Hohe Immobilienpreise: Lohnt sich ein Eigenheim noch?

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Henrike Herrmann

13. Mai 2022
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Kaufen oder nicht kaufen, das ist hier die Frage. Und die Antwort darauf fällt vielen, die von den eigenen vier Wänden träumen, zunehmend schwerer. Kein Wunder, denn neben den stark steigenden Immobilienpreisen verunsichern auch die gestiegenen Baufinanzierungszinsen, die hohe Inflation und die allgemein instabile Lage der Weltwirtschaft.

Wir können dir zumindest was die Preise betrifft helfen und zeigen: In den allermeisten Fällen lohnt es sich trotz hoher Kaufpreise für Häuser und Wohnungen noch immer, zu kaufen. Das gilt insbesondere auch für “teure Pflaster” wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main und Stuttgart.

Warum steigen die Immobilienpreise in Deutschland so stark?

Seit einigen Jahren scheinen die Immobilienpreise nur eine Richtung zu kennen: steil nach oben. Immer wieder wurde daher auch vor einer Immobilienblase gewarnt, die bald platzen würde. Dann wurde prophezeit, dass die Corona-Pandemie und die damit verbundenen wirtschaftlichen Folgen die Preise für Häuser und Wohnungen einstürzen lassen würden. Und zuletzt waren es die gestiegenen Zinsen für Baufinanzierungen und die Unsicherheiten, die mit dem Krieg in der Ukraine verbunden sind, die ein Ende des Immobilienbooms in Deutschland einläuten sollten. Und was haben die Kaufpreise für Immobilien in Deutschland gemacht? Sie sind unbeirrt weiter gestiegen.

Die Gründe dafür sind vielfältig:

  • Angebot und Nachfrage:Die ungebrochene Nachfrage ist weiterhin eine Ursache für die steigenden Preise, insbesondere jetzt, da das Bevölkerungswachstum durch Menschen, die Schutz vor dem Krieg in der Ukraine suchen, einen weiteren Impuls erhalten hat.

  • Ein weiterer Treiber für die Immobilienpreise sind Kosten für die Bauunternehmen: Allein in 2021 hat sich der Preis für Konstruktionsvollholz um 83 % erhöht, der für Betonstahl um 44 %. Dazu kommen noch steigende Energiepreise, Lohnsteigerungen und immer strengere Vorgaben zu Nachhaltigkeit und energieeffizienter Bauweise.

  • Es gibt Stimmen, die in Deutschland von einer “Wohnungskrise” sprechen. Gemeint ist damit, dass es zu wenig Wohnraum gibt. Eine Studie des RWI-Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung zeigt einen Bedarf von jährlich beinahe 300.000 neuen Wohnungen auf, insbesondere in den Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten aus. Diese Wohnungsnot heizt die Nachfrage und damit die Preise zusätzlich an.

  • Die Deutschen wollen immer größere Wohnungen und Häuser: Die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in Deutschland wächst immer weiter an. Waren es 1990 noch rund 38 qm, die jeder Deutsche im Schnitt für sich hatte, so wuchs die Fläche im vergangenen Jahr laut dem Informationsdienst des Instituts der deutschen Wirtschaft auf 48,8 qm an. In 4-Zimmerwohnungen, die früher meist von Familien mit mehreren Kindern bewohnt wurden, sind jetzt oftmals nur noch zwei Personen zu Hause. Das treibt die Wohnungsnot weiter voran.

  • Angesichts der niedrigen Zinsen oder gar Strafzinsen, die für Rücklagen auf Bankkonten fällig sind, werden Häuser und Wohnungen in Deutschland zunehmend auch als Anlageobjekte für die Altersvorsorge gehandelt.

Diese Faktoren können und werden sich natürlich ändern. So wird der demografische Wandel langfristig wahrscheinlich für eine geringere Nachfrage sorgen, moderne Wohnkonzepte wie Tiny Houses und gemeinschaftliches Wohnen verringern den Bedarf an persönlicher Wohnfläche. Und die aktuell steigenden Zinssätze in Kombination mit den steigenden Preisen machen Immobilien als Investment weniger attraktiv. Bis sich solche und ähnliche Trends aber auf dem Immobilienmarkt merkbar niederschlagen vergeht oft eine gewisse Zeit.

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Ist es jetzt zu spät, um eine Immobilie zu kaufen?

Wenn du aktuell mit dem Gedanken spielst, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, wirst du dich sicher ärgern, das nicht vor einem, zwei oder noch mehr Jahren getan zu haben, als die Preise noch etwas moderater waren. 

Diese Gedanken sind aber wenig hilfreich, denn Fakt ist: Die Immobilienpreise steigen schon seit vielen Jahren beinahe kontinuierlich an. Alleine seit 2010 haben Häuser und Wohnungen in Deutschland laut dem Häuserpreisindex des statistischen Bundesamtes jedes im Durchschnitt Jahr um 5,5 % an Wert gewonnen.

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Und nicht nur die Kaufpreise sind gestiegen, sondern auch die Zinsen für Baufinanzierungen. Waren Zinssätze unter 1 % in den letzten Jahren keine Besonderheit, kostet eine Immobilienfinanzierung nun das zwei- oder gar dreifache. Aber: Im historischen Kontext betrachtet sind Zinsen um Bereich von 2,5% bis 3% noch immer als sehr gemäßigt anzusehen, bis vor rund 15 Jahren waren Zinssätze von 5 % oder deutlich mehr eher der Standard als die Ausnahme.

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Außerdem gilt: Die Preissteigerungen bei Immobilien, die dir aktuell eine Kaufentscheidung schwer machen, verwandeln sich in dem Moment, in dem du stolzer Immobilienbesitzer bist, in etwas ganz Wunderbares: sie steigern den Wert deines Besitzes und damit auch deinen Wohlstand!

Also ja: Insgesamt ist der Traum vom Eigenheim ist in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden. Aber die Preise werden voraussichtlich noch einige Jahre weiter steigen und in Zeiten aktuell hoher Inflation und stark schwankender Börsenkurse ist Betongold eines der attraktivsten und sichersten Investments, die du machen kannst.

Natürlich gilt es bei so einer großen, weitreichenden Entscheidung vieles zu bedenken. Allen voran die Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die Antwort darauf gibt dir unser Budget-Rechner. Und für alle weiteren Fragen erhältst du Unterstützung von unseren Experten/innen für Baufinanzierung. 

Bis zu welchem Preis lohnt es sich für mich noch, eine Immobilie zu kaufen?

Ob sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung für dich in deiner aktuellen Lebenssituation lohnt, lässt sich ganz eindeutig berechnen und in Zahlen ausdrücken.

Dazu brauchst du folgende Informationen:

  • Den Preis, den du aktuell pro Quadratmeter als Miete bezahlst (Kaltmiete) und

  • den Quadratmeterpreis für das Haus oder die Wohnung, die du gerne kaufen möchtest.

Wir haben das für Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main und Stuttgart einmal durchgerechnet und dafür die aktuellen Durchschnittsmieten und durchschnittlichen Kaufpreise für eine Wohnung mit 60-80qm, die maximal 10 Jahre alt ist, verwendet.

Unsere Tabelle zeigt dir den Break-even-Punkt bis zu dem es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen. Wir rechnen dabei mit einer angenommenen jährlichen Preissteigerung der Wohnung von 3%. (Diese angenommenen Wertsteigerung ist wirklich sehr konservativ; wie oben erwähnt sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren jedes Jahr deutlich stärker gestiegen!)

Tabelle: Break-even Punkt bei Immobilienpreisen

Wenn du beispielsweise aktuell in einer Wohnung in Berlin für 14,91 € pro Quadratmeter zur Miete wohnst, würde sich der Kauf einer Wohnung bis zu einem Preis von 22.365 € pro Quadratmeter lohnen. Bei dieser Rechnung haben wir auch die ortsüblichen Kaufnebenkosten sowie die Kosten eines Immobiliendarlehens zu einem Zinssatz von 2,5% und die Instandhaltungskosten von jährlich 0,5% berücksichtigt und gehen von einer jährlichen Wertsteigerung der Wohnung von 3% aus.

Die aktuellen Kaufpreise für vergleichbare Wohnungen in Berlin liegen bei durchschnittlich 7.109 €, es ist also noch reichlich Luft zwischen den aktuellen Preisen und dem rechnerischen Break-even-Punkt. 

Hinweis: Du fragst dich, warum wir mit 3% jährlicher Wertsteigerung rechnen? Weil wir langfristig damit rechnen, dass die Hauspreisen mit der Inflationsrate plus mindestens einem Prozent steigen. Dies steht im Einklang mit den historischen Hauspreisdaten. Und auch wenn die Inflationsrate momentan viel höher liegt, befinden wir uns mit unserer Annahme von 1% zusätzlicher realem Wertzuwachs historisch gesehen auf sicherem Grund. 

Das zeigt ganz deutlich: Auch trotz der stark gestiegenen Kaufpreise für Wohnungen und Häuser ist es noch lange nicht zu spät und der Kauf einer Immobilie lohnt sich in den meisten Fällen noch immer. 

Finde mit unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner heraus, bis zu welchem Preis sich der Immobilienpreis für dich lohnt!

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Henrike Herrmann

Henrike ist Content Managerin bei Hypofriend und hat es sich zur Aufgabe gemacht, komplexe und komplizierte Sachverhalte möglichst einfach und verständlich zu erklären.

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