Preis vs. Wert: Warum € pro m² allein irreführend ist
Viele Menschen vergleichen Immobilien anhand des Quadratmeterpreises. Das ist zwar nachvollziehbar, aber auch ein unvollständiger Ansatz.
Der langfristige Wert einer Immobilie ergibt sich aus mehreren Faktoren, darunter etwa:
Energiestandard (KfW 40 vs. KfW 55 vs. Bestand)
Mietrendite und Vermietbarkeit
Wertsteigerungspotenzial
Finanzierungskonditionen (z. B. Zugang zu KfW-Darlehen)
Bauqualität und Erfolgsbilanz des Bauträgers
Lage und langfristige Nachfrageentwicklung
Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudewert
Zwei Immobilien können denselben Kaufpreis haben, doch können über ihre individuelle Lebensdauer hinweg sehr unterschiedliche Kosten entstehen. Auch die zu erzielenden Renditen können sich unterscheiden. Beides ist der Fall, sobald man Energieeffizienz, Finanzierungskonditionen, Vermietbarkeit und Steuern berücksichtigt.
Deshalb sortieren wir gezielt aus:
Projekte in schwachen Lagen (das heißt: schrumpfende Bevölkerung, schlechte Infrastruktur)
Projekte mit geringer Bauqualität / unrealistischen Zeitplänen
Bauträger ohne nachgewiesene Erfolgsbilanz / mit riskanter Finanzierung
Unser fünfstufiges Hypofriend-Bewertungssystem
Bevor wir ein Projekt auf Investfriend anbieten, muss es fünf unabhängige Bewertungsebenen durchlaufen, die auf Hypofriends bewährten Systemen und echten Transaktionsdaten aufbauen.
Durch diesen Prozess wollen wir dich nun Schritt für Schritt führen, und zwar am Beispiel einer 64 m² Wohnung in unserem Teltower Projekt. Klicke hier, um dir unsere anderen Projekte anzusehen.
1. Beleihungswerte der Banken
Über einfache Immobilienbewertungen gehen wir hinaus und nutzen fünf Bewertungssysteme, um unsere Finanzierungsentscheidungen zu optimieren. Dabei setzen wir auf professionelle Tools wie on-geo und Sprengnetter. Diese Tools genießen auch das Vertrauen der Banken, die sie benutzen um bei der Kreditprüfung den finalen Immobilienwert zu bestimmen und um festzulegen, welchen Finanzierungsanteil sie anbieten wollen.
Die Wohnung in unserem Beispiel von Teltow ist 64 m² groß und kostet 380.000 € (≈ 5.950 €/m²). Dieser Preis entspricht fast exakt dem von Sprengnetter ermittelten Marktwert. Da Banken in der Regel unterhalb des Marktwerts beleihen, liegt der offizielle Beleihungswert bei 340.000 €.
Bevor wir ein Projekt anbieten, prüfen sowohl Projektunterlagen als auch die Erfolgsbilanz des Bauträgers gründlich. Danach stimmen wir uns mit unseren Bankpartnern ab. Erst wenn diese bereit sind, eine Finanzierung von 95 % oder mehr zu genehmigen, ziehen wir das Projekt in Betracht.
Für unsere Beispielrechnung haben unsere Bankpartner ein Darlehen von maximal 361.000 € genehmigt. Das enspricht den erwähnten 95 %.
Eine Finanzierung in dieser Höhe wurd unsren Kundinnen und Kunden mehrfach bewilligt, ist also keine Ausnahme. Sie ist ein guter Indikator dafür, dass die Immobilie dem Marktwert entspricht und nicht überteuert ist.
2. Marktvergleiche
Weiterhin nutzen wir aktuelle Transaktionsdaten und vergleichen unsere eigenen Preise mit ähnlichen Preisen von Neubauten und Bestandsimmobilien in derselben Mikrolage (nicht nur mit stadtweiten Durchschnittswerten).
Mit Tools wie PriceHubble blicken wir weiter als die gängigen Portale (etwa ImmoScout oder Immowelt) und können unsere Immobilien sowohl mit historischen Transaktionsdaten als auch mit aktuellen, aktiven Angeboten in der Umgebung vergleichen.
3. Der Bewertungsmotor von Hypofriend
Zusätzlich zu den Marktdaten setzen wir eigene Bewertungsmodelle ein, die auf den Erkenntnissen aus mehr als 10.000 unserer finanzierten Immobilien basieren. Dieser umfangreiche Datensatz ermöglicht es uns, einzuschätzen, ob der Kaufpreis einer Immobilie in einem angemessenen und nachhaltigen Wertkorridor liegt.
Außerdem bewerten wir das langfristige Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie auch anhand von Bevölkerungswachstum und lokaler Nachfrage. Das Bevölkerungswachstum ist ein zentraler Indikator für die künftige Preisentwicklung. Deshalb beobachten wir auch Faktoren wie Infrastrukturausbau, neue Arbeitsplätze und die allgemeine Wohnungsnachfrage genau.
Städte wie Teltow, Wustermark und Zossen wachsen schneller als Berlin selbst, weil die steigenden Wohnkosten Mieter und Käufer ins Umland drängen. Gute Infrastruktur, die Nähe zu Berlin und der Trend zum Homeoffice machen diese Orte besonders attraktiv für Familien, Pendler und Remote-Arbeitende.
Der Wohnungsmangel in Deutschland hat einen historischen Höchststand erreicht. Laut dem „Wohn-Monitor“ des Pestel-Instituts fehlen in Deutschland derzeit rund 1,4 Millionen Wohnungen. Es handelt sich um das größte jemals gemessene Defizit.
Dieses Ungleichgewicht zeigt sich auch in der BPD-Wohnwetterkarte von 2025 wider, die Wohnungsmärkte als „heiß“ einstuft, wenn die Nachfrage das Neubauangebot deutlich übersteigt (siehe die folgende Karte).
In Süddeutschland ist die Nachfrage hoch, doch die Immobilienpreise sind dort auch deutlich höher. Eine Investition in diesem Markt erfordert daher in der Regel mehr Eigenkapital und bringt meist geringere Renditen als Optionen im Berliner Umland.
Allein in Teltow werden bis 2028 jährlich vermutlich rund 1.140 neue Wohnungen benötigt. Die aktuelle Bautätigkeit bleibt aber deutlich dahinter zurück – so entsteht eine anhaltende Lücke zwischen Angebot und Nachfrage.
Um das künftige Wachstumspotenzial einer Region einzuschätzen, ziehe wir auch vorausschauende Analysen wie den Postbank Wohnatlas ein, der regionale Wohnungsmarkttrends und Wachstumsaussichten bis 2035 prognostiziert. Die stärksten Wachstumsregionen sind demnach Leipzig, die Metropolregion Berlin und ausgewählte Teile Süddeutschlands.
4. Mieterwartungen
Wir prüfen erwartete Mieteinnahmen, prognostizierte Mietsteigerungen und langfristige Cashflows, um sicherzustellen, dass sich die Investition auch aus Sicht der Rendite lohnt. Zur Berechnung der Mietrendite setzen wir die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Beispiel: 1.155 € x 12 / 380.000 € = 3,67 %
Für Neubauten in stabilen Lagen gilt:
Eine Rendite von rund 3 % gilt allgemein als solide
Eine Rendite ab 4 % gilt als sehr attraktiv
Erwartete Mieteinnahmen
Wir vergleichen die ortsüblichen Mieten (z. B. Mietspiegel) über PriceHubble mit aktiven und historischen Angeboten aller Portale (z. B. ImmoScout, Immowelt, Kleinanzeigen).
Für unsere Beispielimmobilie in Teltow liegen die aktuellen Marktmieten für Neubauten bei rund 18 € pro m².
Entwicklung der Mietpreise
Beim Kauf eines Neubaus ist es wichtig einzuschätzen, welche Mieten du nach der Fertigstellung erzielen wirst. Unsere Tools ermöglichen eine erste Prognose, indem sie das Mietwachstum der vergangenen drei Jahre analysieren und die voraussichtliche Entwicklung der Mietpreise in einer Gegend prognostizieren.
Um diese Analyse weiter zu validieren, beauftragen wir zusätzliche unabhängige Marktgutachten bei etablierten Immobilienberatungs- und Bewertungsunternehmen wie bulwiengesa.
bulwiengesa rechnet bis 2027 mit einem jährlichen Mietanstieg von 4,5 % – das ergibt eine Miete von 20,55 € pro m² für hocheffiziente Neubauten (Standard EH 40 QNG+) in Teltow.
Auf Basis all dieser Informationen prognostizieren eine Nettokaltmiete von 20 € pro m² nach Fertigstellung der Immobilie Mitte 2027.
5. Plausibilität von Projekt und Kosten
Über Preis- und Marktannahmen hinaus führen wir eine umfassende Plausibilitäts- und Risikoprüfung auf Projektebene durch, um Ausführungs-, Planungs-, Rechts- und Baurisiken zu erkennen, bevor wir eine Immobilie unseren Kundinnen und Kunden anbieten.
Baukosten & Zeitpläne
Wir unterziehen Baukosten, Bauträgermargen, Zeitpläne und Puffer einem Stresstest und vergleichen sie mit ähnlichen Projekten Deutschlandweit.
Grundrisse & Gebäudeaufteilung
Wir prüfen Grundrisse und Gebäudeaufteilung, um Folgendes sicherzustellen:
Effiziente und funktionale Raumnutzung
Langfristige Vermietbarkeit und Attraktivität für Mieter
Praktische Gestaltung der Gemeinschaftsflächen + Barrierefreiheit
Mikrolage, Erreichbarkeit & Mieterprofil
Die unmittelbare Mikrolage wird von uns ebenfalls analysiert, da sie sowohl die Vermietbarkeit als auch die langfristige Nachfrage stark beeinflusst. Was die Attraktivität einer Mikrolage bestimm ist etwa:
Erreichbarkeit Anbindung (ÖPNV, Straßen, Pendelzeiten)
Nahversorgung und Infrastruktur im Alltag (Einkaufen, Gesundheitsversorgung, Kinderbetreuung, Grünflächen)
Schulen und Bildungseinrichtungen – besonders relevant für Familien
Mieterprofil und Nachfragestruktur (z. B. Familien, Pendler, Berufstätige, Remote-Arbeitende)
Qualität und Entwicklungsperspektive des Viertels
Genehmigungen & rechtliche Prüfung
Wir prüfen, ob die Baugenehmigung vorliegt - oder, wo nicht, ob sie realistischerweise zu erhalten ist - und führen eine vollständige rechtliche Prüfung aller relevanten Projektunterlagen durch. Darunter:
Grundbuch
Teilungserklärung
Kaufverträge und Vertragsstruktur
Altlasten und Umweltrisiken
Baulasten und sonstige öffentlich-rechtliche Belastungen
Prüfung der Bauträger
Wir arbeiten mit Bauträgern zusammen, die Kosteneffizienz, hohe Bauqualität und eine effiziente Umsetzung vereinen. Unsere Prüfung umfasst:
Prüfung des Geschäftsmodells und der Bauqualität des Bauträgers
Bonitäts- und Hintergrundprüfung über Creditreform (CREFO)
Bewertung der Eigenkapitalausstattung und der Projektfinanzierung des Bauträgers
Erfüllt ein Projekt auch nur eines dieser Kriterien nicht, bieten wir es nicht an – ganz egal, wie attraktiv auch der Angebotspreis aussehen mag.
Warum KfW 40 QNG+ teurer ist als KfW 55 – und warum das sinnvoll sein kann
Da wir mit zahlreichen Bauträgern zusammenarbeiten und Hunderte Projekte verfolgen, sehen wir immer wieder: Die heute günstigste Option ist selten die klügste langfristige Investition. Besonders gilt das für Wohnimmobilien, bei denen Bauqualität, Energieeffizienz und Lage die langfristige Rendite weit stärker beeinflussen als der ursprüngliche Kaufpreis.
Unsere KfW-40-QNG+ Immobilien kosten in der Anschaffung meist mehr als KfW-55-Wohnungen, weil sie deutlich strengere Energie- und Nachhaltigkeitsstandards erfüllen, in höherer technischer Qualität gebaut werden und in stabilen oder wachsenden Mikrolagen liegen. Diese Anforderungen erhöhen die Baukosten – schaffen aber auch messbaren und dauerhaften Mehrwert.
Höhere bauliche und regulatorische Anforderungen
Der Schritt von KfW 55 zu KfW 40 erfordert umfangreiche technische und regulatorische Maßnahmen, darunter:
Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
Photovoltaikanlagen (PV) auf dem Dach
Deutlich verbesserte Dämmung der gesamten Gebäudehülle
Barrierefreie Gestaltung, inklusive breiterer Flure und stufenloser Zugänge
Diese Maßnahmen erhöhen nicht nur die Material- und Installationskosten, sondern können auch Wohnfläche kosten, da dickere Dämmung und Barrierefreiheit mehr Platz beanspruchen.
QNG+ Zertifizierung und Qualitätskontrolle
Der Standard QNG+ (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus) geht über reine Energieeffizienz hinaus. Er stellt strenge Anforderungen an Nachhaltigkeit, Materialien und langfristige Bauqualität.
Um das QNG+-Siegel zu erhalten und zu behalten, gilt:
Unabhängige Energieeffizienz-Experten begleiten das Projekt mit Audits und Bauüberwachung
Für Zertifizierung, Begleitung und Audits fallen typischerweise rund 50.000 € pro Bauprojekt an
Alle verwendeten Materialien müssen QNG-konform sein
Laufende Vor-Ort-Kontrollen durch externe Prüfstellen wie DEKRA oder TÜV stellen die vollständige Einhaltung sicher
Diese intensivere Kontrolle senkt das Ausführungs- und Qualitätsrisiko – erhöht aber auch die Entwicklungskosten.
So sieht der Preisunterschied in der Praxis aus
Eine 64 m² große KfW 40 QNG+ Wohnung für 380.000 € spiegelt diese hohen Standards wider. Eine vergleichbare KfW-55-Wohnung in ähnlicher Lage würde etwa 330.000–345.000 € kosten.
Das entspricht einem Preisaufschlag von rund 10 % und geht zurück auf höhere Bauqualität, strengere Überwachung und Zertifizierung. Er ermöglicht aber auch gleichzeitig niedrigere Betriebskosten sowie den Zugang zu staatlicher Förderung.
Warum sich der höhere Preis finanziell lohnen kann
Auch wenn der höhere Standard zu einem höheren Kaufpreis führt, bringt er über die Zeit oft spürbare finanzielle Vorteile:
1. Günstigere Finanzierung KfW 40 QNG+ Immobilien qualifizieren sich in der Regel für bessere KfW-Förderprogramme und niedrigere Zinsen als KfW-55- oder Bestandsimmobilien.
Beispielrechnung:
Marktzins (95 % Finanzierung): ≈ 4,0 %
KfW-Darlehen (z. B. 150.000 €): ≈ 2,44 %
Kombiniert man das KfW-Darlehen mit dem Hauptdarlehen, dann lässt sich der effektive Zinssatz auf etwa 3,38 % senken. Über eine Finanzierungsdauer von 25–30 Jahren kann das Zinsersparnisse von mehreren zehntausend Euro bedeuten.
Zusätzlich beinhaltet die KfW-Förderung bis zu fünf tilgungsfreie Jahre. Das verbessert den Cashflow in der Anfangsphase deutlich und kann die Rendite auf das eingesetzte Kapital spürbar erhöhen – vor allem in den ersten Jahren der Haltedauer.
2. Steuervorteile für klimafreundliche Neubauten
Für qualifizierte klimafreundliche Neubauten erlauben die momentanen Steuerregeln eine beschleunigte Abschreibung:
5 % pro Jahr für 4 Jahre
Insgesamt: 20 % des Gebäudewerts
Vereinfachtes Beispiel:
Gebäudewert: 300.000 €
Mehrpreis für KfW 40 / QNG+ gegenüber KfW 55: +5–10 %
Steuerliche Abschreibung: 5 % × 4 Jahre = 20 % von 300.000 € = 60.000 € Abschreibungsbasis (über 4 Jahre)
Je nach deiner persönlichen Steuersituation können diese Vorteile in den ersten Jahren einen erheblichen Teil des anfänglichen Preisaufschlags ausgleichen. Unsere Aufgabe bei Investfriend ist es, sicherzustellen, dass unsere Projekte in diesem wirtschaftlich sinnvollen Korridor bleiben.
Wichtig: Diese Sonderabschreibung gilt derzeit nur für Immobilien, die bis zum 30. September 2029 gekauft und fertiggestellt werden.
3. Zukunftssicherheit und Wiederverkaufswert
Energieeffizienz gewinnt durch staatliche Regulierung, Energiepreise und Mieterpräferenzen zunehmend an Bedeutung. Deshalb sind KfW 40 QNG+ Immobilien in der Regel:
Leichter zu vermieten
Attraktiver für künftige Käufer
Weniger von künftigen Sanierungspflichten betroffen
Aktuelle Marktdaten zeigen, dass dies nicht nur ein langfristiger Trend ist, sondern sich auch schon in der Preisentwicklung niederschlägt:
Während der jüngsten Marktkorrektur verzeichneten hocheffiziente Immobilien geringere Preisrückgänge und erholten sich schneller - während ineffiziente Gebäude deutlich stärkere und anhaltendere Preisabschläge hinnehmen mussten. Da sich die Nachfrage der Käufer hin zu niedrigen Betriebskosten und regulatorischer Sicherheit verschoben hat, ist Energieeffizienz zu einem Schlüsselfaktor geworden – sowohl zum Schutz vor Wertverlusten als auch für den langfristigen Werterhalt.
Neben stärkerer Nachfrage und besseren Aussichten auf Wiederverkauf wirkt sich eine höhere Energieeffizienz auch direkt und messbar auf die laufenden Kosten aus – das stärkt auch das langfristige Investment.
4. Niedrigere laufende Kosten mit KfW 40 QNG+
Höhere Energieeffizienz und Neubauqualität bedeuten niedrigere monatliche Nebenkosten und bessere Planbarkeit für Mieter und Eigentümer.
Heizung & Warmwasser (Berliner Durchschnitt):
Bestandswohnungen in Berlin: ~1,00 € pro m² / Monat
KfW-55-Neubau: ~0,80–0,90 € pro m² / Monat
KfW 40 QNG+: ~0,60–0,70 € pro m² / Monat
Beispiel 64-m²-Wohnung:
Bestandsgebäude: ~65 € / Monat
KfW 55: ~50–58 € / Monat
KfW 40 QNG+: ~38–45 € / Monat
Das sind 120–300 € pro Jahr an Einsparungen bei Heizung und Warmwasser gegenüber KfW 55 – und deutlich mehr gegenüber älteren Gebäuden.
Instandhaltungsrücklagen: Neubau vs. Bestand
Neben den Energiekosten fallen auch die Instandhaltungsrücklagen bei Neubauten deutlich geringer aus, vor allem in den ersten Jahren nach der Fertigstellung.
KfW-40-Neubau: ~0,25 € pro m² / Monat (niedriger dank neuer Bauteile und Gewährleistung des Bauträgers)
Bestandsgebäude: ~2,50–3,50 € pro m² / Monat, je nach Alter
Beispiel 64-m²-Wohnung:
Neubau: ~16 € / Monat
Bestandsgebäude: ~160–225 € / Monat
Zusammengenommen bedeuten stärkere Nachfrage, bessere Wertstabilität beim Wiederverkauf, niedrigere Energiekosten und deutlich geringere Instandhaltungsrücklagen: Eine KfW 40 QNG+ Wohnung bietet niedrigere laufende Kosten, einen besser planbaren Cashflow sowie ein stabileres langfristiges Investmentprofil als KfW 55 - und Bestandsgebäude.
Direktvergleich: Bonava KfW 55 vs. KfW 40 / QNG+
Wir haben all das in eine konkrete Gegenüberstellung übertragen: KfW 55 vs KfW 40 QNG+.
Gleiche Stadt, ähnliche Größe, unterschiedlicher Energiestandard – und 450 € /m² Preisunterschied.
Wir vergleichen Kaufpreise, KfW-Förderung, Zinskosten, Steuereffekte und den langfristigen Cashflow – damit du das Gesamtbild siehst und nicht nur den Quadratmeterpreis.
Du kannst dieses Berechnungsschema auf jede Immobilie anwenden, die du in Betracht ziehst – und Investments so über den reinen Quadratmeterpreis hinaus richtig vergleichen.
