Kapitalbeschaffung: Jetzt die eigene Immobilie beleihen?

author image

Dr. Christian Mulder

31. Aug. 2020
background image

Die Idee klingt simpel und verlockend: Einen Kredit auf die eigene Immobilie aufnehmen und das dadurch erhaltene Geld gewinnbringend investieren. Aber ist gerade der richtige Zeitpunkt für eine Kapitalbeschaffung mit einer Hypothek? Die kurze Antwort lautet: Ja, es ist ein hervorragender Zeitpunkt, um die eigene Immobilie zu beleihen. In der aktuellen Phase wirtschaftlicher Unsicherheit durch Corona, Klimakrise und Co. bietet die Möglichkeit der zusätzlichen Liquidität reizvolle Optionen. Denn die Zinssätze stehen auf noch immer historisch niedrigem Niveau, werden aber schon bald wieder steigen. Die Hauspreise verweilen dagegen auf Rekordhöhe – vor allem in den Städten. Diese Konstellation ermöglicht dir, zu guten Konditionen einen Kredit auf deine Immobilie aufzunehmen.

Zwei Punkte solltest du vorab in deine Überlegungen einbeziehen:  

  1. Zunächst brauchst du einen Plan, wofür du das Geld verwenden möchtest. Möchtest du Aktien oder eine zweite Immobilie kaufen oder dir lieber eine Barreserve aufbauen?

  2. Im nächsten Schritt musst du entscheiden, wie hoch du dein Haus beleihen möchtest und wie du bei der Kapitalbeschaffung vorgehst .

Die verschiedenen Zwecke für eine Auszahlung deiner Immobilie

Es gibt verschiedene Zwecke für eine Auszahlung, die wiederum verschiedene Vorteile mit sich bringen:

Ein weiteres Haus als Investition oder als Zweitwohnsitz?  Immobilien haben sich in den letzten Jahren als krisensicheres Investment herausgestellt. Zu Beginn der Corona-Pandemie gab es eine kurze Phase der Verunsicherung und damit weniger Immobilienkäufe – das Blatt hat sich inzwischen allerdings komplett gewandelt. Auf fallende Preise brauchst du nicht zu warten, denn es muss schon viel passieren, dass die Immobilienpreise deutlich sinken. Ein starker Anstieg der Arbeitslosigkeit oder ein sprunghafter Anstieg der Zinssätze sind nötig, bevor die Preise tatsächlich fallen. Außerdem kann in Deutschland trotz teilweise rasanter Preissteigerungen bei Immobilien noch immer nicht von einer echten Blase gesprochen werden. Und wo keine Blase ist, kann auch nichts platzen.

Auf Immobilien zum Schnäppchenpreis kannst du aktuell also nicht hoffen – dafür auf eine sichere Anlage mit Wertsteigerung. 

Aktien kaufen? 

Es ist immer schwierig, den optimalen Zeitpunkt für den Kauf von Aktien zu treffen. Genauer gesagt ist “Market Timing” nahezu unmöglich, das werden dir auch professionelle Trader bestätigen. Deswegen gilt für Privatanleger das Sprichwort: “Time in the market beats timing the market.” Du solltest Aktien also immer als langfristiges Investment kaufen. Denn historisch gesehen haben Aktienanlagen in schwierigen Zeiten wie beispielsweise während der spanischen Grippe oder des Ersten Weltkriegs zwar für einige Jahre keine Rendite abgeworfen. Aber auf lange Sicht sind Aktien ein sicheres Investment, da sie mit der Weltwirtschaft wachsen und obendrein teilweise noch beachtliche Dividenden abwerfen.

Sei dir allerdings den Risiken bewusst, dass Unternehmen, die möglicherweise in wirtschaftliche Schieflage geraten oder eine Refinanzierung benötigen, ins Hintertreffen geraten könnten. Das kann kostspielig sein und den Aktienkurs sinken lassen.

Ein weiteres berühmtes Sprichwort des Marktes lautet: “Never catch a falling knife.” Mit anderen Worten: Kaufe eine Aktie nicht nur, weil sie gerade günstig zu haben ist. Und investiere auf keinen Fall alles auf einmal. Lass dich nicht von Gier leiten, sondern von einem langfristigen Investitionsziel wie einer Frühpensionierung.

Barreserve als Notgroschen?

Benötigst du eine Reserve an Bargeld, ist jetzt ein guter Zeitpunkt dafür – denn die Zinssätze sind niedrig. Wir glauben zwar nicht an ein Weltuntergangsszenario – siehe unseren Artikel über Immobilienpreise unter Covid-19 –, aber es besteht weiterhin die Chance auf einen länger anhaltenden Einfluss. 

Wie viel, wie und wann?

Lass uns die praktischen Fragen besprechen, mit denen du bei einer Auszahlung deiner Immobilie konfrontiert wirst. 

Wie viel deiner Immobilie solltest du beleihen?

Wir können dir bei der Beantwortung dieser Frage gerne beratend zur Seite stehen. Grundsätzlich würden wir dir aber nicht empfehlen, auf einen Beleihungsauslauf von über 95 Prozent hinauszugehen. In den meisten Fällen sind ist es empfehlenswert, nicht mehr als 80 Prozent deiner Immobilie zu beleihen.

Ein Beleihungsauslauf von mehr als 95 Prozent ist finanziell wenig attraktiv, da die Bank ab diesem Wert deutlich höhere Zinsen verlangt. Meist ist eine Auszahlung unter 80 Prozent, maximal aber bis 85 Prozent die Regel. Denn die Banken sind bei höheren Beleihungen skeptisch, was dein Risikoprofil betrifft – außer du kannst eine sichere Investition vorweisen, die du mit dem Geld planst. Mehr Risiko für die Bank bedeutet im Umkehrschluss höhere Zinsen für dich.

Refinanzierungsoptionen und weitere Finanzierung

Eine detaillierte Übersicht über die Refinanzierungsoptionen einer Immobilie findest du hier. Sieh dich in jedem Fall immer nach dem besten Zinssatz um. Dies gelingt durch das Vergleichen von Angeboten. Denn deine Hausbank wird dir wahrscheinlich nicht die besten Konditionen anbieten.

Bereits 60 Monate vor Ablauf deiner Zinsbindungsphase kannst du die zusätzliche Auszahlung tätigen. Dies gelingt mit einer Kombination aus Forward-Darlehen und zweiter Finanzierung. Du leihst dir jetzt deinen zusätzlichen Geldbetrag, sicherst aber am Ende deiner aktuellen Zinsbindungsfrist den gesamten Kreditsaldo für einen längeren Zeitraum zu einem festen Zinssatz ab. Auf diese Weise erhältst du in der Regel den besten Festzinssatz für einen längeren Zeitraum. 

Kapitalbeschaffung über eine Beleihung deiner Immobilie: wann ist der ideale Zeitpunkt?

Wir haben es dir eingangs schon gesagt: Es ist immer noch ein hervorragender Zeitpunkt, ein Hypothekendarlehen aufzunehmen, denn die Zinssätze beginnen bereits leicht zu steigen. Es ist klar, dass die Regierungen alle Register ziehen wird, um weitere, langfristige wirtschaftliche Auswirkungen der Corona-Krise abzumildern. 

Entwicklung zehnjähriger Staatsanleihen Deutschland

Mit Beginn der Corona-Krise im Frühjahr 2020 fielen die Zinssätze rapide. Aber dann begann die Regierung, fiskalische Anreize anzukündigen, und die Zinssätze zogen stark an. Zuletzt ist sogar die Rendite für die zehnjährigen Bundesanleihen kurzzeitig wieder in den positiven Bereich gestiegen - zum ersten Mal seit Mai 2019 .

Die Corona-Krise ist auch eine sogenannte angebotsseitige Krise. Einige Unternehmen waren gezwungen, zu schließen und einige Güter sind knapp und dadurch teuer geworden. Dadurch kam es zu einer deutlichen Steigerung der Inflation. Dies übt in der Regel auch einen Aufwärtsdruck auf die Zinssätze aus, da sich die Käufer von Anleihen der Gefahr bewusst werden, dass ihr Vermögen durch die Inflation untergraben wird.

Grundsätzlich glauben wir nicht, dass sich diese fiskalischen Maßnahmen bald auflösen werden und zusammen mit dem angebotsseitigen Charakter der Krise für einige Zeit einen Aufwärtsdruck auf die Inflation und die Zinssätze ausüben könnten. 

Unser Ratschlag

Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für eine Auszahlung. Nicht, um alles auf einmal ein paar wenige Einzelaktien zu investieren, sondern um langfristig in einen breit gefächerten Aktienfonds wie beispielsweise Indexfonds (ETFs) zu investieren - oder aber in eine zweite Immobilie als Investment, siehe dazu diesen Artikel: Immobilien als Kapitalanlage: Warum sich das in Deutschland besonders lohnt

Es lohnt sich, umsichtig nach den passenden Gelegenheiten zu suchen und dabei von Zinssätzen zu profitieren, die sich immer noch nahe dem Tiefststand befinden.

author image

Dr. Christian Mulder

Dr. Christian ist ein ehemaliger leitender Wirtschaftswissenschaftler und Manager beim Internationalen Währungsfond und der Weltbank. Er ist einer der Mitbegründer von Hypofriend.

Baufinanzierung berechnen?

Nutze den Hypofriend Budget-Rechner und du siehst, wie viel du dir leisten kannst – ausgehend von deiner persönlichen Situation.

Dein Hausbudget berechnen

Nutze den Hypofriend Budget-Rechner und du siehst, wie viel du dir leisten kannst – ausgehend von deiner persönlichen Situation.