Immobilienpreise in Deutschland

Das hängt vor allem davon ab, wo du kaufst. Nach unserer Schätzung reichen die Preise einer Standardwohnung in den 8 größten Städten von etwa 3.500 € pro m² (Leipzig) bis 9.060 € pro m² (München). Berlin liegt bei 5.320 € pro m². Außerhalb der Großstädte, vor allem im ländlichen Osten, liegen die Preise oft deutlich unter 2.000 € pro m².

Für eine typische 70-m²-Wohnung bedeutet das sehr unterschiedliche Budgets:

• München: etwa 634.000 €
• Berlin: etwa 372.000 €
• Leipzig: etwa 245.000 €

Zum Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten von rund 5–12 % hinzu, je nachdem in welchem Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist. Häuser sind pro m² meist günstiger als Wohnungen in derselben Stadt – weil sie größer sind und häufiger außerhalb des Zentrums liegen. Ihr Gesamtpreis ist aber höher.

Ein Ranking der deutschen Städte auf Basis offizieller Verkaufsdaten findest du in Immobilienpreise in Deutschland 2026. In der Suche oben kannst du dir die Preise eingeteilt bis zur Bezirksebene (nach Postleitzahlen) ansehen.

Derzeit nicht. Zwischen Anfang 2022 und Mitte 2024 sind die Preise um rund 13% gefallen, nachdem die Bauzinsen von etwa 1% auf über 4% gestiegen waren. Das war die stärkste Korrektur seit Jahrzehnten. Seitdem hat sich der Markt stabilisiert, und die Preise steigen langsam wieder.

Die wichtigsten Indizes sind sich bei der Richtung einig, nicht aber bei der genauen Zahl:

• Statistisches Bundesamt (Destatis): +0,6% gegenüber dem Vorjahr im zweiten Quartal 2026
• vdp-Index der Pfandbriefbanken: +1,9% gegenüber dem Vorjahr, bei Wohnungen +2,6%
• Inflationsbereinigt sind die Preise etwa gleich geblieben oder leicht gesunken

Nach unserer Schätzung sind die Preise in 4 der 8 größten Städte in den letzten 12 Monaten gestiegen, angeführt von Frankfurt am Main (+2,3%) und Hamburg (+2,2%). Gefallen sind die Preise in München (−0,5%), Stuttgart (−3,5%), Leipzig (−4,0%) und Berlin (−4,1%).

Das große Bild findest du in Immobilienpreise in Deutschland 2026 und Sind Immobilien in Deutschland überteuert?.

Niemand kann Preise sicher vorhersagen, und die bisherige Entwicklung ist kein Hinweis auf künftige Preise. Wir können uns aber die Kräfte ansehen, die dahinterstehen.

Das stützt die Preise:

• Zu wenige neue Wohnungen: Die Baugenehmigungen sind nach 2022 stark eingebrochen, und der Mangel ist in den Städten am größten
• Steigende Mieten, die den Kauf vergleichsweise attraktiver machen
• Steigende Einkommen und eine stabile Beschäftigung

Das bremst die Preise:

• Bauzinsen: Der Sollzins mit 10 Jahren Zinsbindung ist in den letzten sechs Monaten von 3,89% auf 4,46% gestiegen
• Schwache Nachfrage auf dem Land und eine alternde Bevölkerung, durch die mehr Immobilien auf den Markt kommen werden

Unser Marktausblick für 2026–2027 rechnet im Basisszenario mit einem Preisanstieg von rund 3% pro Jahr. Du fragst dich, ob du jetzt kaufen oder lieber warten solltest? Unser Rechner „Kaufen oder weiter sparen“ vergleicht beide Wege mit deinen eigenen Zahlen, und Lohnt sich ein Immobilienkauf in Deutschland noch? hilft dir bei der Entscheidung. Wie sich die Zinsen gerade entwickeln, siehst du auf unserer Seite zu den Bauzinsen.

Von den 8 größten Städten ist München am teuersten mit etwa 9.060 € pro m² für eine Standardwohnung, gefolgt von Frankfurt am Main (etwa 6.390 €) und Hamburg (etwa 6.390 €). Am günstigsten ist Leipzig mit etwa 3.500 € pro m².

Unser Ranking der 8 größten Städte, Wohnungen, September 2026:

1. München: 9.060 € pro m²
2. Frankfurt am Main: 6.390 € pro m²
3. Hamburg: 6.390 € pro m²
4. Düsseldorf: 5.920 € pro m²
5. Berlin: 5.320 € pro m²
6. Köln: 5.230 € pro m²
7. Stuttgart: 4.990 € pro m²
8. Leipzig: 3.500 € pro m²

Auch innerhalb einer Stadt unterscheiden sich die Preise stark: In Berlin zum Beispiel kosten zentrale Bezirke pro m² etwa doppelt so viel wie die äußeren. Wähl oben in der Suche eine Stadt aus, um die Preise nach Bezirk und Postleitzahl zu sehen, oder lies Immobilienpreise in Deutschland 2026 für weitere Städte.

Vier Faktoren sind am wichtigsten:

1. Bauzinsen. Sie entscheiden, wie viel Käufer sich leihen können. Als der Sollzins mit 10 Jahren Zinsbindung 2022 von etwa 1% auf über 4% stieg, bekam man für dieselbe Monatsrate plötzlich rund ein Drittel weniger Immobilie, und die Preise fielen.
2. Angebot an neuen Wohnungen. In Deutschland wird viel weniger gebaut als nötig, vor allem in den Städten. Weniger Neubauten bedeuten mehr Konkurrenz um bestehende Immobilien.
3. Mieten. Wenn Mieten teurer wird, wird Kaufen vergleichsweise attraktiver. Das stützt die Preise.
4. Einkommen und Jobs vor Ort. Städte mit starkem Arbeitsmarkt wie München, Frankfurt und Hamburg haben die höchsten Preise.

Bei einer einzelnen Immobilie zählen vor allem Lage, Größe, Zustand und Energiestandard. Eine sanierte, energieeffiziente Wohnung kann deutlich mehr kosten als eine vergleichbare, an der noch einiges zu machen ist.

Ob die Preise im Vergleich zu Mieten und Einkommen hoch sind, schauen wir uns in Sind Immobilien in Deutschland überteuert? an. Was es bedeuten könnte, wenn mit dem Älterwerden der Babyboomer mehr Immobilien auf den Markt kommen, liest du in Babyboomer-Häuser und der Immobilienmarkt.

Immobilienportale zeigen Angebotspreise, die die Verkäufer selbst festlegen. Der tatsächliche Verkaufspreis liegt meist einige Prozent darunter, und in einem schwachen Markt kann der Abstand auf 10% oder mehr wachsen.

In Deutschland gibt es drei Arten von Preisdaten:

• Angebotspreise aus Immobilienportalen: aktuell, aber höher als die echten Preise
• Verkaufspreise aus notariellen Kaufverträgen, gesammelt vom Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt: am genauesten, aber erst Monate später veröffentlicht
• Schätzungen wie unsere, die jeden Monat dieselben Referenzimmobilien bewerten: konsistent und zwischen Orten vergleichbar, aber nicht der Preis einer bestimmten Immobilie

Bevor du ein Angebot machst, vergleich den Angebotspreis mit der Schätzung für die Postleitzahl und mit aktuellen Verkäufen. Mit unseren Tipps zum Verhandeln des Kaufpreises erfährst du, wie du diese Zahlen im Gespräch mit dem Verkäufer nutzt.

Zusätzlich zum Kaufpreis zahlst du drei Arten von Kosten:

1. Grunderwerbsteuer: 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises, je nach Bundesland
2. Notar und Grundbuch: etwa 1,5–2% des Kaufpreises
3. Maklerprovision: bis zu 3,57% für den Käufer, wenn ein Makler beteiligt ist. Bei Neubauten direkt vom Bauträger fällt meist keine an

Insgesamt sind das rund 5% bis 12% des Kaufpreises. Beispiel für eine Wohnung für 400.000 € in Berlin: 24.000 € Grunderwerbsteuer, 8.000 € für Notar und Grundbuch und 14.280 € Provision, insgesamt also 46.280 €.

Banken erwarten in der Regel, dass du diese Kosten aus deinem Ersparten zahlst. Sie bestimmen also, wie viel Eigenkapital du mindestens brauchst. Den genauen Betrag für dein Bundesland und deinen Kaufpreis berechnest du mit unserem Kaufnebenkostenrechner. Mehr dazu liest du in unserem Artikel zu den Kaufnebenkosten. Alle unsere Rechner findest du in der Rechner-Übersicht.

Jedes Bundesland legt seinen eigenen Steuersatz fest. Stand Oktober 2026:

• 3,5%: Bayern
• 5,0%: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
• 5,5%: Bremen, Hamburg, Sachsen
• 6,0%: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5%: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ist der Unterschied groß: 14.000 € in Bayern gegenüber 26.000 € in Nordrhein-Westfalen.

Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid etwa 1–2 Monate nach dem Notartermin, und erst wenn die Steuer bezahlt ist, wirst du ins Grundbuch eingetragen. Manche Posten senken die Steuer: Möbel und Einbauküchen, die mit der Immobilie verkauft werden, sind steuerfrei. Führ sie deshalb im Kaufvertrag gesondert auf.

Berechne sie für deinen Kaufpreis mit dem Kaufnebenkostenrechner.

Seit dem 23. Dezember 2020 wird die Provision geteilt, wenn du eine Wohnung oder ein Haus zum Selbstbewohnen kaufst: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlst du als Käufer höchstens die Hälfte, und zwar erst, nachdem der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlst du gar nichts.

Typische Provision für Käufer:

• Berlin, Brandenburg und die meisten Bundesländer: bis zu 3,57% inklusive Mehrwertsteuer
• Hamburg: etwa 3,12%
• Hessen, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern: etwa 2,98%
• Neubauten direkt vom Bauträger: meist keine Provision

Die Regeln gelten nicht für Grundstücke oder Gewerbeimmobilien, und der Maklervertrag muss schriftlich geschlossen werden. Die Provision ist verhandelbar, vor allem bei teureren Immobilien.

Wie die Regeln funktionieren, erfährst du in Das Maklergesetz einfach erklärt. Wie viel mehr du dir seit der Änderung leisten kannst, liest du in Das neue Provisionsgesetz.

Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 1,5–2% des Kaufpreises. Banken rechnen sicherheitshalber meist mit 2%. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG), deshalb verlangt jeder Notar für dieselbe Leistung dasselbe.

Dafür zahlst du:

• Entwurf und Verlesung des Kaufvertrags
• Eintragung der Auflassungsvormerkung, die dich absichert, bis der Kauf abgeschlossen ist
• Eintragung der Grundschuld für deine Bank
• Deine Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch, etwa 0,3–0,5% des Kaufpreises

Den Vertragsentwurf bekommst du mindestens 14 Tage vor dem Notartermin, damit du ihn prüfen und Fragen stellen kannst. Die Gebühr für deinen Kaufpreis berechnest du mit unserem Notarkostenrechner. Außerdem erklären wir den Notarprozess Schritt für Schritt und was im Kaufvertrag steht.

Mindestens so viel, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind, denn die finanzieren Banken nur selten. Das sind 5–12% des Kaufpreises, je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist.

Mit mehr Eigenkapital sinkt dein Sollzins, denn Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf (dem Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis):

• Über 100%: bei starkem Einkommen möglich, aber am teuersten
• Bis 100%: Du zahlst die Kaufnebenkosten, die Bank den vollen Kaufpreis
• Bis 90% und 80%: spürbar bessere Zinsen
• Unter 60%: die besten Zinsen, aber der zusätzliche Vorteil wird kleiner

Für viele Käufer sind 5–10% des Kaufpreises zusätzlich zu den Kaufnebenkosten ein guter Mittelweg zwischen einem günstigen Zins und einer finanziellen Reserve. Banken akzeptieren auch Bausparguthaben, Wertpapiere und Unterstützung aus der Familie als Eigenkapital.

Deinen Betrag findest du mit dem Eigenkapitalrechner. Wenn du wenig oder gar nichts angespart hast, lies Baufinanzierung ohne Eigenkapital und erfahre, wie deine Eltern dir helfen können. Wie stark mehr Eigenkapital deine Monatsrate senkt, rechnest du mit dem Baufinanzierungsrechner nach.

Banken wollen in der Regel, dass deine monatliche Rate für die Baufinanzierung unter 35–40% des Haushaltsnettoeinkommens bleibt, nach Abzug anderer Kredite. Außerdem prüfen sie, ob dir genug zum Leben bleibt und ob das Darlehen bis zur Rente abbezahlt ist.

Als Faustregel kannst du beim aktuellen Zinsniveau etwa so viel leihen:

• das 90-Fache deines monatlichen Nettoeinkommens, wenn du 100% des Kaufpreises finanzierst
• das 100-Fache bei 90% Beleihungsauslauf
• das 115-Fache bei 80% Beleihungsauslauf

Beispiel: Mit 5.000 € Haushaltsnettoeinkommen und 10% Eigenkapital zusätzlich zu den Kaufnebenkosten kannst du etwa 500.000 € leihen und damit eine Immobilie für rund 550.000 € kaufen.

Dein persönliches Budget ermittelst du in zwei Minuten mit dem Budgetrechner. Hier erfährst du außerdem, wie du deine Finanzierbarkeit verbesserst. Deine Monatsrate beim aktuellen Zinsniveau siehst du im Baufinanzierungsrechner, weitere Rechner in unserer Rechner-Übersicht.

Am 13. Oktober 2026 lag der durchschnittliche Sollzins mit 10 Jahren Zinsbindung bei den über 750 Banken, die wir vergleichen, bei 4,46%. Vor sechs Monaten waren es noch 3,89%. Die Zinsen nach Zinsbindung:

• 5 Jahre: 4,40%
• 10 Jahre: 4,46%
• 15 Jahre: 4,63%
• 20 Jahre: 4,71%

Dein persönlicher Zins hängt von deinem Beleihungsauslauf, deinem Einkommen, der Immobilie und der Zinsbindung ab. Mit einem Beleihungsauslauf von 80% oder weniger bekommst du meist deutlich bessere Angebote als bei 100%.

Die Bauzinsen in Deutschland folgen der Rendite 10-jähriger Bundesanleihen (3,43% am selben Tag). Sie steigen und fallen also mit dem Anleihemarkt. Nach 10 Jahren kannst du ein Darlehen mit fester Zinsbindung immer ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Die aktuellen Zinsen nach Zinsbindung und Bundesland findest du auf unserer Seite zu den Bauzinsen, deine Monatsrate mit dem Baufinanzierungsrechner. Und hier erfährst du, wie du den besten Zins bekommst.

Das hängt von drei Dingen ab: wie die Kaufpreise dort, wo du wohnen willst, im Verhältnis zu den Mieten stehen, wie lange du bleiben möchtest und was du sonst mit deinem Ersparten machen würdest.

Eine hilfreiche Kennzahl ist der Kaufpreisfaktor: der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete für dieselbe Immobilie. Liegt er unter etwa 20, lohnt sich der Kauf meist schnell. Liegt er über etwa 30, ist es oft günstiger, zu mieten und die Differenz anzulegen.

Weil sich die Kaufnebenkosten erst wieder rechnen müssen, lohnt sich ein Kauf selten in weniger als 3–5 Jahren. In unserem Berliner Beispiel (Wohnung für 340.000 €, Faktor etwa 23,6) ist Kaufen nach 3,4 Jahren ohne Makler und nach 4,7 Jahren mit Makler günstiger als Mieten.

Rechne mit deinen eigenen Zahlen im Mieten-oder-Kaufen-Rechner nach, lies Hohe Immobilienpreise: Lohnt sich der Kauf noch? und vergleich eine Immobilie mit einer Geldanlage in ETFs oder Immobilie. Wie hoch deine Monatsrate wäre, hängt von den aktuellen Bauzinsen ab.

Ja. Am wichtigsten sind die zinsgünstigen Kredite der staatlichen Förderbank KfW. Du beantragst sie vor der Vertragsunterzeichnung über deinen Finanzierungspartner:

• KfW 124: bis zu 100.000 € für den Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie
• KfW 300: 170.000–270.000 € für Familien mit Kindern, die einen energieeffizienten Neubau kaufen, bei einem Haushaltseinkommen bis 90.000 € plus 10.000 € für jedes weitere Kind
• KfW 297/298: bis zu 100.000 €, mit QNG-Nachhaltigkeitssiegel bis zu 150.000 €, für sehr energieeffiziente Neubauten (KfW 40)
• KfW 261: bis zu 150.000 € für eine energetische Sanierung

Manche Bundesländer und Städte bieten zusätzlich eigene Programme an, zum Beispiel für Familien. Förderkredite lassen sich mit einer normalen Baufinanzierung kombinieren und senken oft deinen Gesamtzins.

Die aktuellen Konditionen findest du in unserem KfW-Ratgeber, im Ratgeber zu KfW 40 QNG und im Ratgeber zu KfW 300. Weitere Artikel rund um Kauf und Finanzierung findest du in unserem Ratgeber.

Ja. In Deutschland gibt es keine Einschränkungen, wer Immobilien besitzen darf: Du brauchst für den Kauf weder die deutsche Staatsangehörigkeit noch einen Wohnsitz in Deutschland.

Ob du eine Baufinanzierung bekommst, hängt von deiner Situation ab:

• EU-Bürger und Personen mit Daueraufenthalt bekommen meist dieselben Konditionen wie Deutsche
• Inhaber einer Blauen Karte können ebenfalls gute Angebote bekommen, oft mit unbefristetem Job und nach mindestens ein paar Monaten in Deutschland
• Mit anderen Aufenthaltstiteln finanzieren mehr Banken, als viele denken, manchmal mit mehr Eigenkapital
• Käufer mit Wohnsitz im Ausland brauchen meist 20–40% Eigenkapital und finden weniger Banken

Der Kaufvertrag wird bei einem deutschen Notar auf Deutsch unterschrieben. Wenn du nicht fließend Deutsch sprichst, musst du einen vereidigten Dolmetscher mitbringen.

Lies mehr zur Baufinanzierung mit Blauer Karte und zu den Dokumenten, die du für eine Baufinanzierung brauchst.

Von der Suche bis zur Schlüsselübergabe dauert ein Kauf meist 2–4 Monate:

1. Budget prüfen und ein Finanzierungszertifikat holen, damit Verkäufer dein Angebot ernst nehmen
2. Immobilie finden und prüfen: besichtigen, Grundbuch, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Energieausweis lesen
3. Preis mit dem Verkäufer vereinbaren, manchmal mit einer Reservierungsgebühr von 0,5–1%
4. Baufinanzierung genehmigen lassen, meist innerhalb von 3–10 Werktagen
5. Vertragsentwurf des Notars prüfen, mindestens 14 Tage lang
6. Beim Notar unterschreiben
7. Grunderwerbsteuer zahlen und die Schlüssel bekommen, sobald die Bank den Verkäufer bezahlt hat (nach etwa 6–8 Wochen)
8. Ins Grundbuch eingetragen werden, 2–5 Monate nach dem Notartermin

Geh alle 14 Schritte zum Immobilienkauf durch, lies unsere Tipps, bevor du kaufst, und erfahre, warum dir ein Finanzierungszertifikat einen Vorsprung verschafft. Alle Grundlagen zum Hauskauf findest du in unserem Ratgeber.

Jeden Monat bewerten wir in jeder Postleitzahl in Deutschland einen festen Satz an Referenzwohnungen und -häusern und bilden daraus den Median. Die Referenzimmobilien haben feste Größen (Wohnungen mit 40, 60 und 100 m² und Häuser mit 120, 180 und 240 m²) und werden für verschiedene Baujahre bewertet.

Weil wir jeden Monat dieselben Immobilien bewerten, zeigt die Schätzung, wie sich die Preise an einem Ort verändern, und nicht, welche Immobilien gerade zufällig zum Verkauf standen. Sie ist eine Schätzung, kein notariell beurkundeter Verkaufspreis: Nutze sie, um Orte zu vergleichen und Trends zu verfolgen, und prüf aktuelle Verkäufe und die konkrete Immobilie, bevor du ein Angebot machst. Wie du dabei vorgehst, liest du in unseren Tipps zum Verhandeln des Kaufpreises. Antworten auf weitere Fragen findest du in unseren Baufinanzierungs-FAQ.

Die bisherige Preisentwicklung ist kein Hinweis auf künftige Preise.

Wir begleiten dich von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe, für dich kostenlos und bezahlt von den Banken:

• Budget: Wir prüfen, was du dir leisten kannst und wie viel Eigenkapital du brauchst
• Baufinanzierung: Wir vergleichen über 750 Banken und finden das beste Angebot für deine Situation
• Förderungen: Wir beziehen KfW- und regionale Förderprogramme ein, wenn du die Voraussetzungen erfüllst
• Papierkram: Wir bereiten deinen Antrag vor und begleiten dich bis zum Notartermin

In Berlin bekommst du mit Hypofriend Plus außerdem einen Käufermakler, der die Immobilie für dich prüft und für dich verhandelt. Was das von einem klassischen Makler unterscheidet, liest du in Käufer- vs. verkäuferorientierte Immobilienberatung. Buch dir ein kostenloses Gespräch mit einem unserer Berater.