Steuern auf Mieteinnahmen berechnen: Leitfaden & Rechner
Wenn du eine Immobilie in Deutschland besitzt und vermietest, sind die Einnahmen, die du daraus erzielst, steuerpflichtig. Die Regeln für Abzüge und Berechnungen können kompliziert erscheinen, aber unser Mieteinnahmen versteuern Rechner soll dir deine Kalkulationen ein wenig vereinfachen.Aktualisiert am 11. September 2025
Dieser Artikel und unser Rechner sollen dir einen klaren Einblick in deine steuerlichen Pflichten als Vermieter geben. Wir zeigen dir, wie die Berechnung funktioniert, welche Ausgaben du absetzen kannst, um deine Steuerlast zu senken, und geben dir ein verständliches Beispiel.
Lass uns berechnen, was deine voraussichtlichen Steuern auf Mieteinnahmen sind
Hinweis: Unter sonstigen absetzbaren Kosten kannst du einiges geltend machen: die jährliche Grundsteuer, Gebühren für die Hausverwaltung, Kosten für die Mietersuche (z. B. Anzeigen), Fahrtkosten zur Immobilie, die Wohngebäudeversicherung und Gebühren für Buchhalter oder Steuerberater.
Hinweis: Mieteinnahmen werden nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip besteuert. Gib also die Einnahmen und Ausgaben in dem Jahr an, in dem sie tatsächlich auf deinem Konto eingegangen bzw. von deinem Konto abgegangen sind.
Hinweis: Du kannst auch die Kaufnebenkosten der Immobilie abschreiben, aber nur anteilig für den Gebäudewert!
Hinweis: Die lineare Abschreibung ist unkompliziert (standardmäßig 2-3 %). Du kannst einfach den Wert aus dem Vorjahr übernehmen oder ihn prozentual vom Kaufpreis (abzüglich des Grundstückswerts, zuzüglich der Kaufnebenkosten) berechnen. Für neu gebaute, energieeffiziente Gebäude ist die Abschreibung deutlich höher, aber auch komplexer zu berechnen: Falls du den Wert nicht kennst, findest du hier eine Beschreibung der Regeln und kannst die Abschreibungswerte für eine neue Investition kalkulieren.
Deine geschätzten Ergebnisse zur Mieteinnahmensteuer:
Du hast geschätzte zu versteuernde Mieteinnahmen von 16.000 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % beträgt deine zu zahlende Steuer auf die Mieteinnahmen 6.720 €.
Die nachfolgende Grafik gibt dir eine Vorstellung von deinem Grenzsteuersatz. Weitere Erklärungen zu den komplexen deutschen Einkommensteuersätzen findest du hier.
Deine Ergebnisse erklärt
Zu versteuernde Mieteinnahmen: Dies ist der Betrag, der zu deinem regulären Einkommen für Steuerzwecke hinzugerechnet wird. Hinweis: Er kann auch negativ sein, besonders bei einer hohen Abschreibung. In diesem Fall bekommst du Geld vom Finanzamt zurück!
Grenzsteuersatz: In Deutschlands progressivem Steuersystem wird dein Einkommen umso höher besteuert, je höher es ist. Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, den du auf deinen letzten verdienten Euro zahlst. Deine zu versteuernden Mieteinnahmen werden effektiv mit ungefähr dem höchsten Steuersatz besteuert (oder dir erstattet), den du zahlst.
Geschätzte Steuer auf Mieteinnahmen: Dies ist der geschätzte Betrag an zusätzlicher Einkommensteuer, den du aufgrund deiner Vermietungstätigkeit zahlst oder zurückbekommst.
Wie berechnet man die Steuer auf Mieteinnahmen in Deutschland?
Die Berechnung ist eigentlich ganz logisch und folgt einer einfachen Formel. Zuerst ermittelst du deinen Gewinn aus der Vermietung, der als zu versteuernde Mieteinnahme bekannt ist.
Die Formel: Gesamte Mieteinnahmen - Absetzbare Ausgaben = Zu versteuernde Mieteinnahmen
Diese zu versteuernden Einnahmen werden dann zu deinem sonstigen Einkommen (wie deinem Gehalt) addiert. Die Gesamtsumme wird zur Berechnung deiner Einkommenssteuer auf Basis der Steuertabellen für 2025 herangezogen.
Was sind absetzbare Ausgaben (Werbungskosten)?
Der wichtigste Schritt zur Senkung deiner Steuer auf Mieteinnahmen ist zu wissen, welche Ausgaben (Werbungskosten) du absetzen kannst. Das sind alle Kosten, die dir entstehen, um deine Mietimmobilie zu erwerben, zu sichern und zu erhalten. Unser Rechner für die Steuer auf Mieteinnahmen fasst sie in den folgenden Kategorien zusammen:
Zinsen für Darlehen: Wenn du eine Hypothek auf deine Mietimmobilie hast, kannst du den vollen Betrag der Zinsen, die du jedes Jahr zahlst, absetzen. Den Tilgungsanteil deines Darlehens kannst du nicht absetzen.
Reparatur- und Instandhaltungskosten: Dies umfasst alles, was du ausgibst, um die Immobilie in gutem Zustand zu halten. Dazu können Kosten für einen neuen Heizkessel, das Streichen der Wände, die Reparatur eines tropfenden Wasserhahns oder die Wartung der Heizungsanlage gehören.
Abschreibung (Abschreibung für Abnutzung - AfA): Dies ist ein wichtiger, nicht-monetärer Abzug, der die Abnutzung des Gebäudes im Laufe der Zeit darstellt. Für Wohngebäude, die nach 1924 errichtet wurden, kannst du in der Regel 2 % des Gebäudekaufpreises pro Jahr absetzen. Dies ist ein entscheidender Abzug, den viele neue Vermieter übersehen. Unser ausführlicher Artikel über die Abschreibungsregeln in Deutschland erklärt die Details zu diesem Thema.
Sonstige absetzbare Kosten: Diese Kategorie deckt alle anderen Betriebskosten ab. Die häufigsten sind:
Grundsteuer, die an deine Gemeinde gezahlt wird.
Gebühren für die Hausverwaltung.
Kosten für die Mietersuche (z. B. Anzeigen).
Gebühren für Buchhalter oder Steuerberater.
Beispiel
Lass uns ein greifbares Szenario durchgehen.
Das ist Anna. Sie ist ledig und hat einen regulären Job.
Jährliches Bruttoeinkommen (Gehalt): 65.000 €
Steuerstatus: Ledig
Anna vermietet zusätzlich eine Wohnung.
Gesamte Mieteinnahmen: 7.200 € pro Jahr (600 €/Monat).
Hypothekenzinsen: 3.000 € pro Jahr.
Instandhaltungskosten: 800 € in diesem Jahr für eine Sanitärreparatur.
Abschreibung (AfA): 4.000 € (2 % des Gebäudewerts von 200.000 €).
Sonstige Kosten: 600 € für Grundsteuer und Hausverwaltung.
Schritt 1: Annas zu versteuernde Mieteinnahmen berechnen
7.200 € (Kaltmiete) - 3.000 € (Zinsen) - 800 € (Instandhaltung) - 4.000 € (AfA) - 600 € (Sonstige Kosten) = -1.200 €
Annas zu versteuernde Einnahmen aus ihrer Mietimmobilie betragen -1.200 €. Da der Betrag negativ ist, reduziert er ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen.
Schritt 2: Annas gesamtes zu versteuerndes Einkommen berechnen
65.000 € (Gehalt) - 1.200 € (Verlust aus Vermietung) = 63.800 €
Annas gesamtes zu versteuerndes Einkommen für das Jahr beträgt 63.800 €.
Schritt 3: Die Steuer auf die Mieteinnahmen schätzen
Um die Steuer speziell für ihre Mieteinnahmen zu ermitteln, vergleicht der Rechner zwei Szenarien:
1. Steuer nur auf ihr Gehalt (65.000 €): Basierend auf den Steuertabellen für Ledige für 2025 und dem Solidaritätszuschlag würde die Steuer ungefähr 24.700 € betragen.
2. Steuer auf ihr gesamtes Einkommen (63.800 €): Die Steuer auf ihr kombiniertes Einkommen würde ungefähr 24.244 € betragen.
Die Differenz zwischen diesen beiden Beträgen ist die Steuer, die auf ihre Mieteinnahmen entfällt: 24.244 € - 24.700 € = -456 €
Anna erhält 456 € vom Finanzamt zurück.
Zum Schluss ein wichtiger Punkt: Deine Unterlagen
Führe deine Unterlagen vollständig, aber effizient: Mache zum Beispiel Fotos von allen Rechnungen, Belegen und den relevanten Kontoauszügen und lege sie in einem Ordner ab.
Möchtest du deine Immobilieninvestitionen optimieren?
Zu verstehen, wie man die Steuer auf Mieteinnahmen berechnet, ist der erste Schritt. Wenn du Hilfe bei der Finanzierung deiner nächsten Immobilie suchst, buche noch heute eine kostenlose Beratung mit einem unserer Experten.