Immobilienpreise Köln, September 2026

Nach unserer Schätzung kostet eine Standardwohnung in Köln 5.230 € pro m² und ein Haus 4.580 € pro m² (September 2026). Je nach Bezirk gehen die Preise weit auseinander: von rund 4.090 € pro m² in Vingst bis 6.300 € pro m² in Neustadt/Nord.

Die Angebotspreise auf Immobilienportalen liegen meist einige Prozent über dem, was Käufer am Ende tatsächlich zahlen. Such oben nach einer Postleitzahl, um die Schätzung für deine Gegend zu sehen.

Nach unserer Schätzung liegen die Wohnungspreise in Köln 2,0% über dem Vorjahreswert. Neubauten werden schneller teurer als ältere Immobilien, weil die Baukosten hoch bleiben und kaum neue Projekte starten.

Die bisherige Preisentwicklung ist keine Prognose für künftige Preise. Lies unseren Überblick über die Immobilienpreise in Deutschland und unsere Tipps, wie du den Kaufpreis verhandelst.

Nach unserer Schätzung ist Neustadt/Nord der teuerste Bezirk für Wohnungen mit rund 6.300 € pro m², Vingst der günstigste mit rund 4.090 € pro m².

Unser Ranking für 60-m²-Wohnungen, September 2026:

1. Neustadt/Süd: 6.210 € pro m²
2. Neustadt/Nord: 6.200 € pro m²
3. Altstadt-Nord: 6.110 € pro m²
4. Altstadt-Süd: 6.050 € pro m²
5. Junkersdorf: 5.820 € pro m²
6. Lindenthal: 5.820 € pro m²
7. Sülz: 5.820 € pro m²
8. Hahnwald: 5.780 € pro m²
9. Rodenkirchen: 5.760 € pro m²
10. Sürth: 5.750 € pro m²
11. Weiß: 5.750 € pro m²
12. Braunsfeld: 5.720 € pro m²
13. Klettenberg: 5.720 € pro m²
14. Müngersdorf: 5.720 € pro m²
15. Marienburg: 5.670 € pro m²
16. Ehrenfeld: 5.650 € pro m²
17. Neuehrenfeld: 5.650 € pro m²
18. Bayenthal: 5.560 € pro m²
19. Raderberg: 5.560 € pro m²
20. Deutz: 5.480 € pro m²
21. Raderthal: 5.460 € pro m²
22. Nippes: 5.430 € pro m²
23. Godorf: 5.370 € pro m²
24. Immendorf: 5.370 € pro m²
25. Meschenich: 5.370 € pro m²
26. Rondorf: 5.370 € pro m²
27. Zollstock: 5.250 € pro m²
28. Weiden: 5.200 € pro m²
29. Bocklemünd/Mengenich: 5.180 € pro m²
30. Vogelsang: 5.180 € pro m²
31. Weidenpesch: 5.050 € pro m²
32. Heimersdorf: 5.030 € pro m²
33. Lindweiler: 5.030 € pro m²
34. Pesch: 5.030 € pro m²
35. Niehl: 5.010 € pro m²
36. Riehl: 5.010 € pro m²
37. Ossendorf: 5.000 € pro m²
38. Longerich: 4.900 € pro m²
39. Widdersdorf: 4.880 € pro m²
40. Bickendorf: 4.820 € pro m²
41. Bilderstöckchen: 4.710 € pro m²
42. Mauenheim: 4.710 € pro m²
43. Lövenich: 4.580 € pro m²
44. Blumenberg: 4.530 € pro m²
45. Chorweiler: 4.530 € pro m²
46. Esch/Auweiler: 4.530 € pro m²
47. Volkhoven/Weiler: 4.530 € pro m²
48. Flittard: 4.450 € pro m²
49. Höhenhaus: 4.450 € pro m²
50. Stammheim: 4.450 € pro m²
51. Brück: 4.350 € pro m²
52. Merheim: 4.350 € pro m²
53. Neubrück: 4.350 € pro m²
54. Buchforst: 4.340 € pro m²
55. Mülheim: 4.330 € pro m²
56. Buchheim: 4.330 € pro m²
57. Holweide: 4.300 € pro m²
58. Langel: 4.280 € pro m²
59. Ostheim: 4.280 € pro m²
60. Zündorf: 4.280 € pro m²
61. Dellbrück: 4.260 € pro m²
62. Rath/Heumar: 4.200 € pro m²
63. Humboldt/Gremberg: 4.190 € pro m²
64. Poll: 4.180 € pro m²
65. Westhoven: 4.140 € pro m²
66. Ensen: 4.100 € pro m²
67. Finkenberg: 4.100 € pro m²
68. Gremberghoven: 4.100 € pro m²
69. Porz: 4.100 € pro m²
70. Vingst: 4.080 € pro m²
71. Kalk: 4.070 € pro m²
72. Eil: 4.040 € pro m²
73. Dünnwald: 4.020 € pro m²
74. Grengel: 3.980 € pro m²
75. Libur: 3.980 € pro m²
76. Lind: 3.980 € pro m²
77. Wahn: 3.980 € pro m²
78. Wahnheide: 3.980 € pro m²
79. Höhenberg: 3.960 € pro m²
80. Elsdorf: 3.950 € pro m²
81. Urbach: 3.950 € pro m²
82. Fühlingen: 3.860 € pro m²
83. Merkenich: 3.860 € pro m²
84. Roggendorf/Thenhoven: 3.860 € pro m²
85. Seeberg: 3.860 € pro m²
86. Worringen: 3.860 € pro m²

Auch innerhalb der Bezirke schwanken die Preise, zwischen einzelnen Postleitzahlen oft um mehr als 1.000 € pro m². Vergleiche sie in der Tabelle oben.

Rund 309.000 € bei unserem Durchschnitt von 5.230 € pro m², ohne Kaufnebenkosten. Mit Makler kommen 12,07% dazu, also rund 37.296 €. Insgesamt brauchst du damit etwa 346.296 €.

Typische Preise nach Größe, alle Baujahre:

• 40 m²: rund 208.000 €
• 60 m²: rund 309.000 €
• 100 m²: rund 537.000 €

Kleine Wohnungen kosten pro m² mehr als große, und noch wichtiger ist die Lage. Berechne die Gesamtkosten mit dem Kaufnebenkostenrechner.

Mit Makler summieren sich die Kaufnebenkosten in Köln auf 12,07% des Kaufpreises:

• Grunderwerbsteuer (Nordrhein-Westfalen): 6,5%
• Notar und Grundbuch: rund 2%
• Maklerprovision: bis zu 3,57% inklusive Mehrwertsteuer (als Käufer zahlst du höchstens die Hälfte)

Ohne Makler, etwa wenn du einen Neubau vom Bauträger oder direkt vom Eigentümer kaufst, sind es rund 8,5%.

Beispiele:

• Wohnung für 300.000 €: 36.210 € mit Makler, 25.500 € ohne
• Wohnung für 400.000 €: 48.280 € mit Makler, 34.000 € ohne
• Wohnung für 500.000 €: 60.350 € mit Makler, 42.500 € ohne

Banken erwarten, dass du diese Kosten aus deinem Ersparten zahlst. Berechne deine Kosten mit dem Kaufnebenkostenrechner.

Mindestens die Kaufnebenkosten: rund 8,5%–12,07% des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt deinen Sollzins, weil Banken ihre Konditionen in Stufen nach dem Beleihungsauslauf staffeln:

• Nur Kaufnebenkosten (100%): Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis, allerdings zu einem höheren Sollzins
• Plus 10% (90%): spürbar besserer Sollzins
• Plus 20% (80%): noch einmal besser

Mit dem Eigenkapitalrechner findest du deinen Betrag. Und wenn dein Erspartes knapp ist, lies Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Das hängt davon ab, wie lange du bleibst und wie sich Kaufpreise und Mieten dort verhalten, wo du wohnen willst. Weil sich die Kaufnebenkosten erst wieder rechnen müssen, lohnt sich ein Kauf selten in weniger als 3–5 Jahren.

Rechne mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner selbst nach und lies Lohnt sich der Kauf trotz hoher Preise?.

Jeden Monat bewerten wir einen festen Satz an Referenzimmobilien in jeder Postleitzahl in Köln: Wohnungen (40, 60 und 100 m²) und Häuser (120, 180 und 240 m²), jeweils für verschiedene Baujahre. Daraus bilden wir den Median.

Weil wir jeden Monat dieselben Immobilien bewerten, zeigt die Schätzung echte Preisveränderungen und nicht, welche Immobilien gerade zufällig angeboten wurden. Sie ist eine Schätzung, kein notariell beurkundeter Kaufpreis: Nutze sie, um Bezirke und Trends zu vergleichen, und prüf aktuelle Verkäufe und die konkrete Immobilie, bevor du ein Angebot machst.

Die bisherige Preisentwicklung ist keine Prognose für künftige Preise.

Wir begleiten dich von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe:

• Baufinanzierung: Wir vergleichen über 750 Kreditgeber, kostenlos für dich, bezahlt von den Kreditgebern
• Budget: Wir rechnen aus, was du dir leisten kannst und wie viel Eigenkapital du brauchst
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