Mieten-oder-Kauf-Rechner: Was lohnt sich für mich?

Immobilienbesitzer sind wohlhabender als Mieter. Das zeigt eine Studie der deutschen Bundesbank¹, die alle drei Jahre durchgeführt wird. Denn Besitzer von Wohneigentum können einfacher ein Vermögen aufbauen, da sie von steigenden Immobilienpreisen und einem dementsprechenden Wertzuwachs profitieren. Nun stellt sich für dich die Frage, ob auch du von einem Immobilienkauf profitieren kannst. Dies findest du ganz einfach mit unserem Baufinanzierungsrechner heraus. So siehst du, ob sich für dich eher Mieten oder Kaufen lohnt.

Lass uns berechnen, ob du lieber kaufen oder mieten solltest.

Ergebnis: Kaufst du heute eine Immobilie für 340.000 € statt weiter zu mieten, wächst dein Vermögen in den nächsten fünfzehn Jahren um NaN €. Die nachstehende Grafik zeigt, wie lange es dauert die Kaufnebenkosten in Höhe von 6.800 € wieder auszugleichen, angesichts der Wertsteigerung des Eigentums, der Zinsgebühren, der Instandhaltungskosten und der Einsparungen bei den Mieten.

Lass uns schauen, ob kaufen oder mieten mehr Sinn macht, um dein Vermögen aufzubauen.

Wie du siehst, steigert der Kauf einer Immobilie dein Vermögen erheblich. Woran liegt das? Wenn die Zinsen, die du für dein Darlehen bezahlst, 3 % betragen und deine Immobilie eine jährliche Wertsteigerung von 3 % hat, wächst dein Vermögen jedes Jahr um die Differenz der eingesparten Miete und dem Wertzuwachs abzüglich der gezahlten Zinsen und der Unterhaltskosten für deine Immobilie, wie du in der folgenden Tabelle sehen kannst.

Hinzu kommt, dass du dir die Miete sparst, auch wenn du nun Instandhaltungskosten beziehungsweise Wohngeld bezahlen musst. Die Instandhaltung kann für ein altes Gebäude bis zu 1 % im Jahr ausmachen.

Nimmt man diese Zahlen zusammen, erhöht sich dein Nettovermögen jährlich um etwa 0,00 % des Hauspreises. Angenommen der Wert deiner Immobilie steigt nur genauso wie die Inflation, wächst dein Vermögen im Jahr immerhin um 2 Prozent. In vielen Regionen Deutschlands steigen Immobilienpreise allerdings deutlich stärker. Nehmen wir einen Zuwachs von 5 oder gar 10 Prozent an, erhöht sich dein Vermögen deutlich.

Schau dir an, was für dich Sinn macht

Wie berücksichtige ich die Kaufnebenkosten?

Eine Immobilie zu kaufen, bringt auch ein paar Nebenkosten mit sich, die einiges an Geld verschlingen. Ein Immobilienmakler lässt sich bis zu 3,57 % bezahlen, Notargebühren betragen 2 % und die Grunderwerbsteuer bis zu 6,5 %.

Solltest du die Immobilie nach nur einem Tag wieder verkaufen wollen, machst du vermutlich Verlust. Denn die Kaufnebenkosten gleichen sich durch den Wertzuwachs des Objekts erst nach einiger Zeit wieder aus. Planst du also nur kurz in einer Immobilie zu wohnen, rechnet sich der Kauf nicht – außer du vermietest sie im Anschluss. Je nachdem wie hoch die Nebenkosten waren, dauert es einige Zeit, bis du den Break-Even-Point erreichst und die Nebenkosten sich amortisiert haben. Zumindest solange solltest du ein Objekt behalten, um kein Geld zu verlieren. Dann rechnet sich der Immobilienkauf auch finanziell für dich.

Tipp: Planst du die Immobilie nicht lange zu behalten, solltest du die Kaufnebenkosten gering halten. Dies funktioniert, indem du ein Objekt ohne Maklerprovision kaufst, wie es häufig bei Neubauten gegeben ist.

Break-Even-Point

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Was kann ich mir leisten?

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Macht ein Kauf auch auf den Monat gerechnet Sinn?

Der Kauf einer Immobilie macht zwar langfristig Sinn, du musst dir aber auch die monatliche Ratenzahlung leisten können. Denn für alltägliche Ausgaben wie Einkäufe, Verträge und Urlaube brauchst jeden Monat noch einen finanziellen Spielraum - neben der Abzahlung des Kredites.

Für die meisten Leute ist das heute gar kein Problem, weil die Zinsen extrem niedrig sind. Dadurch können viele sogar ein größeres Haus kaufen, als es zu mieten. Historisch war das noch nie der Fall. Für die meisten Menschen waren in der Vergangenheit die hohen monatlichen Zahlungen zu Beginn des Darlehens die größte Herausforderung. Nur über einen längeren Zeitraum wurde die monatliche Belastung aufgrund eines steigenden Einkommens und gleichbleibenden Zahlungen leichter.

Die zwei wichtigsten finanziellen Faktoren und deren Risiken

1. Die zu erwartende Wertsteigerung

Einer der größten Vorteile beim Immobilienkauf ist die langfristige Wertsteigerung. Von Jahr zu Jahr wird dein Haus oder deine Wohnung deutlich mehr wert. Angenommen deine Immobilie hat einen Wert von 300.000 Euro und die Immobilienpreise steigen im Jahr sehr mäßig um zwei Prozent. Nach einem Jahr besitzt dein Wohneigentum bereits einen Wert von 306.000 Euro. Im zweiten Jahr sind es 312.120 Euro und im dritten 318.362 Euro. Denn die Wertsteigerung geht immer von dem bereits höheren Wert des Vorjahres aus – der Zinseszinseffekt. Über einen langen Zeitraum hat der Zinseszins also eine riesige Auswirkung, die über die Jahre weiter zunimmt.

Es gibt genügend Daten die zeigen, dass Immobilienpreise über einen langen Zeitraum steigen – in der Regel ein bis zwei Prozent über der Inflation. Das heißt Immobilien haben einen Wertzuwachs von drei bis vier Prozent bei dem aktuellen Ziel der EZB, die Inflation unter zwei Prozent zu halten. Eine Garantie, dass Immobilienpreise ewig weiter steigen, gibt es allerdings nicht. Nach einer Phase von exzessiver Preissteigerung können sie auch wieder fallen. Dies ist jedoch sehr selten der Fall und geht mit tiefen Rezessionen einher, wenn Menschen ihre Jobs verlieren und gezwungen sind, ihre Immobilien zu verkaufen. Andererseits gibt es auch Zeiten in denen Immobilienpreise sehr viel schneller steigen. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn die Bevölkerung wächst und der Arbeitsmarkt sich positiv verändert, während niedrige Zinsen einen Kauf günstiger machen. Genau diesen Fall kann man derzeit in vielen Städten Deutschlands beobachten – wie zum Beispiel in Berlin.

Es gibt zwei Indikatoren, die dir helfen zukünftige Preisentwicklungen zu bewerten:

1. Immobilienpreise verändern sich in der Regel nur langsam. Wenn Preise steigen, gehen sie oft noch weiter nach oben. Verlangsamt sich diese Steigerung und die Preise liegen weit über dem langfristigen Trend, kann dies bedeuten, dass die Preise anfangen zu stagnieren.

2. Damit Preise fallen, müssen viele Leute gezwungen sein ihre Immobilie zu verkaufen – beispielsweise weil sie ihren Job verloren haben und zeitnah keinen neuen finden. Dies kann in einer ökonomischen Depression der Fall sein, also einer langen und tiefen Rezession.

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2. Der Zinssatz für die Baufinanzierung

Der Zinsaufwand ist der hauptsächliche Kostenpunkt für den Kauf einer Immobilie. In der Regel sind diese Kosten um einiges höher als die Instandhaltungskosten – selbst bei älteren Häusern.

Glücklicherweise sind Zinsen zur Zeit außergewöhnlich niedrig und die Belastung dadurch gering. Wie hoch dein Zinssatz ist, hängt stark von deiner persönlichen Situation (Alter, Nettoeinkommen, Zinsbindung) ab. Der Hypofriend Baufinanzierungsrechner gibt dir einen Einblick, wie viel dich eine Finanzierung kosten würde.

Lieber weiter mieten oder doch kaufen? Bei der Entscheidung solltest du beachten, dass die Zinsbelastung über die Jahre weniger wird. Denn deine Zinszahlungen verringern sich, umso mehr des Kredits du bereits abbezahlt hast. Bei einer Rückzahlungsrate von drei Prozent sinkt dein Zinsaufwand in zehn Jahren um 30 Prozent. Im Gegensatz dazu könnte deine Miete im gleichen Zeitraum um 30 bis 40 Prozent gestiegen sein. Dies ist einer der Hauptgründe, warum Immobilieneigentümer langfristig finanziell sehr viel besser dastehen.

Das Zinsrisiko darfst du natürlich nicht außer Acht lassen. Was passiert, wenn die Zinsen steigen? Geht deine Rechnung dann noch auf? Mit diesen Fragen bist du erst nach deiner festgeschriebenen Zinsbindung konfrontiert, wenn es um eine Anschlussfinanzierung geht. Aber auch das stellt kein Hindernis dar. Hypofriend berät dich eingehend – immer mit einem Blick in die Zukunft. Dazu dienen speziell entwickelte Tools und Rechenmodelle. So bleibt auch künftig das Risiko für dich überschaubar.

Die emotionalen Faktoren

Es geht beim Immobilienkauf nicht um eine reine Kosten-Nutzen-Abwägung. Er stellt auch eine emotionale Entscheidung dar. Nicht jeder möchte Eigentümer einer Immobilie sein und auch die Verantwortung dafür übernehmen, wenn beispielsweise Reparaturen anfallen. Andere hingegen schätzen die Freiheit, die ein Immobilienkauf mit sich bringt. Das Eigenheim kann viel mehr an die eigenen Bedürfnisse und Vorstellungen angepasst werden, als dies mit einem Mietobjekt möglich ist. Letzten Endes bieten die eigenen vier Wände eine enorme Sicherheit. Es ist das Zuhause, das für immer bleibt und einem niemand mehr wegnehmen kann.

Geld sinnvoll anlegen

Mieter horten ihre Ersparnisse auf einem Bankkonto, das kaum bis gar keine Rendite abwirft. Daraus resultiert die Vermögensschere zwischen Wohneigentümern und Mietern. Denn Menschen, die zur Miete wohnen, profitieren weder von steigenden Immobilienpreisen noch von guten Zinsen von der Bank.

Solltest du dich dennoch gegen den Kauf einer Immobilie entscheiden, bedenke dein Geld anderweitig anzulegen, um es zu vermehren und es nicht nur auf deinem Giro- oder Tagesgeldkonto liegen zu lassen. Bei Immobilienfonds profitierst du beispielsweise von steigenden Immobilienpreisen, ohne tatsächlich Wohneigentum zu besitzen. Bei einem breit aufgestellten Portfolio ist das Risiko gering.

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1. Persistently High Wealth Inequality in Germany

   Markus Grabka and Christian Westermeier, DIW Economic Bulletin, 2014

2. Marcel Fratzscher on the dark side of the German economy

   Financial Times Alphaville, Mar 28, 2018.