Wird dieser Steuerhack richtig angewendet, kann die Ehegattenschaukel dazu führen, dass eine Kapitalanlage-Immobilie über viele Jahre hinweg deutlich profitabler bleibt.

Die Ehegattenschaukel gilt ausschließlich für vermietete Immobilien. Sie kann jedoch auch sehr attraktiv sein, wenn du planst, dein derzeit selbstgenutztes Wohneigentum künftig zu vermieten (mehr dazu im letzten Abschnitt).

Wie genau funktioniert die Ehegattenschaukel?

Die Ehegattenschaukel nutzt vorhandene steuerliche Regeln im deutschen Steuerrecht:

Vermietete Immobilien können steuerlich abgeschrieben werden (AfA) und die erhöhte Abschreibung beginnt erneut, wenn Ehepartner die vermietete Immobilie untereinander verkaufen.

Der Verkauf an deinen Ehepartner hat somit mehrere Vorteile gleichzeitig:

• Die Abschreibung startet erneut auf Basis des aktuellen Marktwerts.

• Aufgrund der Wertsteigerung der Immobilie fällt die jährliche Abschreibung höher aus.

• Beim Kauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.

• Wird der Kauf über ein neues Darlehen finanziert, können zusätzliche Steuervorteile entstehen.

Wenn beide Ehepartner eine Immobilie besitzen, kann diese auch getauscht werden. In der Praxis bedeutet das, dass eine Person ihre Immobilie (oder ihren Anteil) zum Marktpreis an die andere verkauft. Der Kauf kann auch durch ein Privatdarlehen zu Marktkonditionen zwischen den Ehepartnern finanziert werden.

Besonders häufig wird die Ehegattenschaukel bei gemeinsam veranlagten Paaren angewendet, die jeweils 50 % an einer Immobilie halten. Wichtig ist dabei, dass ein notarieller Kaufvertrag mit allen üblichen Bedingungen abgeschlossen wird. Die Immobilie muss künftig klar der kaufenden Person zugeordnet sein und aus dem gemeinsamen Vermögen herausgelöst werden.

Hinweis: Um die Besteuerung der Immobilienerträge zu vermeiden, muss die Immobilie mindestens 10 Jahre lang gehalten worden sein.

Tipp: Die Ehegattenschaukel ist nicht nur für Ehepartner geeignet, sondern auch für andere  Verwandte in erster Linie, z.B. zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln.

Welche Beispiele gibt es für die Ehegattenschaukel? 

Wie hoch die Steuerersparnisse sind, hängt vor allem von der Wertsteigerung der Immobilie und vom Zeitpunkt des Verkaufs an den Ehepartner ab. Je stärker die Immobilie im Laufe der Jahre an Wert gewinnt, desto attraktiver ist ein Neustart der Abschreibung. Beispielrechnung: Immobilie für 200.000 €

1/ Annahme: Der Verkauf findet erst nach dem 10. Jahr statt, weil so keine Abgeltungsteuer für den Verkäufer/die Verkäuferin auf die Gewinne anfällt. 
2/ Annahme: Du hast eine relativ neue Immobilie gekauft. Für Gebäude ab dem Baujahr 2023 beträgt die Abschreibung 3 % pro Jahr.

Nach 15 Jahren und einer jährlichen Wertsteigerung von 4 % erhöht sich die jährliche Abschreibung von ursprünglich 6.000 € auf rund 10.806 €. Ein Plus von etwa 80 %. Der tatsächliche Steuervorteil hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Beim Spitzensteuersatz von 47,25 % (inklusive Solidaritätszuschlag) ergibt sich folgende Beispielrechnung:

Durch den Neustart der Abschreibung erhöht sich die jährliche Abschreibungsbasis um 4.806 €. Daraus ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von 47,25 % × 4.806 € ≈ 2.270 €.

Bei einer neuen Immobilie ergibt sich daraus eine zusätzliche Abschreibung von rund 50% der regulären AfA von 3 %, bezogen auf eine angenommene Wertsteigerung von etwa 80%. Das entspricht einem jährlichen Steuervorteil durch zusätzliche Abschreibung (AfA) in Höhe von ca. 1,2 % des ursprünglichen Kaufpreises bzw. rund 0,7 % des aktuellen Immobilienwerts, abhängig vom individuellen Steuersatz.

Dem gegenüber stehen einmalige Notarkosten von rund 2 % des Kaufpreises. In diesem Beispiel amortisieren sich diese Kosten nach etwa drei Jahren. Über einen Zeitraum von zehn Jahren ergibt sich ein kumulierter Vorteil von knapp 5 % des Immobilienwerts zum Zeitpunkt der ausgeführten Ehegattenschaukel.

Ein weiteres Beispiel für die Ehegattenschaukel

Fällt die Wertsteigerung geringer aus oder ist dein Steuersatz geringer, reduziert sich der Steuervorteil entsprechend.

Beispiel: Kaufpreis: 200.000 €, Verkauf an Ehepartner nach 15 Jahren für 300.000€, Wertsteigerung: 50 %

Die jährliche Abschreibung erhöht sich um 3 % von 100.000 €, also 3.000 €. Bei einem Steuersatz von 40 % ergibt sich ein Netto-Steuervorteil von 1.200 € pro Jahr.
Die Übertragung der Immobilie verursacht ebenfalls Notarkosten, welche sich im Wesentlichen nach dem Transaktionswert richten (eine bestehende Finanzierung wird hier vereinfachend nicht berücksichtigt). In diesem Beispiel belaufen sich die Notarkosten auf rund 2 % bzw. etwa 6.000 €. Aufgrund der Notarkosten ist der Break-even nach rund fünf Jahren erreicht. Bei einer Wertsteigerung von 100 % sogar schon nach etwa zweieinhalb Jahren.

Zusätzliche Steuervorteile durch ein privates Darlehen an deinen Ehepartner. Die oben genannten Vorteile sind eher konservativ dargestellt. In der Praxis kann die Ehegattenschaukel noch weitere Steuervorteile hervorbringen. 

• Abschreibung der Notarkosten: Auch die im Rahmen der Übertragung anfallenden Notarkosten können steuerlich abgeschrieben werden (z. B. mit 3 % p. a.).

• Verlängerte Abschreibungsdauer: Durch den Neustart der Abschreibung verlängert sich der Abschreibungszeitraum der Immobilie deutlich. Entscheidest du dich, die Ehegattenschaukel nicht erneut durchzuführen, kann sich eine Gesamtlaufzeit von bis zu 33 Jahren ergeben, also zusätzlich 10 bis 15 Jahre Abschreibungszeitraum!

• Steuervorteile durch ein privates Darlehen an den Ehepartner: Ein weiterer Steuervorteil kann entstehen, wenn der verkaufende Ehepartner dem kaufenden Ehepartner ein privates Darlehen gewährt. Liegt der persönliche Steuersatz des Käufers über der Abgeltungsteuer von 26,375 %, ergibt sich ein steuerlicher Vorteil: Die gezahlten Zinsen können beim Käufer vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden, während der Darlehensgeber die Zinserträge lediglich mit der Abgeltungsteuer versteuert.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € könntest du deinem Ehepartner ein Darlehen über 100.000 € gewähren, um dich zu marktüblichen Konditionen von deinem Anteil auszahlen zu lassen. 

Liegt der persönliche Steuersatz deines Ehepartners bei 40 %, spart ihr gemeinsam die Differenz zwischen diesem Steuersatz und der Abgeltungssteuer von 26,375%. Das entspricht einer Steuerersparnis von 13,625 % auf die jährlichen Zinszahlungen von 4.000€ (100.000€ Darlehen × 4% Zinssatz). Daraus ergeben sich zusätzliche Nettoeinnahmen von rund 545€ pro Jahr.

In Kombination mit der Abschreibung der Notarkosten kannst du so jährlich etwa 0,6 % der Notarkosten steuerlich zurückholen. Dadurch amortisieren sich die Notarkosten bereits nach etwas mehr als drei Jahren statt erst nach fünf Jahren.

Wann und wie oft sollte man die Ehegattenschaukel nutzen?

Die Entscheidung hängt vom Verhältnis zwischen Kosten (Notarkosten) und Nutzen (Steuerersparnisse) ab. 

Faustregeln:

• Die Immobilie sollte mindestens 10 Jahre gehalten worden sein, damit keine Abgeltungssteuer beim Verkauf anfällt

• Die Haltedauer nach dem Kauf sollte mindestens dem Break-even-Zeitraum aus dem vorherigen Beispiel entsprechen

• Die neue Abschreibung muss höher ausfallen als zuvor.

Der beste Zeitpunkt zur Übertragung sollte berechnet werden, doch in der Praxis liegt die optimale Haltedauer häufig bei 11–12 Jahren.

Den ungefähren Break-even Punkt kannst du berechnen, indem du die Notarkostenvon rund 2 % ins Verhältnis zur jährlichen Wertsteigerung deiner Immobilie setzt und das Ergebnis mit dem Abschreibungssatz (z. B. 3 %) sowie deinem persönlichen Grenzsteuersatz multiplizierst.

Was sind die Vorteile und Nachteile der Ehegattenschaukel?

Der größte Nachteil bei einem Verkauf über die Ehegattenschaukel sind die Notarkosten.  Wie bereits erläutert, belaufen sich diese auf etwa 3 bis 6 % des erhöhten Marktpreises in den zehn Jahren nach dem Verkauf. 

In der Praxis gibt es noch einige weitere Nachteile zu berücksichtigen:

1. Der erste Nachteil ist der erforderliche Aufwand für die Planung und die Umsetzung. 

2. Auch wenn deine persönliche Planung und die Berechnung für die Ehegattenschaukel bereits feststeht, können sich steuerliche Gesetze zukünftig ändern.

3. Es kann zu einer ungleichen Aufteilung der Vorteile zwischen den Eheleuten kommen. Stell deshalb sicher, dass die Vereinbarung fair ist, beispielsweise indem du deinem Ehepartner ein separates Geschenk oder einen relativ hohen Zinssatz innerhalb angemessener Grenzen anbietest.

Solltest du die Immobilie von Anfang an allein kaufen, um den Effekt der Ehegattenschaukel in 11–12 Jahren zu maximieren?

In der Praxis ist diese Option häufig nicht realistisch, da oft weder ausreichend Eigenkapital noch ein genügend hohes Einkommen vorhanden sind, um die Finanzierung allein zu stemmen. Ist dies dennoch möglich, sollten du und dein Ehepartner euch vollständig darüber einig sein. In vielen Fällen ist es sinnvoller, zunächst Erfahrung mit gemeinsamem Eigentum zu sammeln, statt von Beginn an zu versuchen, den maximalen steuerlichen Vorteil aus dem Kauf herauszuholen. Nach 10 bis 15 Jahren kannst du jederzeit 50 % der Immobilie übertragen und entsprechend nur die Hälfte der zukünftigen Wertsteigerungen erzielen.

Was ist dein nächster Schritt?

Bist du aktuell alleinstehend und planst den Immobilienkauf allein, besteht zunächst kein weiterer Handlungsbedarf. Solltest du in 10 bis 15 Jahren einen Ehepartner haben, kannst du auch dann immer noch steuerlich von der Ehegattenschaukel profitieren.

Befindest du dich bereits in einer Ehe, prüfe, ob einer von euch eine Kapitalanlage-Immobilie allein finanzieren kann. Alternativ kann auch dein Ehepartner eine Immobilie erwerben, während du selbst eine andere kaufst. In beiden Fällen bist du gut positioniert, um diese Steuervorteile später zu nutzen und von einer längeren sowie profitableren Haltedauer zu profitieren.

Erwirbst du eine Immobilie allein und nutzt dabei gemeinsame Ersparnisse, ist es wichtig, fair und vorausschauend zu handeln. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, eine separate Vereinbarung mit deinem Ehepartner zu treffen, die eine spätere Aufteilung der Immobilienerträge regelt.

Sprich unbedingt mit einem Investment- und Steuerberater. Entscheidend ist letztlich, dass du die richtige Immobilie erwirbst und die Finanzierung sinnvoll strukturierst, damit dein Vermögen und deine laufenden Einnahmen optimal für dich arbeiten.

Am wichtigsten: Handle! Im hektischen Alltag werden wichtige Entscheidungen leicht aufgeschoben und somit oft zum eigenen Nachteil. Wer frühzeitig aktiv wird, legt den Grundstein für eine stabile finanzielle Zukunft.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung dar. Auch wenn wir Berechnungen nachvollziehen und veranschaulichen können, müssen die konkreten steuerlichen Voraussetzungen und deine individuelle Situation stets mit einem Steuerberater geprüft werden.

Steuertipps: Eigene Immobilie später vermieten

Lebst du derzeit in deiner eigenen Wohnung oder in deinem eigenen Haus und erwägst, die Immobilie künftig zu vermieten, kannst du ebenfalls von einer Eigentumsübertragung profitieren.

Angenommen, du besitzt gemeinsam mit deinem Ehepartner eine Wohnung zu jeweils 50%, Baujahr 1960. Die Immobilie wurde vor zehn Jahren für 100.000 € (Gebäudeanteil) erworben und seitdem selbst genutzt. Zusätzlich besteht noch eine Restfinanzierung von 80.000 €. Beginnt ihr nun mit der Vermietung, könnt ihr steuerlich 2% von 100.000 €, also 2.000 € pro Jahr, abschreiben und als Werbungskosten geltend machen.

Ist die Wohnung inzwischen jedoch 300.000 € wert, kann es sinnvoll sein, vor Beginn der Vermietung zunächst den Anteil deines Ehepartners für 150.000 € abzukaufen. Übernimmst du den 50%-Anteil für 150.000 €, ergibt sich folgende Abschreibungsbasis:

Für deinen ursprünglichen 50%-Anteil bleibt die AfA auf Basis von 50.000 € bestehen, 1.000 € pro Jahr.
Der neu erworbene 50%-Anteil kann auf Basis des Kaufpreises von 150.000 € mit 2% abgeschrieben werden, 3.000 € pro Jahr.

Insgesamt kannst du somit 4.000 € pro Jahr steuerlich abschreiben, also die doppelte Abschreibung im Vergleich zur direkten Vermietung ohne vorherige Übertragung.

Durch die Übernahme des Anteils deines Ehepartners verdoppelst du die Abschreibung und damit auch die steuerliche Absetzbarkeit. Die Kosten für die Eigentumsübertragung belaufen sich in diesem Beispiel auf rund 2% von 150.000 €, also etwa 3.000 €. Bei einem hohen persönlichen Steuersatz lassen sich diese Kosten in der Regel innerhalb von etwa drei Jahren amortisieren.

Der Kauf des 50%-Anteils kann auch über ein Darlehen zwischen euch finanziert werden. Dadurch ergeben sich zusätzliche steuerliche Vorteile, wie zuvor erläutert.

Unabhängig davon musst du die bestehende Finanzierung mit deiner Bank klären. In diesem Beispiel besteht noch ein Restdarlehen von 80.000 €, das üblicherweise auf beide Partner läuft. Besteht das Darlehen bereits seit zehn Jahren, kann es in der Regel ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Bei kürzerer Laufzeit ist eine Zustimmung der Bank erforderlich, und es können zusätzliche Kosten entstehen.

Außerdem brauchst du eine Bank, die dir ein Darlehen über 80.000 € ausschließlich auf Grundlage deines Einkommens vergibt. Du kannst diese Gelegenheit auch nutzen, um einen höheren Kredit aufzunehmen und zusätzliches Eigenkapital herauszulösen.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass dir dein Ehepartner den Kaufpreis für die Übernahme seines Anteils als Darlehen zur Verfügung stellt. In diesem Fall profitiert ihr beide davon, dass dein Ehepartner die Zinserträge lediglich mit der Abgeltungsteuer von 26,375 % versteuert, während du die Zinsaufwendungen in der Regel mit deinem höheren persönlichen Steuersatz geltend machen kannst.

In jedem Fall solltest du vor der Umsetzung sowohl einen Finanzierungsberater als auch einen Steuerberater einbeziehen.

Tipp: Auch komplexere Gestaltungen sind möglich. So kann dir dein Ehepartner die Immobilie oder seinen/ihren 50% Anteil zunächst schenken. Nach § 13 Absatz 1 Nummer 4a ErbStG sind Schenkungen unter Ehepartnern steuerfrei, wenn es sich um ein sogenanntes Familienheim handelt, das zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Anschließend kann dein Partner die Immobilie zu marktüblichen Konditionen wieder an dich verkaufen. Auf diese Weise lassen sich Vermögensverhältnisse zwischen euch gezielt ausgleichen.