ETFs, Aktien oder eine Immobilie kaufen: Was lohnt sich mehr?
Mit diesem Rechner von Hypofriend kannst du herausfinden, ob es für dich mehr Sinn macht, eine Immobilie, Aktien oder ETFs zu kaufen und wie du ETFs nutzen kannst, wenn du eine Immobilie kaufen möchtest.Veröffentlicht am 1. Nov. 2023 . Aktualisiert vor 3 Monaten

Dieser Rechner hilft dir, herauszufinden, ob du lieber in ETFs oder Aktien investieren oder ein Haus kaufen solltest.
Damit kannst du die finanziellen Auswirkungen der beiden Optionen realistisch einschätzen und das Ergebnis besser verstehen.
Inhaltsverzeichnis
- Das Ergebnis
- Lass uns die Grundannahmen etwas genauer betrachten.
- Wie genau funktioniert dieser Hypofriend Rechner?
- ETFs oder eine Immobilie kaufen: die Risiken
- Investieren in ETFs: die Steuervorteile
- Investition in eine Immobilie oder in ETFs: alle Argumente im Überblick
- In ETFs investieren oder eine Immobilie kaufen: die 10 wichtigsten Überlegungen
Damit kannst du die finanziellen Auswirkungen der beiden Optionen realistisch einschätzen und das Ergebnis besser verstehen.
Das Ergebnis
Zunächst vergleichen wir die beiden Möglichkeiten, die du bei Immobilien hast, nämlich sie selbst zu bewohnen und zu vermieten, da sich das Ergebnis voneinander unterscheidet!
Mit der Vermietung verdienst du in der Regel mehr:
Dein Vermögen als Vermieter steigt auf 168.161 € | Bei einem Eigenheim wächst dein Nettovermögen auf 149.043 € |
Warum? Weil du deine Immobilie abschreiben und von deinen Steuern absetzen kannst. Wir gehen hier von einer Bestandsimmobilie aus, die nach 1925 und vor 2023 mit einem Abschreibungssatz von 2 % gebaut wurde. Hinweis: Für ältere Immobilien beträgt dieser Wert 2,5 % und für jüngere Immobilien 3 %. Bei sehr klimafreundlichen Mietwohnungen sind sogar noch höhere Abschreibungssätze möglich.
Abbildung 1. Mietimmobilien bringen dir nach 10 Jahren mehr ein, da du dann keine Kapitalertragssteuer zahlst
Bei diesem Ergebnis wird davon ausgegangen, dass die Instandhaltungskosten für eine Anlageimmobilie und ein Eigenheim gleich hoch sind, während man in der Praxis die Arbeiten an seinem Eigenheim häufig selbst durchführt und dadurch Geld spart. Außerdem ist eine Mietwohnung schwieriger zu verkaufen, insbesondere mit Bewohnern.
Berechne deine Immobilienfinanzierung
Berechne die optimale Immobilienfinanzierung mit dem Hypofriend-Baufinanzierungsrechner
Die wichtigsten Punkte, die man mitnehmen kann, sind, dass es in Deutschland viel attraktiver ist, Vermieter zu sein als in den meisten anderen Ländern, und es finanziell in etwa genauso attraktiv ist, wie wenn man darin selbst wohnt.
ETFs, Aktien vs. Hauskauf?
Wenden wir uns nun der Entscheidung zwischen einer Anlage in ETFs und dem Kauf eines Eigenheims zu, entweder für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage.
Deine Ergebnisse in 10 Jahren:
Dein ETF-Portfolio (nach Besteuerung) wächst auf 93.618 € | Bei einem Eigenheim, wächst dein Nettovermögen auf 149.043 € |
In deinem Fall mit bescheidenen ETF- Renditen und zu erwartenden Mieterträgen ist der Immobilienkauf aus finanzieller Sicht sinnvoller. Wenn du zu den typischen Anlegern mit einer Rendite von 3-6 % gehörst, z. B. weil du dein gesamtes Erspartes nicht in ETFs, sondern zum Teil auf einem Bankkonto hältst, oder wenn du die durchschnittlichen Renditen eines Privatanlegers hast, dann macht der Kauf eines Hauses mehr Sinn. Auch wenn du gerne in deinen eigenen vier Wänden wohnst, wie es viele Menschen tun, kann ein Eigenheim attraktiver sein. Daher ist der typische Weg für die meisten Menschen, zuerst ein Eigenheim zu kaufen und dann ein ETF-Portfolio aufzubauen.
Bitte beachte, dass deine Wahl von dem jeweiligen Risiko abhängt. ETFs oder Aktien sind in der Regel risikoreicher, und eine Mindesthaltedauer von 10 bis 15 Jahren wird dringend empfohlen. Einbrüche der Immobilienpreise sind in der Regel von kürzerer Dauer.
Lass uns dieses Ergebnis zusammenfassen und erklären!
Du kaufst eine Immobilie für 300.000 € und erwartest eine jährliche Wertsteigerung von 3 % pro Jahr und eine Mietrendite von 4 %. Beim Kauf fällt ein Betrag von 8 % des Kaufpreises an. Dieser beläuft sich auf 24.000 €.
In deinem ersten Jahr als Hausbesitzer würdest du 1000 € an Mietkosten pro Monat sparen, aber 1188 € pro Monat an Baufinanzierung und 128 € für die Instandhaltung zahlen, was zu einem negativ Cashflow von 316 € pro Monat führt.
Als Hauskäufer beginnt man normalerweise mit einem negativen Cashflow, der sich mit der Zeit verbessert. Als Vermieter erhöhen sich die Mieteinnahmen und als Selbstnutzer die Mieteinsparungen, während in beiden Fällen die Darlehenszahlungen gleich bleiben. Schließlich übersteigen die Mieteinnahmen sparen die Aufwendungen für die Immobilienfinanzierung und die Instandhaltung, und der Cashflow wird positiv.
Homebuyer's cash flow
Jahr | Finanzierungskosten + Instandhaltung | Mietkosten sparen | Cashflow für Hausbesitzer |
---|---|---|---|
1 | 1.316 € | 1.000 € | -316 € |
2 | 1.320 € | 1.030 € | -290 € |
3 | 1.324 € | 1.061 € | -263 € |
10 | 1.355 € | 1.305 € | -51 € |
15 | 1.382 € | 1.513 € | 130 € |
20 | 1.413 € | 1.754 € | 340 € |
Um einen fairen Vergleich durchzuführen, gehen wir davon aus, dass der ETF-Anleger einen Betrag erhält, der dem Cashflow des Hausbesitzers entspricht, den er investieren kann. Wenn also der Hausbesitzer im ersten Jahr einen negativen Cashflow von 316 € pro Monat hat, erhält der ETF-Investor 316 € zusätzliche Investitionsmittel.
Zweitens ist es wichtig zu erkennen, dass der Kauf eines Hauses oder von ETFs in Abhängigkeit vom Zeithorizont mehr attraktiv ist, wie die folgende Grafik zeigt.
Abbildung 2. Die Rendite hängt davon ab, wie lange du investierst:
Beim Hauskauf fallen hohe Anschaffungskosten an, die sich erst amortisieren müssen. Wenn du also ein Haus nur für ein paar Jahre erwirbst, ist eine Investition in ETFs viel attraktiver.
Mit der Zeit wird der Hauskauf immer attraktiver. Erstens fällt keine Kapitalertragssteuer an, wenn man das Haus lange genug hält. Wenn du ein Haus als Anlage kaufst, erhöht sich dein Nettovermögen nach 10 Jahren beträchtlich, da du keine Kapitalertragssteuer mehr zahlen musst, wenn du dein Haus verkaufen würdest. Hinweis: Wenn man das Haus selbst bewohnt, ist dies bereits nach 2–3 Jahren der Fall. Zweitens: Wenn du ein Haus kaufst, bist du fremdfinanziert. Das heißt, du leihst dir Geld zu einem niedrigen Zinssatz, und dieses Geld arbeitet für dich, indem es dir einen höheren Zinssatz auf dein investiertes eigenes Geld einbringt.
Diese Wirkung ist in den ersten 10 - 15 Jahren von Vorteil für dich. Wenn du als durchschnittlicher Hauseigentümer deine Immobilie abbezahlst, nimmt die Wirkung der Fremdfinanzierung ab. Und auf das Geld, das du zurückzahlst, erhältst du nur die Darlehenszinsen. Diese sind fast immer niedriger als der ETF-Zinssatz.
Langfristig ist eine ETF-Anlage also wieder attraktiver. Denn wenn du deine Baufinanzierung abbezahlst, hast du verhältnismäßig mehr Kapital in deinem Haus (mit anderen Worten: Du bist weniger fremdfinanziert) und deine Rendite auf dieses Kapital sinkt.
Das Beste aus zwei Welten ist eigentlich Folgendes: Einen Kredit für das Haus aufnehmen, wenn der Beleihungsauslauf auf unter 80 % gesunken ist, und das Geld in ETFs investieren. Auf diese Weise lässt sich die Rendite auf das Kapital maximieren. Das habe ich selbst mein Leben lang getan. In diesem Fall bringt der frühzeitige Hauskauf die bei weitem höchste Rendite. Im Laufe der Zeit, mit der Sicherheit eines Eigenheims und einer gewissen Jobsicherheit, hatte ich das Gefühl, dass ich auch viel mehr Risiko eingehen und sehr große Summen in Aktien investieren kann.
Lass uns die Grundannahmen etwas genauer betrachten.
Eine Übersicht über die wichtigsten Annahmen
Annahme | Eingabe |
---|---|
Zeitrahmen (Jahre) | 10 |
Zinssatz | 3,5 % |
Beleihungsauslauf | 95 % |
Mietwachstum | 3 % |
Rückzahlungsrate für die Finanzierung von Immobilien | 1,5 % |
Abschreibung der Anlageimmobilie | 2 % |
Grundstückswert/ Grundbesitz (kann nicht abgeschrieben werden) | 25 % |
Eine Zusammenfassung der ausführlichen Ergebnisse für Immobilien zur Eigennutzung
Zeitrahmen (Jahre) | 10 |
---|---|
Wert des Eigenheims | 403.175 € |
Kumulierter Nettogewinn insgesamt | 149.043 € |
Verbleibender Darlehenssaldo | 212.369 € |
Gesamtbetrag der steuerlichen Abschreibungen | 0 € |
Bruttomieteinnahmen pro Monat | 1.305 € |
Monatliche Tilgungen für die Baufinanzierung | 1.188 € |
Instandhaltungskosten pro Monat | 168 € |
Netto-Cashflow pro Monat | -316 € |
Durchschnittliche Einkommensteuer pro Jahr | 26 % |
Die wichtigsten Annahmen sind der Preisanstieg für die Immobilie, die Mieteinnahmen und der Darlehenszins. Um ein Gefühl für deren Bedeutung zu bekommen, kannst du diese Annahmen oben anpassen.
In jedem Fall: Das Sparen in ETFs oder Aktien und die Investition in ein Eigenheim werden dein Vermögen vermehren und dir zu finanzieller Freiheit und Sicherheit im Alter verhelfen.
Wie genau funktioniert dieser Hypofriend Rechner?
Im Allgemeinen kannst du mit unserem Rechner die Renditen für drei verschiedene Szenarien vergleichen.
Szenario 1: Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung
Szenario 2: Kauf einer Immobilie als Investition (zur Vermietung)
Szenario 3: Reine ETF-Anlage (nur in ETFs investieren)
Im Hintergrund führen wir eine Reihe von Berechnungen durch, um einen fairen Vergleich zwischen den Szenarien anstellen zu können:
Wir berechnen die Szenarien mit dem gleichen Cashflow, indem wir den Hauseigentümer als Basis nehmen.
Die Ersparnisse werden als Anzahlung für den Kauf einer Immobilie oder als anfänglicher Investitionsbetrag für ETFs angenommen.
Es wird eine theoretische Miete für die Immobilie berechnet. Der Hauseigentümer (Szenario 1) und Immobilieninvestor (Szenario 2) sparen und erhalten im Laufe der Zeit jeweils mehr Miete, da wir mit einer jährlichen Mieterhöhung von 3 % rechnen, und dies verbessert den Cashflow. Die Abschreibung von Immobilien, bekannt als „Absetzung für Abnutzung“ (AfA), ist eine Methode, mit der Immobilieninvestoren ihr steuerpflichtiges Einkommen verringern können. Mehr über die AfA kannst du in diesem Artikel nachlesen.
Für den ETF-Anleger (Szenario 3) wird die Differenz zwischen der monatlichen Finanzierungsrate und der Miete als monatliche Investition in ETFs behandelt.
ETFs oder eine Immobilie kaufen: die Risiken
Bei der Auswahl der Anlage geht es nicht nur um die erwartete Rendite: Du musst auch das Risiko mitbedenken, dass das Ergebnis nicht wie erwartet ausfällt. In der nachstehenden Abbildung sind die Ergebnisse für die Standard-Rendite sowie das Risiko dargestellt.
Bei Aktien ist das Verlustrisiko umso höher, je kürzer sie gehalten werden. Über lange Zeiträume ist die erwartete Mindestrendite für ein gutes Portfolio recht hoch, da die Aktien mit der Wirtschaft wachsen. Die rote Linie zeigt den ungünstigsten Fall in der Geschichte anhand von Daten aus 150 Jahren S&P 500 (10 %).
Beim Kauf von Wohneigentum besteht das Risiko einer geringeren durchschnittlichen Wertsteigerung. Die Inflation plus 1 % bis 2 % ist das, was nach 300 Jahren niederländischer Daten und 100 Jahren deutscher Daten zu erwarten ist. Nominale Hauspreisrückgänge sind ziemlich selten und werden in der Regel innerhalb weniger Jahre wieder aufgeholt. Der allmähliche Preisanstieg wird durch höhere Baukosten verursacht und höhere Einkommen und Bevölkerungswachstum machen Grundstücke knapper und teurer.
Abbildung 3. Auswirkungen von Risiken auf die erwartete Rendite beim Kauf von Wohneigentum und beim Investieren in ETFs
1) Der Gewinn versteht sich nach Abzug der Steuern und dem Verkauf der Investition. Wir gehen davon aus, dass die kostengünstige Altersvorsorge von Pensionfriend besteht, um von einer steuersparenden attraktiven Lösung zu profitieren.
2) Das Worst-Case-Szenario ist statistisch gesehen der schlechteste 10%-Perzentilwert von S&P 500 im entsprechend langen Vergleichszeitraum.
Investieren in ETFs: die Steuervorteile
Vielleicht ist es dir schon bekannt, aber für viele Menschen ist ein preiswerter privater Rentenplan eine kosten- und steuereffiziente Lösung für den Kauf von ETFs, da das die Kapitalertragsteuer reduziert. Ein privater Rentenplan ist in der Regel dann attraktiv, wenn du jährlich mehr als 16 % deines Portfolios handelst und / oder umschichtest und wenn es renditestark angelegt ist.
Die Lösung, die uns am besten gefällt, besteht darin, über eine steuereffiziente Anlage in ein ETF-Portfolio zu investieren und dieses Portfolio dann als Sicherheit beim Hauskauf zu verwenden. Da es über eine Lebensversicherungsgesellschaft gehalten wird, behandeln die Banken deine ETF-Anlage in diesem Fall als eine vertrauenswürdige Sicherheit. Die Verwendung von ETFs als Sicherheit hat zwei Vorteile:
Dein ETF-Vermögen wächst weiter.
Du vermeidest es, vorzeitig Kapitalertragssteuer zu zahlen, und profitierst so weiterhin von den Erträgen aus diesem Geld.
Entdecke mit unserem Investitionsrechner, wie viel du mit einer privaten Altersvorsorge sparen kannst: ETFs vs. Private Rentenversicherung.
Oben haben wir bereits die private Altersvorsorge von Pensionfriend vorausgesetzt. Mit Pensionfriend haben wir einen Rentenplan entwickelt, der die niedrigsten Kosten in der Branche aufweist und die ETF-Portfolios anbietet, die am wahrscheinlichsten bzw. am besten geeignet sind, eine langfristige Outperformance aufzuweisen. Für unser globales Outperformance-Portfolio erwarten wir eine Performance von 8,05 %.
Berechne deine Immobilienfinanzierung
Berechne die optimale Immobilienfinanzierung mit dem Hypofriend-Baufinanzierungsrechner
Investition in eine Immobilie oder in ETFs: alle Argumente im Überblick
ETFs haben das Investieren demokratisiert, indem sie es vereinfachten, in große Aktienkörbe anzulegen, und zwar praktisch ohne Kosten und ohne Besteuerung der Dividenden. Aber sind sie attraktiver als der Kauf eines Hauses zur Vermietung, die eher traditionelle Art, Vermögen aufzubauen und für die Rente zu sparen?
Um die Entscheidungsfindung zu erleichtern, haben wir alle wichtigen Argumente in der folgenden Tabelle zusammengefasst. Welche Argumente für dich am meisten Sinn ergeben, kannst du hier nachschauen!
In ETFs investieren oder eine Immobilie kaufen: die 10 wichtigsten Überlegungen
Grundlegende Überlegungen | ETFs | Immobilien als Kapitalanlage |
---|---|---|
Steuern | 26,375 % Kapitalertragsteuer Weniger als die Hälfte, wenn über eine private Rentenversicherung investiert wird. | Nach 10 Jahren 0 % Einkommensteuer auf Mieteinnahmen; anfangs jedoch begrenzt durch einen Freibetrag. |
Fremdkapitalaufnahme | Maximal 30 % und für die meisten Menschen nicht ratsam. | Bis zu etwa 100 % deines Kapitals zu moderaten Kosten. |
Brutto-Rendite | 6 - 9 % | 3 - 4 % |
ROI | Langfristig 6 - 7 % nach Abzug von Steuern. | 12 - 18 %, sinkend auf 4 - 6 %, wenn die Fremdfinanzierung abnimmt. |
Ärgerpotenzial | Kein | Erheblich |
Unberechenbarkeit | Risiko von „buy high, sell low“; schlechte Aktienauswahl; häufiger Handel mit hohen Kosten. | Du könntest auf ein charmantes Haus mit jeder Menge Problemen hereinfallen. |
Liquidität | Ja | Durch Barauszahlung, wenn LTV (Loan-to-Value) < 80 %. |
Liquiditätsprobleme | Keine, es sei denn, es besteht eine Fremdfinanzierung. | Gering, wenn der Zinssatz für Immobilienfinanzierung lange genug festgeschrieben ist. |
Risiken | Langfristig gesehen begrenzt. Du musst in der Lage sein, die Kursschwankungen auszuhalten. Du musst mit der Möglichkeit rechnen, dass die Investitionen über einen Zeitraum von 10 Jahren nicht rentabel sind. | Mittelfristig begrenzt. Die Immobilienpreise sinken selten und steigen im Laufe der Zeit immer weiter an. |
Inflationssicherheit | Mittel-/langfristig steigen Aktien mit der Inflation, aber kurzfristig wirkt sich die Inflation negativ auf die Gewinne und Bewertungen der Unternehmen aus. | Mittel- bis langfristig steigen die Immobilienpreise mit der Inflation, da die Löhne und die Kaufkraft zunehmen, aber wenn die Inflation zu höheren Zinsen führt, können die Häuser weniger erschwinglich werden und der Preis sinkt. |
Bitte bedenke außerdem, dass es aus der Perspektive eines Eigenheims anders aussieht.
Wenn du in deiner eigenen Wohnung wohnst, ist die Anpassung an deinen Geschmack und deine Wünsche – anders als bei einer Mietwohnung – ein wichtiger Aspekt. Es gibt mehr Auswahl auf dem Markt und man läuft keine Gefahr, vor die Tür gesetzt zu werden. Im Alter kann man das Haus behalten und muss sich nicht um Mieterhöhungen kümmern. Aus steuerlicher Sicht besteht auch kein Grund zur Sorge, dass durch die Mieteinnahmen Steuern anfallen.
Wir hoffen, dass dieser Artikel hilfreich war und du mehr darüber erfahren hast, ob der Kauf von Immobilien oder Aktien oder ETFs sinnvoller ist. Wenn ein Eigenheim für dich die bessere Option ist, solltest du am besten erst einmal herausfinden, wie viel Haus du dir leisten kannst. Und wenn du dich für ETFs entscheidest, solltest du dir unbedingt Pensionfriend ansehen und erfahren, wie wir dir der Geldanlage unter die Arme greifen und eine clevere, steuereffiziente Möglichkeit bieten, zu investieren und finanziell abgesichert in Rente zu gehen.