Ein Haus bauen – Was du dabei beachten solltest

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Tatjana Grassl

6. Okt. 2020
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Eine Immobilie zu finden, die den eigenen Vorstellungen entspricht und dann noch ins Budget passt, kann herausfordernd sein. Manchmal sogar unmöglich. Insbesondere, wenn das Objekt besonders modern sein soll. Statt unendlich nach der passenden Immobilie zu suchen, lohnt sich der Gedanke, ein eigenes Haus zu bauen. Schließlich kann dieses von Grund auf den eigenen Wünschen angepasst werden. Was viele nicht glauben: Ein eigenes Haus zu bauen, ist oft günstiger als ein Bestehendes zu kaufen. Hypofriend erklärt dir, was du beim Hausbau beachten musst, welche Möglichkeiten du hast und mit welchen Kosten du kalkulieren musst.

Baugrundstück finden 

First things first. Wenn du ein Haus bauen möchtest, benötigst du als erstes ein passendes Grundstück. Dabei sollten sowohl freie Grundstücke in Betracht kommen als auch welche mit Altbestand. Für das bestehende Haus kommen zwar Abrisskosten auf dich zu, dafür sind die Grundstücke an sich oft preiswerter, sodass sich die Kosten ausgleichen. Bei den Abrisskosten musst du beachten, dass du diese nicht mitfinanzieren kannst. Du musst sie also mit deinen Ersparnissen bezahlen. Gerade wenn diese gering ausfallen, solltest du dir besser ein freies Grundstück suchen. 

Bei dem Grundstück solltest du keine halben Sachen machen. Schließlich bestimmt es, wo du die nächsten Jahre leben wirst. Ist das Haus erstmal gebaut, lässt es sich nicht mehr versetzen. Deswegen solltest du das Grundstück gründlich prüfen, ob es deinen Ansprüchen gerecht wird und ob du dein gewünschtes Bauvorhaben überhaupt realisieren darfst. 

Bei einem Grundstück solltest du achten auf:

  • die Lage 

  • die Infrastruktur 

  • Zufahrtswege 

  • die Beschaffenheit (z.B. Hanglage)

  • den Bebauungsplan 

  • Erschließung

Kaufnebenkosten beim Hausbau 

Baust du selbst neu, fallen die Kaufnebenkosten deutlich geringer aus als bei einer Bestandsimmobilie oder dem Kauf eines fertigen Neubaus inklusive Grundstück. Denn baust du selbst, bezahlst du Grundsteuer, Notar und Makler nur für das Grundstück, das du dem Verkäufer abkaufst, nicht aber für dein eigenes Bauvorhaben. So reduzierst du die Kaufnebenkosten enorm. Dies verdeutlicht unser kleines Beispiel. 

Angenommen, du erwirbst ein Grundstück im Umkreis Berlins für 250.000 und der Hausbau kostet zusätzlich 400.000 Euro. Insgesamt gibst du somit 650.000 Euro aus. Die Kaufnebenkosten inklusive Maklercourtage machen rund 15 Prozent des Kaufpreises aus. In deinem Fall also nur vom Grundstück. Das sind 37.500 Euro. Würdest du hingegen das Haus mit dem Grundstück erwerben, fallen die Nebenkosten auf die volle Summe von 650.000 Euro an. Dadurch würden Nebenkosten in Höhe von 97.500 Euro entstehen. 

Erschließungskosten für ein Grundstück 

Neben den Kaufnebenkosten kommen noch Erschließungskosten für das Grundstück auf dich zu. Dazu gehört der Anschluss an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze wie Wasserversorgung, Kanalisation, Gas und Elektrizität. Je nachdem wie erschlossen die Umgebung bereits ist, können auch Straßenbau, Gehwege, Straßenbeleuchtung sowie das Telefon- und Kabelfernsehnetz hinzukommen. 

Die Erschließung ist wichtig, damit dein Haus später mit Strom und Wasser versorgt werden kann und das Abwasser abfließen kann. Es gibt allerdings auch Grundstücke, die bereits teil- oder komplett erschlossen sind. Darüber solltest du dich vor dem Kauf informieren, um die Kosten kalkulieren zu können. 

Die Kosten für die Erschließung des Grundstücks sind sehr individuell und können auch von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren. Jede besitzt eine eigene Gebührenstaffelung. Du erkennst erschließungspflichtige Grundstücke an der Abkürzung “ebp”. Ist die Erschließung bereits vorhanden, sind die Grundstücke gekennzeichnet als “ebf” – erschließungsbeitragsfrei.

Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung ist eine Bescheinigung der örtlichen Baubehörde. Diese Genehmigung zeigt an, dass die Baubehörde keine Vorbehalte gegen das geplante Bauvorhaben im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen hat.

Dauer eines Hausbaus 

Von heute auf morgen baut sich ein Haus nicht – auch wenn Fertighäuser beispielsweise schnell stehen. Der Bau eines typischen Einfamilienhauses dauert im Schnitt 40 Wochen – also rund zehn Monate. Verschiedene Faktoren können die Bauzeit beeinflussen. Dazu gehören sowohl Größe und Struktur des Hauses als auch Wetterbedingungen, die Jahreszeit und Feiertage. Oft verzögert sich der Bau eher als dass er früher als geplant endet. Deswegen ist es ratsam mit gut einem Jahr Bauzeit zu kalkulieren. 

Beim Hausbau musst du beachten, dass bereits während der Bauphase Kosten auf dich zukommen. Auf das ausgezahlte Darlehen bezahlst du bereits Zinsen und bei Verzögerung auch noch Bereitstellungszinsen. Du kannst das Haus aber noch nicht bewohnen und hast somit eine Doppelbelastung aus Miete und Zinszahlungen. 

Bebauungsoptionen – verschiedene Haustypen 

Wenn du dein Grundstück gefunden hast, musst du dir überlegen, welche Art von Haus du bauen möchtest. Soll es ein Einfamilien- oder Zweifamilienhaus sein? Stellst du dir eher einen barrierefreien Bungalow vor oder ein mehrgeschossiges Haus? Überlege dabei nicht nur, wonach dir gerade ist, sondern auch wie sich deine Bedürfnisse in Zukunft verändern könnten. Brauchst du in einigen Jahren mehr Platz, weil du eine Familie planst oder deine Eltern auch in dem Haus leben sollen? Sind deine Kinder bereits aus dem Haus und du möchtest dich lieber verkleinern und was passendes fürs Alter finden? Versuche so viele Variablen wie möglich mitzudenken. 

Bauarten 

Hast du dich für den Bau und einen Haustyp entschieden, bleibt die Frage der Bauart. Hier gibt es viele verschiedene, die alle Vor- und Nachteile haben und stark von deinen Anforderungen und auch deinem Budget abhängen. 

Hier einige der beliebtesten Bauarten:

massivhaus

Das Massivhaus wird sowohl innen als auch außen aus massiven Materialien wie Beton, Kalksandstein, Poren-, Leicht- oder Stahlbeton gebaut. Es entsteht Stein für Stein auf dem Grundstück und wird in der Regel von einem Architekten individuell geplant. Der Bau eines Einfamilienhauses dauert mindestens acht Monate. Grund dafür sind auch lange Trockenzeiten des Materials. Massivhäuser sind teurer, dafür aber auch sehr langlebig. 

fertighaus

(Image: Büdenbender)

Fertighäuser basieren auf einer Holzrahmen- oder Stahlbetonweise. Die einzelnen Teile des Hauses werden in einem Werk gefertigt und später auf dem Grundstück nur noch zusammengesetzt. Der Rohbau steht auf dem Grundstück bereits nach zwei Tagen. Von Auftragsstellung bis zum schlüsselfertigen Haus vergehen mindestens 93 Tage. Der schnelle Bauverlauf und überschaubare Kosten sprechen für ein Fertighaus. Der Individualität sind allerdings Grenzen gesetzt, da sie standardisiert massengefertigt werden und auch nur dadurch günstiger als Massivhäuser sind. Auch ein Kellergeschoss gibt es oft nicht, da kein Fundament gegossen wird. Die Wertstabilität bei Fertighäusern ist außerdem geringer als bei Massivhäusern. 

holzhaus

Eine dritte Art sind Holzhäuser. Sie bestehen aus heimischem Holz und brauchen eine gute Wärmeisolierung. Wie auch für Fertighäuser liegen die Preise für ein Holzhaus deutlich niedriger als die eines Massivhauses. Die Holzbauteile werden vorgefertigt und auf dem Grundstück zusammengesetzt. Nach sechs Monaten können die Bauherren in der Regel bereits einziehen. Nachteil sind die hohen Versicherungskosten und die Witterungsanfälligkeit. 

Bauförderungen bedenken 

Baust du ein Haus, solltest du unbedingt die staatlichen Förderungen berücksichtigen. Neben dem Baukindergeld bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) noch weitere Förderungen an – beispielsweise den Zuschuss für energieeffizientes Bauen. Informiere dich dafür am besten auf den Seiten der KfW oder bei einem unserer Finanzierungsberater. 

Versicherungen für Bauherren 

Auf einer Baustelle können Unfälle und unvorgesehene Probleme passieren. Deswegen solltest du dich als Bauherr absichern. Dafür gibt es spezielle Produkte wie die Bauherren-Haftpflichtversicherung, die Schäden zugunsten Dritter, die durch den Bau entstanden sind, abdeckt. Eine Bauhelfer-Unfallversicherung ist ratsam, wenn dich Freunde auf dem Bau unterstützen und mithelfen. Sollte ihnen dabei was passieren, springt die Versicherung ein.

Ebenfalls muss die Feuerrohbau- und Bauleistungsversicherung berücksichtigt werden, sollte mit deinem Haus direkt etwas passieren. Du brauchst gewiss nicht jede Versicherung, informiere dich aber vorab, was für dich Sinn macht. Da dieses Thema recht umfangreich ist, werden wir in kürze einen separaten Artikel hierzu veröffentlichen.

Lohnt sich ein Gutachter? 

Ein Gutachter kann zu zwei Zeitpunkten Sinn machen. Beim Kauf des Grundstücks schaut er sich vorab die Beschaffenheit an. So kommt es während des Baus nicht zu bösen Überraschungen. Ist der Bau fertiggestellt, solltest du ebenfalls einen Gutachter engagieren. Er nimmt den Bau ab und erkennt mögliche Mängel frühzeitig, die sonst später teuer in der Nachbesserung werden können. Die Kosten für den Gutachter liegen zwischen ein paar hundert und ein paar tausend Euro – je nachdem was er machen soll. Ist nur die Abnahme oder auch Bauüberwachung gewünscht.  

Für wen der Hausbau Sinn macht 

Der Bau eines Hauses ist sicher nicht für jeden die richtige Option. Es kostet viel Energie und Zeit. Überlege dir deswegen im Vorhinein gut, ob du die Zeit aufbringen kannst, um das Bauprojekt zu managen. Mit einem stressigen Fulltime-Job wird dies kaum möglich sein. Denn der Hausbau wird dir viel Aufmerksamkeit abverlangen. Ein bezahlbares Grundstück ist oft nur noch auf dem Land zu finden. Das Verlassen der Stadt und das Landleben sollten in diesem Fall für dich jetzt und in Zukunft in Ordnung sein. Ausserdem bist du mit dem Besitz eines Hauses weniger flexibel. Es ist schwieriger zu vermieten im Vergleich zu einer Wohnung. Dementsprechend lohnt sich der Aufwand nur, wenn du planst, dort mindestens 15 Jahre zu leben.

Planst du allerdings, in ein eigenes Haus zu ziehen, solltest du den Hausbau auf jeden Fall in Betracht ziehen. Zum einen sparst du eine Menge Geld aufgrund der geminderten Kaufnebenkosten, zum anderen kannst du das Haus nach deinen Vorstellungen gestalten. Abhängig von der geplanten Bauart, gibt es einige Möglichkeiten, die Kosten für die Immobilie gering zu halten. So kommen Bauherren oft günstiger weg als Käufer von Bestandsimmobilien und benötigen weniger Eigenkapital.

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Tatjana Grassl

Tatjana verfasst als Content Writerin spannende Immobilien-Themen für dich.

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