Eigenkapital beim Hauskauf berechnen: wie viel brauchst du?

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Um eine Immobilie für 600.000 € in Berlin zu kaufen, brauchst du mindestens 12.000 €. Damit deckst du die Kaufnebenkosten von 0 €, die sich aus Notarkosten 2 % und der Grunderwerbsteuer von 0 € zusammensetzen.

Wird die Immobilie über einen Makler verkauft statt provisionsfrei, kommen noch einmal 3,57 % des Kaufpreises obendrauf. Das wären 33.420 €, die du ebenfalls selbst mitbringen musst.

Du kannst natürlich auch mehr einbringen, um den Kreditbetrag zu senken. Das nennt sich Anzahlung und drückt den Beleihungsauslauf, was dir in der Regel deutlich bessere Zinsen bringt. Schon 5 % extra können einen spürbaren Unterschied machen. Bei deiner Wunschimmobilie wären das 72.000 €.

Auf Basis deiner liquiden Ersparnisse von 80.000 € könntest du dir, ohne Makler und ohne zusätzliche Eigenkapital-Tricks (dazu gleich mehr), eine Immobilie für etwa 1.142.857 € in Berlin leisten. Wie viel die Bank letztlich finanziert, hängt aber auch von deinem Einkommen und der Bankbewertung der Immobilie ab. Mit dem Einkommen, das du angegeben hast, schätzen wir den maximalen Kaufpreis auf etwa 784.122 €. Das ist natürlich nur ein erster Anhaltspunkt.

Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?

Für die Bank ist Eigenkapital alles, was ihr Risiko senkt und zeigt, dass du solide aufgestellt bist. Meistens musst du es tatsächlich einsetzen, aber es gibt auch Wege, deine Investments zu behalten und sie trotzdem anrechnen zu lassen. Das sind die häufigsten Formen:

Bargeld und Bankguthaben

Das Einfachste und Sicherste. Geld auf dem Giro- oder Tagesgeldkonto wird von Banken zu 100 % angerechnet. Und da die Kaufnebenkosten in der Regel vorab in bar fällig werden, ist das dein wichtigster Puffer.

Wertpapierdepots (ETFs und Aktien)

Du willst deine ETFs nicht verkaufen? Verständlich. Es gibt Banken, die das Depot trotzdem als Eigenkapital akzeptieren, allerdings mit einem Abschlag von 20 bis 40 %, weil Kurse nun mal schwanken. Du brauchst aktuelle Depot- und Kontoauszüge als Nachweis. Wir finden dir die passenden Banken.

Schenkungen aus der Familie

Bekommst du Geld von den Eltern oder Großeltern? Das zählt als Eigenkapital, solange eine schriftliche Schenkungserklärung vorliegt. Die muss bestätigen: Das ist ein Geschenk, kein Darlehen, das zurückgezahlt werden muss.

Bestehende Immobilien als Sicherheit

Gehört deinen Eltern oder dir bereits eine Immobilie? Dann lässt sich das unter Umständen nutzen, entweder über eine zusätzliche Grundschuld oder eine Auszahlung. Banken rechnen in der Regel bis zu 80 bis 85 % des Immobilienwerts abzüglich laufender Kredite an. Das kann deine Konditionen deutlich verbessern.

Eigenleistung (Muskelhypothek)

Wenn das Haus Renovierungsbedarf hat und du selbst anpacken willst, kann das als Eigenleistung angerechnet werden. Banken sind dabei aber sehr konservativ in ihrer Bewertung. Lass dich am besten vorab von einem unserer Berater einschätzen, was realistisch möglich ist.

Hauskauf ohne Eigenkapital: geht das?

Ja, es ist möglich. Aber es ist nicht einfach, und für die meisten Menschen auch nicht empfehlenswert.

Die häufigsten Ausnahmen: Schenkungen aus der Familie, Eigenleistung oder eine bestehende Immobilie als Sicherheit (s. o.). Daneben gibt es noch einen Fall, der manchmal funktioniert: Wenn dein Einkommen im Verhältnis zum Kaufpreis sehr hoch ist und die Immobilie von der Bank günstiger bewertet wird als ihr Kaufpreis, hat die Bank eine solide Absicherung und finanziert unter Umständen auch die Nebenkosten mit.

Kredit ohne Eigenkapital für den Hauskauf

Die häufigste Lösung in solchen Fällen ist ein Privatdarlehen bei einer spezialisierten Bank, das dann von der Hypothekenbank als Eigenkapital anerkannt wird. So entsteht eine 100- oder sogar 110-Prozent-Finanzierung, die Kaufpreis und Nebenkosten komplett abdeckt.

Aber Vorsicht: Solche Kredite gibt es in nennenswerter Höhe meistens nur für Personen mit dauerhaftem Aufenthaltsrecht. Wer einen befristeten Aufenthaltsstatus hat, muss die Nebenkosten in der Regel aus eigener Tasche zahlen. Dazu kommt: Privatkredite sind teurer und laufen oft nur 120 bis 180 Monate, die monatliche Rate ist also deutlich höher. Rechne das genau durch, bevor du diesen Weg gehst.

Das bedeutet: In den meisten Fällen kommst du zumindest um die Nebenkosten nicht herum. Also Notar, Grunderwerbsteuer, und falls kein Provisionsfrei-Angebot: auch die Maklerprovision.

Tipp 1. Kauf wenn möglich ohne Makler. Das spart dir 3,57 % des Kaufpreises an nötigem Eigenkapital. Tipp 2. Mit Hypofriend bekommst du Zugang zu einem Bewertungstool, das viele Banken selbst nutzen. So siehst du früh, ob eine Vollfinanzierung deiner Wunschimmobilie realistisch ist.

Was passiert mit dem Eigenkapital beim Hauskauf?

Kurz gesagt: Es wird in Immobilienwert umgewandelt. Danach steckt es im Haus und ist nicht mehr so einfach verfügbar. Konkret läuft es so ab:

Die Kaufnebenkosten werden zuerst aus deinem Eigenkapital bezahlt, noch bevor die Bank ihr Darlehen auszahlt. Was du zusätzlich als Anzahlung auf den Kaufpreis einbringst, senkt deinen Beleihungsauslauf und damit deinen Zinssatz. Den Rest musst du übrigens nicht einsetzen. Oft macht es mehr Sinn, einen Teil liquid zu halten oder investiert zu lassen. Dazu gleich mehr.

Beispiel: Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein 300.000-Euro-Haus?

Nehmen wir eine konkrete Zahl. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro fängst du mit der Grunderwerbsteuer und etwa 2 % Notarkosten an. In Bayern mit 3,5 % Steuer sind das rund 16.500 Euro. In Berlin (6,0 %) schon 24.000 Euro, in NRW (6,5 %) etwa 25.500 Euro.

Wenn die Bank zusätzlich eine Anzahlung von 5 % verlangt, kommen noch einmal 15.000 Euro dazu. Ohne Makler brauchst du also ungefähr 31.500 bis 40.500 Euro an liquiden Mitteln. Mit Makler plane weitere 10.710 Euro für die 3,57-Prozent-Provision ein.

Beispiel: Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein 400.000-Euro-Haus?

Bei 400.000 Euro skaliert alles entsprechend. Für Nebenkosten allein kannst du mit 22.000 bis 34.000 Euro rechnen, je nach Bundesland. Die Maklerprovision liegt bei 14.280 Euro. Mit einer 5-Prozent-Anzahlung (20.000 Euro) liegst du insgesamt bei rund 42.000 bis 54.000 Euro Eigenkapitalbedarf, ohne Makler.

Mehr Eigenkapital einsetzen oder lieber nicht?

Klassische Bankberater sagen: So viel wie möglich ins Haus stecken. Bei Hypofriend sehen wir das differenzierter. Denn Eigenkapital in der Immobilie ist gebunden und arbeitet nicht mehr für dich. Ein gut diversifiziertes ETF-Portfolio dagegen schon.

Die entscheidende Frage ist: Bringt dir der nächste Euro Eigenkapital noch einen echten Vorteil? In Deutschland staffeln Banken ihren Zinssatz nach Beleihungsauslauf. Das Unterschreiten bestimmter Schwellen, also 95 %, 90 % oder 80 %, kann den Zinssatz für das gesamte Darlehen senken. Unterhalb dieser Schwellen bringt mehr Eigenkapital dagegen kaum noch etwas.

Wie viel Eigenkapital ist ideal?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Es kommt darauf an, wie sich dein Eigenkapitaleinsatz auf deinen Zinssatz und damit auf deinen Vermögensaufbau insgesamt auswirkt.

Unter 5 % Anzahlung

Du hast sehr wenig eigenes Geld im Spiel. Banken sehen das als Risiko und verlangen dafür entweder höhere Zinsen oder strengere Bedingungen. Wenn es irgendwie geht, versuche mehr mitzubringen.

5 bis 10 % Anzahlung

Das ist der Sweet Spot. Du hast genug, um einen soliden Zinssatz zu bekommen, und mehr ins Haus zu stecken bringt meist nur noch marginale Verbesserungen. Jeder Euro darüber hinaus ist in einem breit gestreuten ETF langfristig wahrscheinlich besser aufgehoben. ETFs liefern historisch 6 bis 8 % Rendite pro Jahr, deine Hypothek kostet dich rund 3,5 %. Den Spread solltest du nicht leichtfertig aufgeben.

Über 10 % Anzahlung

Du bist gut aufgestellt. Aber alles ins Haus zu schütten ist trotzdem nicht immer schlau. Bei einer konservativen ETF-Rendite von 7,2 % verdoppelt sich dein Kapital laut der Regel von 72 alle 10 Jahre. Wir empfehlen in der Regel, einen erheblichen Teil liquide oder investiert zu halten, statt es komplett ins Haus zu stecken oder ein deutlich größeres Haus zu kaufen, als du wirklich brauchst.

Wie sparst du am besten für deine Immobilie?

Unser Rechner gibt dir einen guten Überblick. Aber wie viel Haus du dir wirklich leisten kannst, hängt noch von mehr ab: deinem Alter, deiner Einkommensart, bestehenden Ratenkrediten.

Wer früh in ein Gespräch geht, spart sich später viel Frust. Du bekommst ein realistisches Sparziel, erfährst, ob ein Familiendarlehen sinnvoll wäre, und kannst deine Suche auf Immobilien ausrichten, die tatsächlich zu deiner Situation passen.

Noch nicht sicher, wie viel Eigenkapital du brauchst?

Wir beraten dich nicht nur zu den Zahlen. Wir helfen dir auch dabei, deine Suche so aufzustellen, dass du keine Zeit mit Objekten verschwendest, die finanziell von Anfang an nicht passen.