Mieten oder Kaufen – was lohnt sich für mich?

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Tatjana Grassl

26. Okt. 2020
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Mehr als 46 Prozent der Deutschen leben in ihren eigenen vier Wänden. Das zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Die seit der Finanzkrise 2008 niedrigen Zinsen machen den Kauf von Wohneigentum attraktiv. Schließlich muss er nicht immer selbst bewohnt, sondern kann auch als Investment gesehen werden. So wohnen in Berlin beispielsweise nur 17,4 Prozent der Bevölkerung in ihrem Eigentum.  Kein Wunder also, wenn du dir die Frage stellst, ob ein Immobilienkauf für dich Sinn macht – gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld und starken Wertzuwächsen bei Immobilien. Doch lohnt sich der Kauf von Wohneigentum für dich oder solltest du lieber mieten? Und wenn ja, wieviel kannst du dir eigentlich leisten?  Hypofriend nennt dir einige Schlüsselfaktoren, die dir helfen die Frage aller Fragen zu beantworten: Mieten oder Kaufen?

Mieten oder Kaufen - Was ist besser?

Mieten oder Kaufen – das ist eine Entscheidung, die nur du selbst treffen kannst. Allerdings gibt es ein paar Fragen, die dir dabei helfen können.

  • Ist dein Job und damit dein Einkommen in den nächsten Jahren sicher?

  • Wirst du in den nächsten Jahren auf deine Ersparnisse zurückgreifen müssen?

  • Hast du für die nächsten Jahre eine andere große Anschaffung geplant?

  • Möchtest du die nächsten Jahre in Deutschland leben bleiben? 

  • Planst du dein Wohneigentum selbst zu bewohnen oder zu vermieten? 

  • Bezahlst du eine hohe oder niedrige Miete?

Wie du siehst, hängt die Entscheidung, ob du Mieten oder Kaufen solltest, stark von deinen aktuellen als auch zukünftigen Lebensumständen ab. Möchtest du sehr flexibel sein und dein Geld nicht langfristig anlegen, könnte Mieten die richtige Option für dich sein. 

Bist du festangestellt oder beziehst ein regelmäßiges Einkommen, solltest du stark über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Denn langfristig erhöht ein Eigenheim dein Vermögen. Statt einem Vermieter monatlich Geld für die Miete zu bezahlen, kannst du die gleiche Summe auch investieren, um den Kredit für dein Eigentum zu tilgen. Mit dem Unterschied, dass die Wohnung nach einigen Jahren komplett dir gehört. Du wirst überrascht sein, wieviel du dir leisten kannst. 

Die Frage, ob sich Mieten oder Kaufen mehr für dich lohnt, kannst du mit unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner schnell beantworten. Dort haben wir alle Schlüsselfaktoren aus diesem Artikel in einem Rechner zusammengefasst.

Geringes Risiko beim Immobilienkauf

Viele Menschen schreckt der Kauf einer Immobilie ab, weil damit hohe Verpflichtungen einhergehen – schließlich musst du in der Regel einen Kredit abbezahlen. Doch das Risiko ist niedriger als viele denken – wenn du richtig kalkulierst.

Die Logik ist ganz simpel: 

Bewohnst du die Immobilie selbst, sparst du dir die Miete für eine andere Wohnung und kannst die Summe für die Rückzahlung deines Kredites verwenden. Vermietest du dein Wohneigentum, hast du einen Mieter, der die Miete und damit die Kreditraten bezahlt. Hier musst du allerdings beachten, dass du zeitweise einen Leerstand haben kannst, wenn ein Mieter aus- und der nächste nicht sofort einzieht. 

Die Immobilie musst du auch nicht für den Rest deines Lebens besitzen.  Wenn du das Objekt selbst bewohnst, kannst du es jederzeit wieder verkaufen. Hier ist allerdings zu beachten, dass du eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst, wenn du den Kreditvertrag vor einer Frist von zehn Jahren kündigst. Die Bank muss dich zwar aus dem Vertrag lassen, kann sich die entgangenen Zinsen aber von dir zurückholen. Möchtest du eine vermietete Wohnung wieder verkaufen, solltest du auch hier eine Frist von zehn Jahren einhalten, da andernfalls eine Spekulationssteuer anfällt. 

Beachten solltest du beim Verkauf auch, dass du einen Wertzuwachs deiner Immobilie abwartest, damit du keinen Verlust machst. Schließlich hast du neben dem Kaufpreis bis zu 15 Prozent Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler bezahlt. 

Solltest du aufgrund eines Jobwechsels beispielsweise einen oder zwei Monate kein Einkommen haben, bieten Banken häufig auch eine Pausierung der Darlehensrückzahlung an. 

Mieten oder Kaufen - Das musst du beachten

Kreditwürdigkeit

Hast du dich für den Kauf eines Eigenheims entschieden, musst du dich nach einer Baufinanzierung umsehen. Für den Kreditgeber, sprich die Bank, ist deine Bonität wichtig. Das heißt, du solltest keine Schulden und ein geregeltes Einkommen haben. Als Festangestellter ist ein unbefristeter Arbeitsvertrag und Gehaltsnachweise nötig. Doch auch als Selbstständiger hast du die Chance auf ein Darlehen. In der Regel musst du deine Jahresbilanzen als Beleg vorzeigen. Im besten Fall bringst du auch etwas Eigenkapital mit. Wieviel das sein sollte, erfährst du gleich. Ein größeres Risiko lässt die Bank sich in der Regel mit höheren Zinsen bezahlen.  

Kaufnebenkosten 

Bei deiner Budgetplanung solltest du die Kaufnebenkosten keinesfalls außer Acht lassen. Hierfür kannst du mit maximal 15 Prozent des Kaufpreises on top kalkulieren. In die Nebenkosten fallen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision. Die Höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. 

Mehr Informationen für deine Stadt, findest du hier. Idealerweise kannst du die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bedienen. Sprich du bezahlst sie von deinen Ersparnissen. 

Vergleich von Finanzierungsangeboten

Die Immobilienfinanzierung bietet Planbarkeit und die monatlichen Kosten bleiben konstant, während die Miete hingegen steigen kann. Umso wichtiger ist es, dass du deine Baufinanzierung gut planst und auf deine persönlichen Umstände zuschneidest. Eine Finanzierung über 20 Jahre macht nicht für jeden Sinn. Doch für die längere sichere Zinsbindung, zahlst du auch einen höheren Zins.

Deswegen sollte jedes Finanzierungsangebot auf dich zugeschnitten sein. Dabei solltest du auch nicht unausweichlich auf deine Hausbank setzen, sondern Konditionen vergleichen. Deine Hausbank unterbreitet dir oft nicht das beste Angebot und so kommt es häufig vor, dass Darlehensnehmer tausende Euro zu viel bezahlen.

Hier kannst du Baufinanzierungen in deiner Umgebung vergleichen.

Laufende Kosten

Als Mieter bezahlst du eine Pauschale im Monat für die Nebenkosten. Sie addieren sich zur Kaltmiete und ergeben die Warmmiete. Bewohnst du deine eigene Immobilie kommen zu deiner monatlichen Kreditrate Nebenkosten wie Müllabfuhr, Hausreinigung und Hausmeisterservice hinzu. Kaufst du eine Wohnung und kein Haus, bezahlst du außerdem Hausgeld. Dieses fließt in die Wohneigentumsverwaltung und wird verwendet, um das Gebäude in Stand zu halten. 

Kostenvergleich

Für die richtige Höhe der monatlichen Kosten, kannst du deine bisherige Miete betrachten. Stelle die Darlehensraten, die während der Zinsbindung konstant bleiben, deiner Miete für die Dauer deiner Sollzinsbindung gegenüber. Dabei solltest du mit der Kaltmiete rechnen, da du auch im Eigentum Nebenkosten bezahlen musst und mit einer jährlichen Mietsteigerung von durchschnittlich zwei Prozent rechnen. 

Nebenkosten für Strom beispielsweise werden nicht berücksichtigt, da diese Kosten in beiden Fällen von dir getragen werden müssen. Fakt ist: Während der Mieter keinerlei Eigentum geschaffen hat, hat der Käufer in diesem Fall einen großen Teil seiner Verbindlichkeiten getilgt und Vermögen aufgebaut.

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Tatjana Grassl

Tatjana verfasst als Content Writerin spannende Immobilien-Themen für dich.

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