Immobilienpreise Schwabing-Freimann, München, September 2026

Nach unserer Schätzung kostet eine Standardwohnung in Schwabing-Freimann etwa 10.830 € pro m² (September 2026). In den 8 Postleitzahlen liegen die Preise zwischen etwa 8.700 und 12.300 € pro m², die genaue Straße macht also einen Unterschied. Häuser kosten, wo es sie gibt, etwa 7.470 € pro m².

Typische Wohnungspreise in Schwabing-Freimann nach Größe, ohne Kaufnebenkosten:

• 40 m²: etwa 431.000 €
• 60 m²: etwa 641.000 €
• 100 m²: etwa 1.097.000 €

Kleine Wohnungen kosten mehr pro m², weil sich die Kosten für Küche und Bad auf weniger Quadratmeter verteilen. Neubauten sind deutlich teurer als ältere Wohnungen, vermietete Wohnungen werden günstiger verkauft.

Such oben nach deiner Postleitzahl oder vergleiche alle Bezirke in unserem Überblick zu den Immobilienpreisen in München.

Darüber. Wohnungen in Schwabing-Freimann kosten schätzungsweise 10.830 € pro m², also 20% mehr als der Median von München mit 9.060 €. Damit liegt Schwabing-Freimann im Preisranking der 25 Bezirke in München auf Platz 5.

Eine 60-m²-Wohnung kostet hier etwa 109.000 € mehr als im Durchschnitt von München.

Etwas teurer: Schwabing-West (10.850 €), Maxvorstadt (11.010 €). Etwas günstiger: Au-Haidhausen (9.910 €), Untergiesing-Harlaching (9.670 €).

Alle Bezirke im Vergleich findest du in unserem Überblick zu den Immobilienpreisen in München.

In den letzten 12 Monaten sind die Wohnungspreise in Schwabing-Freimann gesunken (−1,7%), über drei Jahre lag die Veränderung bei +2,7%. In ganz München lag sie im letzten Jahr bei −0,5%.

Stell das Diagramm oben auf 1, 3, 5 oder 10 Jahre um, um die ganze Entwicklung für Schwabing-Freimann zu sehen, oder lass dir darunter die Monatswerte anzeigen. Die bisherige Preisentwicklung sagt nichts über künftige Preise aus. Ob die Preise im Verhältnis zu Mieten und Einkommen hoch sind, liest du in Sind Immobilien in Deutschland überteuert?.

Das kann niemand sicher sagen. Vor Ort hängen die Preise von Neubauprojekten, der Verkehrsanbindung, Schulen und davon ab, wie beliebt die Gegend bei Familien und jungen Berufstätigen ist.

In den großen deutschen Städten stützen zu wenig Neubau und steigende Mieten die Preise.

Das größte Risiko sind höhere Bauzinsen: Der Sollzins mit 10 Jahren Zinsbindung ist in den letzten sechs Monaten von 3,89% auf 4,46% gestiegen.

Lies unsere Preisprognose für 2026–2027 und Lohnt sich der Immobilienkauf noch?. Die aktuellen Zinsen findest du unter Bauzinsen in München.

Nach unserer Schätzung kosten diese Gegenden pro m² weniger als Schwabing-Freimann:

• Au-Haidhausen: 9.910 € pro m², 7% günstiger
• Untergiesing-Harlaching: 9.670 € pro m², 10% günstiger
• Schwanthalerhöhe: 9.400 € pro m², 12% günstiger

Bei einer 60-m²-Wohnung sparst du in Au-Haidhausen etwa 47.000 €. Vergleiche alle Bezirke in den Karten oben. Aktuelle Angebote findest du unter Wohnung kaufen.

Zum Durchschnittspreis etwa 641.000 €, dazu kommen mit Makler 9,07% Kaufnebenkosten:

• Grunderwerbsteuer (3,5%): 22.435 €
• Notar und Grundbuch (etwa 2%): 12.820 €
• Maklerprovision (bis zu 3,57%): 22.884 €

Insgesamt also etwa 699.140 €. Ohne Makler, zum Beispiel wenn du einen Neubau direkt vom Bauträger kaufst, liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 5,5% (35.260 €).

Banken erwarten, dass du die Kaufnebenkosten aus deinem Ersparten bezahlst. Berechne deine genauen Kosten mit dem Kaufnebenkostenrechner oder nutze den Rechner oben. Alle weiteren Rechner findest du in unserer Rechner-Übersicht.

Ein Rechenbeispiel für eine 60-m²-Wohnung für etwa 641.000 €:

• Dein Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten (58.140 €) und 10% des Kaufpreises (64.100 €)
• Du finanzierst etwa 577.000 €
• Bei 4,46% Sollzins und 2% Tilgung zahlst du etwa 3.110 € im Monat
• Banken akzeptieren das meist ab einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von etwa 7.800–8.900 €

Mit 20% Eigenkapital finanzierst du etwa 513.000 € und zahlst etwa 2.760 € im Monat.

Ermittle dein genaues Budget mit dem Finanzierbarkeitsrechner und sieh dir die aktuellen Bauzinsen in München an. Deine genaue Monatsrate berechnest du mit dem Baufinanzierungsrechner.

Das hängt davon ab, wie lange du bleibst und wie die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten stehen. Weil sich die Kaufnebenkosten erst wieder auszahlen müssen, lohnt sich Kaufen in München meist nach 3–5 Jahren mehr als Mieten.

Anzeichen, dass sich Kaufen lohnt:

• Du willst mindestens 5 Jahre bleiben
• Der Kaufpreis liegt unter etwa dem 25-Fachen der Jahresmiete für eine vergleichbare Wohnung
• Deine monatliche Rate läge nah an deiner aktuellen Miete

Vergleiche beides mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner und lies Lohnt sich der Kauf trotz hoher Preise?. Wie hoch deine Rate wäre, hängt von den aktuellen Bauzinsen ab.

Starte mit dem Durchschnitt für deine Postleitzahl oben und passe ihn an deine Wohnung an:

• Größe: Kleine Wohnungen erzielen mehr pro m²
• Etage und Licht: Obere Etagen mit Aufzug und Balkon erzielen mehr
• Zustand und Energiestandard: Eine sanierte, energieeffiziente Wohnung ist deutlich mehr wert
• Vermietung: Eine vermietete Wohnung wird bis zu 30% günstiger verkauft als eine leere

Als offizielle Referenz veröffentlicht der Gutachterausschuss in München Bodenrichtwerte und einen jährlichen Marktbericht. Ob ein Angebotspreis angemessen ist, liest du in unseren Tipps zum Verhandeln des Kaufpreises.

Jeden Monat bewerten wir einen festen Satz von Referenzwohnungen (40, 60 und 100 m²) und -häusern (120, 180 und 240 m²) in jeder der 8 Postleitzahlen von Schwabing-Freimann, für verschiedene Baujahre, und bilden daraus den Median.

Weil wir jeden Monat dieselben Immobilien bewerten, zeigt die Schätzung echte Preisveränderungen und nicht, welche Immobilien gerade zufällig zum Verkauf standen. Sie ist eine Schätzung und kein notariell beurkundeter Kaufpreis: Prüf aktuelle Verkäufe und die konkrete Wohnung, bevor du ein Angebot machst. Antworten auf weitere Fragen findest du in unseren Baufinanzierungs-FAQ und in unserem Ratgeber.