Neubau kaufen: Was du dazu wissen musst

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Tatjana Grassl

17. Aug. 2020
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Wer eine moderne Immobilie sucht oder sie nach dem eigenen Geschmack ausstatten möchte, liegt mit einem Neubau richtig. Allein im Jahr 2019 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes in Deutschland 293.000 Wohnungen fertiggestellt. Allerdings gibt es bei einem Neubau einiges zu beachten – insbesondere, wenn sich der Bau noch in der Entwicklung befindet. Dies betrifft auch die Immobilienfinanzierung. Hypofriend erklärt dir, was du zu Neubauten wissen musst.

Neubau vom Bauträger kaufen 

Eine Neubauwohnung oder ein Neubauhaus kaufst du in der Regel direkt vom Bauträger beziehungsweise dem Projektentwickler. Der Vorteil daran ist, dass du dir die Provision für den Makler sparst. Das wirkt sich positiv auf die Höhe der Kaufnebenkosten aus. Der Bauträger übernimmt die komplette Planung und überwacht die Umsetzung des Baus. 

Neubau vor Fertigstellung kaufen – die Risiken kennen

Da der Wohnungsmarkt vielerorts angespannt ist, sind auch Neubauwohnungen Mangelware. In der Folge werden die meisten Objekte oft bereits vor Fertigstellung des Bauvorhabens komplett abverkauft. So existiert nichtmal eine Musterwohnung. Der Kunde kann lediglich ein Mockup, also ein maßstäbliches Modell des Hauses beziehungsweise der Wohnung sowie die Pläne und Entwürfe des Architekten sehen und muss sich daraufhin für oder gegen einen Kauf entscheiden. 

Das birgt Risiken. So wissen Käufer nichts über die Bausubstanz und wie gründlich beim Bau gearbeitet wird. Im Zweifel müssen Fehler im Nachhinein ausgebessert werden. Bei einem Altbau kann ein Gutachter das Bauwerk und zu erwartende Kosten hingegen gut einschätzen. Natürlich bringt der Neubau auch Vorteile wie eine moderne Ausstattung mit sich. 

Lesetipp: 4 Fehler, die Deutsche bei ihrer Baufinanzierung machen. 

Kauf vom Bauträger: Was du beachten solltest

Um dich bestmöglich zu schützen, solltest du die folgenden Punkte beachten. Diese empfehlen auch Wohneigentümer-Verbände explizit.

  • Lass dir die Bau- und Leistungsbeschreibung mindestens 14 Tage vor Beurkundung vom Bauträger zukommen und gehe sie aufmerksam durch. Solltest du unsicher sein, dann lass ihn zusätzlich von einem Experten wie einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen. 

  • Lass dir den Kaufvertrag mindestens 14 Tage vor Beurkundung zukommen und prüfe auch diesen genau. Achte dabei besonders darauf, ob die Punkte der Bau- und Leistungsbeschreibung auch darin vorkommen. Die 14-Tages-Frist ist gesetzlich geregelt (§ 17 Abs. 2a Ziff. 2 Beurkundungsgesetz). Soweit im Voraus musst du den Vertrag mindestens bekommen.

  • Prüfe Teilungserklärung und Aufteilungsplan genau. Finden sich die Angaben auch im Grundbuch und Kaufvertrag wieder? 

  • Prüfe die Bonität des Bauträgers – Hilfe gibt es beispielsweise bei den online Insolvenzdatenbanken. Am besten lässt du dir zusätzlich Referenzobjekte des Bauträgers zeigen, die er bereits realisiert hat. So kannst du ein Stück weit seine Seriosität prüfen. 

  • Die Zahlung sollte nicht auf einmal, sondern nach Baufortschritt erfolgen. Wird ein Bauabschnitt fertiggestellt, erhält der Bauträger einen Teil des Kaufpreises. 

  • Eine unabhängige Bauüberprüfung durch TÜV oder Dekra ist für dich von Vorteil. Erkundige dich, ob der Bauträger dies plant.

  • Bringe einen eigenen Bauberater oder Gutachter zur Endabnahme mit, um etwaige Mängel direkt aufzunehmen. 

  • Sonderwünsche oder Eigenleistungen deinerseits müssen im Bauträgervertrag festgehalten werden

  • Vertraglich festhalten solltest du auch, dass du bei tatsächlichem Baubeginn alle relevanten Unterlagen wie das Bodengutachten, den Energieausweis, Bauantragspläne etc. erhältst. Schließlich kaufst du als Käufer nicht nur eine Wohnung, sondern bist Teil der gesamten Wohnanlage. 

  • Vergewissere dich, dass dem Bauträger überhaupt eine Baugenehmigung vorliegt und der Grundbuchauszug aktuell ist.

Finanzierung eines Neubaus 

Anders als bei einem Altbau bezahlst du den Kaufpreis nicht auf einmal sondern in Raten. Du einigst dich mit dem Verkäufer darauf, wann welche Summe fällig wird. In der Regel ist die Bezahlung nach Bauabschnitten aufgeteilt. Das ist für beide Seiten gut. Der Bauträger erhält bereits vor kompletter Fertigstellung Geld und der Käufer bezahlt nur, wenn sich auch tatsächlich etwas auf dem Bau bewegt und vorwärts geht. Das sichert dich auch vor Insolvenz der Baufirmen ab. Denn wenn sie nicht bauen, erhalten sie auch keine Bezahlung. 

Zahlungsplan 

Bei der Ratenzahlung handelt es sich um ein Zug um Zug Geschäft. Denn werden Teilabschnitte fertiggestellt, folgt die Bezahlung. Wie viel des Kaufpreises wann fällig wird, regelt beispielsweise die Makler- und Bauträgerverordnung. Hier findest du einen Überblick. Die Raten sind auch Verhandlungssache.

Auszhalung des Kaufpreises bei Neubau

Bereitstellungszinsen in deiner Finanzierung beachten

Da die den Kaufpreis nicht auf einmal entrichtest, brauchst du das Darlehen der Bank auch in Teilbeträgen. Dies ist möglich. Leiht die Bank dir allerdings Geld, kann sie es nicht für einen anderen Zweck verwenden. Dies ist nach Unterzeichnung des Finanzierungsvertrags der Fall. Im Gegenzug  zahlst du Zinsen. Allerdings werden die Zinsen erst fällig, sobald die komplette Darlehenssumme von der Bank ausgezahlt wurde. Die Bank erhält somit so lange keine Zinszahlungen von dir, bis das Haus fertiggestellt und der Kredit ausgezahlt ist. Um dies auszugleichen, berechnet die Bank dir eine Gebühr auf das noch nicht ausgezahlte Darlehen: die sogenannten Bereitstellungszinsen. 

Das Gute: Du kannst in deinem Finanzierungsvertrag eine bereitstellungsfreie Zeit fixieren. Diese beträgt zwischen sechs und 24 Monaten. Achte bei deiner Finanzierung unbedingt auf diesen Zeitraum. Sollte der Bau länger in Anspruch nehmen, musst du die Forderung der Bank begleichen. Wäge also gut, wie lang die bereitstellungsfreie Zeit sein muss. Mehr zu Bereitstellungszinsen liest du hier. 

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Tatjana Grassl

Tatjana verfasst als Content Writerin spannende Immobilien-Themen für dich.

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