Immobilienpreise Heiligensee, Berlin, September 2026

Nach unserer Schätzung kostet eine Standardwohnung in Heiligensee etwa 4.550 € pro m² (September 2026). In den 1 Postleitzahlen liegen die Preise zwischen etwa 4.550 und 4.550 € pro m², die genaue Straße macht also einen Unterschied. Häuser kosten, wo es sie gibt, etwa 3.680 € pro m².

Typische Wohnungspreise in Heiligensee nach Größe, ohne Kaufnebenkosten:

• 40 m²: etwa 185.000 €
• 60 m²: etwa 266.000 €
• 100 m²: etwa 466.000 €

Kleine Wohnungen kosten mehr pro m², weil sich die Kosten für Küche und Bad auf weniger Quadratmeter verteilen. Neubauten sind deutlich teurer als ältere Wohnungen, vermietete Wohnungen werden günstiger verkauft.

Such oben nach deiner Postleitzahl oder vergleiche alle Bezirke in unserem Ratgeber zu Immobilienpreisen in Berlin.

Darunter. Wohnungen in Heiligensee kosten schätzungsweise 4.550 € pro m², also 14% weniger als der Median von Berlin mit 5.320 €. Damit liegt Heiligensee im Preisranking der 97 Bezirke in Berlin auf Platz 66.

Eine 60-m²-Wohnung kostet hier etwa 56.000 € weniger als im Durchschnitt von Berlin.

Etwas teurer: Buch (4.460 €), Französisch Buchholz (4.460 €). Etwas günstiger: Neu-Hohenschönhausen (4.400 €), Wartenberg (4.400 €).

Alle Bezirke im Vergleich findest du in unserem Ratgeber zu Immobilienpreisen in Berlin.

In den letzten 12 Monaten sind die Wohnungspreise in Heiligensee gesunken (−6,7%), über drei Jahre lag die Veränderung bei −7,0%. In ganz Berlin lag sie im letzten Jahr bei −4,1%.

Der Berliner Markt hat drei Phasen durchlaufen:

• 2023 und 2024: Die Preise fielen um etwa 5% und 3%, als die Bauzinsen über 4% stiegen
• 2025: Die Preise erholten sich um etwa 6%
• 2026: Die Preise bewegen sich seitwärts, Neubauten werden weiter um etwa 3% pro Jahr teurer

Stell das Diagramm oben auf 1, 3, 5 oder 10 Jahre um, um die ganze Entwicklung für Heiligensee zu sehen, oder lass dir darunter die Monatswerte anzeigen. Die bisherige Preisentwicklung sagt nichts über künftige Preise aus. Ob die Preise im Verhältnis zu Mieten und Einkommen hoch sind, liest du in Sind Immobilien in Deutschland überteuert?.

Das kann niemand sicher sagen. Vor Ort hängen die Preise von Neubauprojekten, der Verkehrsanbindung, Schulen und davon ab, wie beliebt die Gegend bei Familien und jungen Berufstätigen ist.

In ganz Berlin stützen mehrere Faktoren die Preise:

• Kaum leerstehende Wohnungen (der marktaktive Leerstand liegt bei etwa 0,3%)
• Zu wenig Neubau
• Weiter steigende Mieten

Das größte Risiko sind höhere Bauzinsen: Der Sollzins mit 10 Jahren Zinsbindung ist in den letzten sechs Monaten von 3,89% auf 4,46% gestiegen.

Lies unsere Preisprognose für 2026–2027 und Lohnt sich der Immobilienkauf noch?. Die aktuellen Zinsen findest du unter Bauzinsen in Berlin.

Nach unserer Schätzung kosten diese Gegenden pro m² weniger als Heiligensee:

• Neu-Hohenschönhausen: 4.400 € pro m², 1% günstiger
• Wartenberg: 4.400 € pro m², 1% günstiger
• Blankenfelde: 4.390 € pro m², 1% günstiger

Bei einer 60-m²-Wohnung sparst du in Neu-Hohenschönhausen etwa 2.000 €. Vergleiche alle Bezirke in den Karten oben. Aktuelle Angebote findest du unter Wohnung kaufen.

Zum Durchschnittspreis etwa 266.000 €, dazu kommen mit Makler 11,57% Kaufnebenkosten:

• Grunderwerbsteuer (6%): 15.960 €
• Notar und Grundbuch (etwa 2%): 5.320 €
• Maklerprovision (bis zu 3,57%): 9.496 €

Insgesamt also etwa 296.780 €. Ohne Makler, zum Beispiel wenn du einen Neubau direkt vom Bauträger kaufst, liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 8% (21.280 €).

Banken erwarten, dass du die Kaufnebenkosten aus deinem Ersparten bezahlst. Berechne deine genauen Kosten mit dem Kaufnebenkostenrechner oder nutze den Rechner oben. Alle weiteren Rechner findest du in unserer Rechner-Übersicht.

Ein Rechenbeispiel für eine 60-m²-Wohnung für etwa 266.000 €:

• Dein Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten (30.780 €) und 10% des Kaufpreises (26.600 €)
• Du finanzierst etwa 239.000 €
• Bei 4,46% Sollzins und 2% Tilgung zahlst du etwa 1.290 € im Monat
• Banken akzeptieren das meist ab einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von etwa 3.250–3.700 €

Mit 20% Eigenkapital finanzierst du etwa 213.000 € und zahlst etwa 1.150 € im Monat.

Ermittle dein genaues Budget mit dem Finanzierbarkeitsrechner und sieh dir die aktuellen Bauzinsen in Berlin an. Deine genaue Monatsrate berechnest du mit dem Baufinanzierungsrechner.

Das hängt davon ab, wie lange du bleibst und wie die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten stehen. Weil sich die Kaufnebenkosten erst wieder auszahlen müssen, lohnt sich Kaufen in Berlin meist nach 3,5–5 Jahren mehr als Mieten.

Anzeichen, dass sich Kaufen lohnt:

• Du willst mindestens 5 Jahre bleiben
• Der Kaufpreis liegt unter etwa dem 25-Fachen der Jahresmiete für eine vergleichbare Wohnung
• Deine monatliche Rate läge nah an deiner aktuellen Miete

Vergleiche beides mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner und lies Lohnt sich der Kauf trotz hoher Preise?. Wie hoch deine Rate wäre, hängt von den aktuellen Bauzinsen ab.

Viele Berliner Innenstadtkieze sind soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete), Berlin hat mehr als 70 davon. Die Karte im Geoportal des Senats zeigt die genauen Grenzen Straße für Straße.

Was das für dich bedeutet, wenn du dort kaufst:

• Eine bestehende Eigentumswohnung kaufen und selbst einziehen ist nicht betroffen
• Modernisierungen wie ein zweites Bad oder das Zusammenlegen von Wohnungen brauchen eine Genehmigung
• Die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen braucht eine Genehmigung und ist bis mindestens Ende 2030 weitgehend verboten
• Das Vorkaufsrecht des Bezirks wird seit einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 kaum noch genutzt

Du willst eine vermietete Wohnung kaufen? Lies Vermietete Immobilie zur Eigennutzung kaufen?.

Starte mit dem Durchschnitt für deine Postleitzahl oben und passe ihn an deine Wohnung an:

• Größe: Kleine Wohnungen erzielen mehr pro m²
• Etage und Licht: Obere Etagen mit Aufzug und Balkon erzielen mehr
• Zustand und Energiestandard: Eine sanierte, energieeffiziente Wohnung ist deutlich mehr wert
• Vermietung: Eine vermietete Wohnung wird bis zu 30% günstiger verkauft als eine leere

Als offizielle Referenz veröffentlicht der Gutachterausschuss in Berlin Bodenrichtwerte und einen jährlichen Marktbericht. Ob ein Angebotspreis angemessen ist, liest du in unseren Tipps zum Verhandeln des Kaufpreises.

Jeden Monat bewerten wir einen festen Satz von Referenzwohnungen (40, 60 und 100 m²) und -häusern (120, 180 und 240 m²) in jeder der 1 Postleitzahlen von Heiligensee, für verschiedene Baujahre, und bilden daraus den Median.

Weil wir jeden Monat dieselben Immobilien bewerten, zeigt die Schätzung echte Preisveränderungen und nicht, welche Immobilien gerade zufällig zum Verkauf standen. Sie ist eine Schätzung und kein notariell beurkundeter Kaufpreis: Prüf aktuelle Verkäufe und die konkrete Wohnung, bevor du ein Angebot machst. Antworten auf weitere Fragen findest du in unseren Baufinanzierungs-FAQ und in unserem Ratgeber.