Hilfe beim Immobilienkauf: Was Eltern für ihre Kinder tun können

Aber zuerst möchte ich dir etwas über meine persönliche Hintergrundgeschichte erzählen: Als ich ein junger Erwachsener war, hat meine Mutter mir geholfen, mein erstes Haus zu kaufen, und das hat einen großen Unterschied für mich gemacht. Die 10.000 €, die sie mir vor 40 Jahren geschenkt hat, ermöglichten es mir, mein erstes eigenes Gehalt (und das meiner zukünftigen Frau) in ein erstes Eigenheim zu investieren. Später konnte ich durch ein weiteres großzügiges Geldgeschenk ein größeres Haus kaufen. Ich schätze, dass ich mit diesen Häusern Kapitalgewinne im Gegenwert von ⅔ meines Nettogehalts erzielt habe. Das wiederum hat es mir ermöglicht, das Gleiche für meine drei Kinder zu tun.   

Soviel zu meiner Geschichte. Lass uns nun die Zahlen durchgehen, um zu verstehen, warum und wann es sinnvoll ist, deinen Nachwuchs beim Immobilienkauf zu unterstützen.

1. Warum ist es sinnvoll, die eigenen Kinder beim Immobilienkauf zu unterstützen? Und in welcher Höhe?

Wenn du jung bist, hast du in der Regel erst ein paar Jahre nach dem Start ins Berufsleben ein anständiges Einkommen. Außerdem hast du als junger Mensch in der Regel keine nennenswerten Ersparnisse. Um eine Immobilie kaufen zu können, musst du aber eine Menge Eigenkapital aufbringen: etwa 10 % des Kaufpreises und sogar noch mehr, wenn du einen vernünftigen Zinssatz haben willst. Mit diesem Eigenkapital deckst du in der Regel die Kaufnebenkosten ab, zu denen ca. 2 % Notargebühren, 3 bis 6,5 % Grunderwerbssteuer, oftmals 3,57 % Maklerprovision und idealerweise noch einmal 5 % hinzukommen, um die Darlehenssumme zu reduzieren und dadurch einen besseren Zinssatz zu bekommen.  

Für viele junge Menschen ist es ohne elterliche Unterstützung sehr schwer oder ganz unmöglich, dieses Eigenkapital aufzubringen. Anders verhält es sich dagegen mit dem Einkommen von jungen Menschen, das einen direkten Einfluss auf die maximale Darlehenshöhe bei einer Baufinanzierung hat. Junge Paare können bei den aktuellen Zinssätzen und bei einem Beleihungsauslauf von 95 % ein Darlehen in Höhe ihres 100-fachen monatlichen Einkommens erhalten.

Wenn dein Kind und sein/e Partner/in zusammen beispielsweise 4.000 € netto im Monat verdienen, können sie sich eine Immobilie im Wert von 400.000 € leisten. Für deren Kauf sind aber Ersparnisse in Höhe von mindestens 40.000 € erforderlich.

Diese Zahlen ändern sich entsprechend bei höherem oder niedrigerem Einkommen. Wenn Haushaltsnettoeinkommen zum Beispiel 6.000 € pro Monat beträgt, kannst du 50 % zu diesen Zahlen addieren. Und bei einem Einkommen von 3.000 € netto kannst du die Zahlen mit ¾ multiplizieren.

Manchmal brauchen deine Kinder sogar etwas mehr Eigenkapital. Zum Beispiel, wenn eine Immobilie günstig angeboten wird, dafür aber renovierungsbedürftig. Die Faustregel mit dem maximalen Budget in Höhe des hundertfachen Nettoeinkommens und Ersparnissen in Höhe von 10 % bietet aber auf jeden Fall eine gute Orientierungshilfe. 

2. Eltern schenken Geld für den Hauskauf: Ist das der beste Weg, um die eigenen Kinder zu unterstützen?

Unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner zeigt dir, wie sich der Kauf einer Immobilie im Vergleich zum Mieten auf dein Nettovermögen auswirkt. Kurz gesagt: Du profitierst davon, keine Miete mehr zahlen zu müssen (in der Regel liegt die jährliche Miete bei etwa 3 % des Immobilienpreises) und zudem vom Wertzuwachs der Immobilie. Wir rechnen hier konservativ mit langfristig 3 % auf jährlichem Wertzuwachs, der zudem unter bestimmten Bedingungen steuerfrei ist). Auf der negativen Seite musst du Zinsen und Unterhalt (etwa ¾ %) zahlen und die Fixkosten abschreiben. Wenn die Zinsen und der Unterhalt jährlich 4 % betragen, kann der durchschnittliche Immobilienbesitzer innerhalb von 15 Jahren etwa 60 % des Hauswerts erwirtschaften. 

Das bedeutet, dass der Wert deines Geldgeschenks in diesem Zeitraum verfünffacht werden kann. Du müsstest eine Rendite von 10 % nach Abzug der Steuern erzielen, um deinen Kindern in 15 Jahren mit einem Geldgeschenk mehr zu helfen.

In 30 Jahren könnten deine Kinder bei diesen Annahmen das 20-fache deines Geschenks erzielen. Wenn du den gleichen Wert im Vergleich dazu in Aktien mit einer zu erwartenden Rendite von 6 % anlegen würdest, würde sich der Wert lediglich verfünffachen. 

Wenn du also mit deinem Geld möglichst viel erreichen willst, solltest du deine Kinder lieber früher als später beim Immobilienkauf unterstützen. 

Aus einer eher erziehungsstrategischen Perspektive betrachtet müssen deine Kinder auch selbst mehr sparen (in Form der Tilgung ihrer Baufinanzierung) und sind in der Verantwortung, weiterhin ein gutes Einkommen zu erzielen, um die Finanzierung und die Immobilie halten zu können. Das kann ihnen helfen, fokussiert und motiviert zu bleiben. Im Laufe der Zeit werden sie durch die Wertsteigerung der Immobilie dann ein Vermögen aufbauen und gleichzeitig vermeiden, dass sie immer höhere Mieten zahlen müssen. So hilfst du ihnen, neben einem schönen Zuhause für sie (und mögliche Enkelkinder) auch eine sichere finanzielle Zukunft zu schaffen. 

Deine Kinder können auch nicht einfach beschließen, dein Geldgeschenk für leichtfertigen Konsum auszugeben. Natürlich gilt es aber immer auch abzuwägen, ob sie schon bereit sind für ein Eigenheim. Es ist auf jeden Fall klug, mögliche Eventualitäten im Vorfeld zu besprechen, z. B. was passiert mit der Immobilie, wenn sie doch einmal umziehen wollen.

3. Kannst du es dir leisten, dein Kind zu unterstützen? Und was ist besser: ein Geldgeschenk oder ein Darlehen?

Mit unserem Rentenlückenrechner kannst du ermitteln, wie gut du auf deinen eigenen Ruhestand vorbereitet bist. Wenn du keine Rentenlücke hast, nachdem du deine Ersparnisse um den angedachten Betrag zur Unterstützung deines Kindes reduziert hast, ist das ein klares Zeichen dafür, dass du dir eine Schenkung leisten kannst. 

Was die Frage „Geschenkt oder geliehen?“ angeht, so treffen die Banken diese Entscheidung für dich. Banken, die ein Immobiliendarlehen vergeben, möchten sicherstellen, dass sie ihr Geld zurückbekommen und primär ihr Darlehen getilgt wird. Deshalb wollen sie in der Regel einen Nachweis sehen, dass es sich bei deiner Zuwendung um eine Schenkung handelt. Vergiss auch nicht, dass du diese Schenkung dem Finanzamt melden musst, wenn sie oberhalb des Freibetrags liegt und eine notarielle Beglaubigung erforderlich ist, wenn es unter Geschwistern deshalb zu Streitigkeiten kommen könnte. 

Du kannst natürlich mit deinem Kind einen rechtlich nicht bindenden (und nicht beglaubigten) Nebenvertrag vereinbaren, in dem festgehalten wird, dass dein Kind dir das Geld zurückzahlt, z. B. für den Fall, dass du in finanzielle Not gerätst oder wenn es die Immobilie mit einem erheblichen Gewinn verkauft. Angesichts des erheblichen Gewinns, der durch den Wertzuwachs zu erwarten ist, ist dein Kind dank deiner Unterstützung wahrscheinlich in einer viel besseren Position, um im Gegensatz dich im Alter zu unterstützen, wenn du vielleicht Hilfe benötigst. Es kann helfen, alles festzuhalten, um eine gewisse Verbindlichkeit zu erreichen. Aber es ist kein gutes Gefühl, wenn du deine Vereinbarungen mit deinen Kindern dann eventuell auf dem Rechtsweg durchsetzen musst.

4. Deine eigene Immobilie als Sicherheit nutzen?

Wenn du über die nötige Liquidität verfügst, ist es natürlich ganz einfach, deinen Kindern finanziell bei ihrem Immobilienkauf zu unterstützen. Die meisten Menschen haben solche hohen Summen jedoch nicht einfach auf der hohen Kante liegen. Aber sie haben oft selbst eine Immobilie, die bereits abbezahlt ist oder nur noch mit einem Darlehen in überschaubarer Höhe beliehen sind.

Dann gibt es zwei Optionen: 

• Die eigene Immobilie beleihen

• Die eigene Immobilie als Sicherheit für die Baufinanzierung der Kinder zur Verfügung stellen

Aus der Perspektive der Bank sind diese beiden Möglichkeiten ziemlich gleichwertig. Aber du solltest bedenken, dass du deine Immobilie, wenn sie als Sicherheit dient, nicht verkaufen kannst, bevor diese Sicherheit nicht wieder aufgehoben wurde. Wenn du dir also alle Optionen offen halten willst, ist es besser, ein (weiteres) Darlehen auf dein Haus aufzunehmen. Besprich dich am besten mit deinem Finanzierungsberater, welche Möglichkeiten es für dich gibt und welche am besten geeignet ist.

5. Das Wichtigste zum Schluss: die emotionale Seite des Gebens 

Großzügig zu sein und deinen Kindern zu helfen, ist die eine Sache. Aber was macht das auf emotionaler Ebene und welche Auswirkung hat das für die familiären Bindungen?  Ich bin kein Psychologe, aber meine eigene Erfahrung ist die folgende: Deine Kinder wissen vielleicht nicht so recht zu schätzen, wie hart und wie lange du dafür gearbeitet hast, um in eine finanzielle Lage zu kommen, die es dir überhaupt ermöglicht, ihnen diese Geschenke zu machen. Wie du selbst jahrelang sparsam warst und auf die Erfüllung deiner eigenen Wünsche verzichtet hast. Es kann hilfreich für das gegenseitige Verständnis sein, sich einfach einmal Zeit zu nehmen und in Erinnerungen zu schwelgen. Erzähle deinen Kindern von dieser anstrengenden Zeit, als sie selbst noch klein oder vielleicht noch gar nicht geboren waren. Zeige ihnen, dass es auch um deine eigenen Finanzen nicht immer rosig stand. Das rückt ein solch großes Geldgeschenk und dessen Wert in die richtige Perspektive.

Ich würde auch vorschlagen, sie zu bitten, eine jährliche Dankesgabe zu leisten. Nicht unbedingt an dich, aber eine symbolische Art des Dankes: etwas Arbeit für eine Wohltätigkeitsorganisation, das Säubern eines Baches oder Waldstücks von Müll, die Zubereitung von Mahlzeiten für Obdachlose oder ein schönes Abendessen für die ganze Familie und Freunde?  Da dein Geldgeschenk für den Immobilienkauf möglicherweise etwas unter Zeitdruck zustande kommt, wenn dein Kind seine Traumimmobilie gefunden hat, hilft es einfach, daraus mit einem jährlichen Ritual eine schöne Erinnerung zu machen. Und das und gemeinsame Glück zu schätzen, dass du überhaupt in der Lage warst, deinen Kindern so zu helfen.

Jedenfalls sind das meine persönlichen Erfahrungen. Alles Gute für deine Entscheidung!