Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Cash-Out-Finanzierung?

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Dr. Christian Mulder

31. Aug. 2020
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Die kurze Antwort lautet: Ja, es ist ein hervorragender Zeitpunkt. In der aktuellen Phase der Corona-Unsicherheiten ist die Möglichkeit der zusätzlichen Liquidität ein Lichtblick. Denn die Zinssätze stehen auf einem Tiefpunkt und werden tendenziell steigen, während die Hauspreise vor allem in den Städten auf Rekordhöhe verweilen. Das ermöglicht dir, Kredite auf deine Immobilie aufzunehmen – ohne deine Kreditkonditionen zu gefährden.

Zwei Punkte solltest du in deine Überlegungen einbeziehen:  

  1. Zunächst brauchst du einen Spielplan, wofür du das Geld verwenden möchtest. Planst du, Aktien oder ein zweites Grundstück zu kaufen oder willst du dir eine Barreserve aufbauen?

  2. Im nächsten Schritt musst du entscheiden, wie viel, wie und wann genau. 

Die verschiedenen Zwecke für eine Auszahlung deiner Immobilie

Es gibt verschiedene Zwecke für eine Auszahlung, die wir im Folgenden diskutieren. 

Ein weiteres Haus als Investition oder als Zweitwohnsitz? 

Aufgrund der wirtschaftlichen Situation wegen der Coronakrise haben sich Immobilien als sicheres Investment herausgestellt. Zu Beginn der Pandemie gab es eine Unsicherheit der Bürger und weniger Immobilienkäufe – das Blatt hat sich inzwischen allerdings komplett gewandelt. Auf fallende Preise kannst du nicht hoffen, denn es gehört viel dazu, dass ein Wohnungsmarkt nach unten geht. Ein Beispiel ist die Subprime-Krise in den USA. Ein starker Anstieg der Arbeitslosigkeit oder ein sprunghafter Anstieg der Zinssätze ist nötig, bevor die Preise tatsächlich fallen. 

Auf Immobilien zum Schnäppchenpreis kannst du aktuell also nicht hoffen – dafür auf eine sichere Anlage mit Wertsteigerung. 

Aktien kaufen? 

Viele Aktien waren aufgrund der Folgen der Corona-Pandemie gefallen – aber die Märkte haben sich zum größten Teil wieder regeneriert. Es ist zwar schwierig den Tiefststand eines Marktes zu bestimmen, dennoch macht es Sinn etwas zu kaufen, wenn es im Vergleich zu einem Trend gefallen ist. Aktienkurse tendieren dazu, langfristig wieder zu Durchschnittswerten zurückzukehren, wenn man Metriken wie das Kurs-Gewinn-Verhältnis vergleicht. 

Es ist eine realistische Annahme, dass viele Branchen nicht grundlegend vom Corona-Virus betroffen sind und dass sich daher die Rentabilität in diesen Unternehmen wieder normalisieren wird. 

Sei dir allerdings den Risiken bewusst, dass Unternehmen, die möglicherweise den Bach runtergehen oder eine Refinanzierung benötigen, ins Hintertreffen geraten könnten. Das kann kostspielig sein und den Aktienkurs sinken lassen. 

Ein berühmtes Sprichwort des Marktes lautet: Fangen Sie kein fallendes Messer auf. Mit anderen Worten, sei ein wenig geduldig, suche nach dem Markt, der seinen Tiefpunkt testet – immer wieder trifft er einen nominalen Punkt, an dem er in der Vergangenheit abgeprallt ist. Investiere auf keinen Fall alles auf einmal. Lass dich nicht von Gier leiten, sondern von einem langfristigen Investitionsziel wie einer Frühpensionierung. 

Eine Barreserve? 

Benötigst du eine Reserve an Bargeld, ist jetzt ein guter Zeitpunkt dafür – denn die Zinssätze sind niedrig. Wir glauben zwar nicht an ein Weltuntergangsszenario – siehe unseren Artikel über Immobilienpreise unter Covid-19 –, aber es besteht weiterhin die Chance auf einen länger anhaltenden Einfluss. 

Wie viel, wie und wann?

Lass uns die praktischen Fragen besprechen, mit denen du bei einer Auszahlung deiner Immobilie konfrontiert wirst. 

Wie viel deiner Immobilie solltest du beleihen? 

Wir können dir bei der Evaluierung der Frage helfen. Wir würden dir aber nicht empfehlen, auf einen Beleihungsauslauf von 95 Prozent hinauszugehen. In den meisten Fällen sind es nicht mehr als 80 Prozent. 

Ein Beleihungsauslauf von mehr als 95 Prozent ist finanziell wenig attraktiv, da die Bank ab dem Wert deutlich höhere Zinsen verlangt. Häufig ist eine Auszahlung unter 80 Prozent die Regel. Denn die Banken sind bei höheren Beleihungen skeptisch, was dein Risikoprofil betrifft – außer du kannst eine sichere Investition vorweisen, die du mit dem Geld planst. Mehr Risiko für die Bank bedeutet im Umkehrschluss höhere Zinsen für dich. 

Refinanzierungsoptionen und weitere Finanzierung

Eine detaillierte Übersicht über die Refinanzierungsoptionen einer Immobilie, findest du hier. Sieh dich in jedem Fall immer nach dem besten Zinssatz um. Dies gelingt durch das Vergleichen von Angeboten. Denn deine Hausbank wird dir wahrscheinlich nicht die besten Konditionen anbieten.

Bereits 60 Monate vor Ablauf deiner Zinsbindungsphase kannst du die zusätzliche Auszahlung tätigen. Dies gelingt mit einer Kombination aus Forward Darlehen und zweiter Finanzierung. Du leihst dir jetzt deinen zusätzlichen Geldbetrag, sicherst aber am Ende deiner aktuellen Zinsbindungsfrist den gesamten Kreditsaldo für einen längeren Zeitraum zu einem festen Zinssatz ab. Auf diese Weise erhältst du in der Regel den besten Festzinssatz für einen längeren Zeitraum. 

Cash-Out-Finanzierung – wann? 

Jetzt ist ein sehr guter Zeitpunkt, wie oben argumentiert wurde. Denn die Wahrscheinlichkeit für steigende Zinssätze ist hoch.  Es ist klar, dass die Regierungen alle Register ziehen, mehr und schneller als in jeder Krise zuvor, um auf die potenziellen wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise zu reagieren. 

12-monatiger Aktienchart

Zuerst fielen die Zinssätze rapide: Doch dann begann die Regierung, fiskalische Anreize anzukündigen, und die Zinssätze zogen stark an. Die USA sprechen davon, die Steuern für Arbeitnehmer zu senken oder jedem erwachsenen Bürger Bargeld auszuhändigen. Die Regierungskoalition von Merkel will nach Angaben von Personen, die von den Diskussionen unmittelbar Kenntnis haben, das Parlament um Genehmigung für einen weitreichenden Ausgabenspielraum bitten. Außerdem stellt sie den von der Pandemie betroffenen deutschen Unternehmen umfangreiche Liquiditätshilfen zur Verfügung.

Die Corona-Krise ist auch eine sogenannte angebotsseitige Krise. Einige Unternehmen waren gezwungen, zu schließen und einige Güter sind knapp und dadurch teuer geworden. Dies wiederum führte zur Inflation. Dies übt in der Regel auch einen Aufwärtsdruck auf die Zinssätze aus, da sich die Käufer von Anleihen der Gefahr bewusst werden, dass ihr Vermögen durch die Inflation untergraben wird. 

Grundsätzlich glauben wir nicht, dass sich diese fiskalischen Maßnahmen bald auflösen werden und zusammen mit dem angebotsseitigen Charakter der Krise für einige Zeit einen Aufwärtsdruck auf die Inflation und die Zinssätze ausüben könnten. 

Unser Ratschlag:

Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für eine Auszahlung. Nicht, um alles auf einmal zu investieren, sondern umsichtig nach Gelegenheiten zu suchen und dabei von Zinssätzen zu profitieren, die sich immer noch nahe dem Tiefststand befinden. 

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Dr. Christian Mulder

Dr. Christian is a former Senior Economist and Manager at the IMF and World Bank. He is a Hypofriend Co-founder.

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