AfA Rechner 2026: Immobilien-Abschreibung berechnen
Gebäude-Abschreibung 2026: AfA-Rechner für Neubau & Bestand. Berechne lineare & degressive AfA sowie die 5% Sonder-AfA für Neubauten sofort online.
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Dein Kaufpreis beträgt und die Kaufnebenkosten liegen bei . Da man nur das Gebäude, nicht aber den Boden, abschreiben kann, rechnen wir mit einem geschätzten Bodenwert von . Dein jährliches Bruttoeinkommen beträgt . Das Baujahr der Immobilie ist . Ist die Immobilie für die Sonderabschreibung (Sonder-AfA) qualifiziert?
Ergebnis
Aufgrund des Baujahrs 2024 qualifiziert sich Deine Immobilie für die 5 % degressive. Konkret bedeutet das für Dich:
Abschreibungshöhe 13.500 € | Geschätzter Grenzsteuersatz 42,89 % | Steuerrückerstattung durch AfA 5.790 € |
In den nächsten 10 Jahren bringt Dir dieser steuerliche Vorteil rund 44.800 € an Rückzahlungen ein. Das steigert Deine Nettorendite um insgesamt 14,93 %, das entspricht jährlich 2,19 %.
Nach 10 Jahren verbleiben noch 46,11 % Restwert zur Abschreibung, was Dir weitere 73.683 € an Steuererstattungen einbringen kann.
Wie funktioniert die AfA für Vermieter?
Die AfA ist für Dich als Anleger sowohl einfach als auch extrem wirkmächtig. Sie ist die beste Möglichkeit, um Deine Steuern in Eigenkapital zu verwandeln. Wenn du eine Wohnung vermieten und die Abschreibung voll nutzen möchtest, gilt diese Grundformel:
Gesamtabschreibung x Dein Grenzsteuersatz = Steuerersparnis
Wichtige Begriffe:
Abschreibung AfA: Das ist die Summe der jährlichen Beträge, die Deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen rechnerisch reduzieren. Wenn Du eine Wohnung abschreiben willst, nutzt du ein mächtiges Werkzeug: In Deutschland können Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit Deinem übrigen Einkommen (z. B. Gehalt) verrechnet werden. Das senkt Deine gesamte Steuer AfA-Steuerlast massiv.
Dein Grenzsteuersatz: Im deutschen progressiven Steuersystem steigt der Steuersatz mit der Höhe Deines Einkommens. Liegt Dein Einkommen über einer bestimmten Grenze, dann unterliegt alles, was über dieser Grenze liegt, einer höheren Steuerlast - wobei es natürlich eine höchste Grenze gibt (sie liegt bei 280.000 € und wird mit der Reichensteuer versehen). Der Grenzsteuersatz gibt nun an, mit welchem Prozentsatz der nächste Euro, den du zusätzlich verdienst, versteuert wird. Deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen (oder Verluste) werden effektiv mit diesem höchsten Satz versteuert (oder erstattet). Deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen (oder Verluste) werden effektiv mit diesem höchsten Satz versteuert (oder erstattet). Basierend auf Deinem Bruttoeinkommen von 88.000 € schätzen wir Deinen Grenzsteuersatz auf 42,89 %.
Wie viel Steuerersparnis bringt die Abschreibung wirklich?
Wie viel Steuerersparnis bringt die Abschreibung wirklich? Die Antwort liefert Dein persönlicher Grenzsteuersatz. In Deutschland steigt dieser mit Deinem Einkommen progressiv an – doch es gibt eine Besonderheit: den 'Soli-Effekt'.
Wie Du in der Grafik siehst, klettert die effektive Steuerbelastung für Gutverdiener (ab ca. 68.000 € zu versteuerndem Einkommen) kurzzeitig sogar auf bis zu 47 %. Das liegt an der sogenannten Milderungszone des Solidaritätszuschlags. In diesem Bereich wirkt Deine Abschreibung (AfA) wie ein Turbo: Jeder Euro, den Du abschreibst, spart Dir hier fast die Hälfte an Steuern ein. Sobald Du den Spitzensteuersatz voll erreicht hast, pendelt sich die Ersparnis bei konstant 42 % ein, beziehungsweise bei 45 %, wenn Du die Grenze von 277.825 € übersteigst.
Grenzsteuersätze
Was das für Dich bedeutet:
Gutverdiener profitieren überproportional, da sich die Steuerabzüge im oberen Teil der Steuerkurve stärker auswirken.
Abschreibungen mindern dein zu versteuerndes Einkommen, wodurch dir im Grunde ein Teil des Kaufpreises erstattet wird. Je höher dein Steuersatz, desto mehr Geld bekommst du vom Staat zurück.
Wie hoch ist die Abschreibung bei Immobilien?
Wie viel du über die Zeit bei verschiedenen Immobilientypen abschreiben kannst, siehst du in der folgenden Grafik.
AfA Tabelle für Gebäude
Hier ein Überblick über die Prozentsätze für die verschiedenen Gebäudetypen:
2,5 % für lineare AfA Gebäude (Baujahr vor 1926)
2 % für lineare AfA Gebäude (Baujahr zwischen 1926 und 2022)
3 % für lineare AfA Gebäude (Fertigstellung ab 2023)
5 % für degressive AfA Gebäude (Fertigstellung zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029)
5 % Sonderabschreibung (Sonder-AfA) über 4 Jahre (Fertigstellung zwischen 31.12.2022 und 30.09.2029)
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Unsere Projekte ansehenWarum die Abschreibung für eine Eigentumswohnung ein Rendite-Turbo ist?
Im Klartext: Bei Objekten mit der Sonder-AfA kannst Du innerhalb von 10 Jahren 25 % der Kosten abschreiben. Bei Deinem Steuersatz führt das zu einem Steuervorteil von 43,65 %. In Deinem konkreten Fall schreibst Du 56,72 % ab, sodass nach 10 Jahren ein Restwert von 46,11 % verbleibt.
Warum das ein massiver Hebel ist: Bei Neubauten mit Sonderabschreibung ist Dein tatsächlicher Kapitaleinsatz oft sehr gering. Dadurch kann Deine Eigenkapitalrendite auf über 20 % steigen – weit mehr als die marktüblichen 3–5 % bei langfristig gehaltenen Bestandsimmobilien.
Sobald das Darlehen getilgt ist und die Abschreibungsvorteile aufgebraucht sind, sinkt die Gesamtrendite der Immobilie auf etwa 3 % (Wertsteigerung) plus 1–1,25 % Mietrendite (nach Steuern und Instandhaltung).
Das bedeutet: Deine Eigenkapitalrendite sinkt mit der Zeit unter das Niveau, das du mit einer Neuinvestition erzielen könntest. Rein finanziell betrachtet solltest du Mietimmobilien daher oft nicht „für immer“ halten.
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