Ergebnis

Aufgrund des Baujahrs 2024 qualifiziert sich deine Immobilie für die 5 % degressive. Konkret bedeutet das für dich:

In den nächsten 10 Jahren bringt dir dieser steuerliche Vorteil rund 58.580 € an Rückzahlungen ein. Das steigert deine Nettorendite um insgesamt 19,53 %, das entspricht jährlich 3,13 %.

Nach 10 Jahren verbleiben noch 57,02 % Restwert zur Abschreibung, was dir weitere 60.206 € an Steuererstattungen einbringen kann.

Wie viel Steuerersparnis bringt die Abschreibung wirklich?

Deine Ersparnis lässt sich mit folgender Formel berechnen:

Gesamtabschreibung x Dein Grenzsteuersatz = Steuerersparnis

• Gesamtabschreibung (AfA): Dies ist die Summe der jährlichen Abschreibungsbeträge, die deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen rechnerisch reduzieren. In Deutschland ist das ein erheblicher steuerlicher Hebel, da Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit deinem übrigen Einkommen (z. B. Gehalt) verrechnet werden können. Details dazu folgen im nächsten Abschnitt.

• Dein Grenzsteuersatz: Im deutschen progressiven Steuersystem steigt der Steuersatz mit der Höhe deines Einkommens. Der Grenzsteuersatz ist der Prozentsatz, den du auf den letzten verdienten Euro zahlst. Deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen (oder Verluste) werden effektiv mit diesem höchsten Satz versteuert (oder erstattet). Basierend auf deinem Bruttoeinkommen von 88.000 € schätzen wir deinen Grenzsteuersatz auf 42,89 %.

Grenzsteuersätze

Dies beinhaltet bereits den Solidaritätszuschlag. Im Spitzensteuersatz von 42 % liegt deine tatsächliche Belastung oft eher bei ca. 47 %. Der Grund: Der Soli entfällt bei niedrigen Einkommen, beträgt aber bei mittleren bis hohen Einkommen rund 5,5 % der Einkommensteuer, was den Durchschnittssatz effektiv anhebt.

Was das für dich bedeutet:

• Gutverdiener profitieren überproportional, da sich die Steuerabzüge im oberen Teil der Steuerkurve stärker auswirken.

• Abschreibungen mindern dein zu versteuerndes Einkommen, wodurch dir im Grunde ein Teil des Kaufpreises erstattet wird. Je höher dein Steuersatz, desto mehr Geld bekommst du vom Staat zurück.

Wie hoch ist die Abschreibung bei Immobilien?

Wie viel du über die Zeit bei verschiedenen Immobilientypen abschreiben kannst, siehst du in den folgenden Grafiken.

Die Regeln werden unten im Detail besprochen, hier erstmal ein schneller Überblick:

• 2,5 % lineare AfA (Baujahr vor 1926)

• 2 % lineare AfA (Baujahr zwischen 1926 und 2022)

• 3 % lineare AfA (Fertigstellung ab 2023)

• 5 % degressive AfA (Fertigstellung zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029)

• 5 % Sonderabschreibung (Sonder-AfA) über 4 Jahre (Fertigstellung zwischen 31.12.2022 und 30.09.2029)

Im Klartext: Bei Objekten mit der speziellen Sonder-AfA kannst du innerhalb von 10 Jahren 25 % der Kosten abschreiben. Bei deinem Steuersatz führt das zu einem Steuervorteil von 43,65 %. In deinem konkreten Fall schreibst du 47,46 % ab, sodass nach 10 Jahren ein Restwert von 57,02 % verbleibt.

Warum das ein massiver Hebel ist: Bei Neubauten mit Sonderabschreibung ist dein tatsächlicher Kapitaleinsatz oft sehr gering. Dadurch kann deine Eigenkapitalrendite auf über 20 % steigen – weit mehr als die marktüblichen 3–5 % bei Bestandsimmobilien, die langfristig gehalten werden.

Sobald das Darlehen getilgt ist und die Abschreibungsvorteile aufgebraucht sind, sinkt die Gesamtrendite der Immobilie auf etwa 3 % (Wertsteigerung) plus 1–1,25 % Mietrendite (nach Steuern und Instandhaltung).

Das bedeutet: Deine Eigenkapitalrendite sinkt mit der Zeit unter das Niveau, das du mit einer Neuinvestition erzielen könntest. Rein finanziell betrachtet solltest du Mietimmobilien daher oft nicht „für immer“ halten. Warum genau, erklären wir unten im Detail.