Eigenkapital beim Hauskauf berechnen: wie viel brauchst du?

Ergebnisse:

Deine Ergebnisse im Detail

Um eine Immobilie für 500.000 € in Berlin zu kaufen, benötigst Du mindestens 40.000 €, um die Erwerbsnebenkosten zu decken. Diese Kosten setzen sich aus Notargebühren von 2 % und der Grunderwerbsteuer von 6 % zusammen.

Falls die Immobilie mit einer Maklergebühr (also nicht provisionsfrei) verkauft wird, musst Du weitere 3,57 % des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen, was eine Gesamtsumme von 57.850 € ergibt.

Du kannst zudem zusätzliches Eigenkapital einbringen, um die Darlehenssumme zu senken. Wenn Du weitere 5 % des Kaufpreises als Anzahlung leistet, erhältst Du von der Bank in der Regel einen deutlich besseren Zinssatz. Für Dein Wunschobjekt würde dies das benötigte Kapital auf 65.000 € erhöhen.

Wenn wir nur von deinen liquiden Ersparnissen von 50.000 € ausgehen, könntest Du Dir eine Immobilie zum Preis von leisten, insofern Du ohne Makler kaufst. Weiter unten findest Du einige Vorschläge, wie Du Deine Ersparnisse so erhöhen kannst, dass sie von den Banken voll angerechnet werden.

In jedem Fall hängt die Summe, welche die Banken Dir bereit sind zu leihen, auch von Deinem Einkommen und der Bewertung der Immobilie ab. Basierend auf dem von dem von Dir angegebenen Einkommen schätzen wir den maximalen Immobilienpreis, den Du Dir leisten kannst, auf etwa 703.043 €. Dies steht natürlich unter dem Vorbehalt einer genaueren Prüfung.

Was gilt beim Hauskauf als Eigenkapital?

Für eine Bank ist Eigenkapital jeder Vermögenswert, der ihr Risiko beim Verleihen von Geld verringert. Die folgenden Punkte sind die gängigsten Formen von Eigenkapital, die zur Absicherung einer Hypothek verwendet werden:

Barmittel und liquide Ersparnisse 

Die einfachste Form von Eigenkapital ist das Geld auf Deinem Girokonto oder Deinen Sparkonten. Banken rechnen den Wert dieser Mittel zu 100 % an. Sie sind die primäre Quelle, um die obligatorischen Erwerbsnebenkosten zu decken, die in der Regel vorab und in Bar gezahlt werden müssen.

Investmentportfolios (ETFs und Aktien) 

Diese werden vollständig angerechnet, falls Du sie verkaufen willst. Falls Du Deine ETFs oder Aktien nicht liquidieren möchtest, können wir Banken für dich finden, die sie als Eigenkapital akzeptieren – allerdings, wegen der Marktvolatilität, mit einem Sicherheitsabschlag (oft 60–80 %). Ein Nachweis durch aktuelle Depot- und Bankauszüge ist erforderlich.

Familiäre Schenkungen

Kreditgeber erkennen diese Mittel als Eigenkapital an, insofern eine unterzeichnete Schenkungserklärung vorliegt. Diese bestätigt, dass es sich um ein Geschenk handelt und nicht um ein Darlehen, das zurückgezahlt werden muss.

Vorhandene Immobilien (Sicherheiten) 

Diese sind durch eine zusätzliche Grundschuld oder eine Kapitalauszahlung (Cash-out) nutzbar. Banken setzen hierbei meist 80–85 % des Wertes als Sicherheit an, abzüglich bestehender Schulden. Das kann die Zinssätze und Deine Kaufkraft verbessern. Auf diese Weise könnte beispielsweise die Immobilie Deiner Eltern genutzt werden, um Deine Finanzierungsmöglichkeiten zu optimieren und den Bedarf an barem Eigenkapital zu senken.

Eigenleistung (Muskelhypothek) 

Wenn Dein Haus renoviert werden muss, kannst Du einen Teil der Arbeiten selbst erledigen. Das kann als Eigenleistung (sogenannte „Muskelhypothek“) angerechnet werden. Denke jedoch daran, dass Banken bei der Bewertung dieser Leistungen sehr konservativ sind. Berate Dich am besten direkt mit einem unserer Finanzierungsvermittler, um Deine Möglichkeiten hierbei zu erörtern.

Hauskauf ohne Eigenkapital: geht das?

Tatsächlich ist es möglich, ein Haus zu kaufen, ohne eigenes Geld einzubringen – allerdings ist das sehr schwierig.

Abgesehen von den oben genannten Fällen (Schenkungen der Familie, Eigenleistung oder eine andere Immobilie als Sicherheit) gibt es eine Ausnahmen. Hauptsächlich genau dann , wenn:

1. Du ein im Verhältnis zum Kaufpreis sehr hohes Einkommen hast und

2. die Immobilie im Vergleich zur bankinternen Bewertung sehr günstig ist.

Sind diese Bedingungen erfüllt, hat die Bank eine solide Rückzahlungsgarantie und könnte Dir ein Darlehen gewähren, das auch die Erwerbsnebenkosten abdeckt. Oft ist die Lösung in solchen Fällen ein Privatkredit bei einer spezialisierten Bank. Dieser stockt Dein Eigenkapital auf und wird von der Hauptbank, die die Hypothek für die Immobilie bereitstellt, als solches akzeptiert.

In der Regel qualifizieren sich nur Personen mit unbefristeter Aufenthaltsgenehmigung für größere Privatkredite; die meisten Personen mit befristetem Aufenthaltstitel müssen die Erwerbsnebenkosten in bar bezahlen. Privatkredite sind nicht nur teurer, sondern meist auch auf eine Laufzeit von 120 bis 180 Monate begrenzt, was die monatlichen Raten deutlich erhöht.

Daher musst Du in den meisten Fällen zumindest alle Nebenkosten (Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer) selbst finanzieren. Dazu gehört auch die Maklerprovision, falls die Immobilie nicht provisionsfrei ist.

Berechne hier, wie viel Du in etwa für Notar- und Grundbuchkosten einplanen musst. Wie der Notarprozess beim Immobilienkauf abläuft, erfährst Du hier.

Hier sind Unsere Tipps:

Tipp 1: Du solltest ohne Maklergebühren kaufen. Das reduziert das Kapital, das Du selbst einrbingen musst, erheblich.

Tipp 2: Melde dich bei Hypofriend an, um Zugang zu einem Dashboard zu erhalten, das ein von vielen Banken genutztes Bewertungstool enthält. Dadurch bekommst Du ein Gefühl dafür, ob Banken bereit sind, Deine Immobilie voll zu finanzieren.

Beispiel: Wie viel Eigenkapital benötige ich für ein Haus im Wert von 300.000 € in Deutschland?

Hier ist ein Beispiel, wie Du das üblicherweise benötigte Eigenkapital berechnen kannst. Bei einer Immobilie für 300.000 € beginnt Dein Mindestbedarf mit der Grunderwerbsteuer sowie ca. 2,0 % für Notar- und Grundbuchgebühren. In einem Bundesland mit einem Steuersatz von 3,5 %, wie etwa Bayern, belaufen sich diese Kosten auf ca. 16.500 €. In Berlin (6,0 %) wären es 24.000 € und in NRW (6,5 %) etwa 25.500 €.

Wenn die Bank eine zusätzliche Anzahlung von 5 % verlangt, um die Finanzierung abzusichern, bräuchtest Du weitere 15.000 €. Das bedeutet, dass Sie für ein 300.000 € teures Haus etwa 31.500 € bis 40.500 € an liquidem Eigenkapital bereithalten sollten (ohne Makler). Falls ein Immobilienmakler involviert ist, musst Du auch noch zusätzliche 10.710 € einplanen, um die 3,57 % Provision abzudecken.

Beispiel: Wie viel Eigenkapital benötige ich für ein Haus im Wert von 400.000 € in Deutschland?

Bei einer Immobilie für 400.000 € steigen die Anforderungen, da die Erwerbsnebenkosten (Steuern, Notar und Grundbuch) sowie die Anzahlung proportional zum Preis wachsen.

Basierend auf den üblichen Sätzen solltest Du allein für diese Kosten – je nach Bundesland – mit etwa 22.000 € bis 34.000 € in bar rechnen, zuzüglich der möglicherweise anfallenden 14.280 € für die 3,57 % Maklerprovision. Wenn man eine 5 %ige Anzahlung von 20.000 € hinzurechnet, liegt Dein gesamtes Mindesteigenkapital ohne Makler bei etwa 42.000 € bis 54.000 €.

Sollte ich mehr Eigenkapital investieren oder ein größeres Haus kaufen?

Die meisten traditionellen Bankberater raten dir dazu, so viel Eigenkapital wie möglich in das Haus einzubringen. Das senke dein Risiko. Wir bei Hypofriend empfehlen hingegen, die Opportunitätskosten abzuwägen: Was wäre, wenn Du dieses Geld stattdessen investieren würdest? Eigenkapital, das in einer Immobilie steckt, ist illiquide; ein gut diversifiziertes ETF-Portfolio hingegen kann vom Zinseszins profitieren. Unsere Devise lautet: Jeder Euro Eigenkapital sollte einen klaren Nutzen bringen – zum Beispiel das Erreichen einer bestimmten Beleihungsgrenze (loan-to-value oder LTW), die die Konditionen verbessert.

In Deutschland staffeln Banken ihre Zinsen nach Beleihungsauslauf-Stufen. Das Erreichen wichtiger Schwellenwerte wie 95 %, 90 % oder 80 % kann den Zinssatz für das gesamte Darlehen senken. Jenseits dieser Stufen bringt zusätzliches Eigenkapital oft nur noch geringe Vorteile (Diminishing Returns). Im Folgenden erläutern wir, welche Eigenkapitalquoten das beste Gleichgewicht zwischen Zinsersparnis und langfristigem Vermögensaufbau bieten.

Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil beim Hauskauf sein?

Das lässt sich nicht allgemeingültig mit einer einzigen Zahl beantworten. Entscheidend ist, wie sich der Eigenkapitalanteil auf Deinen Zinssatz und Deinen langfristigen Vermögensaufbau auswirkt. 

Sobald Du eine bestimmte Immobilie gefunden hast, können wir Dich dazu beraten, wie Du Dein Geld am besten einsetzt. Denn wir wissen genau, ab welcher Eigenkapitalquote die verschiedenen Banken ihre Zinssätze anpassen, basierend auf der Bewertung Deines Wunschobjekts.

Eigenkapital von weniger als 5 %

Liegt Deine Anzahlung unter 5 % und Dein Beleihungsauslauf (LTV) zwischen 95 % und 100 %, heißt das, Du hast im Verhältnis zum Wert des Hauses nur sehr wenig eigenes Geld investiert. Das gilt als niedrige Eigenkapitalposition. Ein derart geringer Eigenanteil wird von  Kreditgebern als ein höheres Risiko angesehen, was häufig zu höheren Zinssätzen oder strengeren Darlehensbedingungen führt.

Eigenkapital von 5–10 %

Wenn das Eigenkapital, das Du für Dein Eigenheim aufbringst (zusätzlich zu den Erwerbsnebenkosten), zwischen 5 und 10 % liegt, dann bist Du im „Sweet Spot“. Du hast genug investiert, um Dir einen soliden Zinssatz zu sichern. Mehr Geld in das Haus zu stecken, würde jetzt nur noch zu geringfügigen Verbesserungen führen. Aus einer mathematischen Perspektive heraus gesehen ist es sinnvoller, zusätzliche Ersparnisse in ein diversifiziertes, globales ETF-Portfolio zu investieren. Ein solches Portfolio kann langfristig eine Rendite von 6–8 % erzielen, während Ihre Hypothek etwa 3,5 % kostet. Diese Differenz (den “Spread”) solltest Du Dir nicht entgehen lassen!

Eigenkapital von über 10 %

Mit mehr als 10 % Eigenkapital bist Du in einer starken Position. Die Investition Deines gesamten Kapitals in die Immobilie würde zwar Schulden minimieren, könnte gleichzeitig aber auch Deinem langfristigen Vermögensaufbau schaden. Bei einer konservativen ETF-Rendite von 7,2 % besagt die 72er-Regel, dass sich Dein Geld alle 10 Jahre verdoppeln könnte. Wir empfehlen in der Regel, einen erheblichen Teil des Kapitals liquide in ETFs zu halten, anstatt alles in einer Immobilie zu binden oder ein zu großes Haus davon zu kaufen.

Sparen für das Eigenheim: die nächsten Schritte

Unser Rechner bietet zwar einen guten Ausgangspunkt, aber wie viel Haus Du Dir wirklich leisten kannst, hängt von einer Reihe weiterer Faktoren ab – darunter Alter, spezifische Einkommensart und bestehende Schuldenverpflichtungen.

Nach unserer Erfahrung macht eine frühzeitige Beratung den Prozess für Dich erheblich angenehmer. Sie hilft Dir dabei, ein realistisches Sparziel zu definieren, Alternativen wie Familiendarlehen zu prüfen und Deine Erwartungen an die Marktrealität des Jahres 2026 anzupassen.

Unsicher, wie viel Kapital Du für einen Hauskauf in Deutschland brauchst?

Über die nackten Zahlen hinaus beraten wir Dich auch dazu, wie Du effektiv nach Immobilien suchen kannst, um keine Zeit mit Objekten zu verschwenden, die nicht zu Deiner Finanzstrategie passen.