4 Fehler, die Deutsche bei ihrer Baufinanzierung machen

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Dr. Christian Mulder

25. Juli 2020
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Wer Immobilien besitzt, ist wohlhabender. Zu diesem Ergebnis kommen verschiedene Studien, wie auch die der deutschen Bundesbank. Hauseigentümer sind rund zehnmal so wohlhabend wie Mieter. Das zeigt eine Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Die Begründung dafür ist relativ simpel: Besitzer von Wohneigentum profitieren von aktuell günstigen Baufinanzierungszinsen und dem stetigen Wertzuwachs ihrer Immobilien. Dadurch können sie einfacher ein Vermögen aufbauen.

Die Zeichen für den Kauf einer Immobilie stehen also auf grün. Wenn es um deine Baufinanzierung geht, solltest du allerdings vier Fehler vermeiden, in die vor allem Deutsche häufig tappen. Diese Fehler könnten dich davon abhalten, die finanziellen Vorteile des Wohneigentums (in vollem Umfang) zu genießen. 

Du möchtest jetzt von günstigen Bauzinsen profitieren und eine Immobilie kaufen? Dann nutze unseren kostenlosen Finanzierungsrechner und schaue dir deine Möglichkeiten an!

1. Zu lange Eigenkapital anhäufen 

Wer Eigenkapital mitbringt, erhält eine Baufinanzierung zu besseren Konditionen. Denn dadurch sinkt das Risiko für die Bank und du bekommst einen niedrigeren Zinssatz. Allerdings machen viele den Fehler, dass sie zu lange Ersparnisse anhäufen, die sie gar nicht für eine Finanzierung brauchen. Denn oft reicht weniger Eigenkapital für eine Baufinanzierung aus als gedacht. Wer lange spart, verzichtet auf den steigenden Immobilienwert und zahlt hohe Miete. Stattdessen könntest du schon deinen Kredit abzahlen.

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Wie du an der Tabelle sehen kannst, ist der Zinssatz umso niedriger, je mehr Eigenkapital du mitbringst. Ab fünf Prozent Anzahlung wird der Unterschied zum günstigeren Zinssatz mit jedem Schritt geringer. Ab 95 Prozent Beleihungsauslauf bist du besser dran, wenn du in Alternativen investierst, statt das Geld in den Kredit zu stecken.

Mit dem Finanzierungsrechner von Hypofriend findest du heraus, wie sich der Zinssatz entwickelt, je nachdem wie viel Eigenkapital du einsetzt.

2. Eine zu kleine Immobilie kaufen, weil alle Ersparnisse in der Anzahlung stecken

Je mehr Ersparnisse du mitbringst, desto mehr Haus kannst du dir leisten. Sprich deine Immobilie darf mehr kosten oder du kannst dir ein größeres Objekt kaufen. Doch genau diese simple Gleichung berücksichtigen viele Immobilienkäufer nicht. Statt durch ihr Eigenkapital das Haus zu maximieren, das sie sich leisten können, nutzen sie das Geld als Anzahlung für das Darlehen.

Es ist im Allgemeinen eine klügere Strategie bei so niedrigen Zinssätzen wie aktuell, mehr Haus zu kaufen und dann das Risiko zu reduzieren, indem man den Zinssatz für einen längeren Zeitraum festlegt. Auf diese Weise kannst du von den allmählichen Preissteigerungen eines größeren Vermögenswertes profitieren und auch mehr Raum genießen. 

Dein Finanzberater von Hypofriend zeigt dir, wie viel Eigenkapital für deine Finanzierung sinnvoll ist und wie sich dein Nettovermögen in Abhängigkeit von der Größe deines gekauften Hauses/deiner geleisteten Anzahlung entwickeln kann. 

3. Den Kredit zu schnell abzahlen 

Dein Darlehen schnell zurückzuzahlen soll ein Fehler sein? Ja, denn selten war geliehenes Geld so preiswert wie aktuell. Anstelle deine Ersparnisse durch Sondertilgungen in die Abzahlung des Kredites zu stecken, kannst du es anderweitig investieren. 

Die Baufinanzierungszinsen liegen etwa einem Prozent. Es gibt viele Anlagemöglichkeiten, die (risikobereinigt) weit mehr als ein Prozent Rendite abwerfen. Dann macht es mehr Sinn das Geld so und nicht in die schnelle Rückzahlung deines Kredites zu investieren. 

Da Banken aktuell auch auf Sparkonten keine rentablen Zinsen bezahlen, lohnt es sich das Geld am Aktienmarkt oder in eine weitere Immobilie zu investieren. Keine Sorge: Auch hier gibt es Optionen, die mit einem nur geringen Risiko eingehen. 

Keine Sorge: Es gibt Optionen, die kostengünstig und mit geringem Risiko verbunden sein können (indem die Investitionen sehr breit gestreut und ein wenig versichert werden oder einfach nur über lange Zeithorizonte investiert wird - Aktien sind wenig riskant, da sie einfach mit der Wirtschaft wachsen). 

Warum Sondertilgungen zwar eine beliebte, aber überbewertete Option sind, liest du hier. 

4. Die falsche Zinsbindung 

Die festgeschriebene Zinsbindungsphase gibt dir Planungssicherheit. Allerdings sollte sie unbedingt deiner persönlichen Situation angepasst werden. Bei vielen Immobilienkäufern ist sie entweder zu kurz oder zu lang und das kostet eine Menge Geld. 

Denn die Sicherheit einer langen Zinsbindungsphase von beispielsweise 20 Jahren lässt die Bank sich durch einen höheren Zinssatz bezahlen. Planst du aber nur zehn Jahre in dem Objekt zu wohnen und es dann zu veräußern, kostet dich dein Kredit mehr als nötig.

Planst du hingegen zwanzig Jahre in deinem Eigenheim zu wohnen, solltest du die Zinsbindung länger fest schreiben. Denn angenommen sie läuft nach zehn Jahren aus, brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Die Zinssätze sind in der Vergangenheit viel höher gewesen, und es kann sein, dass du für die Anschlussfinanzierung erheblich mehr bezahlen musst. 

Bist du neugierig, welche Zinsbindung optimal für dich ist? Mit unserem Finanzierungsrechner findest du es ganz einfach heraus und kannst die Kosten für verschiedene Zinsbindungsphasen berechnen.

Bei Hypofriend verwenden wir fortschrittliche Zinsprognosetechniken. Wir haben zwar keine Kristallkugel, aber diese Modelle sind besser als wilde Spekulationen. Wichtig ist, dass wir uns die Geschwindigkeit deiner Rückzahlung und die Risiken, die du angesichts deiner Einkommensaussichten tragen kannst, anschauen und dies mit den Kosten einer längeren Zinsbindung abwägen. Wir zeigen dir, wie du diese Einschätzung treffen kannst.

Fazit

Wie du gesehen hast, gibt es beim Abschluss einer Baufinanzierung einiges zu beachten. Diese vier Fehler solltest du bei deiner Baufinanzierung unbedingt vermeiden. Denn sie können dich bis zu 50 Prozent des Immobilienpreises kosten. Dein Finanzierungsberater von Hypofriend begleitet dich während des gesamten Prozesses und hilft deine Finanzen zu optimieren – für dein langfristiges finanzielles Wohlergehen. Damit du dein Traumhaus genießen kannst. 

Dein Finanzierungsberater von Hypofriend begleitet dich während des gesamten Prozesses und hilft dir, deine Finanzen zu optimieren. Für ein langfristiges finanzielles Wohlergehen. Damit du dein Traumhaus geniessen kannst.

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Dr. Christian Mulder

Dr. Christian is a former Senior Economist and Manager at the IMF and World Bank. He is a Hypofriend Co-founder.

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