KfW 40 QNG: Der komplette Überblick zu Förderung, Kosten und Kriterien

Was bedeutet KfW 40 QNG? 

Suchst Du nach Finanzierungen für den Bau einer Immobilie, dann gibt es Möglichkeiten, den Bau zu zu gestalten, dass du für Förderungen wie das KfW 40 QNG in Frage kommst.

“KfW 40 QNG” bezeichnet einen Standard für Neubauten, der sich aus zwei Komponenten zusammensetzt: einen energetischen und einen ökologischen Standard.

KfW 40 heißt zunächst, dass es sich um ein Energieeffizienzhaus handelt. Die Effizienzhaus-Stufe 40 besagt:

1. dass der Primärenergiebedarf im Vergleich zu Referenzgebäuden, die lediglich dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) entsprechen, nur 40 % beträgt und 

2. dass der Transmissionswärmeverlust im Vergleich nur 55 % beträgt. 

Anders gesagt sind der Energiebedarf 60 % und der Wärmeverlust 45 % geringer als in Durchschnitts-Häusern. Es handelt sich um die niedrigste Effizienzhaus-Stufe und damit um Häuser, die extrem niedrigen Energiebedarf haben.

Diese Größen gelten pro Quadratmeter. Es gibt kein nach Quadratmetern standardisiertes Haus, das als Referenzgröße dient. Tatsächlich wird für jedes Vorhaben ein virtuelles Referenzgebäude erstellt, das sich nach dem realen Vorhaben richtet und mit gewissen standardisierten technischen Eigenschaften ausgestattet ist.

QNG steht für ”Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude” und ist ein Zusatz, der den Nachhaltigkeitsstandard eines Hauses bezeichnet. Dieser beinhaltet ökologische, ökonomische, soziokulturelle, technische und den Prozess betreffende Faktoren. 

Die Zertifizierung eines Projektes erfolgt auf Grundlage eines registrierten Bewertungssystems für nachhaltiges Bauen. Davon gibt es verschiedene, die alle durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) zugelassen sind und eine gemeinsame Leitvorstellung von Nachhaltigkeit verfolgen.

QNG Zertifizierung 

Ein Haus qualifiziert sich genau dann für das QNG Siegel, wenn

• es die Anforderungen gemäß KfW 40 erfüllt.

• es die Anforderungen des “Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus” (QNG Plus) oder das Qualitätssiegel “Nachhaltiges Gebäude Premium” (QNG Premium) erfüllt. Beides muss durch ein Nachhaltigkeitszertifikat nachgewiesen sein. Den Unterschied zwischen Plus und Premium erfährst Du weiter unten.

• es  nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt wird.

Sind alle diese Kriterien erfüllt, dann zertifiziert sich das Objekt für den Standard “KfW 40 QNG” und wird zu einem durchaus lohnenswerten Bauprojekt, für das es attraktive Förderungen gibt.

QNG Plus und QNG Premium sind die zwei Qualitätsniveaus, die ein Objekt erfüllen muss. Sie unterscheiden sich darin, dass QNG Plus eine überdurchschnittliche Qualität bescheinigt und QNG Premium eine deutlich überdurchschnittliche Qualität. 

In der Tabelle unten siehst Du, in welchen Hinsichten sich beide voneinander unterscheiden.

Da das QNG-Siegel ein extrem bürokratisches Monster mit dutzenden Einzelkriterien ist, haben Wir nicht alle (40+) Einzelpunkte aufgelistet, die eine Rolle spielen. Wir haben uns auf diejenigen konzentriert, die in der Praxis am schwersten ins Gewicht fallen.

Da die Anforderungen an QNG Premium wesentlich höher sind, sind auch die Kosten für ein Projekt, das diesem Standard unterliegen soll, wesentlich höher. Neben den notwendigen Gutachten, die die Ökobilanz u.ä. nachweisen, sind auch die Baukosten höher. 

Das liegt einfach an den höheren Anforderungen. Wenn Du für QNG Plus mindestens 50 % des Holzes aus nachhaltiger Forstwirtschaft anschaffen musst, so sind es bei Premium gleich mindestens 80 %. Das steigert natürlich die Anschaffungskosten, da Du mehr in nachhaltige Materialien investieren musst. Gleiches gilt auch für die anderen Faktoren wie Recycling-Anteil und die Art des Materials, die Einfluss auf den Energiebedarf hat. Kurz gesagt: höhere Nachhaltigkeitsanforderungen bedeuten höhere Kosten.

Die Baukosten werden auch nicht durch ein höheres Darlehen kompensiert. Ob Du Plus oder Premium wählst, ist egal: Die Summe des Darlehens bleibt gleich. Warum eine premium-qualifizierte Immobilie dennoch lohnend sein kann, erfährst Du weiter unten.

Förderungen 2026: KfW 297 298, 300

Möchtest Du eine Immobilie gemäß KfW 40 QNG bauen oder renovieren, dann stehen Dir drei Darlehen zur Verfügung, die von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergeben werden. Die generellen Bestandteile für die Kredite findest Du in unserem Überblicksartikel zu KfW-Förderungen.

KfW 297, 298

Diese Darlehen sind dazu da, den Kauf oder Neubau eines klimafreundlichen Hauses zu finanzieren. Dabei ist es egal, ob es sich um Investitionsobjekt oder Eigentumsimmobilie handelt. 

Der Unterschied zwischen den Darlehen besteht in der Nutzungsart. KfW 297 ist für Privatpersonen vorgesehen, die die Immobilie selbst nutzen wollen. Für Investoren, Unternehmen oder potenzielle Vermieter hingegen ist der KfW 298 vorgesehen. 

Für die Programme 297 und 298 entscheidet das Vorhandensein des QNG-Siegels maßgeblich über die Konditionen. Mit QNG-Siegel erhältst Du bei einer maximalen Kreditsumme von 150.000 € einen effektiven Jahreszins von ungefähr 1,5 % unter  dem Marktdurchschnitt (bei einer Laufzeit von 16–35 Jahren, 10 Jahren Zinsbindung und 1–5 tilgungsfreien Jahren).

Im Vergleich zur Förderung eines Effizienzhauses Stufe 55 ist der Vorteil sogar noch größer. Für dieses Effizienzhaus kannst Du auch KfW-Förderungen 297 und 298 bekommen, doch liegt der maximale Fördersatz bei maximal 100.000 € mit einem Zinssatz von ungefähr 1,5 % unter dem Marktdurchschnitt (bei gleicher Laufzeit und Zinsbindung wie in obigen Fall). 

KfW 300

Das KfW 300 ist ein Darlehen für klimafreundliches Wohneigentum für Familien, aber es hat strenge Einkommenskriterien. Mit dem QNG-Siegel ist eine maximale Kreditsumme von bis zu 270.000 € möglich, mit einem  Zinssatz von 2–3 % unter dem Marktdurchschnitt (bei einer Laufzeit von 16–35 Jahren, 10 Jahren Zinsbindung und 1–5 tilgungsfreien Jahren).

Auch hier ist die Ersparnis im Vergleich zu einem nicht QNG-qualifizierten Objekt massiv: Der Zinssatz ist oft um 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte niedriger!

Lohnt sich KfW40 QNG für Dein Projekt?

Der entscheidende Vorteil einer QNG-Immobilie ist der Zinsgraben:  Die KfW-Kredite liegen oft bei 1,5 – 3 % unter den Zinsen der Geschäftsbanken. Über die erste Zinsbindungsfrist von 10 Jahren spart dies – je nach Kreditsumme – Beträge im mittleren bis hohen fünfstelligen Bereich.

Für KfW 297/98 reduziert das QNG-Siegel die Zinszahlungen während einer Periode von 10 Jahren um etwa 10.000 € bis 15.000 €, für KfW 300 liegt die Differenz bei etwa 15.000 € bis 20.000 €. 

Das QNG-Siegel ist nicht nur schön auf dem Papier. Es ist ein anspruchsvoller und kostspieliger Prozess. Die Kosten sind hoch und variieren zusätzlich, abhängig von QNG Plus oder QNG Premium. 

Für Dich ist die zentrale Frage, ob die Kosten durch die niedrigen Zinsen kompensiert werden können.

Die Hürde: Investment vs. Ersparnis

Für die Gewährleistung der Qualität des Siegels fallen diese zusätzliche Kosten an:

• Zertifizierung & Audit: Honorare für den QNG-Auditor und Gebühren der Prüfstellen (ca. 7.000 € – 12.000 €).

• Baustoff-Aufschläge: Höhere Kosten für zertifizierte, schadstoffarme Materialien.

• Planungsaufwand: Strengere Anforderungen an die thermische Hülle und Haustechnik.

Du solltest vorher beachten, für welche Förderung Du Dich qualifizierst und berechnen, ob die anstehenden Kosten in einem vernünftigen Verhältnis zum Outcome stehen. Alleine für die Baukosten können durchschnittlich zusätzliche 5000 € und 15.000 € anfallen.

Deine Entscheidung sollte auf einer Rentabilitätsrechnung beruhen: Übersteigt die Zinsersparnis während der ersten 10 Jahre die einmaligen Zertifizierungskosten?

Der strategische Unterschied: Wann lohnt sich QNG Premium?

Da du bei Programmen für QNG exakt die gleiche Kreditsumme erhältst, wie für QNG-Plus, letzteres aber auch erheblichen Mehraufwand (und Mehrkosten!) bedeutet, ist die Attraktivität abhängig von deiner persönlichen Situation.

1. Familien mit Kindern (KfW 300) – Der "No-Brainer"

Für Familien ist das QNG-Siegel (meist in der Plus-Variante) fast alternativlos. Bei einem Kreditbetrag von bis zu 270.000 € und Zinsen nahe der 0 %-Marke ist die Ersparnis gegenüber dem freien Markt so gewaltig (ca. 8.000 € Zinsvorteil pro Jahr), dass die Mehrkosten für das Siegel bereits nach zwei Jahren amortisiert sind.

Möchtest Du eine Familie gründen und suchst ein Eigenheim, dann ist diese Option der Förderungen 297 vorzuziehen, da sowohl die Zinssätze als auch die Fördersumme erheblich größer sind - die geringste Fördersumme (170.000 €) liegt immerhin schon über der höchsten für ein EH40, selbst mit QNG. (150.000€). Der Graben zum EH55 (100.000 €) ist noch größer. Qualifizierst Du Dich auch noch für QNG Premium, dann sicherst Du den Wert deines Eigenheims und damit die Möglichkeit, es in Zukunft rentabel zu verkaufen.

2. Kapitalanleger – Der Rendite-Turbo (KfW 298)

Investoren nutzen QNG als Schlüssel für die Sonder-AfA (§ 7b EStG). Die Kombination aus extrem günstigen Zinsen und der massiven steuerlichen Abschreibung in den ersten Jahren sorgt für eine Eigenkapitalrendite, die mit herkömmlichen Neubauten kaum noch erreichbar ist.

Im Vergleich zum EH40 ohne QNG-Siegel und dem EH55 st ein QNG-zertifiziertes Objekt rentabler, da Du höhere Fördergelder abgreifen kannst, aber auch deshalb, weil Du mit dieser Qualifikation in den zukünftigen Wert deiner Immobilie investierst. Verschärfte ökologische Regulierungen in der Zukunft hast Du damit möglicherweise vorweg genommen und das Objekt somit zu einer sicheren Investition gemacht, die diesen Verschärfungen trotzen kann.

3. Eigennutzer – Schutz vor dem "Wertverlust" (KfW 297)

Wer ohne Förderung baut, spart heute Planungskosten, riskiert aber morgen den "Brown Discount": Immobilien ohne Nachhaltigkeitsnachweis lassen sich künftig schwerer beleihen oder verkaufen. Das QNG-Siegel ist hier eine Versicherung für den Werterhalt. Bist Du eine Privatperson, die ihre Immobilie gleichzeitig als Kapitalanlage betrachtet, dann ist QNG ein starker Vorteil. Auch hier gilt das bereits Gesagte: die höheren Kosten jetzt könnten Dich in Zukunft vor verschärften Regularien und damit einhergehenden Mehrkosten schützen.

Zusammenfassend gilt: Wenn Du die KfW-Kreditsummen voll ausschöpfen, ist das QNG-Siegel derzeit die klügste Investition am deutschen Baumarkt. Ohne hohen Kreditbedarf bleibt es jedoch ein teurer bürokratischer Kraftakt.