Betriebskosten und Instandhaltung: Welche Ausgaben auf Immobilienbesitzer zukommen

Mit welchen Betriebskosten muss ich rechnen?

Die laufenden Nebenkosten bei einer Immobilie heißen auch Betriebskosten. Damit sind die regelmäßigen Ausgaben, die auf dich als Hausbesitzer zukommen, gemeint. Dazu gehören etwa Gebühren für Müllabfuhr, Heizung und Grundsteuer. Dabei wird zwischen öffentlichen und privaten Nebenkosten unterschieden.

Achtung: Die Betriebskosten sind nicht die Kaufnebenkosten, die einmalig beim Kauf einer Immobilie anfallen. 

Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage 

Wie hoch die laufenden Nebenkosten genau ausfallen, ist ganz verschieden. Das hängt zum einen vom individuellen Verbrauch und zum anderen von der Größe der Immobilie ab. Als Faustregel kannst du dir merken, dass du für die laufenden Nebenkosten mit vier Euro pro Quadratmeter pro Monat rechnen musst. 

Rechenbeispiel 

Angenommen, du kaufst ein Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche. Bei Nebenkosten von vier Euro pro Quadratmeter belaufen sich deine laufenden Nebenkosten pro Monat auf 520 €. Diese Ausgaben musst du in deinen Finanzplan integrieren. Wendest du zu viel deines monatlichen Budgets für die Tilgung des Kredits auf, kann es sein, dass du dir die Betriebskosten für dein Objekt nicht mehr leisten kannst. Je größer die Immobilie, desto höher sind auch die Kosten. 

Neben den Betriebskosten solltest du außerdem eine Instandhaltungsrücklage tätigen, um bei Reparaturen und unerwarteten Kosten auf Nummer sicher zu gehen. Dafür solltest du einen Euro pro Monat pro Quadratmeter einkalkulieren. Mit diesem Geld kannst du anfallende Reparaturen oder Anliegergebühren bezahlen. Nimmt die Gemeinde vor deinem Grundstück etwa Straßenarbeiten vor, kann es sein, dass du dich als Eigentümer an diesen Kosten beteiligen musst. 

Für Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage summieren sich für das beispielhafte 130-Quadratmeter-Haus monatliche Ausgaben in Höhe von mehr als 650 €. Das klingt im ersten Moment nach sehr viel Geld. Würdest du zur Miete wohnen, zahlst du ebenso Nebenkosten für Müllabfuhr, Heizung, Straßenreinigung etc. Deswegen ist die monatliche Belastung als Eigentümer kaum höher. 

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Öffentliche und private Nebenkosten – ein Überblick

Wie eben bereits kurz angeschnitten, unterscheiden sich die Betriebskosten in öffentliche und private Nebenkosten. 

Öffentliche Nebenkosten

Die öffentlichen Nebenkosten fallen für bestimmte Serviceleistungen an, die die Gemeinde organisiert. Dazu gehören etwa die Müllentsorgung oder die Straßenreinigung. Den größten Kostenfaktor macht allerdings die Grundsteuer aus. Der Hebesatz liegt in der Hand der Kommunen und kann sich dementsprechend unterscheiden. Die Differenz zwischen den Gemeinden liegt zwischen einem Hebesatz von 80 und 910 Prozent. Die folgenden Kosten sind auf das Jahr und nicht den Monat gerechnet.

• Grundsteuer (abhängig von der Kommune und Immobilie – maximal 800 €)

• Müllabfuhr (abhängig ob Teil- oder Vollservice gebucht – maximal 15 € pro Person)

• Straßenreinigung (abhängig von der Länge des Grundstücks – maximal 50 €)

• Wasser und Abwasser (abhängig von Kommune und Verbrauch – maximal 250 € pro Person)

Private Nebenkosten

Private Nebenkosten hängen stark von deinem individuellen Verbrauch ab und ergeben sich aus Verträgen, die du persönlich abgeschlossen hast. Gerade beim Strom- und Versicherungsvergleich lässt sich einiges an Geld sparen.

• Heizung

• Strom

• Schornsteinfeger

• Versicherungen

Lesetipp: Steuerersparnisse beim Immobilienkauf – Tipps und Tricks

Kosten für Reparaturen und Instandhaltung

Die Eigentümer sind für alle Reparaturen und Instandsetzungen verantwortlich, die ihre Immobilie betreffen. Besitzt du eine Eigentumswohnung, bist du zuallererst für deine eigenen vier Wände verantwortlich. Denn Kosten für Reparaturen am Gebäude wie am Dach, der Fassade oder dem Treppenhaus werden auf alle Bewohner des Hauses verteilt. Dafür bezahlt jeder Eigentümer jeden Monat ein Hausgeld beziehungsweise Wohngeld. Diese Einlage dient für größere Instandhaltungen.

Besitzt du ein Einfamilienhaus, trägst du alle Reparaturkosten selbst. Typische Arbeiten sind unter anderem der Ersatz einer gebrochenen Fensterscheibe oder Bodenfliese, das Ausbessern des Daches oder der Austausch der Heizung.

Gerade bei Altbauten fallen Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen an. Deshalb solltest du dich am besten bereits vor dem Kauf einer Immobilie über den Zustand des Objekts informieren. Ist das Dach noch in Ordnung? Wurden alte Elektrizitäts- und Wasser- sowie Abwasserleitungen ausgetauscht? Die Hausverwaltung sollte dir die Hausverwaltung geben können. Ansonsten hilft dir auch ein Gutachter weiter. Die Informationen helfen dir, planen zu können, wann mit größeren Reparaturen zu rechnen ist. 

Renovierungen, Modernisierung und Sanierungskosten

Gegenstände im und am Haus nutzen sich im Laufe der Zeit auf natürliche Weise ab. So gibt es nach einigen Jahren regelmäßig Bedarf für Erneuerungen von Anlagen, den Austausch von Geräten oder Renovierungen – ganz abgesehen von persönlichen Veränderungen, die du vornehmen möchtest.

Besitzt du ein Haus, zahlst du Sanierungen komplett selbst. Gehört dir eine Eigentumswohnung werden die Modernisierungen auf alle Besitzer umgelegt – insofern sie nicht ausschließlich deine Wohnung betreffen.

Wann ist eine Modernisierung nötig?

Modernisierungsmaßnahmen und ihre Fälligkeit nach Jahren im Überblick

alle 5 bis 15 Jahre

• Innenanstrich und Tapeten

• Außenanstrich (Fassaden, Fenster, Türen)

• Teppichböden

• Warmwasseranlage

• Armaturen

alle 15 bis 30 Jahre

• Laminat, Vinyl, Linoleum innen

• Dachrinnen

• Elektroinstallation inkl. Schalter, Steckdosen

• Heizkessel und -thermen

• Heizungskörper

alle 25 bis 50 Jahre

• Ausstattung Badezimmer

• Dachdecken inkl. Dachanschlüsse

• Fenster und Außentüren

• Fliesen innen

• Heizungsrohre

• Putz und Wandbekleidungen außen

• Sanitärleitungen Bad und Küche

• Wand- und Deckenputz innen

Welche Versicherungen du für deine Immobilie brauchst

Du hast eine Menge für deine eigene Immobilie bezahlt. Deswegen solltest du sie und somit dein Vermögen ausreichend schützen. Am wichtigsten ist dafür eine Wohngebäudeversicherung. Diese sichert das Objekt vor Brand, Explosionen, den Folgen eines Blitzeinschlags, Sturm, Hagel und Leitungswasserschäden ab. 

Unverzichtbar ist außerdem eine Hausratversicherung, die bei Vandalismus, Schäden an der Einrichtung, Brand, Einbrüchen und mehr einspringt. Eine Haftpflichtversicherung solltest du ohnehin besitzen. 

Je nach Beschaffenheit der Immobilie können auch eine Glasversicherung und eine Elektronikversicherung sinnvoll sein. Dies ist etwa der Fall, wenn du eine großflächige Verglasung oder teure Klimaanlagen in die Immobilie einbauen lässt.

Lesetipp: 6 Versicherungen, die für dich und deine Immobilie wichtig sind

Fazit

Auf den ersten Blick wirkt es, als hättest du als Eigentümer enorm viele laufende Nebenkosten. Außer Acht lassen darfst du dabei nicht, dass die Kosten auch bei Miete anfallen. Denn die öffentlichen Nebenkosten wälzen der Vermieter auf dich als Mieter ab. Das Gleiche gilt auch teilweise für Sanierungsausgaben. Die privaten Nebenkosten bezahlst du als Mieter ohnehin. Denn für Strom, Internet und Heizung kommt dein Vermieter nicht auf. Um dich als Mieter zu schützen, solltest du auch in einer Mietwohnung Versicherungen abschließen, um im schlimmsten Fall enorme Kosten zu vermeiden. Denn auch in einem Mietobjekt kann es zu einem Brand kommen. 

Besitzt du eine Eigentumswohnung, teilst du dir die Kosten für Sanierungen mit der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes. Gehört dir ein Einfamilienhaus, trägst du die Kosten allein. Deswegen solltest du jeden Monat Rücklagen für mögliche Reparaturen schaffen.