Ergebnis:

Die Grundsteuer wird üblicherweise in vier Raten jeweils im Februar, Mai, August und November gezahlt. Die jährliche Gesamtsumme wird dabei in vier gleich große Beträge aufgeteilt. Diese jährliche Berechnung bietet den Vorteil, dass Sie eine präzise Übersicht über die anstehenden Zahlungen für das gesamte kommende Jahr erhalten.

Wie wird die Grundsteuer in Deutschland berechnet?

Seit der Reform der Grundsteuer erfolgt die Ermittlung nach einer einfachen und standardisierten Formel:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Jährliche Grundsteuer

Für klassische Immobilien wie Wohnhäuser oder auch Gewerbeobjekte liegt die Steuermesszahl ab dem Jahr 2025 bei 0,31 ‰. Bei Flächen der Land- und Forstwirtschaft sowie bei unbebauten Grundstücken kommen hingegen abweichende Steuersätze zur Anwendung.

Beispiele: Grundsteuer in Berlin, München und Hamburg

Hier sehen Sie, wie sich der Standort auf die Steuer auswirkt (bei identischem Immobilienwert):

Und so berechnet Thomas es in zwei Schritten

Was bedeuten die Grundsteuer-Begriffe?

Um unseren Grundsteuerrechner online effektiv zu nutzen, ist es wichtig, die Fachbegriffe zu verstehen:

• Grundsteuerwert: Hierbei handelt es sich um einen spezifischen Wert, den das Finanzamt auf Grundlage der vom Eigentümer eingereichten Grundsteuererklärung feststellt. Dabei werden verschiedene Faktoren wie der Bodenrichtwert, die Gebäudegröße und der Ertragswert berücksichtigt. Das Finanzamt teilt Ihnen diesen Wert per Bescheid mit, er kann dort jedoch auch jederzeit angefragt werden. Ziel der Reform ist es, die Bewertung der Immobilien näher am tatsächlichen Verkehrswert auszurichten.

• Steuermesszahl: Dies ist ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz, der seit der Reform bundesweit einheitlich bei 0,031 % für bebaute Grundstücke liegt. Nahezu alle Immobilien fallen in diese Kategorie der Grundsteuer B. Ausgenommen sind lediglich unbebaute Grundstücke (Grundsteuer C) sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen (Grundsteuer A). Einzelne Bundesländer wenden jedoch eigene Berechnungsmodelle an. In Hamburg wird beispielsweise der Hebesatz für die Grundsteuer B pauschal mit 70 % multipliziert. Weitere Informationen dazu finden Sie hier.

• Hebesatz: Dieser Wert wird von jeder Stadt und Gemeinde individuell festgelegt und orientiert sich unter anderem am Finanzbedarf der jeweiligen Kommune. In der folgenden Tabelle finden Sie die aktuell gültigen Hebesätze für Immobilien in den wichtigsten deutschen Städten.

Grundsteuer-Hebesätze 2026 für die 20 größten Städte

Wie hoch ist die Grundsteuer in Deutschland?

Die oben stehende Tabelle gibt Ihnen einen schnellen Überblick über die effektive Steuerbelastung. In Berlin liegt der effektive Grundsteuersatz beispielsweise bei etwa 0,15 %, in München bei 0,26 % und in Hamburg bei 0,21 %.

Um die exakte Höhe des effektiven Steuersatzes zu bestimmen, muss geprüft werden, inwieweit der festgestellte Grundsteuerwert dem tatsächlichen Marktwert entspricht:

Grundsteuerwert / Marktwert der Immobilie

In der Vergangenheit lagen die steuerlich angesetzten Werte oft sehr niedrig. Ein Kernpunkt der Reform ist es, diese Werte realistischer zu gestalten. Da das neue System jedoch gerade erst angelaufen ist, stehen hierzu aktuell noch sehr wenig verlässliche Daten zur Verfügung.

• Tipp für Käufer: Fragen Sie bei Interesse an einer Immobilie unbedingt nach dem aktuellen Grundsteuerwert-Bescheid.

• Tipp: Wenn der Verkäufer den Grundsteuerwert nicht kennt, weiß er wahrscheinlich, wie viel Steuer er zuletzt gezahlt hat. Teilen Sie die Steuer durch den Kaufpreis, um den effektiven Steuersatz zu schätzen.

Grundsteuer-Umlage auf Mieter: Was Vermieter in Deutschland wissen müssen

Wichtig: Vermieter, die ihre Immobilien vermieten, können die Grundsteuer in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Zudem besteht die Möglichkeit, diese Kosten als Teil der Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig sind, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

Grundsteuer für Ausländer in Deutschland

Eigentümer müssen unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit Grundsteuer zahlen. Unser Rechner erledigt die mathematische Arbeit für Sie, ohne dass Sie sich durch die Details des deutschen Steuerrechts kämpfen müssen.

Wenn Sie Unterstützung benötigen, die über die Steuer hinausgeht etwa bei Finanzierung, Hypotheken oder der Entscheidung "Kaufen vs. Mieten", können Sie uns direkt über diese Seite kontaktieren.

Wann gilt die neue Grundsteuer?

Die neue Grundsteuer-Regelung gilt ab dem 1. Januar 2025. Hausbesitzer sollten Anfang 2025 ihren neuen Grundsteuerbescheid erhalten haben.

Die Reform der bisherigen Grundsteuer war notwendig, da diese vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt wurde. Der Grund hierfür war die Nutzung veralteter Einheitswerte, was dazu führte, dass beispielsweise Immobilien in Ost- und Westdeutschland unterschiedlich bewertet wurden. Die neue Steuer stellt sicher, dass künftige Bewertungen nach einheitlichen und gerechten Kriterien erfolgen.

Ausblick: Grundsteuer 2026

Wenn Sie die Daten für 2026 in den obigen Rechner eingeben, können Sie Ihre zukünftige Belastung abschätzen. Die Steuer für 2026 dürfte der von 2025 sehr ähnlich sein.

Es gibt jedoch Gemeinden, die ihren Hebesatz auch in Zukunft anpassen werden. Prüfen Sie dies kurz, indem Sie "Hebesatz + [Ihre Gemeinde]" googeln. Leider gibt es keine zentrale Website, die diese Daten für alle deutschen Kommunen in Echtzeit bereitstellt (die Daten des Statistischen Bundesamtes hinken oft hinterher).

Unterschiedliche Modelle der Bundesländer

Insgesamt folgen 11 Bundesländer dem Bundesmodell (mit Anpassungen in Sachsen und Saarland). Andere Bundesländer gehen eigene Wege:

• Bayern, Hessen, Hamburg & Niedersachsen: Nutzen das Flächenmodell. Hier basiert die Berechnung rein auf der Fläche und der Nutzung, nicht auf dem Wert.

• Baden-Württemberg: Nutzt das modifizierte Bodenwertmodell. Hier wird die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert; das Gebäude selbst spielt kaum eine Rolle.