzt

Eine für 2027 geplante Reform des Baugesetzbuchs könnte das Vorkaufsrecht wieder stärken. Wenn du renovieren willst, klär die Regeln vor dem Kauf mit dem Bezirksamt.

Auf der Geoportal-Karte des Senats siehst du, welche Straßen in einem Erhaltungsgebiet liegen. Was du vor dem Kauf sonst noch prüfen solltest, steht in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienkauf. Mehr zur Berliner Wohnungspolitik liest du in Die Folgen des Berliner Mietdeckel-Urteils.

Ja, aber nicht sofort. Du musst dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, und dabei gilt:

• Die Kündigungsfrist beträgt 3–9 Monate, je nachdem, wie lange der Mieter schon dort wohnt
• Wurde das Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt, während der Mieter dort wohnte, sind Mieter in Berlin bis zu 10 Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt
• Mieter können wegen eines Härtefalls widersprechen, was alles weiter verzögern kann

Deshalb werden vermietete Wohnungen bis zu 30% günstiger verkauft als bezugsfreie. Als Kapitalanlage können sie sich lohnen. Wenn du aber bald selbst einziehen willst, schau dir nur bezugsfreie Wohnungen an. Manche Käufer vereinbaren mit dem Mieter eine Abfindung für den Auszug, die bis zu rund 5% des Kaufpreises betragen kann.

Lies dazu Vermietete Immobilie zur Eigennutzung kaufen?

Ja. In Berlin und ganz Deutschland gibt es keine Einschränkungen, wer eine Immobilie besitzen darf, und viele Käufer in Berlin kommen aus dem Ausland.

Die Finanzierung hängt von deiner Situation ab:

• EU-Bürger und Personen mit Daueraufenthalt bekommen meist dieselben Konditionen wie Deutsche
• Mit einer Blue Card bekommst du oft gute Angebote, häufig nach der Probezeit
• Mit anderen Aufenthaltstiteln ist eine Finanzierung bei ausgewählten Banken möglich, teils mit mehr Eigenkapital

Der Kaufvertrag ist auf Deutsch. Wenn du nicht fließend Deutsch sprichst, verlangt der Notar einen vereidigten Dolmetscher. Unsere Berater sprechen Englisch.

Lies Baufinanzierung mit Blue Card und welche Unterlagen du brauchst.

Jeden Monat bewerten wir einen festen Satz an Referenzimmobilien in jeder Berliner Postleitzahl: Wohnungen (40, 60 und 100 m²) und Häuser (120, 180 und 240 m²), jeweils für verschiedene Baujahre. Daraus bilden wir den Median.

Weil wir jeden Monat dieselben Immobilien bewerten, zeigt die Schätzung echte Preisveränderungen und nicht, welche Immobilien gerade zufällig angeboten wurden. Sie ist eine Schätzung, kein notariell beurkundeter Kaufpreis: Nutze sie, um Bezirke und Trends zu vergleichen, und prüf aktuelle Verkäufe und die konkrete Wohnung, bevor du ein Angebot machst. Antworten auf weitere Fragen findest du in unseren Baufinanzierungs-FAQ.

Die bisherige Preisentwicklung ist keine Prognose für künftige Preise.

Wir begleiten dich von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe:

• Baufinanzierung: Wir vergleichen über 750 Kreditgeber, kostenlos für dich, bezahlt von den Kreditgebern
• Budget: Wir rechnen aus, was du dir leisten kannst und wie viel Eigenkapital du brauchst
• Käuferberatung: Mit Hypofriend Plus prüfen unsere Experten Grundbuch, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Energieausweis, verhandeln den Preis und begleiten dich zum Notar. Dafür zahlst du eine Pauschale von 1.700 €, und zwar nur, wenn du kaufst

Buch dir ein kostenloses Gespräch mit einem unserer Berliner Berater. Was Hypofriend Plus von einem klassischen Makler unterscheidet, liest du in Käufer- vs. verkäuferorientierte Immobilienberatung. Viele weitere Tipps findest du in unserem Ratgeber.