Neubau kaufen: Was du dazu wissen musst

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Tatjana Grassl

17. Aug. 2020
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Wer eine moderne Immobilie sucht oder sie ganz nach seinem eigenen Geschmack ausstatten möchte, liegt mit einem Neubau richtig. Allein im Jahr 2019 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes in Deutschland 293.000 neue Wohnungen fertiggestellt.

Allerdings gibt es bei einem Neubau einiges zu beachten – insbesondere, wenn der Bau noch nicht fertig ist, sich also noch in der Entwicklung befindet. Das betrifft auch die Immobilienfinanzierung. Hypofriend erklärt dir, was du beim Kauf eines Neubaus wissen musst.

Neubau vom Bauträger kaufen 

Eine Neubauwohnung oder ein Neubauhaus kaufst du in der Regel direkt vom Bauträger beziehungsweise dem Projektentwickler. Der Vorteil daran ist, dass du dir die Provision für den Makler sparst. Das wirkt sich positiv auf die Höhe der Kaufnebenkosten aus. Der Bauträger übernimmt die komplette Planung und überwacht die Umsetzung des Baus. 

Neubau vor Fertigstellung kaufen – die Risiken kennen

Da der Wohnungsmarkt vielerorts angespannt ist, sind auch Neubauwohnungen Mangelware. In der Folge werden die meisten Objekte oft bereits vor Fertigstellung des Bauvorhabens komplett abverkauft, sodass am Ende nicht mal eine Musterwohnung existiert. Der Kunde kann lediglich ein Mockup, also ein maßstäbliches Modell des Hauses beziehungsweise der Wohnung sowie die Pläne und Entwürfe des Architekten sehen und muss sich daraufhin für oder gegen einen Kauf entscheiden. 

Das birgt natürlich Risiken. So wissen Käufer nichts über die Bausubstanz und wie gründlich beim Bau gearbeitet wird. Im Zweifel müssen Fehler im Nachhinein ausgebessert werden. Bei einem Altbau kann ein Gutachter das Bauwerk und zu erwartende Kosten hingegen gut einschätzen. Natürlich bringt der Neubau auch Vorteile wie eine moderne Ausstattung mit sich. 

Lesetipp: 4 Fehler, die Deutsche bei ihrer Baufinanzierung machen

Kauf vom Bauträger: Das solltest du beachten

Um dich bestmöglich zu schützen, solltest du die folgenden Punkte beachten, die auch von Wohnungseigentümerverbänden explizit empfohlen werden.

  • Lass dir die Bau- und Leistungsbeschreibung mindestens 14 Tage vor Beurkundung vom Bauträger zukommen und gehe sie aufmerksam durch. Solltest du unsicher sein, dann lass ihn zusätzlich von einem Experten wie einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen. 

  • Lass dir den Kaufvertrag mindestens 14 Tage vor Beurkundung zukommen und prüfe auch diesen genau. Achte dabei besonders darauf, ob die Punkte der Bau- und Leistungsbeschreibung auch darin vorkommen. Die 14-Tages-Frist ist gesetzlich geregelt (§ 17 Abs. 2a Ziff. 2 Beurkundungsgesetz). Soweit im Voraus musst du den Vertrag mindestens bekommen.

  • Prüfe Teilungserklärung und Aufteilungsplan genau. Finden sich die Angaben auch im Grundbuch und Kaufvertrag wieder? 

  • Prüfe die Bonität des Bauträgers. Hilfe gibt es beispielsweise bei Online-Insolvenzdatenbanken. Am besten lässt du dir zusätzlich Referenzobjekte des Bauträgers zeigen, die er bereits realisiert hat. So kannst du ein Stück weit seine Seriosität prüfen. 

  • Die Zahlung sollte nicht auf einmal, sondern nach Baufortschritt erfolgen. Wird ein Bauabschnitt fertiggestellt, erhält der Bauträger einen Teil des Kaufpreises. 

  • Eine unabhängige Bauüberprüfung durch TÜV oder DEKRA ist für dich von Vorteil. Erkundige dich, ob der Bauträger dies plant.

  • Bringe einen eigenen Bauberater oder Gutachter zur Endabnahme mit, um etwaige Mängel direkt aufzunehmen. 

  • Sonderwünsche oder Eigenleistungen deinerseits müssen im Bauträgervertrag festgehalten werden.

  • Vertraglich festhalten solltest du auch, dass du bei tatsächlichem Baubeginn alle relevanten Unterlagen wie das Bodengutachten, den Energieausweis, Bauantragspläne etc. erhältst. Schließlich kaufst du als Käufer nicht nur eine Wohnung, sondern bist Teil der gesamten Wohnanlage. 

  • Vergewissere dich, dass dem Bauträger überhaupt eine Baugenehmigung vorliegt und der Grundbuchauszug aktuell ist.

Finanzierung eines Neubaus 

Anders als bei einem Altbau bezahlst du den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Raten. Du einigst dich mit dem Verkäufer darauf, wann welche Summe fällig wird. In der Regel wird die Bezahlung nach Bauabschnitten aufgeteilt. Das ist für beide Seiten gut. Der Bauträger erhält bereits vor kompletter Fertigstellung Geld und der Käufer bezahlt nur, wenn sich auch tatsächlich etwas auf dem Bau bewegt und vorwärtsgeht. Das sichert dich auch bei einer Insolvenz der Baufirmen ab. Denn wenn sie nicht bauen, erhalten sie auch keine Bezahlung. 

Zahlungsplan 

Die Ratenzahlung ist ein Zug-um-Zug-Geschäft. Denn werden Teilabschnitte fertiggestellt, folgt die Bezahlung. Wie viel des Kaufpreises wann fällig wird, regelt beispielsweise die Makler- und Bauträgerverordnung. Hier findest du einen Überblick. Die Höhe der Raten kann aber auch verhandelt werden.

Auszhalung des Kaufpreises bei Neubau

Bereitstellungszinsen in deiner Finanzierung beachten

Bei einer Immobilie, die sich noch im Bau befindet, ist es üblich, dass das Darlehen nicht auf einmal, sondern in Teilen abgerufen wird. Für das Geld, dass noch bei der Bank geparkt wird, fallen dann in der Regel sogenannte „Bereitstellungszinsen“ an. 

Bereitstellungszinsen sind Gebühren, die von der kreditgebenden Bank auf noch nicht abgerufene Darlehensanteile erhoben werden. Normalerweise fallen diese Zinsen aber erst nach einer bereitstellungsfreien Zeit an. Wie lang diese ist, ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

Die Höhe der Bereitstellungszinsen variiert. Allerdings solltest du mit bis zu drei Prozent pro Jahr (0,25 Prozent pro Monat) kalkulieren. Je nachdem, wie lang oder kurz die bereitstellungsfreie Zeit ist, kann eine Verzögerung der Fertigstellung dich einiges an Geld kosten. 

Ein Beispiel: 

Das Darlehen beträgt 200.000 Euro. Bank A ermöglicht dir eine bereitstellungsfreie Zeit von zwölf Monaten, während dir Bank B nur drei Monate ermöglicht. Das Darlehen wird bereits nach neun Monaten vollständig ausgezahlt. Während du bei Bank A keine zusätzlichen Bereitstellungszinsen zahlen musst, fallen bei Bank B zusätzlich 3.000 Euro an. Aber Obacht: Banken lasse sich eine längere bereitstellungsfreie Zeit gern mit höheren Bauzinsen vergüten. Wie hoch der Zinsaufschlag ausfallen kann, lässt sich aber nicht pauschal sagen. 

Wie bereits erklärt, werden bei einem Neubau Teilauszahlungen vorgenommen. Werden die ersten Teilauszahlungen während der bereitstellungsfreien Zeit getätigt, zahlst du nur die Zinsen auf den bereits ausgezahlten Teil des Darlehens. Wird das Darlehen nicht vollständig in der bereitstellungsfreien Zeit ausbezahlt, musst du neben den normalen Zinsen auch die Bereitstellungszinsen bezahlen. Erst, wenn der komplette Darlehensbetrag ausgezahlt wurde, startest du mit der Tilgung deiner Baufinanzierung. 

Übrigens: Die Bereitstellungszinsen werden in der Regel von Teilauszahlung zu Teilauszahlung neu berechnet, da sich der noch auszuzahlende Darlehensbetrag mit jeder Teilauszahlung reduziert. Entsprechend wird nur der Darlehensbetrag herangezogen, der noch bei der Bank liegt.  

Du kannst in deinem Finanzierungsvertrag die Länge der bereitstellungsfreien Zeit fixieren. Diese beträgt zwischen sechs und 24 Monaten. Achte bei deiner Finanzierung unbedingt auf diesen Zeitraum. Sollte der Bau nämlich mehr Zeit in Anspruch nehmen als geplant, musst du die Forderung der Bank begleichen. Unsere Finanzierungsexperten beraten dich gern und helfen dir bei der Entscheidung und der optimalen Ausgestaltung deiner Baufinanzierung. Vereinbare jetzt deine kostenlose Beratung.

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Tatjana Grassl

Tatjana verfasst als Content Writerin spannende Immobilien-Themen für dich.

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