Baufinanzierungsrechner

Unser Immobilienkredit-Rechner hilft dir dabei, die optimale Baufinanzierung für deine Traumimmobilie zu finden. Als Erstes gibst du den Kaufpreis deiner Wunschimmobilie ein sowie Angaben zu deinen Ersparnissen (Eigenkapital), monatlicher Rate und Zinsbindung in die Eingabefelder in der ersten Zeile. Beim Eigenkapital handelt es sich um finanzielle Mittel jeder Art, wie Bargeld oder Wertpapiere, die du direkt einbringen kannst. Die monatliche Rate ist der Betrag, den du jeden Monat zur Tilgung deiner Finanzierung bezahlen möchtest. Die Zinsbindung (auch als Sollzinsbindung oder Zinssicherung bekannt) bestimmt, wie lange die aktuellen Konditionen deiner Finanzierung bestehen bleiben.

Um dir eine möglichst genaue Berechnung anzubieten, fragen wir in der zweiten Zeile nach dem Bundesland (zur Bestimmung der Grundsteuersätze) und der Maklerprovision (relevant für die Gesamthöhe der Kaufnebenkosten). Der Zinssatz (Sollzins) wird von uns ermittelt. Er wird anhand der Dauer der Zinsbindung und der Höhe deines Hypothekendarlehens bestimmt. Das bedeutet: je länger die Sollzinsbindung, desto höher der Sollzins! Der positive Effekt: längere Sollzinsbindungsdauer sorgt für mehr Planungssicherheit.

Durch Klicken auf den Button “Berechnen“ bekommst du deine individuelle Auswertung inklusive des voraussichtlichen Darlehensbetrags, des Zinssatzes und der monatlichen Tilgungsrate. Dabei solltest du beachten, dass der Darlehensbetrag nicht mit den gesamten Kaufkosten gleichzusetzen ist. Es müssen noch die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Detaillierte Informationen bekommst du beim Klicken auf das (i)-Icon neben dem entsprechenden Eingabefeld (wie für alle weiteren Angaben auch).

Du kannst auch auf den Button „Angebot anfordern“ klicken, einige Fragen zu deiner persönlichen Situation beantworten (u. a. zu deiner Staatsangehörigkeit, der Nutzungsart deiner Wunschimmobilie und aktuellem Arbeitsverhältnis), um ein individuelles, deinen Vorstellungen und Gegebenheiten entsprechendes Finanzierungsangebot zu erhalten – kostenlos und absolut unverbindlich! Dieses kannst du dir ganz einfach per Mail zuschicken lassen. Außerdem hast du die Möglichkeit, ein persönliches Beratungsgespräch zu vereinbaren, ebenso kostenlos und unverbindlich.

Um für dich die optimale Baufinanzierung zu ermitteln, nutzen wir unsere einzigartige Hypofriend-Empfehlungssoftware. Sie basiert auf den Erfahrungen, die unser Mitgründer Dr. Chris Mulder gemacht hat, als er beim IWF und der Weltbank arbeitete. Dort hat er Modelle entwickelt, die Länder bei der Verwaltung ihrer Schulden unterstützen. Unsere Software kombiniert diese modernen Finanztheorien mit den praktischen Erfahrungen unserer ImmobilienberaterInnen. Wir halten unsere Empfehlungssoftware aktuell und überprüfen regelmäßig die verfügbaren Finanzierungsprodukte, wobei wir täglich über 750 Kreditgeber und deren Konditionen durchforsten. Wir modellieren und schätzen u. a. deren versteckte Kosten. So wissen wir genau, welche Finanzierungsprodukte es da draußen gibt und können dieses Wissen in unsere Empfehlungssoftware einspeisen.

Indem wir dieses Know-how mit den von dir gemachten Angaben (bspw. zu deinem Einkommen) und prognostizierten Werten (bspw. zu deinen Gehaltsaussichten) kombinieren, generieren wir unterschiedliche Szenarien und Ergebnisse. Dadurch können wir dir zeigen, wie es dir unter verschiedenen Bedingungen ergehen wird. Um deine Möglichkeiten besser einschätzen zu können, kannst du zusätzlich unseren Immobilienkredit-Rechner ausprobieren.

Außer wissenschaftlich fundierter Wirkungsprinzipien und solider Expertise, die unserem Baufinanzierungsrechner zugrunde liegen, profitierst du von schnellen und einfachen Beispielrechnungen, die dir einen ersten Überblick über die zu erwartenden Kosten und Ausgaben ermöglichen. Unser Immobilienkredit-Rechner berechnet in Sekundenschnelle auch die Kaufnebenkosten, die bei einer Immobilienfinanzierung anfallen, sowie die monatlichen Kosten, die sich für dich ergeben. Die Laufzeit deiner Finanzierung und den Zinssatz kannst du mit ein paar Klicks ebenso berechnen lassen.

Wir stellen dir unseren Hypothekenrechner kostenfrei zur Verfügung, egal, wie viele Szenarien du durchspielen möchtest. Eine Anmeldung ist nicht nötig. Wir empfehlen dir, mehrere Varianten durchzuprobieren, um ein besseres Gefühl für deine optimale Baufinanzierung bzw. deinen optimalen Immobilienkredit zu erhalten! Passe einfach einzelne Parameter an, wie zum Beispiel den Immobilienpreis oder die monatliche Rate. Bist du dir noch nicht sicher, ob das Kaufen oder eher das Mieten für dich infrage kommt, kannst du unseren Mieten-oder-Kaufen-Rechner zu Rate ziehen.

Mit unserem Baufinanzierungsrechner kannst du spielend leicht deine individuelle Wunschfinanzierung berechnen. Doch es gibt einiges zu beachten: Wir erklären dir gern die wichtigsten Aspekte, die du mitbedenken solltest. Es ist etwa ratsam, die Baufinanzierung so zu planen, dass du sie bis zum Renteneintritt abbezahlt hast, damit du einen finanziell sorgenfreien Ruhestand genießen kannst. Bedenke auch, dass du die Kaufnebenkosten der Baufinanzierung selbst aufbringen musst: Sie sind in der Regel nicht vom Darlehensbetrag abgedeckt. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dafür einen gesonderten Privatkredit aufzunehmen.

Des Weiteren sollte die monatliche Rate realistisch kalkuliert werden, damit du sie problemlos bedienen kannst, ohne deinen gewohnten Lebensstandard einschränken zu müssen. Deine monatliche Darlehensrate sollte an die Differenz aus deinen Einkünften und Ausgaben angepasst werden. Denke auch an einen Notgroschen, den du bestenfalls immer parat haben solltest. So kannst du ungefähr das monatliche Finanzierungspotenzial errechnen, das dir für die Baufinanzierung zur Verfügung steht.

Bei den Ergebnissen unseres Baufinanzierungsrechners handelt es sich um realistische Beispielrechnungen. Sie stellen kein Finanzierungsangebot und keine Finanzierungsbestätigung dar. Damit wir für dich die optimale Baufinanzierung finden können, müssen wir deine persönliche finanzielle Situation im Detail kennen. Unser Baufinanzierungsrechner ist als erster Schritt auf der Suche nach passender Baufinanzierung gedacht, damit du dir über deine finanziellen Möglichkeiten im Klaren bist.

Unsere FinanzierungsexpertInnen werden mit dir im nächsten Schritt bei einer kostenfreien, unverbindlichen Online-Beratung anhand deiner Situation, deiner Wünsche und Bedürfnisse deine Finanzierungsmöglichkeiten besprechen.

Ja, unser Hypothekenrechner listet dir übersichtlich alle Kaufnebenkosten auf. Diese werden manchmal bei einem Immobilienkredit unterschätzt, umso wichtiger ist es, dass du im Vorfeld deiner Baufinanzierung deren Höhe einschätzen kannst. Die Kaufnebenkosten können nicht pauschal festgelegt werden. Sie setzen sich aus der Maklergebühr, der Grundsteuer sowie den Grundbuch- und Notarkosten zusammen. Während die Notargebühren in jedem Bundesland in der Regel maximal 2 % des Kaufpreises betragen, variieren die Maklerprovisionen und Grunderwerbssteuer je nach Bundesland.

Es gibt drei Hauptentscheidungen, die du für deine Baufinanzierung treffen musst. Da ist zunächst die Frage nach der Dauer der Zinsbindung, dann, wie schnell du dein Hypothekendarlehen zurückzahlen wirst und schließlich wie viel Eigenkapital du investieren möchtest:

1. Zinsbindungsfrist, auch als Sollzinsbindung oder Zinssicherung bekannt: Um zu verstehen, wie die Zinsbindungsfrist ausgewählt wird und was es damit auf sich hat, sollten wir uns zunächst mit den Grundbegriffen beschäftigen. Die Hypothekenzinsen bestimmen, wie hoch deine Baufinanzierung letztlich ausfällt. Du kannst sie als eine Art Gebühr betrachten, die du der Bank für die Bereitstellung deines Hypothekendarlehens zahlst. Die Dauer der Zinsbindung bestimmt, wie lange die Konditionen für deinen Immobilienkredit weder durch dich noch durch deine Bank verändert werden dürfen. Die Zinssicherung ist in 5-Jahres-Abständen möglich und kann Zeitabschnitte von 5 bis 30 Jahre umfassen.

2. Dauer der Rückzahlung: Die vorigen Erläuterungen machen klar, dass je schneller du dein Hypothekendarlehen zurückzahlst, desto geringer die gesamten Finanzierungskosten ausfallen, u. a. weil die Restschuld ebenso geringer ausfällt. Im Umkehrschluss steigen deine Finanzierungskosten an, je langsamer du deinen Kredit tilgst. Wie schnell du dein Darlehen zurückzahlst, hängt von der Höhe deiner Monatsrate und gegebenenfalls geleisteten Sondertilgungen ab.

3. Eigenkapital und Anzahlung: Je mehr Eigenkapital oder Ersparnisse du einbringst, desto niedriger ist dein Beleihungsauslauf und damit auch der Zinssatz, zu dem die Bank dir deine Baufinanzierung gewährt. Der Beleihungsauslauf (engl. Loan-to-Value / LTV) beschreibt, wie hoch der Anteil des Eigenkapitals im Vergleich zu dem geliehenen Kapital ausfällt. Er wird berechnet, indem das geliehene Kapital durch den Immobilienwert geteilt und mit 100 multipliziert wird. Je niedriger der berechnete Beleihungsauslauf ist, desto risikoärmer schätzt eine Bank dein Hypothekendarlehen ein. Das kann die Höhe des Zinssatzes positiv beeinflussen. Üblicherweise senken die Banken den Zinssatz stufenweise in 5%-Schritten des Beleihungsauslaufs. Sprich: Höhere Anzahlung heißt niedrigerer Beleihungsauslauf und niedrigerer Zinssatz und andersherum bedeutet eine niedrigere Anzahlung höheren Zinssatz durch einen höheren Beleihungsauslauf.

In der Regel ist es notwendig, dass deine Ersparnisse die anfallenden Kaufnebenkosten decken. Das sind je nach Bundesland zwischen 9 % und 12 % des Kaufpreises der Immobilie. Die Höhe des benötigten Eigenkapitals lässt sich also nicht allgemein festlegen. Wenn du wissen möchtest, wie groß dein Budget ist, kannst du hier mehr darüber lesen, wie viel Haus du dir leisten kannst.

Die gute Antwort: Ja, das ist möglich. Mit dem Baufinanzierungsrechner von Hypofriend kannst du Szenarien für eine Baufinanzierung oder Hausfinanzierung ohne Eigenkapital durchspielen. Eine Haus-Vollfinanzierung deckt den gesamten Kaufpreis der Immobilie ab, ohne dass Eigenkapital eingebracht werden muss. Es ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren (100-Prozent-Finanzierung). Dazu gehören zum Beispiel eine sehr gute Bonität, ein sehr hohes Einkommen und eine hervorragende Lage der Immobilie. Allerdings wird die Bank deutlich höhere Zinsen berechnen. In den seltenen Fällen kann die Bank auch eine Finanzierung der Nebenkosten gewähren (115-Prozent-Finanzierung), meist in der Form eines Privatkredits, wie oben bereits erwähnt. Nutze den Vollfinanzierung-Haus-Rechner, um die besten Finanzierungsoptionen zu ermitteln.

Es ist wichtig, zu verstehen, wie der Darlehensbetrag berechnet wird. Der Kaufpreis ist nicht deckungsgleich mit dem Darlehensbetrag. Der Grund: meistens wird Eigenkapital zur Finanzierung beigesteuert, und dieses ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Der Darlehensbetrag ist die Summe, die du von der Bank für den Immobilienkauf leihst, unabhängig von deinen eigenen Ersparnissen.

Das Annuitätendarlehen ist mit Abstand die beliebteste Darlehensform bei Baufinanzierungen und verdient eine besondere Beachtung. Einfach formuliert: Eine Annuität ist ein Darlehen mit einer monatlichen Rückzahlung, die immer gleich hoch ist. Mit anderen Worten: Du zahlst jeden Monat die gleiche Summe – für die Dauer deiner Zinsbindung.

Die Annuitätenzahlung besteht sowohl aus Zinsen als auch aus der Tilgung. Die Zusammensetzung von Zins und Tilgung ändert sich mit jedem Monat ein wenig. Das liegt daran, dass jede Tilgung die verbleibende Restschuld verringert. Bei konstantem Zinssatz und abnehmender Restschuld nimmt der Anteil der Zinsen an den Raten von Monat zu Monat ab, während der Anteil der Tilgung von Monat zu Monat ein wenig zunimmt. Deine monatliche Rate bleibt aber konstant. Das dauert so lange, bis am Ende des Darlehens die Tilgung fast 100 % der monatlichen Annuität ausmacht. Mit anderen Worten: Dein Sparanteil (die Tilgung der Restschuld) steigt, Monat für Monat, Jahr für Jahr. Das macht diese Form der Baufinanzierung so beliebt.

Lass uns an dieser Stelle erklären, wie die Monatsrate berechnet wird. Sie wird bestimmt, indem der Sollzinssatz mit dem Tilgungssatz addiert und das Ergebnis mit der Prozentrechnung auf den Darlehensbetrag angewendet wird. So wird der Jahresbetrag errechnet (auch Annuität genannt) und durch 12 Monate geteilt. Das Ergebnis ist deine Monatsrate.

Was der Sollzinssatz ist, haben wir bereits erklärt (er wird in unserem Finanzierungsrechner automatisch ermittelt). Was ist aber der Tilgungssatz bzw. die Tilgungsrate? Tilgung bedeutet im Allgemeinen das Abbezahlen des aufgenommenen Hypothekendarlehens. Der Tilgungssatz ist der Anteil von deinem Darlehensbetrag, den du jährlich an die Bank zurückzahlst. Im Durchschnitt liegt der anfängliche Tilgungssatz bei 3 % und wird in mehreren Zahlungen beglichen (Tilgungsraten).

Folgendes ist ebenso von Bedeutung: Der Sollzinssatz wird monatlich aufgrund der Restschuld neu berechnet. Das bedeutet: Je schneller du dein Darlehen tilgst, desto günstiger werden deine gesamten Finanzierungskosten (weil desto geringer sind die Restschuld und die Sollzinsen). Du solltest aber auch bedenken, dass ein höherer Tilgungssatz zu einer höheren Monatsrate führt, also mit einem höheren finanziellen Aufwand verbunden ist, den du monatlich zu entrichten hast. Deshalb solltest du nicht bis an deine finanziellen Grenzen gehen. Möchtest du die Restschuld schneller tilgen (weil du etwa ein Erbe bekommen hast), gibt es die Möglichkeit der Sondertilgung.

Sondertilgung bedeutet zusätzliche Tilgung, unabhängig von deinen monatlichen Zahlungen (außerplanmäßig sozusagen). Dadurch hast du die Möglichkeit, deine Restschuld zu verringern bzw. deinen Immobilienkredit schneller zu tilgen (und somit weniger Geld für Sollzinsen und für deine Finanzierung auszugeben). In der Regel sind auch mehrere Sondertilgungen innerhalb einer Finanzierung möglich: Die meisten Banken erlauben eine Sondertilgung in Höhe von 5 % bis maximal 10 % des Darlehensbetrags (pro Jahr).

Zu den Kaufnebenkosten zählen im Regelfall diese Ausgaben:

1. Grunderwerbsteuer: Diese fällt bei jedem Kauf von Immobilien und muss unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung bezahlt werden. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Im Bundesdurchschnitt sind es 5,44 %.

2. Notarkosten (und bei Hauskauf auch die Grundbuchkosten für den Eintrag ins Grundbuch): Die Ausgaben für Notar und Grundbuchamt betragen etwa 2 % des Darlehensbetrags.

3. Maklergebühren (optional): Ob und wie hoch die Maklerprovision ausfällt, ist ebenfalls von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Differenzen beziehen sich nicht nur auf die Höhe dieser Ausgaben, sondern auch darauf, ob der Immobilienkäufer oder -verkäufer diese übernehmen soll. Es fallen maximal 3,57 % des Kaufpreises für die Maklercourtage an. Übrigens: Bei Neubauobjekten entfällt die Maklergebühr in der Regel.