Wir geben dir zuerst eine grobe Einschätzung deines Finanzierungsrahmens für eine Anlageimmobilie. Anschließend kannst du für diese Investition spezifische Angaben machen. Dadurch können wir dir konkret zeigen, wie die spezifischen Annahmen einen Einfluss darauf nehmen, wie viel Eigenheim du dir später noch leisten kannst.
Heute kannst du dir eine Immobilie leisten für
384.615 €
In 1 Jahr kannst du dir eine Immobilie leisten für
523.077 €
In 2 Jahren kannst du dir eine Immobilie leisten für
661.538 €
Du möchtest eine Kapitalanlage mit einem Kaufpreis von in kaufen. Du finanzierst des Kaufpreises zu einem Zinssatz von . Deine Monatsrate beträgt bei einer Mietrendite von {rental_amount}. Profitiert deine Immobilie von der degressiven Abschreibung?
Aktuelle Zinskonditionen
95% Beleihungsauslauf: 4,41 %
90% Beleihungsauslauf: 4,21 %
Szenario 1: Immobilie als Kapitalanlage kaufen vor Eigenheim
In Abbildung 1 siehst du, wie viel Eigenheim du dir leisten kannst, nachdem du eine Anlageimmobilie im Wert von 280.000 € erworben hast. Bei einem 95 % Beleihungsauslauf brauchst du 36.400 € Eigenkapital upfront. Wie du siehst, nimmt der Betrag, den du dir leisten kannst, im Laufe der Zeit zu, da dein Einkommen wächst und sich deine Ersparnisse ansammeln.
Die Entscheidung für eine Immobilie mit hoher Abschreibung beschleunigt diesen Prozess. Durch die hohen Steuerrückerstattungen füllst du deine Ersparnisse schneller wieder auf und kannst dir auch früher ein etwas kostspieligeres Eigenheim kaufen.
Abbildung 1. Wie viel du dir für ein Eigenheim leisten kannst vor und nach dem Kauf einer Anlageimmobilie
Wenn du eine Wohnung als Kapitalanlage kaufst, verringert das zunächst dein Budget für ein Eigenheim. Das liegt daran, dass die dafür notwendige Anzahlung deine Ersparnisse reduziert. Außerdem kalkulieren Banken wie folgt:
Sie rechnen in der Regel nur 50–70 % deiner Mieteinnahmen als Einkommen an.
Steuerrückerstattungen vom Finanzamt werden nicht als Einkommen berücksichtigt.
Für dein bestehendes Darlehen kalkulieren sie ein gewisses Risiko ein. Das reduziert das Einkommen, das sie für den Kauf deines Eigenheims ansetzen.
Sobald die Steuerrückerstattung auf deinem Konto eingegangen ist, wird dieses Geld von den Banken als Eigenkapital gewertet. Anfangs schränkt das deine Möglichkeit ein, dir ein Eigenheim zu leisten. Aktuell kannst du dir ein Eigenheim im Wert von 384.615 € leisten, und es dauert 1 Jahr(e), um diesen Betrag wieder zu erreichen.
Denk daran: Du kannst jederzeit zurück nach oben gehen und den Wert deiner Kapitalanlage anpassen. Probiere einfach verschiedene Werte aus, bis du mit dem zufrieden bist, was du dir in dem von dir vorgestellten Zeithorizont leisten kannst.
Szenario 2: Eigenheim vor der Kapitalanlage
Gehen wir nun das umgekehrte Szenario durch: Du kaufst zuerst für dich selbst und erst danach eine Immobilie als Kapitalanlage.
Du möchtest eine Anlageimmobilie mit einem Kaufpreis von kaufen. Du finanzierst des Kaufpreises zu einem Zinssatz von . Deine monatliche Rate beträgt .
In Abbildung 2 siehst du, was für eine Anlageimmobilie du dir leisten kannst, nachdem du ein Eigenheim im Wert von 280.000 € gekauft hast. Bei einem 95 % Beleihungsauslauf brauchst du 36.400 € Eigenkapital upfront. Du kannst erkennen, dass die Summe, für die du dir eine Anlageimmobilie leisten kannst, im Laufe der Zeit zunimmt. Das liegt daran, dass dein Einkommen wächst und sich deine Ersparnisse ansammeln.
Abbildung 2. Möglicher Kaufpreis für eine Anlageimmobilie im Vergleich: vor und nach dem Erwerb eines Eigenheims
Der Kauf eines Eigenheims verringert anfangs deine Ersparnisse, da eine Anzahlung erforderlich ist. Deine Ersparnisse erholen sich auch nicht so schnell, da du keine Steuerrückerstattung erhältst, sondern ein relativ hohes Darlehen zurückzahlen musst.
Wenn du also dein Budget für dein Eigenheim voll ausschöpfst, kann es sein, dass deine Ersparnisse danach nur noch knapp sind und es 2 Jahre dauert, bevor du dir eine Anlageimmobilie leisten kannst. Besonders lange dauert es, wenn du beim Kauf deines Eigenheims deine gesamten Ersparnisse einsetzen musstest.
Natürlich kannst du die Größe der gewünschten Anlageimmobilie anpassen. Bedenke aber, dass Banken sehr kleine Immobilien, in der Regel unter 40m², nur ungern finanzieren.
Die Alternative: Einfach nur sparen?
Es kann natürlich sein, dass du einfach abwarten musst – insbesondere, bis dein Einkommen hoch genug für deine Traumimmobilie ist. Aber was ist, wenn du es dir zwar leisten könntest, aber für den Kauf noch nicht bereit bist und stattdessen das tust, was die meisten tun: dein Geld auf dem Bankkonto liegen lässt?
Das kann dich einiges kosten. Nicht durch direkte Kosten, sondern in Form von entgangenen Gewinnen. Eine Investition in eine Anlageimmobilie hat aufgrund der großzügigen staatlichen Förderungen eine ungewöhnlich hohe Rendite - es sind sogar Renditen von über 20 % möglich!
Während du mit einer guten ETF-Anlage (wie die von Pensionfriend) dein Geld etwa alle 10 Jahre verdoppeln kannst, kannst du es mit einer Anlageimmobilie verdreifachen oder sogar noch mehr. Besonders wenn dein Einkommen hoch und deine Ersparnisse eher gering sind, ist eine Anlageimmobilie eine hervorragende Möglichkeit, den Vermögensaufbau anzukurbeln. Über die Zeit lässt du dann den Zinseszinseffekt für dich arbeiten, um eine sorgenfreie Zukunft zu schaffen.
Allgemeine Hinweise
Wenn deine Ersparnisse knapp sind, solltest du dich auf eine Immobilie mit hoher Abschreibung konzentrieren: Sie hilft dir, deine Investition schnell wieder hereinzuholen und bringt dich zudem zügig auf den Weg zum Vermögensaufbau. Kaufst du eine Anlageimmobilie mit hoher Abschreibung, erholen sich deine Ersparnisse sehr schnell. Nach wenigen Jahren sind sie wieder auf Kurs und schmälern dann nicht mehr dein Budget für ein Eigenheim. Sieh dir genau auch unsere steueroptimierten Anlageimmobilien an.
Wenn du hingegen zuerst dein Eigenheim kaufst, kannst du deine Anzahlung nicht wieder reinholen. Verfügst du also über wenig Erspartes, wird es relativ lange dauern, bis du dir eine Anlageimmobilie leisten kannst. Bei knappen Ersparnissen bist du daher besser dran, eine Anlageimmobilie zu kaufen.
Wenn dein Einkommen eher niedrig ist und das die Haupteinschränkung für den Kauf deines Eigenheims darstellt, bist du besser dran, wenn du zuerst für dich selbst kaufst. Der Grund dafür ist, dass Banken weder die vollen Mieteinnahmen noch alle Steuervorteile vollständig anrechnen. Das bedeutet, dass dir nach dem Kauf einer Anlageimmobilie weniger Budget zur Verfügung steht, eine eigene Immobilie zu kaufen.
Natürlich hängt alles von deiner genauen Situation ab. Wenn du zum Beispiel bequem in einer günstigen Mietwohnung lebst, kannst du mit dem Kauf eines Eigenheims problemlos warten und solltest definitiv zuerst eine Anlageimmobilie in Erwägung ziehen. Lebst du hingegen in einer Gegend mit stark steigenden Immobilienpreisen, ist es eventuell ratsam, dort zuerst dein Eigenheim zu kaufen. Eine passende Anlageimmobilie in deiner Preisklasse findest du immer auch an einem anderen Ort.
