Sollte ich mein Zuhause mieten oder kaufen?

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Dr. Christian Mulder

Oct 22, 2020
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Immobilienbesitzer sind wohlhabender als Mieter. Das zeigt eine Studie der deutschen Bundesbank1, die alle drei Jahre durchgeführt wird. Denn Besitzer von Wohneigentum können einfacher ein Vermögen aufbauen, da sie von steigenden Immobilienpreisen und einem dementsprechenden Wertzuwachs profitieren. Nun stellt sich für dich die Frage, ob auch du von einem Immobilienkauf profitieren kannst. Dies findest du ganz einfach mit unserem Baufinanzierungsrechner heraus. So siehst du, ob sich für dich eher Mieten oder Kaufen lohnt.

Lass uns berechnen, ob du lieber kaufen oder mieten solltest.

Meine Kaltmiete beträgt monatlich
1.200 €
. Dieselbe Immobilie zum Kauf kostet
340.000 €
. Meine Miete erhöht sich jährlich um
3 %
und der Wert der Immobilie steigt um
4 %
. Ich würde das Objekt
6 Jahren
behalten und es befindet sich in
.

Ergebnis: Kaufst du heute eine Immobilie für 340.000 € statt weiter zu mieten, wächst dein Vermögen in den nächsten zehn Jahren um 183.753 €. Die nachstehende Grafik zeigt, wie lange es dauert die Kaufnebenkosten in Höhe von 51.476 € wieder auszugleichen, angesichts der Wertsteigerung des Eigentums, der Zinsgebühren, der Instandhaltungskosten und der Einsparungen bei den Mieten.

Created with Highcharts 7.2.2JahrenReinvermögen12345678910-50.000 €0 €50.000 €100.000 €150.000 €200.000 €
Break-Even-Point
Es macht Sinn zu kaufen, da sich die Kaufnebenkosten in Höhe von 51.476 € nach 2.6 Jahren amortisiert haben.
Nach 6 Jahren hat sich dein Vermögen um 76.756 € erhöht.

Baufinanzierung berechnen?

Nutze den Hypofriend Budget-Rechner und du siehst, wie viel du dir leisten kannst – ausgehend von deiner persönlichen Situation.

Dein Hausbudget berechnen

Lass uns schauen, ob kaufen oder mieten mehr Sinn macht, um dein Vermögen aufzubauen.

Wie du siehst, steigert der Kauf einer Immobilie dein Vermögen erheblich. Woran liegt das? Bezahlst du zwischen 1 und 1,5 Prozent Zinsen auf dein Darlehen und deine Immobilie nimmt um 3 Prozent an Wert zu, erzielst du ein Plus. An der simplen Rechnung wird bereits deutlich, dass der Kauf einer Immobilie langfristig finanziell die bessere Entscheidung darstellt. Denn die Wertsteigerung des Objekts fällt höher aus als die Kosten für deinen Kredit.

Hinzu kommt, dass du dir die Miete sparst, auch wenn du nun Instandhaltungskosten beziehungsweise Wohngeld bezahlen musst. Die Instandhaltung kann für ein altes Gebäude bis zu 1 % im Jahr ausmachen.

Nimmt man diese Zahlen zusammen, erhöht sich dein Nettovermögen jährlich um etwa 5,50 % des Hauspreises. Angenommen der Wert deiner Immobilie steigt nur genauso wie die Inflation, wächst dein Vermögen im Jahr immerhin um 2 Prozent. In vielen Regionen Deutschlands steigen Immobilienpreise allerdings deutlich stärker. Nehmen wir einen Zuwachs von 5 oder gar 10 Prozent an, erhöht sich dein Vermögen deutlich.

Schau dir an, was für dich Sinn macht

Wie berücksichtige ich die Kaufnebenkosten?

Eine Immobilie zu kaufen, bringt auch ein paar Nebenkosten mit sich, die einiges an Geld verschlingen. Ein Immobilienmakler lässt sich bis zu 7,14 % bezahlen, Notargebühren betragen 2 % und die Grunderwerbsteuer bis zu 6,5 %.

Solltest du die Immobilie nach nur einem Tag wieder verkaufen wollen, machst du vermutlich Verlust. Denn die Kaufnebenkosten gleichen sich durch den Wertzuwachs des Objekts erst nach einiger Zeit wieder aus. Planst du also nur kurz in einer Immobilie zu wohnen, rechnet sich der Kauf nicht – außer du vermietest sie im Anschluss. Je nachdem wie hoch die Nebenkosten waren, dauert es einige Zeit, bis du den Break-Even-Point erreichst und die Nebenkosten sich amortisiert haben. Zumindest solange solltest du ein Objekt behalten, um kein Geld zu verlieren. Dann rechnet sich der Immobilienkauf auch finanziell für dich.

Tipp: Planst du die Immobilie nicht lange zu behalten, solltest du die Kaufnebenkosten gering halten. Dies funktioniert, indem du ein Objekt ohne Maklerprovision kaufst, wie es häufig bei Neubauten gegeben ist.

Break-Even-Point

Kommissionsfreies Eigentum:
1.4 Jahren
Eigentum mit Kommission:
2.6 Jahren
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Unsere Finanzierungsexperten sind mit leistungsfähigen Werkzeugen ausgestattet, um für dich die optimale Finanzierung zu finden. Beginne mit unserem Online-Fragebogen und sprich dann mit einem Berater.

Macht ein Kauf auch auf den Monat gerechnet Sinn?

Der Kauf einer Immobilie macht zwar langfristig Sinn, du musst dir aber auch die monatliche Ratenzahlung leisten können. Denn für alltägliche Ausgaben wie Einkäufe, Verträge und Urlaube brauchst jeden Monat noch einen finanziellen Spielraum - neben der Abzahlung des Kredites.

Für die meisten Leute ist das heute gar kein Problem, weil die Zinsen extrem niedrig sind. Dadurch können viele sogar ein größeres Haus kaufen, als es zu mieten. Historisch war das noch nie der Fall. Für die meisten Menschen waren in der Vergangenheit die hohen monatlichen Zahlungen zu Beginn des Darlehens die größte Herausforderung. Nur über einen längeren Zeitraum wurde die monatliche Belastung aufgrund eines steigenden Einkommens und gleichbleibenden Zahlungen leichter.

Vergleich der Zahlungen

JahreMieten
/Monat
Kaufen
/Monat
Vermögen beim
Mieten
Vermögen beim
Kauf
11.200 €928 €0 €-32.518 €
21.236 €928 €0 €-12.640 €
31.273 €928 €0 €8.192 €
41.311 €928 €0 €30.011 €
51.351 €928 €0 €52.853 €
61.391 €928 €0 €76.756 €
71.433 €928 €0 €101.757 €
81.476 €928 €0 €127.896 €
91.520 €928 €0 €155.214 €
101.566 €928 €0 €183.753 €

Die zwei wichtigsten finanziellen Faktoren und deren Risiken

1. Die zu erwartende Wertsteigerung

Einer der größten Vorteile beim Immobilienkauf ist die langfristige Wertsteigerung. Von Jahr zu Jahr wird dein Haus oder deine Wohnung deutlich mehr wert. Angenommen deine Immobilie hat einen Wert von 300.000 Euro und die Immobilienpreise steigen im Jahr sehr mäßig um zwei Prozent. Nach einem Jahr besitzt dein Wohneigentum bereits einen Wert von 306.000 Euro. Im zweiten Jahr sind es 312.120 Euro und im dritten 318.362 Euro. Denn die Wertsteigerung geht immer von dem bereits höheren Wert des Vorjahres aus – der Zinseszinseffekt. Über einen langen Zeitraum hat der Zinseszins also eine riesige Auswirkung, die über die Jahre weiter zunimmt.

Es gibt genügend Daten die zeigen, dass Immobilienpreise über einen langen Zeitraum steigen – in der Regel ein bis zwei Prozent über der Inflation. Das heißt Immobilien haben einen Wertzuwachs von drei bis vier Prozent bei dem aktuellen Ziel der EZB, die Inflation unter zwei Prozent zu halten. Eine Garantie, dass Immobilienpreise ewig weiter steigen, gibt es allerdings nicht. Nach einer Phase von exzessiver Preissteigerung können sie auch wieder fallen. Dies ist jedoch sehr selten der Fall und geht mit tiefen Rezessionen einher, wenn Menschen ihre Jobs verlieren und gezwungen sind, ihre Immobilien zu verkaufen. Andererseits gibt es auch Zeiten in denen Immobilienpreise sehr viel schneller steigen. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn die Bevölkerung wächst und der Arbeitsmarkt sich positiv verändert, während niedrige Zinsen einen Kauf günstiger machen. Genau diesen Fall kann man derzeit in vielen Städten Deutschlands beobachten – wie zum Beispiel in Berlin.

Es gibt zwei Indikatoren, die dir helfen zukünftige Preisentwicklungen zu bewerten:

1. Immobilienpreise verändern sich in der Regel nur langsam. Wenn Preise steigen, gehen sie oft noch weiter nach oben. Verlangsamt sich diese Steigerung und die Preise liegen weit über dem langfristigen Trend, kann dies bedeuten, dass die Preise anfangen zu stagnieren.

2. Damit Preise fallen, müssen viele Leute gezwungen sein ihre Immobilie zu verkaufen – beispielsweise weil sie ihren Job verloren haben und zeitnah keinen neuen finden. Dies kann in einer ökonomischen Depression der Fall sein, also einer langen und tiefen Rezession.

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2. Der Zinssatz für die Baufinanzierung

Der Zinsaufwand ist der hauptsächliche Kostenpunkt für den Kauf einer Immobilie. In der Regel sind diese Kosten um einiges höher als die Instandhaltungskosten – selbst bei älteren Häusern.

Glücklicherweise sind Zinsen zur Zeit außergewöhnlich niedrig und die Belastung dadurch gering. Wie hoch dein Zinssatz ist, hängt stark von deiner persönlichen Situation (Alter, Nettoeinkommen, Zinsbindung) ab. Der Hypofriend Baufinanzierungsrechner gibt dir einen Einblick, wie viel dich eine Finanzierung kosten würde.

Lieber weiter mieten oder doch kaufen? Bei der Entscheidung solltest du beachten, dass die Zinsbelastung über die Jahre weniger wird. Denn deine Zinszahlungen verringern sich, umso mehr des Kredits du bereits abbezahlt hast. Bei einer Rückzahlungsrate von drei Prozent sinkt dein Zinsaufwand in zehn Jahren um 30 Prozent. Im Gegensatz dazu könnte deine Miete im gleichen Zeitraum um 30 bis 40 Prozent gestiegen sein. Dies ist einer der Hauptgründe, warum Immobilieneigentümer langfristig finanziell sehr viel besser dastehen.

Das Zinsrisiko darfst du natürlich nicht außer Acht lassen. Was passiert, wenn die Zinsen steigen? Geht deine Rechnung dann noch auf? Mit diesen Fragen bist du erst nach deiner festgeschriebenen Zinsbindung konfrontiert, wenn es um eine Anschlussfinanzierung geht. Aber auch das stellt kein Hindernis dar. Hypofriend berät dich eingehend – immer mit einem Blick in die Zukunft. Dazu dienen speziell entwickelte Tools und Rechenmodelle. So bleibt auch künftig das Risiko für dich überschaubar.

Die emotionalen Faktoren

Es geht beim Immobilienkauf nicht um eine reine Kosten-Nutzen-Abwägung. Er stellt auch eine emotionale Entscheidung dar. Nicht jeder möchte Eigentümer einer Immobilie sein und auch die Verantwortung dafür übernehmen, wenn beispielsweise Reparaturen anfallen. Andere hingegen schätzen die Freiheit, die ein Immobilienkauf mit sich bringt. Das Eigenheim kann viel mehr an die eigenen Bedürfnisse und Vorstellungen angepasst werden, als dies mit einem Mietobjekt möglich ist. Letzten Endes bieten die eigenen vier Wände eine enorme Sicherheit. Es ist das Zuhause, das für immer bleibt und einem niemand mehr wegnehmen kann.

Geld sinnvoll anlegen

Mieter horten ihre Ersparnisse auf einem Bankkonto, das kaum bis gar keine Rendite abwirft. Daraus resultiert die Vermögensschere zwischen Wohneigentümern und Mietern. Denn Menschen, die zur Miete wohnen, profitieren weder von steigenden Immobilienpreisen noch von guten Zinsen von der Bank.

Solltest du dich dennoch gegen den Kauf einer Immobilie entscheiden, bedenke dein Geld anderweitig anzulegen, um es zu vermehren und es nicht nur auf deinem Giro- oder Tagesgeldkonto liegen zu lassen. Bei Immobilienfonds profitierst du beispielsweise von steigenden Immobilienpreisen, ohne tatsächlich Wohneigentum zu besitzen. Bei einem breit aufgestellten Portfolio ist das Risiko gering.

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