Mieten-oder-Kaufen-Rechner: Lohnt sich ein Immobilienkauf in 2025?

Ergebnis: Kaufst du heute eine Immobilie für 340.000 € statt weiter zu mieten, wächst dein Vermögen in den nächsten fünfzehn Jahren um 222.218 €. Die nachstehende Grafik zeigt, wie lange es dauert, die Kaufnebenkosten in Höhe von 27.200 € wieder auszugleichen, angesichts der Wertsteigerung des Eigentums, der Zinsgebühren, der Instandhaltungskosten und der Miet-Einsparungen. Bitte beachten: Wir gehen von einem Beleihungswert von 90 % aus und einem Finanzierungszins von 3,05 %.

Die Auswirkung des Kaufs einer Immobilie auf den Nettowert

Lass uns schauen, ob Immobilienkauf mehr Sinn ergibt, um dein Vermögen aufzubauen

Wie du siehst, steigert der Kauf einer Immobilie dein Vermögen erheblich. Woran liegt das? Erstens, die Absicht, die den wichtigsten Faktoren zugrunde liegt.

Die erste Auswirkung des Kaufs auf dein Nettovermögen ist die Differenz zwischen dem Zinssatz, den du für deine Finanzierung zahlst, sagen wir 3,05 %, den Kosten, die du für die Instandhaltung zahlst, die wir pauschal mit 0,75 % angeben, und der jährlichen Miete, die du sparst, die normalerweise etwa 4,24 % des Immobilienpreises beträgt.

Bei den derzeitigen Zinssätzen ist dieser Teil des Nettovermögens anfangs oft leicht negativ. Dies wird jedoch durch den Wertzuwachs der Immobilie in Höhe von etwa 3 % abzüglich der Zinsen, die du auf das Geld, das du in den Kauf der Immobilie investierst, verzichtest, ausgeglichen. Nimmt man diese Zahlen zusammen, erhöht sich das Nettovermögen um etwa 3,44 % des Immobilienpreises pro Jahr.

In der folgenden Abbildung verwenden wir deine Angaben, um eine genaue Berechnung vorzunehmen, die genau erfasst, wie sich dein Cashflow, die Wertsteigerung der Immobilie, die Mietkosten, die Zinserträge und die Zahlungen entwickeln. Mit der Zeit wird das Mieten viel teurer, da die Mieten weiter steigen, während die Zinszahlungen für die Finanzierung sinken. Nach 10 Jahren zahlst du 2,19 % deines Kaufpreises mehr an Miete, als du an Zinsen und Wartung beim Kauf zahlen würdest.

Vergleich der jährlichen Kosten beim Kaufen und Mieten

Zusätzlich zu diesen Aufwendungen musst du auch andere Aspekte berücksichtigen, die sich auf dein Vermögen auswirken: die Wertsteigerung der Immobilie und die Zinsen, die du auf deine Ersparnisse erhalten würdest, wenn du keine Immobilie kaufst.
Wie du weiter unten siehst, sprechen diese anderen Vermögenseffekte eher für einen Kauf. Der Wertzuwachs der Immobilie wird im Laufe der Zeit immer wichtiger, da sich der Preisanstieg aufaddiert; ein 3 % Wertzuwachs in 10 Jahren bringt dir einen viel höheren Geldbetrag als jetzt. Der Einfluss der Wertsteigerung ist auch viel größer als der nicht erzielte Zinssatz. Schließlich musst du deine Finanzierung zurückzahlen. Im Laufe der Zeit, wenn die Miete steigt und die Zinszahlungen für die Immobilie sinken, wächst dieser Betrag nicht weiter.

Die anderen Auswirkungen von Kaufen und Mieten auf dein Vermögen

Die nächste Abbildung zeigt nicht nur, was mit deinem Nettovermögen als Käufer passiert, sondern auch mit dem Nettovermögen als Mieter. Du wirst sehen, dass der Immobilienkauf im Laufe der Zeit viel attraktiver ist.

Der Gesamteffekt von Kaufen und Mieten auf dein Nettovermögen

Die nachstehenden Tabellen zeigen die Ergebnisse Jahr für Jahr in €. Zuerst die Kostenfaktoren und dann den Nettovermögenswert.

Tabelle 1: Kostenvergleich

Tabelle 2: Sonstige Vermögenseffekte und Gesamtvermögen

Lege los und finde heraus, was für dich wirklich Sinn ergibt

Wie berücksichtige ich die Kaufnebenkosten?

Eine Immobilie zu kaufen, bringt auch Nebenkosten mit sich. Diese fallen relativ hoch aus. Ein Immobilienmakler lässt sich bis zu 3,57 % bezahlen, Notargebühren betragen 2 % und die Grunderwerbsteuer bis zu 6,5 %. In der ersten Abbildung werden diese Kosten in Form eines unmittelbar niedrigeren Nettowertes für den Käufer berücksichtigt.

Solltest du die Immobilie nach nur einem Tag wieder verkaufen wollen, machst du vermutlich Verlust. Daraus folgt, dass es sich bei einem kurzen Aufenthalt nur dann lohnt, eine Immobilie zu kaufen, wenn du vorhast, sie nach deinem Auszug zu vermieten. Oben haben wir den Zeitraum, den es braucht, um die Nebenkosten wieder hereinzuholen, als Break-even-Zeitraum bezeichnet. Dies ist die erforderliche Mindestaufenthaltsdauer, damit sich der Kauf finanziell lohnt.

Tipp: Planst du die Immobilie nicht lange zu behalten, solltest du die Kaufnebenkosten gering halten. Dies funktioniert, indem du ein Objekt ohne Maklerprovision kaufst, wie es häufig bei Neubauten der Fall ist.

Break-Even-Point

Macht ein Kauf auch in Bezug auf monatliche Zahlungen Sinn?

Der Kauf einer Immobilie macht zwar langfristig Sinn, du musst dir aber auch die monatliche Ratenzahlung leisten können.

Da die Zinssätze jetzt wieder höher sind, ist der Cashflow beim Immobilienkauf schlechter als bei der Miete. Dennoch musst du das als eine Art Ersparnis betrachten. Die Darlehensrückzahlung ist eine Sparleistung. Außerdem bringt sie dir jetzt, da die Darlehenszinsen höher sind, mehr Geld ein. Du kannst versuchen, eine Finanzierung mit einem niedrigeren Tilgungssatz zu finden oder deine Ambitionen hinsichtlich einer Immobilie zurückschrauben. In Anbetracht der hohen Fixkosten für den Kauf eines Hauses würden wir dennoch dazu raten, beim Kauf ambitioniert zu sein, damit kein Bedürfnis entsteht, in 5 Jahren umzuziehen.

Im Vergleich zu den meisten historischen Perioden sind die Zinssätze immer noch recht niedrig. In den meisten Zeiten war das größte Hindernis für den Kauf einer Immobilie die hohen monatlichen Zahlungen in den Anfangszeiten. Erst im Laufe der Zeit sanken die Zahlungen im Verhältnis zum Einkommen, da die Gehälter stiegen und die Darlehenszahlungen gleich blieben, sodass die Menschen eine kleine Verschnaufpause einlegen konnten.

Ein tieferer Einblick in zwei Grundannahmen

1. Die zu erwartende Wertsteigerung

Einer der größten Vorteile beim Immobilienkauf ist die langfristige Wertsteigerung. Von Jahr zu Jahr wird dein Haus oder deine Wohnung deutlich mehr wert. Das bedeutet, dass der Wertzuwachs im zweiten Jahr auch für den Wertzuwachs der Immobilie gilt, den du im ersten Jahr hattest. Im dritten Jahr gilt er für den Wertzuwachs des zweiten und des ersten Jahres, und so weiter. Im Laufe der Zeit summiert sich dies, und das zeigt sich im Immobilienwert, der sich in den späteren Jahren nach oben entwickelt (siehe oben).

Es gibt genügend Daten, die zeigen, dass Immobilienpreise über einen langen Zeitraum steigen – in der Regel 1 bis 2 % über der Inflation, d. h. nominal 3 bis 4 %, wenn man das derzeitige Inflationsziel der EZB (Europäische Zentralbank) von unter 2 % berücksichtigt. Das heißt, Immobilien haben einen Wertzuwachs von drei bis vier Prozent bei dem aktuellen Ziel der EZB, die Inflation unter zwei Prozent zu halten. Eine Garantie, dass Immobilienpreise ewig weiter steigen, gibt es allerdings nicht. Nach einer Phase von exzessiver Preissteigerung können sie auch wieder fallen. Dies ist jedoch sehr selten der Fall und geht mit tiefen Rezessionen einher, wenn Menschen ihre Jobs verlieren und gezwungen sind, ihre Immobilien zu verkaufen. Andererseits gibt es auch Zeiten, in denen Immobilienpreise sehr viel schneller steigen. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn die Bevölkerung wächst und der Arbeitsmarkt sich positiv verändert, während niedrige Zinsen einen Kauf günstiger machen. Genau diesen Fall kann man derzeit in vielen Städten Deutschlands beobachten – wie in Berlin.

Es gibt zwei Indikatoren, die dir helfen, zukünftige Preisentwicklungen zu bewerten:

1. Immobilienpreise verändern sich in der Regel nur langsam. Wenn Preise steigen, gehen sie oft noch weiter nach oben. Verlangsamt sich diese Steigerung und die Preise liegen weit über dem langfristigen Trend, kann dies bedeuten, dass die Preise anfangen zu stagnieren.

2. Damit Preise fallen, müssen viele Leute gezwungen sein, ihre Immobilie zu verkaufen – beispielsweise weil sie ihren Job verloren haben und zeitnah keinen neuen finden. Dies kann in einer ökonomischen Depression der Fall sein, also einer langen und tiefen Rezession.

2. Der Zinssatz für die Immobilienfinanzierung

Der Zinsaufwand ist der hauptsächliche Kostenpunkt für den Kauf einer Immobilie. In der Regel sind diese Kosten um einiges höher als die Instandhaltungskosten – selbst bei älteren Häusern.

Die Zinssätze sind zwar im Vergleich zu den Tiefstständen von 2020 bis 21 gestiegen, aber im historischen Vergleich sind sie glücklicherweise immer noch moderat. Die Zinssätze variieren, und du musst in der Tat prüfen, welcher Zinssatz für dich gelten würde und welche Rückzahlungsraten du wählen kannst: Das kannst du mit den intelligenten Hypofriend-Tools für Finanzierungsempfehlungen tun.

Wichtig ist, dass die Zinsbelastung für die Immobilie im Laufe der Zeit sinkt, im Gegensatz zu den Zahlungen, wenn du mietest. Die Zinszahlungen sinken, wenn du mehr und mehr von deiner Finanzierung tilgst. Bei einem Tilgungssatz von 3 % (was einer Rückzahlung der Finanzierung in etwa 30 Jahren entspricht) sinken die Zinsen nach 10 Jahren um etwa 30 %. Im Gegensatz dazu könnten die Mietzahlungen in diesem Zeitraum um 30 % bis 40 % steigen. Dies ist auch einer der Hauptgründe, warum Eigenheimbesitzer in Deutschland (und vielen anderen Ländern) viel besser dastehen.

Es ist jedoch wichtig, das sogenannte Zinsänderungsrisiko zu berücksichtigen, d. h. das Risiko, dass die Zinssätze steigen und du zu einem späteren Zeitpunkt, wenn du deine Finanzierung refinanzieren musst, mit viel höheren Zinsen konfrontiert wirst. Das Gute daran ist, dass Hypofriend dich über den optimalen Zeitraum für die Festlegung deines Zinssatzes berät, um sicherzustellen, dass das Risiko überschaubar und aus deiner Sicht optimal ist. Wir haben speziell für diesen Zweck Tools entwickelt.

Und wenn du derzeit eine geringe Miete zahlst?

In diesem Fall ist es sinnlos, eine Immobilie für eigene Nutzung zu kaufen. Du solltest jedoch in Erwägung ziehen, eine Immobilie zu kaufen, um sie zu vermieten. Die Ergebnisse sind sehr ähnlich wie beim Kauf für Eigennutzung und anschließender Zahlung einer hohen Miete. Der Grund dafür ist, dass Immobilien, die du vermietest, aus steuerlicher und finanzieller Sicht in Deutschland sehr ähnlich behandelt werden wie Immobilien im Besitzt. Wenn du also eine niedrige Miete zahlst und dir deine Wohnung gefällt, kannst du genauso gut drinbleiben und stattdessen eine Immobilie kaufen, die du zu marktüblichen Preisen vermieten kannst.

Auf diese Weise bist du:

• abgesichert, falls dein Mietvertrag gekündigt wird

• und lässt dein Geld für dich arbeiten.

Was, wenn du ein größeres Haus kaufst?

Das mag eine schöne Idee sein, eine ansprechende Immobilie zu kaufen. Aber wie lässt sich das in den obigen finanziellen Vergleich einbeziehen? Ganz einfach: Statt der aktuellen Miete musst du die Miete einsetzen, die die große Wohnung oder das Haus kosten würde. Die Ergebnisse spiegeln dann die beiden Alternativen wider, vor denen du stehst: Eine Immobilie zu kaufen oder eine zu mieten, die dir gleich viel Freude bereitet.

Was ist mit den alternativen Geldanlagen?

In den obigen Berechnungen solltest du eine realistische Einschätzung deiner durchschnittlichen Rendite eingeben. Wir denken, dass 3 % nach Kosten und Steuern für die meisten Menschen, die einen Teil ihres Vermögens in börsengehandelte Fonds investieren möchten, realistisch sind. Für den Weltaktienindex (MSCI World) schätzen wir eine langfristige Rendite vor Abzug von Kosten und Steuern von etwa 6 %. Für Pensionfriend streben wir 8 % an. Aber die meisten Menschen investieren nicht in vollem Umfang, und viele Menschen haben viel höhere Kosten und entscheiden sich für nicht optimale Portfolios oder Finanzinstrumente.

Außerdem sind wir der Meinung, dass die meisten Menschen ihr Geld nicht vollständig in Aktien investieren werden, wenn sie kein Eigenheim besitzen und Verpflichtungen wie eine Familie haben. Wenn du das tust und fest entschlossen bist, investiert zu bleiben, könntest du dies durch eine höhere Summe berücksichtigen.

Wenn du ein optimaler Anleger bist, würden wir dir raten, die beste aller Strategien in Betracht zu ziehen: Kaufe eine Immobilie und zahle die Finanzierung nicht vollständig ab, sondern lass dich auszahlen, wenn du kannst (z. B. wenn der Beleihungsauslauf auf 60 % sinkt), und investiere dann dieses Geld. Wir raten auch dazu, beim Kauf eines Hauses Vermögen als Sicherheiten zu verwenden, anstatt es zu verkaufen.

Dann profitierst du von der Wertsteigerung der Immobilie und dem Wertzuwachs an der Börse. Das ist die Strategie, die ich selbst so weit wie möglich verfolgt habe – aber ich hatte einen sehr soliden Job im öffentlichen Dienst, der viel Arbeitsplatzsicherheit bot und mir daher erlaubte, bei meinen Investitionen ein gewisses Risiko einzugehen.

Vor allem, wenn man die richtige Immobilie mit hohem Wertzuwachs auswählt, kann man mit dieser Strategie schneller an Vermögen gewinnen, als wenn man sein gesamtes Geld in Aktien investiert. Es sei denn, man ist ein Genie bei der Aktienauswahl, aber das gilt weniger, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. ;)

Die emotionalen Faktoren

Es geht beim Immobilienkauf nicht um eine reine Kosten-Nutzen-Abwägung. Er stellt auch eine emotionale Entscheidung dar. Nicht jeder möchte Eigentümer einer Immobilie sein und auch die Verantwortung dafür übernehmen, wenn beispielsweise Reparaturen anfallen. Andere hingegen schätzen die Freiheit, die ein Immobilienkauf mit sich bringt. Das Eigenheim kann viel mehr an die eigenen Bedürfnisse und Vorstellungen angepasst werden, als dies mit einem Mietobjekt möglich ist. Manche Menschen sind besorgt über die finanziellen Risiken, die Wohneigentum mit sich bringt. Andere wiederum konzentrieren sich auf die Tatsache, dass der Immobilienbesitz eine relativ sichere, kreditfinanzierte Investition ist, die in der Regel im Laufe der Zeit zu einer viel größeren finanziellen Freiheit führt. Am Ende ist man Eigentümer seiner Immobilie und lebt mietfrei und damit viel abgesicherter.

Relevanter Tipp

Mieter horten ihre Ersparnisse auf einem Bankkonto, das kaum bis gar keine Rendite abwirft. Daraus resultiert die Vermögensschere zwischen Wohneigentümern und Mietern. Denn Menschen, die zur Miete wohnen, profitieren weder von steigenden Immobilienpreisen noch von guten Zinsen von der Bank. Wenn du dich für die Miete entscheidest, raten wir dir dringend, bessere Geldanlagen als Bankkonten in Betracht zu ziehen. Es gibt Anlageformen, mit denen du auf sehr ausgewogene Weise in Immobilien und Aktien investieren kannst und die dir im Laufe der Zeit deutlich mehr einbringen werden, als wenn du dein Geld auf einem Bankkonto anlegen würdest.

Wenn du beruflich unterwegs bist und von Stadt zu Stadt ziehst, solltest du dich vergewissern, dass du für die zusätzlichen Kosten, die das Mieten mit sich bringt, auf lange Sicht angemessen entschädigt wirst.